Вторичный рынок жилья в Москве - Галина Барынина - Интервью - 2007-08-09
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Галина Барынина, руководитель Департамента вторичного жилья инвестиционной агентства недвижимости «Дружба» у нас в гостях. Галина, добрый день!
Г. БАРЫНИНА: Добрый день!
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Работает sms + 7-985-970-45-45. Мы сегодня говорим о тенденциях на рынке риэлторских услуг. Кто такой риэлтор, каким он должен быть, что он должен делать, а что он ни при каких обстоятельствах, ни в коем случае не должен делать. Вот, собственно говоря, об этом: все, что вы думаете по поводу риэлторов, вы можете присылать в сообщениях на номер + 7-985-970-45-45. Ваш взгляд?!
Г. БАРЫНИНА: Что такое риэлтор сегодня?
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Да, что он должен делать, кто он. Есть разные варианты: есть конвейерные такие методики, есть наоборот, как личный доктор.
Г. БАРЫНИНА: Если выбирать из личного доктора и конвейера, наверное, мне все же ближе подход «личный доктор» - мое мнение такое, и Вы очень правильно сформулировали эту мысль. Риэлтор – это действительно человек, который вам помогает, это основное. Что сегодня риэлтор, насколько сегодня важна и востребована эта профессия? Что она востребована – это ясно и однозначно, потому что действительно, как мы все прекрасно знаем, приватизация у нас в стране началась достаточно давно, собственность у людей есть, а коли есть собственность - есть возможность этой собственностью распоряжаться: продать, подарить, обменять. Соответственно этим кто-то должен заниматься. В прежние, советские времена, у нас существовали маклеры. Сейчас – у нас риэлторы, которые этой деятельностью занимаются.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Это были нелегальные маклеры, в советские времена, да?
Г. БАРЫНИНА: Ну, их «черными маклерами» называли в советские времена, но они были очень грамотные люди, которые выстраивали очень интересные цепочки. Вот все-таки, на мой взгляд, риэлтор сегодня очень востребован, он очень нужен, и это очень непросто! Это обманчивая такая простота. Потому что мы говорим сейчас о том, что пытаются риэлторство немножечко действительно упростить. Кажется: ну, что такого, подумаешь – просто показать квартиру, ума много не надо! Или подобрать какую-то квартиру – тоже много ума не надо. А если мы подойдем с другой стороны? Все-таки риэлтор – собирательная профессия, на мой взгляд: это и психолог, и специалист, который должен знать рынок, и юрист. Это мое мнение. Собственно такие риэлторы и существуют в нашей компании «Дружба». Вы можете об этом узнать, позвонив к нам по телефону 933-50-50.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Я представляю себе этого замечательного риэлтора, когда ты ему говоришь, что хочешь приобрести двухкомнатную квартиру в 16-тиэтажном доме в этом микрорайоне, и у тебя есть такая-то сумма денег, а он говорит, что, к сожалению, нет именно в этом микрорайоне 16-тиэтажных домов, там только 5-этажки и 9-этажки, строят сейчас 16-тиэтажный, но еще продажи не начались, зато есть рядом район, где есть 16-тиэтажные дома, где часто продаются квартиры, стоят они примерно столько-то, вам не хватает столько-то, возьмите ипотечный кредит: можно в таком-то и таком-то банке на таких-то и таких-то условиях, ну и т.д., и т.д. Ну, не бывает таких, а если бывают, то единицы!
Г. БАРЫНИНА: Вы знаете, такого вырастить непросто! И они стоит дорого. У нас сейчас много разных тенденций на рынке риэлторства. Одна из них – отделить риэлтора от юриста. Для чего это делается? Если бы это делалось для того, чтобы…
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Можно я скажу причину? Потому что есть противоречия интересов у риэлтора и риэлтора-юриста, внутренне противоречие интересов. Потому что у риэлтора задача продать. Все-таки это бизнес.
Г. БАРЫНИНА: Задача продать или купить и не важно как?
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Задача – чтобы была совершена сделка, потому что живет он от сделки, он получает процент от сделки. У юриста задача - не пропустить квартиру, которая юридически «нечистая», как это называется. Вот если риэлтор-юрист и человек, который совершает сделку, у них внутреннее противоречие интересов. Он должен совершить сделку, потому что он на этом зарабатывает. С другой стороны, он какое-то количество сделок должен отсеять, потому что их совершать нельзя.
Г. БАРЫНИНА: Вы забываете об одном: для того чтобы доползти до этой сделки, для того чтобы эти деньги в конце концов получить тому же самому риэлтору, если мы говорим о такой позиции - это бизнес, и люди зарабатывают деньги, я с Вами абсолютно согласна, - но тем не менее надо понимать следующее: если риэлтор подобрал какую-то квартиру и, допустим, он не понимает на начальном этапе, что эту квартиру покупать нельзя, походит какое-то время, и ему об этом говорит юрист, что покупать квартиру нельзя – время в любом случае упущено! Причем время упущено не только риэлтором. В конце концов, это дело десятое. На мой взгляд, это дело десятое. Я считаю, что в первую очередь нарушаются интересы продавца или покупателя, работой для которого мы и занимаемся. Потому что человек потратил свое время на просмотр этих квартир, он уже мебель там расставил, зачастую бывает, понимаете?
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: В голове.
Г. БАРЫНИНА: В голове, да. Вот виртуально он уже туда въехал: он уже знает, какой ремонт, какие обои – все замечательно. А выясняется, что ее покупать нельзя. Так вот, риэлторы нашей компании работают немножечко по-другому. То есть в тот момент, когда вам квартира подбирается, в этот момент уже выясняется, какие документы есть на квартиру, в принципе, возможно эту квартиру купить или нет – хотя бы в первом приближении. Если понятно, что из этой квартиры человек неизвестно куда выезжает, куда он будет выписываться, или там есть несовершеннолетние дети, права которых нарушены, или есть какая-то еще иная ситуация, - понятно, что эта квартира даже не будет клиенту просто показана. Потому что нельзя человека обнадеживать, нельзя его доводить до состояния, когда он в эту квартиру собственно въезжает. Это мы с Вами рассматриваем простую ситуацию, когда просто квартира покупается. А попробуем посмотреть другую ситуацию, когда, допустим, сделка у нас альтернативная. Основные сделки - это не только в компании дружба, они в принципе на рынке такие - альтернативные, их очень большое количество. В чем суть альтернативной сделки? Вы приходите с какой-то своей квартирой, и вам, допустим, из нее надо получить три площади. Соответственно эти три площади подбираются одновременно, и вся сделка по этой цепочке совершается одновременно: то есть одновременно продается ваша и покупаются вам три другие квартиры. Что это значит? Это значит, что за каждую квартиру вносится какой-то авансовый платеж. Вдруг в процессе проверки выясняется, что одну из квартир покупать нельзя, а сделка вся может быть совершена только при условии, когда выходят на сделку все квартиры в этой самой цепочке. Что происходит в этой ситуации? Те авансы, которые я внесла за две другие площади, мне никто не возвращает! Конечно, то, что юристы проверяют и в нашей компании, безусловно: мы не можем выйти на сделку, не получив одобрения юридической службы, – это даже не обсуждается. Вопрос в том, на каком этапе и как правильнее это делать. Еще раз напомню наш телефон: 933-50-50.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Вы только «вторичкой» занимаетесь?
Г. БАРЫНИНА: Наша компания «Дружба» и я собственно представляем вторичный рынок, мы занимаемся вторичным рынком.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: А арендой нет?
Г. БАРЫНИНА: Арендой занимаемся, да. Вот у нас в компании несколько отделений, на сегодняшний момент это «Добрынинское», «Таганское», «Люсиновское», собственно наше «Китай-город». Отделение на Лесной, на Белорусской, оно недавно возникло. Они занимаются арендой. Собственно чем это хорошо: если вы, допустим, хотите просто купить квартиру не с целью там жить, а именно как какие-то инвестиционные вложения или для детей – мало ли какие ситуации – есть смысл позвонить нам по телефону 933-50-50 и проконсультироваться, в каком районе квартира лучше сдается, какую лучше купить, однокомнатную или двухкомнатную. То есть вот с этой стороны посмотреть на покупку – это тоже возможно. Еще раз номер телефона – 933-50-50.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: А много сейчас инвестиционных квартир покупают? Потому что цены, вроде как, то ли вниз идут, то ли стабилизировались.
Г. БАРЫНИНА: Вы знаете, это, наверное, вопрос не цены, а вложения. Человеку нужно каким-то образом сохранить деньги: может быть не столько на них заработать, а именно сохранить. А лучшего вложения, чем недвижимость, придумать трудно. А то, что происходит сейчас на рынке – рынок несколько оживился. Я не могу сказать, что ест какие-то тенденции повышения цены, но если действительно кто-то хочет что-то купить по сегодняшним ценам при том богатстве выбора, который есть, есть смысл это сделать.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Богатство выбора есть?
Г. БАРЫНИНА: Как Вам сказать, зрительно, наверное, есть, да. Когда начинаешь в этом уже основательно разбираться, то, конечно, не все так просто: и юридическая составляющая и многие другие моменты.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Много квартир попадается с юридическими проблемами?
Г. БАРЫНИНА: Попадаются. Не могу сказать, что очень большое количество, но попадаются. Вот опять же о том самом «фильтре»: если мы отсеиваем эти квартиры на самом начальном этапе, практически на этапе прозвона, конечно, их не так много. А если доводить до конечной точки, тогда будет другая цифра совершенно. Это вопрос того, кто как привык, и кто как хочет работать, и чьи интересы учитываются в первую очередь. Понимаете, когда пытаются разделить юридическую составляющую и собственно риэлтерскую, на мой взгляд, кроме как тенденции к тому, чтобы сократить собственные затраты, я не вижу. Я не вижу какой-то заботы непосредственно о клиенте. Там ставится, наверное, немножечко другое во главу угла.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Все-таки мир идет в сторону конвейера, а Вы предлагаете очень консервативный способ работы. Да, раньше машины собирались вручную все. Потом Генри Форд придумал конвейер, и подавляющее большинство сбирается на конвейере. А ручная работа безумно дорогая.
Г. БАРЫНИНА: Понимаете, я не говорю о том, что это неправильно. Я говорю о том, что, может, это неправильно для нашей компании. Я считаю, что более качественная работа, когда клиентом занимается от начала до конца один риэлтор. Это так, как происходит в нашей компании. То есть вы позвонили в компанию, вы поговорили с человеком. Дальше этот сотрудник смотрит вашу квартиру, для того чтобы ее правильную оценку, потому что сейчас в общем-то распространенное явление, когда говорят: да, мы по телефону абсолютно точно, абсолютно уверенно оценим вашу квартиру. Не согласна! Да, оценить можно, приблизительно, с достаточно большой долей погрешности. Потому что квартиру обязательно надо видеть. Выезжает сотрудник, посмотрел квартиру, приглашаем в офис, чтобы вы посмотрели на нас: как мы работаем, где мы находимся. Мы проанализировали те документы, которые вы нам представляете, посмотрели, нет ли каких-то ошибок в этих документах, и сразу нашли какие-то пути их исправления, если это необходимо. Дальше – нашли пути решения вашего вопроса. Понимаете, недвижимость и все проблемы, которые с ней связаны, - это не проблемы, которые можно решить по какой-то общей схеме, по какому-то общему алгоритму, когда ты ввел в компьютер данные и получил такой результат. Здесь немножечко другое. Это абсолютно индивидуальный подход. Надо точно понимать, кто что хочет получить по итогам ситуации. Вот у нас недавно такая сделка была, когда у людей было две квартиры: одна находилась в Москве (небольшая трехкомнатная), а вторая в подмосковном городе. Надо было две эти площади продать, купить двухкомнатную и однокомнатную в Москве. Попробуйте совместить Москву и Подмосковье – раз, трехкомнатную квартиру, в которой является собственником еще и ребенок – два. То есть купить меньшую и параллельно. Плюс еще есть муж, который не живет в семье, но они не разведены, тем не менее в дальнейшем хотелось бы , чтобы человек на эту квартиру не претендовал. Вот каким алгоритмом надо ввести в компьютер всю эту ситуацию, чтобы получить тот результат, который люди хотят получить? Естественно, это только профессионализм, это только то решение, которое правильно. Как найти эти пути? Потом, опять же, существуют две стороны: и продавец, который продает и хочет получить свой результат, и покупатель, который покупает и хочет гарантий и по юридическому освобождению квартиры, и по физическому освобождению квартиры, чтобы к нему потом не было претензий ни с чьей стороны: ни этого мужа, ни опекунского совета. Вот в этом и заключается работа риэлтора и его профессионализм. Поэтому, если вы хотите действительно грамотную работу, пожалуйста – 933-50-50.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: А часто Вы сталкиваетесь с риэлторами, которые говорят: «Какая улица? Где, где? Вы уверены, что это в Москве?» - ну или что-то такое?
Г. БАРЫНИНА: Вы знаете, таки ситуации, к сожалению, бывают, поэтому иногда анекдотично. Например, у меня была одна ситуация по Северному Чертаново, когда я человеку на том конце провода, явно риэлтору, долго объясняла, что в Северном Чертаново нет улиц, к сожалению, а мне объясняли, что этого быт не может. Поэтому, я считаю, риэлтор – это тот человек, который знает Москву, знает область - тот регион, с которым он работает. Потому что есть сейчас такая тенденция: в разных районах, в разных округах расположены офисы компании, и они говорят, что они работают с этим районом. А кто в этот район должен идти? Ну, условно: компания находится в Марьино, я живу в Марьино и теоретически могу прийти в этот офис, но я хочу из Марьино переехать, например, в центр – мне в какую компанию идти, в ту, куда я хочу переехать, или там, где у меня находится квартира? Получается, что для того, чтобы лучше прожать, надо идти туда, где у меня квартира находится, а для того, чтобы лучше купить, надо идти туда, куда я хочу переехать!
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Надо идти в одну, во вторую, но не в третью.
Г. БАРЫНИНА: Да. Это несколько абсурдная ситуация. По всей видимости, если ты назвался риэлтором, наверное надо знать город, надо знать цены и юридическую составляющую.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: А есть еще такая вещь как ипотека, которая очень развивается.
Г. БАРЫНИНА: Да. И у нас есть ипотечный центр, который тоже может предоставить эту услугу. Лучше, конечно, изначально обращаться к риэлторам. Потому что, допустим, вы хотите купить квартиру, у вас есть какая-то сумма денег, и уже в процессе беседы выясняется, что надо использовать ипотеку, для того чтобы эту квартиру купить. Это просто вариант покупки. Есть и другая ситуация. Допустим, у вас обмен, и у вас не хватает на одну из площадей, которую вы покупаете, или вы просто меньшую меняете на большую и хотите использовать ипотечный кредит. Поэтому вы можете позвонить нам по телефону 933-50-50, и специалисты компании, которые занимаются подбором квартир, и специалисты ипотечного центра естественно вам помогут. Сейчас у нас в ипотечном центре, насколько я знаю, есть возможность подобрать новостройку без первоначального взноса. Это достаточно интересный вариант, потому что он не очень распространен: что касается вторичного рынка, такие варианты возможны, когда нет первого взноса и квартира покупается, а то что касается новостроек, этого не было. Насколько я знаю, специалисты нашего центра могут помочь и в этом вопросе.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Но это в первую очередь банк?
Г. БАРЫНИНА: Это в первую очередь надо понять, в какой банк надо идти, с какими документами надо идти.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: И какую новостройку.
Г. БАРЫНИНА: Да, безусловно.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Сообщение по Интернету пришло: «Вот исходя из опыта нашей семьи, главная цель большинства риэлторов – нажиться в любом случае любым способом. Поэтому в этой профессии люди с определенным складом», - дальше сообщение обрывается.
Г. БАРЫНИНА: Ну, понятно: складом характера, ума или чего-то там еще. Могу только искренне пожалеть человека, которому пришлось столкнуться с такими риэлторами. Наверное, в каждой профессии есть свои плюсы и свои минусы, и есть разные люди, которые этим занимаются, - порядочные и не очень. Наверное, это существует везде. Другой вопрос, что это, наверное, и общий стандарт компании, какая стоит задача. Если стоит задача любой ценой получить прибыль – это одна ситуация, а если стоит задача иметь свое лицо, иметь определенную репутацию и зарабатывать при этом деньги красиво и грамотно – конечно, почему нет. Так вот, наверное, если вы хотите, чтобы это все происходило, как должно происходить, советую обратиться к нам: 933-50-50.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Неужели есть такой бизнес, где не стоит задача любой ценой получить прибыль?
Г. БАРЫНИНА: Вы знаете, такой вопрос. Это, наверное, не вопрос недвижимости. Что значит любой ценой? За всем этим стоят люди, стоит и твоя ответственность в том числе. Для меня такая постановка вопроса странная. Я много лет работаю и к такому привыкнуть не могу, честно говоря.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Просто считается, что бизнес – это…
Г. БАРЫНИНА: Нечистые руки?
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Да, в конечном итоге это нечистые руки, потому что прибыль, и любой ценой: все равно, что ты делаешь, главное, чтобы это приносило прибыль.
Г. БАРЫНИНА: Мне сложно что-то сказать. Оправдываться я не считаю достойным. Вот те люди, которые к нам приходят, обращаются, я считаю, что это и есть характеристика нашей работы.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Вернемся к ипотеке. Помимо нулевого первого взноса при покупке в новостройке, насколько сегодня спрос на ипотеку есть, потому что цены на недвижимость сумасшедшие, поэтому какой бы низкий процент бы ни был и как бы стремительно он ни снижался, денег все равно не хватает на то, чтобы купить.
Г. БАРЫНИНА: Не, спрос на ипотеку достаточно большой. Другое дело, что люди не всегда адекватно оценивают свои возможности, то есть то, чем они располагают изначально потому что надо понимать, что ипотека это не на пять минут, это на достаточно долгое время. Я всегда говорю, что это удовольствие достаточно дорогое, соответственно для этого надо иметь деньги и надо планировать свой доход таким образом, чтобы можно было оплачивать, потому что я еще раз говорю, что это на много лет. Да, это здорово, потому что люди не снимают квартиры и реально вкладывают деньги в то, что уже купили, по сути уже в свое жилье, ты понимаешь, куда у тебя эти деньги идут. Но все равно, так как цены достаточно высокие и стабильные вот в это лето, тем не менее они все-таки достаточно высоки. Конечно, денег не хватает, и по ипотеке покупали и покупают в настоящее время. Другое дело, что люди должны понимать, какой доход, потому что не с каждого дохода это можно получить, и рассчитывать. Вот для этого специалисты и существуют, чтобы они могли вам подсказать, что, к сожалению, ваш доход позволяет купить не двухкомнатную, например, а однокомнатную квартиру. Вот для этого я и предлагаю позвонить нам 933-50-50 и оценить свои возможности при покупке квартиры, при обмене квартиры.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Что с ценами будет, на Ваш взгляд?
Г. БАРЫНИНА: Я предполагаю, что традиционно они будут повышаться в сентябре, как обычно. Сейчас об этом говорит хотя бы тот факт, что, когда квартиру какую-либо покупаешь, народ уже не настолько активно торгуется, как в начале лета, то есть некоторые тенденции к повышению есть. Поэтому если вы хотите купить квартиру по сегодняшним ценам, наверное есть смысл об этом задуматься основательно. Да собственно и не было как такового понижения. Котировка – да, я согласна, потому что нельзя вычленять из рынка какую-то отдельную квартиру и смотреть по ней тенденцию надо смотреть тенденцию общую. Потому что естественно, что хрущевские дома были сильно переоценены, что-то недооценено. И сейчас тенденция расслоения рынка и происходит: то, что должно стоить дешевле, оно и стоит дешевле – и по району, и по качеству жилья. Это нормальное явление.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: А все-таки самое дешевое жилье будет еще дешеветь?
Г. БАРЫНИНА: Не уверена, по моим ощущениям – нет. Мне кажется, что сейчас некий предел наступил. Дальше уже начинается новый виток. Он, конечно, предполагаю, не будет такой, как в 2006 году. Хотя, как у нас бывает, вся недвижимость отличается тем, что есть масса факторов, которые влияют на ценовые характеристики, и это не значит, что это происходит только на рынке недвижимости – это и та обстановка в стране, и курс доллара, и многие-многие моменты. Но мне кажется, что очень серьезного повышения, какого-то сумасшедшего, вряд ли будет. А все остальное – это традиционное, сезонное, когда люди приезжают из отпусков и начинает увеличиваться спрос. Плюс, естественно, отложенный спрос начинает играть роль: кто ждал, что цены вернуться.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Что цены вернуться хотя бы к началу 2005 года.
Г. БАРЫНИНА: Давайте посмотрим историю развития рынка: когда было такое, что цены возвращались к своему начальному пути?
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: В Японии, насколько я знаю…
Г. БАРЫНИНА: Мы говорим про нашу страну.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: А мы только-только начали.
Г. БАРЫНИНА: Понимаете, сложно делать анализ и какие-то прогнозы по отношению к рынкам других стран. Все-таки надо брать свой рынок в первую очередь.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: И смотреть, что будет.
Г. БАРЫНИНА: Да.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Напомните, пожалуйста, все контакты.
Г. БАРЫНИНА: Да, пожалуйста! Если вы хотите купить, продать, обменять квартиру, если вам надо снять и сдать квартиру, если вы хотите получить консультацию ипотечников, - пожалуйста, можете позвонить нам по телефону 933-50-50. Будем рады!
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Один-единственный телефон?
Г. БАРЫНИНА: Один-единственный телефон, но он многоканальный, и вы сможете по нему дозвониться всегда.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Это и аренда, и ипотека?
Г. БАРЫНИНА: Это и аренда, и ипотека, и продажа, и обмен, и покупка, и загородная недвижимость, и коммерческая недвижимость – все направления на рынке представлены в нашей компании «Дружба». И еще раз телефон – 933-50-50.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Спасибо Вам! Галина Барынина, руководитель Департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Дружба» была у нас в гостях. Спасибо Вам, Галина!