Вторичный рынок жилья в Москве - Ольга Комарова - Интервью - 2007-10-10

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Ольга Комарова, руководитель отделения «Белорусское» инвестиционной компании «Дружба», у нас в гостях, вторичный рынок жилья, об этом, в Москве, столичный вторичный, об этом мы говорим. Ольга, здравствуйте.

О. КОМАРОВА: Здравствуйте.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Работает смс, вы можете присылать свои сообщения, 970 4545. Кстати, если инвестиционная компания «Дружба», это инвестиционная компания.

О. КОМАРОВА: Да-да.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: То вторичный рынок – это к первичному, наверное, потому что инвестиционная компания, она же строить должна.

О. КОМАРОВА: Конечно, кроме того, что мы предлагаем широкий спектр услуг на вторичном рынке, мы, прежде всего, и начинала свою деятельность компания, как инвестиционно-строительная компания. Наша компания давно строит, и успешно достаточно, и в Москве, и в Подмосковье. Например, в Домодедово Московской области, г. Домодедово Московской области построено несколько микрорайонов со своей инфраструктурой, где прекрасно живут уже давно люди. На сегодняшний день я бы хотела озвучить новое предложение компании по новостройкам, начались продажи в новых строящихся домах в г. Домодедово, а также где есть еще широкий выбор квартир, а также на Можайском шоссе в доме бизнес-класса также есть некоторые эксклюзивные предложения по квартирам. Поэтому, пожалуйста, вы можете уточнить по данным объектам всю информацию по телефону нашей компании 933 5050. И кстати говоря, что касается новостроек, имея собственные новостройки, компания достаточно широко, имеет достаточно широкий спектр предлагаемых услуг, предлагаемых квартир не только на вторичном рынке, но и на первичном. Я имею в виду новостройки, которые можно использовать в качестве альтернатив, когда люди хотят улучшить жилищные условия.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: А как? Как, если у человека квартира на вторичном рынке, если у человека квартира, то она…

О. КОМАРОВА: Он там живет.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: То она, если она выходит на рынок, то она автоматически выходит на вторичный рынок только, других вариантов не может быть.

О. КОМАРОВА: Конечно.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Потому что не на первичный. У него квартира, он хочет больше, лучше в новом доме, а как? Как это все сделать, как это все провернуть? Потому что миллион проблем сразу возникает.

О. КОМАРОВА: Да, проблемы, наверное, для тех людей, которые не сталкивались никогда с этим, конечно, покажутся достаточно серьезными, сложными. Но для людей, которые занимаются этим постоянно, я имею в виду наших экспертов, опытных сотрудников нашей компании, схема представляется вполне прозрачной и понятной. Схема какая, буквально неделю назад мы совершили сделку при ситуации, когда человек, продавая свою квартиру, нуждался в срочном приобретении, т.е. нужно было внести срочно аванс за квартиру в новом доме. Как вы понимаете, т.к. сумма, которая должна быть проплачена за новостройку, она платится сразу…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Т.е. это не аванс был, это была вся сумма?

О. КОМАРОВА: Нет, понимаете, некоторые новостройки предполагают внесение аванса с какой-то рассрочкой, допустим, 2-3 дня, может быть и больший срок, но это уже мы сейчас не будем вдаваться.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Это вся сумму, за три дня это не рассрочка.

О. КОМАРОВА: Все равно вся сумма, это не рассрочка, да. Где-то бывают и больше рассрочки, мы сейчас не об этом. Но данная ситуация, которую мы разрешили, о которой я начала говорить неделю назад, мы выкупили квартиру у того человека, который нуждался именно в разрешении этой ситуации. Т.е. мы совершили так называемый срочный выкуп, причем в день, когда подписывался договор купли-продажи по его квартире, этот человек получил аванс от нас, который он отвез в качестве аванса за новостройку, которую он подобрал. Мы сдали документы на регистрацию, через 5 рабочих дней, это срок ускоренной регистрации договоров купли-продажи…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Он получил доступ…

О. КОМАРОВА: Он получил полную сумму, которую отвез.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: …к банковской ячейке, где у него.

О. КОМАРОВА: Да, которую отвез и заплатил полную сумму по договору инвестирования или договору долевого участия за квартиру в новостройке.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Т.е. с деньгами можно, при помощи срочного выкупа, единственный вариант получается?

О. КОМАРОВА: Вы знаете, если у человека стоит остро вопрос…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Что он так торопился-то?

О. КОМАРОВА: Потому что ведь вы понимаете, новостройки тоже, квартиры-то не будут ждать никого. Есть определенный выбор квартир, который устраивает, допустим, покупателя. Если там две однокомнатные квартиры, к примеру, в доме на определенном этаже остались, то, конечно, ему следует поспешить, потому что придет другой человек и купит одну из них или две, придут два человека. Поэтому ситуации бывают разные, порой они, действительно, бывают достаточно срочные.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: И нервные системы у покупателей тоже бывают разные.

О. КОМАРОВА: Бывают.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Один спокойно смотрит на это, думает – куда же они денутся, эти квартирки. Быстрее, быстрее, уйдут, надо, да?

О. КОМАРОВА: По поводу какой-то конкретной ситуации, если вопросы возникли у человека, нужно срочно решить эту ситуацию, о которой мы сейчас говорим, вопрос возник в связи со срочным выкупом квартиры, с приобретением новостройки. Напоминаю телефон нашей компании 933 5050. Кстати говоря, в этой связи можно упомянуть и не только об альтернативе в качестве новостроек, потому что ведь человек может не только новостройку подобрать себе в качестве жилья, которое ему захотелось приобрести. А и на вторичном рынке он может найти ту квартиру, которая ему очень понравилась, а на свою квартиру еще покупатель не найден. Поэтому это, опять же, вариант срочного выкупа, я бы хотела в двух словах буквально более подробно остановиться на нем, чтобы было такое общее понимание, т.к. время все-таки ограничено в эфире, что такое срочный выкуп. Более конкретно, более детально, конечно, можно поговорить, проконсультироваться у наших экспертов, напоминаю телефон – 933 5050. Срочный выкуп – это покупка вашей квартиры за, не за даже, а в течение трех дней, мы можем выкупить ее и на второй день при наличии полного пакета документов, если мы договорились обо всех условиях.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: С неким дисконтом?

О. КОМАРОВА: Конечно, за 80-85% от рыночной стоимости. Здесь самое главное – правильно оценить и сойтись во мнениях по поводу рыночной стоимости той квартиры, которой владеет человек. Если, к примеру, человек сегодня звонит в компанию, мы разговариваем о срочном выкупе, то по телефону наши эксперты смогут оценить с достаточной доли реальности, реальных цен смогут оценить эту квартиру по телефону. Но все-таки ориентировочная будет цена. Дальше, если на этом этапе все устраивает обе стороны, эксперт подъезжает, прямо буквально в этот же день может подъехать на квартиру, оценить ее уже более конкретно на месте. А далее уже процесс достаточно стандартный, накатанный, мы должны встретиться с хозяином квартиры, с собственником жилья, посмотреть документы, обязательно проверить эту квартиру. Я реально говорю, называю сроки, в течение 3 дней выкуп возможен, могу с твердой уверенностью сказать, что не кормим людей обещаниями.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Эксперт реально говорит, что ваша квартира стоит столько-то, мы готовы ее выкупить за 85% от ее реальной стоимости, но сейчас?

О. КОМАРОВА: Да, но сейчас, потому что вы же понимаете…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Т.е. человек понимает, он понимает, на что он идет?

О. КОМАРОВА: Естественно, каждый человек отдает себе отчет в этом, безусловно.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Обладая информацией.

О. КОМАРОВА: Обладая информацией.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Отдает себе отчет.

О. КОМАРОВА: Но здесь и важно, самое главное в любой консультации, в любой, наверное, при решении любой ситуации это правильно оценить квартиру, это самое начало.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Тут тоже, понимаете, разные оценки, по-разному можно оценить, по-разному оценивает. А приедет другой эксперт, скажет – да что вы, у вас тут в 10 раз, не в 10, на 10% дороже. И понять это можно только одним способом, но для этого нужно время, а времени у человека нет. А способ понятный, выставить квартиру на рынок.

О. КОМАРОВА: Тогда он будет продавать в обычные сроки.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: А времени нет, да, времени нет.

О. КОМАРОВА: За месяц он явно не уложится, если ставить квартиру по рыночной стоимости. Но что я могу сказать, в данном случае, как можно человека сориентировать на то все-таки, к чему прислушиваться, какой совет воспринять правильно, на что, действительно, сориентироваться, на какую цену. Если вам называют разные цены, к примеру, вы звоните во множество компаний, понятно, что не в одну компанию позвонил человек, а в несколько, ему интересно знать, сойдутся ли мнения в результате.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Не сойдутся.

О. КОМАРОВА: Не сойдутся.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Правильно, не сойдутся?

О. КОМАРОВА: Не сойдутся, наверное, но по многим причинам, в том числе, по причине, иногда бывает, не хочу никого обидеть, некого отсутствия профессионализма и достаточного опыта в подобных делах. Я считаю, что нужно ориентироваться, конечно, прежде всего, понимаете, если вы звоните в несколько компаний, в 2-3 компаниях вам называют цену достаточно высокую, но вы сами просто видите, вы же можете посмотреть ту же прессу, примерно же вы все-таки ориентируетесь, уже звоня, куда-то обращаясь, ориентируетесь по ценам, плюс-минус. Какой-то промежуток все-таки вы имеете в голове. Если вам называют максимальную цену, она может быть настолько завышена, что просто по этой цене вам предлагают заключить договор с компанией с тем, чтобы вы, заключив его, как бы стали клиентом компании, на этом может все закончиться. Вы можете просто потерять время, от трех месяцев до полугода, с квартирой ничего не будет происходить, потому что цена завышена, кому это интересно. И вы в результате все равно придете к той цене, к реальной стоимости, которую будут называть вам опытные эксперты, которая будет являться, действительно, ценой продажи.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Или, наоборот, цена придет к этой цифре, если цены на недвижимость опять начнут расти.

О. КОМАРОВА: Пока я хочу сейчас напомнить телефон компании, 933 5050, чтобы, пока мы разговаривали, все-таки была возможность у людей позвонить и проконсультироваться, может быть, сейчас на какие-то вопросы я смогла бы ответить. Но, в любом случае, сейчас я не на этом телефоне, а у нас находятся на телефоне опытные сотрудники, профессионалы, которые смогут вам и сейчас оказать помощь в том вопросе, который требует решения.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Возвращаясь к обмену квартиры на новостройку, по сути, это же обмен через срочный выкуп, обмен, там еще может быть все, что угодно, включая…

О. КОМАРОВА: Будем так называть, обмен, раньше обмен происходил, когда квартиры были не приватизированы, это еще в те далекие времена, а сейчас это происходит немного иначе, но все равно, назовем это…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Здесь может быть доплата, ипотека, все, что угодно, но как тогда еще это назвать? Придумайте тогда термин, пожалуйста.

О. КОМАРОВА: Обмен, обмен, конечно, либо разъезд. Пускай будет обмен.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Возвращаясь к этому, а где человеку, новостройка – это дело такое, там стен чаще всего нет, потому что у нас свободная планировка, это раз, а, во-вторых, то, что раньше называлось пропиской, а теперь регистрацией, тоже она наверняка не открыта.

О. КОМАРОВА: Конечно.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: В лучшем случае, а в худшем случае еще дома нет. Есть фундамент, половинка его.

О. КОМАРОВА: Дома нет, вы знаете, как правило, все-таки, в основном, люди не покупают, не вкладывают деньги, когда продают свою квартиру, если, конечно, она у них единственная и неповторимая, вряд ли они будут вкладывать деньги в новостройку на нулевом этапе. Хотя возможно. Это на любителя.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Хотя да.

О. КОМАРОВА: Если у человека есть, где жить, есть, куда прописаться, допустим, поменять регистрацию, будем так говорить, языком правильно, зарегистрироваться в ту квартиру, в то жилье, где у него проживают какие-то родственники, близкие, то, конечно, понятно, что если он этой возможности не имеет, то зарегистрироваться в новостройку, пока она не, пока не зарегистрированы права собственности, не сдан дом Госкомиссии, не зарегистрированы права собственности на эту новостройку, он не сможет. Не будет открыта прописка, регистрация. Поэтому здесь, конечно, возникают всякие нюансы различные, которые нужно, опять же, обсуждать со специалистами.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Как их решать? Если есть, условно говоря, мама, к которой можно и вещи свезти и самому уголочек выделить…

О. КОМАРОВА: Пожалуйста, с регистрацией вопрос решается только таким образом.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Это здорово.

О. КОМАРОВА: Нужно иметь то место, куда можно было бы зарегистрироваться хотя бы на то время, пока будут регистрироваться права собственности в новом доме. А что касается проживания на то время, пока, опять же, там будет идти ремонт тот же в новостройке, есть два пути, опять же. Первый – это переехать пока к своим близким, либо второй – тоже достаточно реальный, пожалуйста, в компании «Дружба» есть отдел аренды, который поможет вам на это время найти жилье. То, в котором вы сможете пережить эти сложные моменты, решится этот вопрос, решится обязательно. Я думаю, что из любой ситуации есть выход. Достаточно просто получить грамотную консультацию. Напомню наш телефон – 933 5050.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Ольга Комарова у нас в гостях, руководитель отделения «Белорусское» инвестиционной компании «Дружба». Вы можете задавать свои вопросы, используя для этого смс 970 4545. Уж мы о разъездах, об обменах, имея что-то, на что можно рассчитывать, давайте по комнатам будем считать. Не знаю, допустим, трешка и хочется, конечно, 3-комнатная квартира, значит, хочется три, если нужны однокомнатные, три однокомнатных.

О. КОМАРОВА: Три однокомнатных, конечно, знаете, ситуация может быть какая.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Там три кухни, я понимаю, там три кухни, три туалета, а в трешке, особенно обычной, один как-то, да.

О. КОМАРОВА: Вы знаете…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Но хочется.

О. КОМАРОВА: Понятно, если 3-комнатная квартира, так, в общем, если в двух словах сейчас подойти к этой ситуации, то что можно сказать, не зная конкретной ситуации, пока только одно. Если трехкомнатная квартира имеет свое местонахождение где-то в центре или хотя бы в месте, где приближенно к центру, в направлениях запада, юго-запада, опять же, это ближе к центру все-таки, стоимость которой позволяет произвести размен на те же три однокомнатные квартиры, но уже, может быть, и не в центре. Одна квартира в центре, одна где-то еще, другая, третья еще в каком-то другом районе, то, да, наверное, все это возможно. Опять же, нужно смотреть по ситуации в целом. Самое главное, в данном случае, опять же, начинать с правильной оценки этой ситуации стоимости квартиры продаваемой и тех, которые хочется приобрести. Анализ ситуации на этапе консультации, естественно, после консультаций уже более конкретная оценка, до подписания договора, конечно, уже должна быть ясна вся ситуация, желательно не только по оценке, а вообще по схеме проведения работ компанией в целом, потому что очень важно, мне кажется, чтобы наши клиенты понимали, какая стоит задача перед компанией, что она будет делать, что он за это ей заплатит, что в результате он получит, насколько он будет уверен в завтрашнем дне, в своем будущем и т.д. Насколько все пройдет гладко и хорошо, вот в этом я могу сказать, что мы гарантируем полное, кроме того, и полное предоставление информации обо всем процессе в целом, но и, соответственно, гарантируем качество наших услуг. Еще раз напомню телефон нашей компании 933 5050.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Но есть какие-то все-таки правила? Я не знаю, трешка на три однушки, вы очень сильно засомневались, я понял, что это нереально. И сам тоже, в общем, я понимаю, да.

О. КОМАРОВА: Вы знаете, более реальный вариант, конечно, это трехкомнатная квартира на две однокомнатных.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Меняется?

О. КОМАРОВА: Меняется, да, но, опять же, нужно ведь оценить.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Без потери района, да? Остаемся в этом же районе.

О. КОМАРОВА: Можем остаться в этом районе. Опять же, смотрите, если трехкомнатная квартира, ведь бывают площади разные в квартирах, если трехкомнатная квартира, будем так говорить, не хочется обижать, опять же, никого, малогабаритная, это стандартный термин, тут сложно что-либо другое придумать. Я имею в виду порядка 58-62 м, это все-таки небольшая трешка, согласитесь, то нужно смотреть уже, на какие однокомнатные все-таки люди смогут разъехаться.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Даже может не получиться две однокомнатные?

О. КОМАРОВА: Может не получиться, потому что, опять же, площадь и район, все является определяющими моментами, и состояние квартиры, и определенная все-таки степень готовности документов тоже может повлиять как-то на ход событий, потому что мы в силу того, что можем долго искать покупателя, опять же, что-то может измениться на рынке. Но сейчас при такой определенной стабильности на рынке, могу сказать, что трехкомнатная квартира обычной площади порядка 78 м, от 70 м, возможно ее размен совершить на две однокомнатные квартиры, без потери, без потери района, проживания в определенном районе в том же, но вы знаете, все-таки надо понимать, надо иметь в виду, что стоимость трехкомнатной квартиры все-таки ниже. Я имею в виду стоимость кв. метра все-таки ниже, чем стоимость однокомнатных квартир, стоимость кв. метра в однушках.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Аналогичных?

О. КОМАРОВА: Конечно. Аналогичных – я имею в виду в том же районе.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: В том же доме.

О. КОМАРОВА: В том же районе аналогичное жилье, да, потому что все-таки однокомнатные и двухкомнатные квартиры, они считаются более разменными вариантами. Я не могу сказать, более ликвидными.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Спрос больше, да, то есть?

О. КОМАРОВА: Спрос, да, спрос и все-таки это разменные, люди сходятся, расходятся, женятся, разводятся, понятно, что…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Когда женятся, как раз нужно больше.

О. КОМАРОВА: Больше, тогда уже съезд. Но тогда они в выигрышной ситуации, более выигрышной. В любом случае, если у человека нет доплаты, мы можем посоветовать обратиться, опять же, в нашу компанию. Есть большой отдел ипотеки. Напоминаю телефон 933 5050, мы поможем вам взять ипотечный кредит на тот случай, если не хватает каких-то денег для того варианта, который вы хотели бы. Очень хочется разъехаться, подобрали квартиру, прямо не хочется ничего другого.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Что называется, побочные, не побочные услуги, дополнительные, может быть, это более правильно, какие-нибудь приватизации, эти все истории?

О. КОМАРОВА: Конечно, это тот пакет услуг, тот спектр услуг, который мы предлагаем дополнительно, его даже и каждый раз и называть, может быть, и не стоит, потому что это тот набор услуг, который обязательно должен быть в компании, которая себя достаточно широко представляет, рекламирует и работает фактически с 94 года. Поэтому сами понимаете, что спектр услуг достаточно велик. А приватизация, если, допустим, к нам обращаются люди, которые хотят совершить разъезд с помощью нашей компании, разъезд или продажу квартиру, мы для этого клиента приватизацию можем осуществить бесплатно, это один из таких бонусов, который мы можем предоставить, одна из скидок, которая в системе наших бонусов также может иметь место.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Т.е. собрать все документы?

О. КОМАРОВА: Собрать все документы, отдать на приватизацию, сдать, забрать документы. В общем, получить приватизацию, свидетельство о государственной регистрации права на основании договора о передаче, т.е. приватизировать полностью от и до, а затем уже заниматься продажей квартиры или тем разменным вариантом, с которым человек к нам пришел. Еще раз напомню телефон нашей компании 933 5050.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: А по районам, сейчас вообще, в принципе, большая разница между разными районами? Или Москва – это Москва?

О. КОМАРОВА: Нет, конечно, разница большая. Уже не будем говорить о разнице цен между Москвой и Подмосковьем, безусловно, и ближнее Подмосковье, и более дальнее. Что касается Москвы, конечно, те районы, которые считались и считаются на сегодняшний день наиболее дорогими, наиболее ликвидными, у которых категории домов больше, более ликвидных, это как и было – запад, юго-запад, северо-запад, в том числе.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: И центр небось.

О. КОМАРОВА: Центр, о нем даже говорить не стоит, безусловно. Конечно, там квартиры по стоимости наиболее дорогие. Опять же, надо смотреть, старый это фонд либо это новый дом. Ведь сейчас строят дома и бизнес-класса, и элитной недвижимости достаточно много, поэтому, знаете, цены очень разные. Так сказать про уровень цен, какой в разных районах, безусловно, очень сложно.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Но считают же всякие средние?

О. КОМАРОВА: Вы знаете, я бы не стала ориентироваться на некую среднюю цену, потому что если цена за кв. метр жилья где-то в центре будет составлять от 11 до 20 тыс. долларов, то, наверное, не стоит ее усреднять ценой кв. метра 4 тыс. за кв. метр в каких-то других спальных районах. Наверное, это будет неправильно. Все-таки нужно ориентироваться на среднюю цену в районе, конкретном районе.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Спасибо вам. Ольга Комарова, руководитель отделения «Белорусское» инвестиционной компании «Дружба», была у нас в гостях. О вторичном рынке жилья в столице мы говорили.

О. КОМАРОВА: Спасибо.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Спасибо.

О. КОМАРОВА: Всего доброго.