Вторичный рынок жилья в Москве - Ольга Комарова - Интервью - 2007-05-23

О.БЫЧКОВА: 12 часов 9 минут в Москве, у микрофона Ольга Бычкова. Добрый день. И сегодня в ближайшие полчаса мы говорим о вторичном рынке жилья в Москве и о том, что нужно делать, если вам нужно срочно продать квартиру. Наша гостья – Ольга Комарова – руководитель отделения «Белорусское» инвестиционной компании «Дружба». Ольга, добрый день.

О.КОМАРОВА: Здравствуйте.

О.БЫЧКОВА: Скажите сразу, компания «Дружба» с кем дружит? Это что за компания такая?

О.КОМАРОВА: Компания «Дружба» - это та компания, с которой я бы советовала дружить всем, не только ввиду того, что есть какие-то проблемы, но и просто потому, что у нас прекрасные руководители, хороший коллектив, и к тому же работают добросовестные профессиональные сотрудники.

О.БЫЧКОВА: Вы занимаетесь недвижимостью?

О.КОМАРОВА: Да, мы занимаемся недвижимостью, у нас существует несколько отделений компании, как в Москве, так и в Подмосковье. Работают отделы – Вторичного рынка, Отдел аренды, Загородной, Коммерческой недвижимости. Ну, компания достаточно многопрофильная, поэтому позвонив по телефону 933 5050, вы получите достаточно полную информацию о том, как работает компания, в каких направлениях, и зададите любые вопросы нашим специалистам.

О.БЫЧКОВА: Хорошо, сейчас мы будем говорить о том, что делать, если нужно продать квартиру в короткие сроки, о том, что называется срочным выкупом, и если нужно одновременно купить квартиру. Вот такие ситуации, которые часто встречаются в жизни. Ну, срочный выкуп – как все хорошо знают, если что-то нужно сделать срочно, если пожар, если приперло, то приходится смириться с тем, что потеряешь в деньгах сколько-то. Это правда?

О.КОМАРОВА: Вы знаете, все зависит от конкретной ситуации. Вот та ситуация, о которой вы спросили первоначально, - продажа квартиры в достаточно короткие сроки и приобретение другой квартиры, я бы хотела на этом вопросе чуть позже остановиться, буквально двумя минутами позже. А хотелось бы начать просто с того, что может получить человек, на каких условиях ему может быть предложен вариант срочного выкупа и насколько выгодно ему это может оказаться или невыгодно. Но если человеку невыгодно заниматься именно этим вариантом продажи своей квартиры, тогда мы можем предложить другие варианты работы, варианты продажи его квартиры – допустим, не в двух-трехдневный срок или даже в течение одного дня, как это можем выглядеть, бессрочно выкупить…

О.БЫЧКОВА: Да ладно? Так быстро? Ничего себе.

О.КОМАРОВА: Да, совершенно верно. Мы может предложить более длительный срок, но не настолько долгий, в течение которого человек может решить свои проблемы. Я имею в виду несколько недель.

О.БЫЧКОВА: Не настолько долгий, чтобы он передумал, да.

О.КОМАРОВА: Нет, ну в течение месяца, по крайней мере. Просто нужно правильно оценить ситуацию и подсказать человеку.

О.БЫЧКОВА: Ну давайте все-таки об условиях срочного выкупа – вот мне кажется, что если квартиру продаешь за день или за два, то вообще тогда получаешь три копейки за это.

О.КОМАРОВА: Нет, это не так. Тут самое главное – правильно сориентироваться в ситуации как агенту, так и клиенту. То есть нужно на этом этапе, на этапе переговоров, до, естественно, заключения договора о купле-продаже, правильно оценить ту квартиру, которая есть у человека, которую собирается он продать. Поэтому самое главное…

О.БЫЧКОВА: То есть не завышать требования?

О.КОМАРОВА: Ну конечно, самое главное – сориентироваться правильно по тому району, по тем параметрам, которые имеет эта квартира, с тем чтобы правильно ее оценить. Но конечно, сложно предполагать, это понятно каждому, что выкупная стоимость квартиры, которая может быть выкуплена за один-два дня, может равняться стоимости рыночной. Безусловно, человек потеряет в деньгах, но не настолько большую сумму, которая могла бы быть сравнима с его какими-то проблемами.

О.БЫЧКОВА: Ну вот скажите – нормальный уровень потери в деньгах при такой ситуации, он каков?

О.КОМАРОВА: От 15 до 20%. Опять же, от той стоимости, которая правильно должна быть оценена специалистом.

О.БЫЧКОВА: От реальной рыночной стоимости?

О.КОМАРОВА: Конечно.

О.БЫЧКОВА: Не от фантастической.

О.КОМАРОВА: Да, потому что люди разные, и человек может захотеть продать квартиру за полмиллиона, а реально она будет стоить 300 тысяч.

О.БЫЧКОВА: Вот в этом люди все одинаковые как раз. Они все хотят продать подороже, а купить подешевле. Тут никакой разницы нет.

О.КОМАРОВА: Понятно, но в данном случае он должен понимать, что ему важнее – решить ту проблема, которая у него все- таки существует, финансовая либо проблема с разъездом, либо получить полную и реальную стоимость, действительно, квартиры, но при этом чуть дольше ее продавать. Вот и все.

О.БЫЧКОВА: Тогда ждать придется, да. Но сейчас ведь продавать квартиры становится все сложнее, как-то на вторичном рынке ситуация-то такая, неоднозначная.

О.КОМАРОВА: Ну, ситуация не столько неоднозначная, сколько, скорее, просто стабилизированная ситуация. Еще год назад цены настолько быстро поднимались, что люди не успевали просто сориентироваться в ситуации, и часто те квартиры, которые рассматривались не только в продаже, но и в продаже с покупкой какой-то альтернативной квартиры, просто такие варианты часто разваливались на полпути в связи с тем, что деньги, которые предполагалось получить за проданную квартиру, просто их либо не хватало на покупку двух квартир…

О.БЫЧКОВА: Таяли на глазах просто.

О.КОМАРОВА: Ну просто таяли, да, и невозможно было как-то контролировать ситуацию. Я думаю, что сегодня это более стабильно, и я бы не сказала, что происходит резкое падение цен, просто цены корректируются в зависимости от районов, от категорий домов, что, я считаю, правильно. Это должно было прийти рано или поздно.

О.БЫЧКОВА: Ну конечно, разумеется. Мы сейчас вернемся к срочному выкупу. Только скажите сразу еще для моего любопытства – если человек продает не в срочном режиме квартиру, а в нормальном, когда он готов ждать, то какой срок, при правильной оценке, при правильной установке цены, какой срок, опять-таки, считается нормальным, а не слишком большим?

О.КОМАРОВА: Нормальным считается срок, в течение которого можно совершить альтернативную сделку, я имею в виду продажу квартиры клиента и приобретение одной или нескольких квартир, - в течение 2-3 месяцев. Я считаю, что срок можно считать ненормальным, если он превышает…

О.БЫЧКОВА: Три месяца?

О.КОМАРОВА: Ну, знаете, сложные бывают ситуации. Допустим, разъезд жильцов коммунальной квартиры. Тогда, безусловно, мы можем уложиться и в 4 месяца, но если к нам приходят люди из других компаний – я сейчас, естественно, не буду говорить, из каких, - с заявлениями о том, что их продержали там…

О.БЫЧКОВА: Люди – в смысле клиенты, которые были в других компаниях?

О.КОМАРОВА: Да, которые были в других компаниях. Их там продержали достаточное количество времени, больше полугода. Они, допустим, заключили договор на год, и в течение 9 месяцев ничего не делается. Они приходят, жалуются и говорят, что это ненормально. Я с ними согласна – это действительно ненормально.

О.БЫЧКОВА: Вот так быть не должно?

О.КОМАРОВА: Так быть не должно.

О.БЫЧКОВА: Это неправильно. Понятно.

О.КОМАРОВА: Конечно.

О.БЫЧКОВА: Итак, срочный выкуп – это понятно. Значит, если нужно не только срочно продать, но и срочно купить, тогда как?

О.КОМАРОВА: Это тоже возможно сделать, и вы в этом сможете убедиться, если позвоните нам по тому же телефону, который я говорила в начале – 933 50 50. Это многоканальный телефон нашей компании. Это возможно сделать, причем мы можем собрать полный пакет документов довольно быстро не только на продаваемую квартиру, но и подобрать вам и проверить ту квартиру, которую вы хотите приобрести взамен, провести две сделки одновременно с тем, чтобы продав свою квартиру, вы получили другую площадь, прописались, если вы прописаны в этой квартире, которой сейчас владеете. Вы из нее выписываетесь, прописываетесь в ту квартиру, которую приобретаете. Таким образом, возможно, получаете необходимую доплату, которая необходима для решения каких-то ваших финансовых, допустим, затруднений. Либо просто переезжаете в другой район и таким образом решаете свою проблему с переездом с тем же, с заменой района. Но сделать это можно достаточно быстро.

О.БЫЧКОВА: То есть эти два процесса можно вести параллельно?

О.КОМАРОВА: Нужно вести параллельно обязательно, просто мы уже будем являться теми покупателями на квартиру, которые быстро купят эту квартиру, но с одновременным подбором альтернативной. Это возможно. Я, опять же, повторюсь, не препятствием является тот момент, что человек зарегистрирован в этой квартире, которой он владеет.

О.БЫЧКОВА: Ну, если примеры рассматривать – трехкомнатная квартира, предположим, существует. Давайте вот рассмотрим, на что эту квартиру можно, как раньше говорили, разменять – сейчас, понятно, это термин устаревший – ну понятно, что продать одну, купить другую или другие, но будем говорить «разменять», чтобы было ясно, о чем идет речь. Итак, трехкомнатная квартира. Если она находится где-нибудь в неблизком районе в Москве, на что можно рассчитывать?

О.КОМАРОВА: Я поняла вопрос. При размене любой квартиры, в том числе трехкомнатной, нужно, прежде всего, отталкиваться от двух факторов – от рыночной цены продаваемой квартиры и от рыночной цены тех квартир альтернативных, одной или нескольких, которые приобретаются взамен. К примеру, если площадь трехкомнатной квартиры настолько мала, что она сопоставима с площадью двухкомнатной квартиры и находится она в достаточном отдалении от Садового кольца, я имею в виду, на расстоянии нескольких станций метро, и в определенной категории дома – ну, допустим, не считается категорией дома не то чтобы престижной, но по крайней мере, более востребованной, скажем так, - то такую квартиру сложно будет в сегодняшних условиях разменять, допустим, на две хорошие однокомнатные квартиры в Москве. Но можно ведь рассмотреть и другие варианты размена.

О.БЫЧКОВА: Например?

О.КОМАРОВА: Например, на квартиру в Москве и квартиру в Подмосковье, на квартиру и комнату, на квартиру с доплатой. Ну, то есть существует масса вариантов, которые можно рассматривать. Просто для того, чтобы конкретно правильно оценить ту ситуацию, с которой человек обращается в компанию, желательно, конечно, общаться по этим вопросам со специалистами, которые помогут вам, если вы позвоните по телефону 933 50 50 – телефон нашей компании. Пожалуйста, будем рады вам помочь.

О.БЫЧКОВА: То есть вопрос надо формулировать каким образом? Нужно говорить – вот у меня есть такая-то квартира, допустим, вот так-то оценили ее стоимость - на что я могу рассчитывать, если мне нужно, например, разделить ее на две, да? и дальше уже специалист смотрит, какие там суммы и какие варианты существуют. Понятно.

О.КОМАРОВА: Конечно. Если хотите, я могу привести пример. Допустим, если квартира, опять же, находится не в удаленных районах, а в центре либо просто в пределах Садового кольца, либо в направлениях достаточно престижных, скажем так. Это Запад, Юго-Запад, мы все знаем об этом. То, опять же, там возможны различные варианты, в том числе трехкомнатные квартиры тоже могут быть различной площади, и они могут быть разменяны на две двухкомнатные квартиры, на однокомнатную и трехкомнатную, в разных районах, может, даже в этом районе, но опять же, не стоит забывать, что самое главное – это правильная экспертиза, правильная оценка ситуации еще на этапе консультации. И вот уже на следующем этапе, допустим, после консультации, которую вы получите по телефону нашей компании – 933 50 50, когда человек уже приезжает в офис и консультируется напрямую со специалистом, важно на этом этапе, чтобы и клиент, и эксперт поняли всю ситуацию до конца – возможно, невозможно, какие варианты, какие распечатки можно представить, чтобы была полная картина всей схемы работы от начала до конца.

О.БЫЧКОВА: Какие распечатки?

О.КОМАРОВА: Я имею в виду распечатки по стоимости. Представить полную информацию по площадям, по стоимости, по направлениям, удаленности от метро, - то есть по всем тем параметрам, которые мы можем оценить хотя бы по телефону либо при личной встрече, и дать достаточно полную оценку при той же личной встрече.

О.БЫЧКОВА: Количество, этот список комбинаций и вариантов, который вы перечислили, может ли войти такое, что одна квартира приобретается, например, с помощью ипотеки. Да? денег не хватает, понятно.

О.КОМАРОВА: Конечно.

О.БЫЧКОВА: Вот есть трехкомнатная квартира где-нибудь – на две квартиры ее разделить не получается, на хватает средств. Тогда решают, что к одной квартире можно приложить ипотеку. Что вы можете сделать в этом случае? как вы можете помочь?

О.КОМАРОВА: В этом случае мы можем, однозначно, помочь человеку решить его проблемы, потому что мы работаем с несколькими банками по Москве, которые предлагают совершенно различные программы кредитования в зависимости от тех условий, которыми располагает, которые имеет клиент, который к нам обращается. То есть тут может повлиять на выбор кредитной программы очень много условий – это и срок работы на последнем месте работы, и заработная плата, прежде всего. То есть человек, который обращается к нам в компанию и просит помощи именно в привлечении ипотечных средств, в покупке квартиры с привлечением ипотеки, должен понимать, что имея заработную плату в размере 10-15-20 тысяч, как иногда случается, такие вопросы по телефону задают люди, не сможет кредит в размере 150 тысяч долларов. Нужно понимать, что банки рассматривают выдачу кредита, достаточно хорошей суммы…

О.БЫЧКОВА: На основании реальных денег.

О.КОМАРОВА: Да, на основании реальных денег, подтвержденного дохода, то есть сумма совокупного дохода должна быть хотя бы не менее 25-30 тысяч рублей. Тогда еще можно говорить. Но опять же, все будет зависеть от конкретной ситуации, и сложно сейчас сказать, на какую сумму сможет рассчитывать тот или иной человек, потому что, действительно, условия разные. И условия выдачи кредита в процентном соотношении, то есть я имею в виду процента по кредиту, могут быть различны.

О.БЫЧКОВА: Это понятно, да. Но, во всяком случае, представители банков работают вместе с вами – можно, по крайней мере, обратиться одновременно и что-то обсуждать.

О.КОМАРОВА: Конечно, и желательно было бы это делать – обращаться к нам именно для решения одновременно этих вопросов, всех вопросов, связанных с продажей и покупкой жилья, в том числе с привлечением ипотеки.

О.БЫЧКОВА: У нас есть несколько вопросов, которые пришли к нам в виде смс. Дмитрий спрашивает: «У меня есть подвальное помещение свободного назначения в ближайшем Подмосковье. Как лучше мне его продать?» обращались к вам с такими историями когда-нибудь?

О.КОМАРОВА: Я так понимаю, что подвальное помещение - в данном случае имеется в виде помещении нежилое.

О.БЫЧКОВА: Ну, вот он пишет «свободного назначения» - мы не знаем, что это такое.

О.КОМАРОВА: Но вряд ли можно предположить, что в подвале кто-то проживает, поэтому я бы посоветовала обратиться по телефону в нашу компанию – 933 50 50. Существует отдел коммерческой недвижимости, в котором специалисты помогут сдать, снять, купить, продать и т.д.

О.БЫЧКОВА: Распорядиться.

О.КОМАРОВА: Распорядиться полностью тем объектом, которым обладает клиент.

О.БЫЧКОВА: Вот важный вопрос задает Михаил из Ухты: «Скажите, пожалуйста, а кто оценивает стоимость квартиры?»

О.КОМАРОВА: Стоимость квартиры может оценить любой эксперт нашей компании, как по телефону, во время консультации, так и непосредственно при личной встрече на квартире, будем так говорить, потенциального клиента, то есть хозяина квартиры. Но в любом случае во время консультации, безусловно, основная масса звонков связана и с оценкой квартиры в том числе, без этого никак не обойтись. Можно оценить квартиру по тем параметрам, которые озвучивает звонящий…

О.БЫЧКОВА: Но на самом деле, реальное количество параметров, по которым оценивается квартира – вот ваши профессиональные.

О.КОМАРОВА: Ну, их достаточно много.

О.БЫЧКОВА: Ну, к примеру?

О.КОМАРОВА: К примеру, месторасположение квартиры в зависимости от района. Ни для кого не секрет, что…

О.БЫЧКОВА: Это понятно, да.

О.КОМАРОВА: Да, разные районы предполагают и разные стоимости. Удаленность от метро, категория дома, состояние подъезда, квартиры, куда выходят окна, какая планировка квартиры, даже сколько собственников и на что они хотят размениваться. То есть все может повлиять, любая деталь может повлиять на стоимость ту, на которую, повторюсь, опять же, предварительно, может оценить по телефону во время консультации, потому что более полную информацию о стоимости, конечно, хозяин квартиры сможет получить только после просмотра квартиры экспертом. Но для того, чтобы хотя бы сориентироваться для начала, я советую вам звонить по телефону 933 5050 – телефон компании «Дружба». Пожалуйста, обращайтесь. Мы постараемся как можно точнее назвать вам ту цифру, которая соответствует действительности.

О.БЫЧКОВА: Если одним из собственников оказался несовершеннолетний, это создает проблемы. Часто у вас такое бывает?

О.КОМАРОВА: Вы знаете, я бы не сказала, что это воздает проблемы, и я считаю, что не нужно пугаться этой ситуации, потому что просто немного сложнее будет реализация этого проекта. Объясню, в чем могут быть трудности у экспертов, так как мы все-таки если занимаемся каким-то объектом, значит, мы занимаемся от начала до конца, так и тут, но я б не назвала это трудностями даже. Если ребенок является собственником квартиры, то обязательно нужно получить при продаже этой квартиры разрешение органа опеки в продаже этого жилья, где ребенок является собственником, и покупке альтернативной площади, в которой ребенок должен быть наделен долей по площади не меньше той, которой он владеет сейчас.

О.БЫЧКОВА: Ясно, нужно создать такие условия и представить доказательства. Последний вопрос – у нас буквально секунды остаются. Надежность альтернативных сделок обеспечивается, если кратко сказать, чем?

О.КОМАРОВА: Мы гарантируем, что все клиенты, которые обращаются к нам по тем или иным вопросам, могут быть спокойны и защищены по всем юридическим вопросам, связанным с продажей или покупкой жилья. Прежде всего, альтернативные сделки гарантированно защищены от каких-то таких обстоятельств одновременным проведением сделки и продажи, и покупки, а также грамотной юридической проверкой тех квартир, которые покупаются.

О.БЫЧКОВА: Спасибо вам. Ольга Комарова - руководитель отделения «Белорусское» инвестиционной компании «Дружба» сегодня была в прямом эфире «Эха Москвы».

О.КОМАРОВА: Спасибо.