Вторичный рынок жилья в Москве - Галина Барынина - Интервью - 2007-11-14
Н. БОЛТЯНСКАЯ: 12 часов 8 минут в Москве. Вы слушаете «Эхо Москвы». Здравствуйте, у микрофона Нателла Болтянская. В нашей студии руководитель подразделения вторичного жилья агентства недвижимости «Дружба» Галины Барынина. Здравствуйте.
Г. БАРЫНИНА: Здравствуйте.
Н. БОЛТЯНСКАЯ: И у нас с вами много вопросов. На самом деле мы говорим не только о вторичном рынке недвижимости в Москве. Существуют некие объективные реалии, которые влияют на это рынок, на ситуацию, влияют на каждого из тех, кто думает о своих жилищных условиях. Итак, доллар. Вроде бы как у российского обывателя сложилось такое правило, что жилье вроде бы как должно оцениваться и продаваться в долларах. Многие, когда видят объявления с продажей в рублях, очень долго…
В. БАРЫНИНА: Не то, что многие, я сама, профессионал, считаю нули достаточно тяжело. Я тоже привыкла все-таки, что цена указана в долларах. Как-то проще отталкиваться от этого.
Н. БОЛТЯНСКАЯ: Вот сейчас, когда с долларом происходит то, что с ним происходит, как строить отношения с продавцом, например.
В. БАРЫНИНА: Наверное, для начала напомню телефон компании «Дружба» 933 5050. Это тот наш многоканальный телефон, по которому мы ждем ваши, готовы вас проконсультировать по любому вопросу, связанному с недвижимостью. То, что касается ситуации, которая у нас происходит. Да, понятно, мы привыкли, исторически у нас сложилось, что в основном квартиры оцениваются в долларах. И сейчас, когда ситуация несколько иная, когда соотношение рубль-доллар меняется, естественно, это влияет на рынок недвижимости. И влияет таким образом, что получается… Человек, допустим, получил аванс за квартиру. Цена обозначена по привычке в каком-то долларовом эквиваленте. На момент непосредственно уже сделки (бывает так, что между моментом внесения аванса и между самой сделкой проходит приличный промежуток времени) прошел месяц, и мы видим, что содержание этого доллара, оно изменилось. И изменилось достаточно существенно. Как быть в этой ситуации? И как часто сегодня такие сделки оказываются под вопросом? Могу сказать, что действительно такие сделки разваливаются, и разваливаются достаточно активно. Как поступить? И как поступаем мы, чтобы этого не происходило? Понятно, если мы в первую очередь представляем интересы продавца, что мы всегда стараемся сделать? Мы либо стараемся зафиксировать тот курс Центробанка, который, допустим, есть на сегодня, и оперируем уже этими цифрами. То есть, человек продает квартиру, вот такая-то сумма в рублях, она эквивалентна такой-то сумме долларов. Да? Понятно, это не вот какой-то среднестатистический курс, который мы взяли и придумали. Это тот курс, который обозначен нами с вами на момент заключения договора. Другая ситуация: мы можем все это зафиксировать в рублях. Опять же с тем же самым покупателем, который пришел к нам и готов купить вот эту данную квартиру. Опять мы защитили ваши интересы, да? Следующая ситуация. Такое тоже бывает, это, наверное, не очень правильно, но когда человек продает квартиру, это его право, и он называет какой-то свой среднестатистический курс. Почему-то человеку вот так, например, нравится. Значит, приводим знаменатель к этому среднестатистическому курсу и работаем по такому варианту. Но самое главное, что мы всегда это фиксируем и в момент заключения договора с продавцом, или в тот момент, когда этот аванс вносится. То есть, опять же, мы с продавцом обсуждаем. Вот, знаете, готовы купить вашу квартиру, цена будет такая. Мы ее фиксируем, и в таком эквиваленте, и в рублевом, и в долларовом. То же самое мы делаем и с покупателем. Точно также вносится аванс, тогда же фиксируется: за какие деньги покупается, по какому курсу. Для того, чтобы не было каких-то претензий ни с одной, ни с другой стороны, для того, чтобы не было каких-то недопониманий, и для того, чтобы у людей денег на эту сделку хватило. И я считаю, что это правильно. Потому что, когда люди эти вот моменты не учитывают, возникают, безусловно, какие-то непонимания, разные желания. Очень часто бывает так, что я продаю, хочу по такому курсу, а покупаю, я хочу по ЦБ или там еще по какому-то. Понимаете? И конечно, это не очень здорово. И задача риелтора – довести эту сделку в тот момент, когда можно решить все вопросы, не доводить непосредственно до сделки, а решить на этапах, на подступах, в момент подготовки. Наверное, это правильно.
Н. БОЛТЯНСКАЯ: Галина, еще раз напомните телефон.
Г. БАРЫНИНА: Пожалуйста, 933 5050. Компания «Дружба».
Н. БОЛТЯНСКАЯ: Вопрос к вам еще вот какой. Понятно, что суещствует некая вилка. Когда вы квартиру покупаете, вы ее хотите купить подешевле. Когда вы ее продаете…
Г. БАРЫНИНА: …почему-то всегда подороже.
Н. БОЛТЯНСКАЯ: Вот. И я хотела поговорить с вами о важности, скажем так, определения цены. На многих интернет-сайтах (я сама видела) есть такой способ…
Г. БАРЫНИНА: Калькулятор.
Н. БОЛТЯНСКАЯ: Калькулятор, да. Причем у меня такое ощущение, что в некоторых случаях цена, которую вы определяете калькулятором, имеет отношение к настоящей весьма приблизительное. Причем, как в ту, так и в другую сторону.
Г. БАРЫНИНА: Согласна.
Н. БОЛТЯНСКАЯ: Вот объясните, пожалуйста, как оценить.
Г. БАРЫНИНА: Как правильно оценить? Наверное, могу сказать следующее. Сегодня предложений квартир, которые выставлены по завышенным ценам, достаточно много. И Наверное, связано это с тем, что вот в эту цену люди вкладывают какие-то свои ожидания по какому-то дальнейшему росту этой цены. Но, тем не менее, человек хочет вроде бы как получить максимальные деньги, но получить их хочет сегодня. Понимаете? Для того, чтобы этого не происходило, и для того, чтобы покупатель нашелся на вашу квартиру… Потому что сейчас складывается ситуация, когда люди грамотные, когда люди считают деньги и просто не хотят по завышенной этой цене покупать квартиру. Значит, очень важно именно верно квартиру оценить. Для этого вы можете, во-первых, позвонить нам по телефону 933-5050. Мы можем предложить вам такую услугу как экспресс-оценка вашей квартиры, то есть вы позвонили и узнали рыночную цену вашей квартиры сегодня. Причем, я подчеркиваю, что эта цена будет максимальная, за которую ее можно продать сегодня. Можно услышать цену, которая может быть завтра. Это один разговор, но надо понимать, какая у вас ситуация, как срочно вам эти деньги нужны. Может быть, у вас альтернативная сделка, вы нашли покупателя на свою квартиру. Вы нашли квартиру для себя, но так случилось, что вам отказали от той квартиры, которую вы выбрали. Потому что там, например, не в порядке документы, или что-то не успели люди сделать. И вам надо купить квартиру быстро. Одна ситуация. Другая ситуация, когда вы просто продаете квартиру и, естественно, не хотите продешевить. Поэтому важно правильно ее оценить. Я еще раз подчеркивают, что надо понимать, что есть реалии сегодняшнего дня. И очень важно понимать и ставить такую задачу – когда вы эти деньги хотите получить, какой срок реализации. Потому что можно же говорить и о срочном выкупе, когда человеку срочно нужны деньги – одна ситуация. Человеку через месяц нужны деньги – другая ситуация. Вот это все надо рассказывать, и не только о самой квартиру, но и о той ситуации, когда вы, действительно, хотите получить деньги. Для того, чтобы не было напрасных ожидания, не было каких-то потерь по времени, и для того, чтобы действительно вы получили тот результат, который хотите. 933-5050.
Н. БОЛТЯНСКАЯ: Хорошо, А скажите, пожалуйста – покупать как, собственно, правильно?
Г. БАРЫНИНА: Это получается обратная сторона медали. Как мы начали с вами говорить: один хочет подешевле, другой хочет подороже. Как найти компромисс между тем и другим? И понятно, когда человек покупает квартиру, все-таки я советую обращаться в компанию. Неважно, в компанию «Дружба» или в какую-то другую компанию, но делать все-таки с помощью профессионалов.
? И понятно, когда человек покупает квартиру, все-таки я советую обращаться в компанию. Неважно, в компанию «Дружба» или в какую-то другую компанию, но делать все-таки с помощью профессионалов.
Н. БОЛТЯНСКАЯ: Почему?
Г. БАРЫНИНА: Потому что первое и, наверное, основное – это получить максимум информации по тем вариантам, которые представлены. Получить реальную, объективную цену – сколько квартира, которую вы предполагаете купить, сегодня на рынке стоит. Как максимально грамотно эти деньги вложить ? Может быть, есть смысл купить не однокомнатную, а двухкомнатную небольшую квартиру, но в хорошем районе. Либо, наоборот, купить однокомнатную большую, но в худшем районе. То есть, вот эти вот какие-то моменты. Плюс такой момент – как правильно рассчитаться за эту квартиру. Рублями, долларами, может быть, иной валютой.
Н. БОЛТЯНСКАЯ : А как правильно?
Г. БАРЫНИНА: А надо понимать, какие деньги хочет получить продавец, по какому курсу. То есть опять все то, о чем мы говорили с вами в самом начале. То есть, мы говорим о том, как правильно купить. Бывает так, и много таких обращений, когда человек хочет купить квартиру в каком-то конкретном доме или на какой-то конкретной улице. И мы понимаем, что есть какая-то среднестатистическая цена конкретно этого района, и этой улицы, небольшого какого-то микрорайона, в зависимости от дома, оттого, что из окон видно. Но тем не менее, так исторически сложилось, квартир в этом конкретном месте продается очень мало. Такие места есть в Москве. Причем, может быть для кого-то ничего особенного, а вот кому-то это очень удобно. У меня родственники живут рядом, например, у меня дети ходят в школу, что очень часто бывает, и сейчас действительно, очень большое внимание отдается образованию детей, чтобы это была хорошая школа и желательно рядом с домом, чтобы ребенок не ездил, не тратил силы. Покупатель готов купить эту квартиру где-то непосредственно здесь, пусть даже за нее переплачивая какие-то деньги. Опять же надо понимать, что этих предложений бывает мало, есть квартира по сегодняшней вот этой цене, и может быть есть смысл эту квартиру купить. Значит, надо проконсультироваться. Можно позвонить 933-5050 и понять, надо ли именно эту квартиру покупать, может быть где-то чуть рядом, предложения бывают часто по этому району, а может быть, предложения бывают редко. Проанализировать всю полноту информации, которая есть, для того, чтобы принять правильное решение. Вот я и называю понятием «финансовый консультант». То есть компания выступает и в том числе как финансовый консультант. И следующий момент, о котором тоже очень часто мы говорим…
Н. БОЛТЯНСКАЯ: Телефон напомните, пожалуйста.
Г. БАРЫНИНА: 933-5050. … Это юридическое сопровождение сделки. Почему я говорю, что важно покупать именно у компании. Потому что помимо того, что вы покупаете квартиру, помимо того, что вы получаете всю информацию по этой квартире, вы получаете еще и юридическое сопровождение и ответственность компании, через которую вы эту покупку совершаете. То есть, полностью проверка всей истории квартиры. А она бывает очень обширна. 933-5050.
Н. БОЛТЯНСКАЯ: Хорошо. Я понимаю, что среди наших сограждан есть люди, у которых не одна, и не две квартиры. Наверное, большинство – это люди, у которых есть некое жилье, которое они готовы улучшить, разменять, что-то с ним сделать. Фактически, получается, что речь идет об обмене.
Г. БАРЫНИНА: Фактически, да.
Н. БОЛТЯНСКАЯ: А формально, на сегодняшний день речь идет о купле-продаже... Это так называемые «альтернативные сделки», они и есть?
Г. БАРЫНИНА: Так они и есть. На самом деле это тот самый обмен, который был раньше, только теперь этот обмен происходит между собственниками. Если юридически, то правильно это договор купли-продажи и в одном, и в другом случае. То есть формально получается так: вы у меня покупаете квартиру, а я покупаю у иного человека. Мы не обмениваемся напрямую, мы меняемся вот таким образом меняем квартиры. Действительно, эти ситуация очень часто на сегодняшнем рынке бывают, потому что, вы правильно говорите, у кого-то этих квартир много, у кого-то эта квартира одна. Люди накопили какую-то сумму денег, хотят улучшить свои жилищные условия. Может быть, появилась возможность взять ипотечный кредит. Или, например, другая ситуация. Выросли дети, небольшая квартира, хотят люди жить отдельно. Абсолютно нормально. Чем раньше это сделать, разъехаться из этой квартиры, тем на более долгий срок добрые отношения сохраняются, как практика показывает. Значит, тоже этого не надо бояться, это можно сделать. Другой вопрос, что сейчас очень такая приятная ситуация, чтобы такими альтернативными сделками заниматься. И не только потому, что у нас рынок достаточно стабилен, и вы не попадаете в ситуацию, когда вы нашли покупателя за какую-то сумму, а в момент, когда вам надо покупать квартиру, вам этих денег не хватает. Сейчас ситуация другая. Более того, сейчас на рынке возникает та самая правильная ситуация, когда происходит дифференциация квартир, то есть квартиры стоят не по критерия «30 метров в любом районе условно 150 тысяч», а 30 метров в этом районе 120, в этом 110, в этом 150, а в этом каких-то иных денег. Потому что, люди когда обращаются, вот им, например, обязательно нужна двухкомнатная и однокомнатная. Год назад мы говорили: вы знаете, это невозможно, потому что существует вот такая среднестатистическая цена, из этого сделать ничего нельзя. Сейчас по разным районам цены разнятся, и меняются они достаточно серьезно. Поэтому правильно решить свой вопрос, найти тот район, который вас устраивает, и в который вы проходите по цене, возможно. Для этого вы можете позвонить нам по телефону 933-5050 и услышать, как можно помочь вам в вашей ситуации, как можно правильно обменять квартиру на меньшую, на большую, на две площади. То есть, любая ситуация по обмену, например, обмен на Подмосковье, о котором тоже мы говорили, который тоже очень интересен. Потому что купить в Подмосковье можно иной раз очень неплохую квартиру в новом доме. И это будет действительно интересно. И там и школы, и детские сады тоже нормальные. Пожалуйста, 933-5050 и вы можете услышать консультацию и по этому вопросу тоже.
Н. БОЛТЯНСКАЯ: Галина, еще один айсберг, который подстерегает человека, желающего пуститься в это плавание – это бумажный океан.
Г. БАРЫНИНА: Он, может, и не такой большой, этот океан, сколько проблемный. И почему-то так складывается исторически у нас, что все эти препятствия к тому, чтобы продать квартиру, они возникают все больше и больше.
Н. БОЛТЯНСКАЯ: Скажите честно, у вас у самой аллергии не возникает, когда вам нужно получить какую-то бумажку?
Г. БАРЫНИНА: Вы знаете, я для себя так редко этим занимаюсь, потому что просто не имею физически времени. И если мне что-то надо сделать, я прошу специалиста получить для меня какую-либо бумажку. Он, как правило, это сделает быстрее и правильнее. Наверное, также и в ситуации с недвижимостью. На самом деле, действительно, какие-то внешние препоны, которые устанавливаются, с одно стороны, наверное, абсолютно правильные. Вот мы говорим о том, что когда человек продает квартиру, на сегодняшний день достаточно проблематично получить, например, справки из Бюро технической инвентаризации, которые говорят о планировке квартиры, это экспликация и поэтажный план.
Н. БОЛТЯНСКАЯ: Сколько они, кстати, действуют, эти справки?
Г. БАРЫНИНА: Справки эти некоторое время назад были действительны год, сейчас они бессрочные. В принципе, вы можете получить эту справку и оставить ее на полочке для того, чтобы воспользоваться в ближайшее время, если решите заниматься продажей квартиры или обменом. С одной стороны, все очень правильно. Для того, чтобы получить эти документы, необходим выход техника. Потому что понятно, что у нас очень много перепланировок в квартирах, не всегда они сделаны законно, не всегда они сделаны верно и так, как это действительно можно делать, варианты я видела самые разные. На самом деле , это все правильно, когда приходят, смотрят и пытаются привести к некоему соответствию все это дело. С другой стороны, когда выход техника назначается через полтора месяца после твоего обращения, а вам надо продать квартиру не то чтобы срочно, а хотя бы в течение месяца – это на самом деле абсолютно нормальный срок для продажи квартиры при ситуации, когда у вас цена определена верно, - получается, что вы этого сделать не можете. Конечно, мне вполне можно возразить, что сейчас, когда сделку нужно зарегистрировать, не всегда нужна экспликация и поэтажный план, например. Но огромное количество сделок, которые происходят у нас сейчас на рынке, это сделки ипотечные. Для ипотеки эти справки необходимы. Следующая ситуация. Например, вашу квартиру кто-либо покупает, а в квартире покупателя есть несовершеннолетние дети. Для того, чтобы получить разрешение органов опеки, опять данные документы необходимы. Мы сейчас уже ввели в свою практику следующее. В момент заключения договора с компанией «Дружба» вы, помимо всего прочего, делаете доверенность. Мы с вами отправляемся к нотариусу и делаем доверенность на подготовку и сбор документов для этой сделки. И мы заранее заказываем вот эти вот справки. И когда у вас документы готовы к сделке, то очень часто бывает так, что квартиру можно продать очень выгодно. Кому-то надо купить срочно, у кого-то развалилась какая-то альтернативная сделка, и надо вместо одной квартиры найти другую. И очень часто в последнее время встает вопрос – а готовы ли у вас документы к сделке? Вот если вы обращаетесь к нам, - напоминаю телефон 933-5050 – понятно, что мы все эти хлопоты берем на себя и мы это делаем заранее. Не в тот момент, когда уже найден покупатель и надо быстро-быстро решать этот вопрос (и еще этого покупателя можно упустить из-за того, что у тебя этих документов нет). Мы это делаем заранее.
Н. БОЛТЯНСКАЯ: А если у меня квартира не приватизирована?
Г. БАРЫНИНА: А если у вас неприватизированная квартира, то это уже совсем другая история. С одной стороны, конечно, ее можно продать и обменять, это отдельные схемы. Но я расскажу о другом. Вот недавнее обращение. Человек говорит: я хочу продать квартиру. Замечательно, нет проблем. Но она неприватизированная. Тоже нет проблем: мы готовы сначала ее приватизировать, затем выставить ее на продажу. Но оказалось все более тяжело. На самом деле, помимо того, что ее надо приватизировать, необходимо еще совершить родственный обмен. Потому что в одной квартире люди живут, в другой прописаны – некоторое несоответствие происходит. Значит надо сначала ее приватизировать, затем ее менять. А для того, чтобы приватизировать, опять нужна экспликация БТИ. Выясняется, что в квартире есть небольшая перепланировка, элементарная – шкаф с места на место перенесен, даже не шкаф, а дверца у шкафа. И люди давно и благополучно об этом забыли, потому что когда они в эту квартиру попали по обмену, бог знает, в каком году, они знать не знали, что вообще это все произведено. Соответственно, надо узаконить эту самую перепланировку. Плюс в этой квартире еще зарегистрированы дети. А потом эту квартиру надо продавать. Так вот, для того, чтобы все это сделать правильно, – правильно приватизировать, правильно затем продать эту квартиру и выделить долю детям – я рекомендую обратиться в нашу компанию. 933-5050. И мы поможем решить вам эти вопросы.
Н. БОЛТЯНСКАЯ: При альтернативной сделке возможно ли использование неких ипотечных схем?
Г. БАРЫНИНА: Да, конечно. Альтернативная сделка вполне возможно подразумевает использование каких-то ипотечных схем, то есть получение ипотечных кредитов. Это возможно и когда ваш покупатель получает какой-то ипотечный кредит, и вы, допустим, меняя свою площадь на большую или на меньшую, получаете на обе квартиры ипотечный кредит на разных членов семьи. Или, допустим, на одну квартиру. Это абсолютно возможно, все можно сделать. Наш ипотечный центр работает – 933-5050. Но в любом случае, прежде чем затеваться с кредитом, прежде чем вообще оценивать эту ситуацию, я рекомендую просто понять, оценить, понять возможности – на что можно рассчитывать. Еще раз напоминаю телефон: 933-5050.
Н. БОЛТЯНСКАЯ: Галина, а скажите, пожалуйста, по кусочкам можно купить квартиру?
Г. БАРЫНИНА: По долям.
Н. БОЛТЯНСКАЯ: Иногда же в интернете есть «продается треть…».
Н. БАРЫНИНА: Давайте отделим, наверное. Купить и продать – это не совсем одно и то же. На самом деле, конечно, можно и купить, и продать. Но для того, чтобы продать долю, одну вторую, одну пятую – неважно, - требуется согласие остальных собственников. Это не так просто. Надо делать официальное уведомление, надо этих людей найти… Когда вам предлагают договор дарения, в такой ситуации рекомендую задуматься. Это не просто, и не всегда правильно таким образом поступать. В любом случае советую проконсультироваться: 933-5050. Бывают ситуации, когда люди, допустим, хотят вложить деньги. Денег не хватает на покупку всей квартиры целиком, допустим 2-3 человека хотят вложить деньги и купить эту квартиру, чтобы эти деньги сохранить. Это абсолютно нормальная ситуация, только здесь не надо забывать, что собственность, которую вы приобретаете, является совместной. Значит, соответственно, согласие супругов требуется, и каким образом эти супруги будут реагировать на вашу продажу в дальнейшем? Значит, опять уже более широкий получается вопрос. Как эти брачные отношения правильно оформлять, для того чтобы вы могли этой квартирой распорядиться? Хорошо, когда в семье все хорошо.
Н. БОЛТЯНСКАЯ: То есть, потихоньку от мужа я из своей заначки…
Г. БАРЫНИНА: Знаете, долю в квартире не купите потихоньку от мужа. Если вы продаете, там все зависит от документов. На основании каких документов вы владеете квартирой. А здесь, если вы покупаете, уже зависит от того, есть или нет у вас брачный контракт, как это правильно сделать. И мы можем подсказать, в какой ситуации это правильно сделать. Более того, это не только касается долей. К нам приходит человек покупать квартиру. Помимо того, что мы говорим, какие на нее существуют документы, как эта сделка проходит, мы всегда выясняем, на кого этот человек собирается эту квартиру оформлять. Из каких соображений?. На детей, не на детей, абсолютно по-разному. Напомню наш телефон: 933-5050.
Н. БОЛТЯНСКАЯ: И я напомню, что в нашей студии Галина Барынина, руководитель Департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Дружба». Все это происходило в прямом эфире «Эха Москвы». Спасибо.