Вторичный рынок жилья в Москве - Галина Барынина - Интервью - 2007-04-12

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Итак, Галина Барынина у нас в гостях, руководитель департамента вторичного жилья компании «Дружба». Здравствуйте, Галина Владимировна.

Г.БАРЫНИНА: Добрый день.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Работает наш смс, вы можете присылать свои сообщения – 9704545, мы говорим о вторичном рынке жилья в Москве. Как все рассказывают, Москва тянет за собой все остальные города тоже. Это правда ведь, да?

Г.БАРЫНИНА: Да, конечно, безусловно.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Значит, мы говорим о лакмусовой бумажке вторичного жилья.

Г.БАРЫНИНА: Ну да, просто Москва более выпуклая, поэтому это все более очевидно получается.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: И пишут самое разное – «Рынок уже обвалился на 5%», «рынок уже обвалился на 10%», «Рынок обвалится», потом наоборот, «Все в порядке, рынок вот-вот уже начинает расти, и еще будет расти», непонятно, куда, потому что цены, конечно, уже ой-ей-ей. Но давайте хотя бы для начала – что сейчас происходит на рынке?

Г.БАРЫНИНА: То есть хотелось бы услышать, что все-таки происходит, изнутри, да? рынок недвижимости глазами риэлтера – наверное, так.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: В общем, это человек, который на пульсе руку держит, я так предлагаю.

Г.БАРЫНИНА: Для начала напомню наш телефон, компании «Дружба» - 9535050 – позвонив по этому телефону, вы, безусловно, можете получить все консультации, связанные с недвижимостью. Что касается рынка, безусловно, я говорю о каком-то своем внутреннем ощущении. На мой взгляд, на рынке ничего такого страшного не происходит, мы все почему-то забываем, а что у нас, собственно, произошло в прошлом году, а в прошлом году у нас сумасшедшим образом выросли цены, и сейчас мы делаем любые прогнозы и любые анализы по отношению к прошлому году, а ведь он был абсолютно аномален, и сейчас мы говорим о повышении или о понижении, опять же, по отношению к прошлому году, но ведь все прекрасно понимают, что те цены, которые были, они дутые, что они просто принципиально неверны, то есть они просто сегодняшние. Поэтому то, что происходит на рынке сейчас, это нормальное расслоение рынка, то есть дешевое жилье, наименее качественное, дешевеет, и достаточно активно, надо смотреть, какая квартира, где квартира, панельная пятиэтажка или девятиэтажный дом, место стало очень важно, - собственно, так и должно быть: всегда Кунцево стоит дороже, чем Люблино, это нормальное явление – не могут все квартиры 30 метров стоить, условно, 150 тысяч, как было в прошлом году.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Вот, кстати, 150 тысяч – это цифра, которую называли полгода назад, может, 8 месяцев назад, как минимум. Вот есть «гостинки» такие вот, на жаргоне…

Г.БАРЫНИНА: Ну да, а просто квартиру дешевле было купить достаточно сложно.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Да, квартиру дешевле 150 купить было невозможно, и 150, как говорили риэлтеры, это была хрущевка, первый этаж, вид на помойку и…

Г.БАРЫНИНА: Конечно, и только дайте, потому что всем хотелось вложить денег и успеть.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Сегодняшний день.

Г.БАРЫНИНА: На сегодняшний день другая ситуация – это все-таки 110, 120, 130 тысяч.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: То есть так существенно?

Г.БАРЫНИНА: Конечно, и понятно, что это не какая-то абсолютная цифра, что так везде – от района, от дома, от месторасположения этого дома, от того, как близко от метро, от того, что видно из окон, - то есть все эти нормальные критерии, которые и должны влиять на оценку квартиры, они сейчас приобретают значение, но то, что касается жилья качественного, то есть хорошие семнадцатиэтажные дома, монолитные дома, на них цены остаются стабильными, да это, собственно, нормальная ситуация. Сколько лет я работаю, я всегда клиентам говорила, когда они приходили ко мне покупать квартиру, одно – «Давайте будем покупать максимально хорошее жилье за имеющиеся деньги». Вот, собственно, что и надо делать, поэтому опять же, надо понимать, что мы делаем, из каких соображений покупается эта квартира.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: На данный момент.

Г.БАРЫНИНА: Безусловно. Если это покупается как вложение, это одна ситуация, если мы хотим на этом завтра заработать. Если она покупается для жизни, другая ситуация. Под ипотеку, допустим, - третья ситуация. Просто надо смотреть каждую конкретную ситуацию.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Вот это вот «покупается как вложение» - как на это посмотреть – многие критикуют, потому что жилье это не вложение…

Г.БАРЫНИНА: Это сохранения денег, можно сказать.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Это жилье, это там, где живут, а вложение денег – это другое.

Г.БАРЫНИНА: Ну, тут много мнений, да, спорных, не готова согласиться.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Без негативно-позитивного, а просто ситуация с теми людьми, которые жилье рассматривают как инвестицию на сегодняшний день, что делают люди с теми квартирами, которые они купили в прошлом году, когда все росло? И сейчас – кто-нибудь вкладывает в жилье?

Г.БАРЫНИНА: В жилье вкладывается, но это новостроечное жилье, то есть понятно, что, безусловно, на этапе строительства цена ниже, и это достаточно выгодно, но, опять же, это уже не те цифры, которые были в прошлом году. То есть, естественно, тех прибылей, которые получались в прошлом году, их не будет. Но опять же, еще раз говорю, не надо забывать, прошлый год аномальный в этом плане, и если мы с вами сравним с предыдущими годами, когда был нормальный стандартный рост, он всегда происходит, потому что увеличивается спрос, растут зарплаты, просто меняется экономическая ситуация, и цены меняются, и это нормально, но про это все забывают, что, на самом деле, на рынке главное это не цена, а как с тобой работают, насколько грамотно. Сейчас мы сталкиваемся с тем, что многие риэлтеры в принципе забыли, как работать, - если квартира не продается в течение двух недель, то это уже совершенно какая-то нармальная ситуация. Господа, давайте вспомним, что квартира нормально продается 2-3 месяца – это время для подбора покупателя. Так было всегда, и это правильно, только задача риэлтера уже в другом заключается – правильно оценить квартиру, правильно оценить продавца или покупателя, найти максимально интересный вариант за имеющиеся деньги, правильно отрекламировать эту квартиру, найти какой-то более интересный вариант для тех, кто продает альтернативную площадь. Поэтому телефон для информации - 9335050, вы можете получить и оценку своей квартиры, и, собственно, как лучше поступить с недвижимостью, что можно купить на те деньги, которые у вас есть или, наоборот, что можно выручить за ту квартиру, которая у вас есть сегодня.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Альтернатива – такое слово было…

Г.БАРЫНИНА: Ключевое для сегодняшнего рынка.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Опять же, возвращаясь к прошлому году, - вы сами начали сравнивать ситуацию – условно говоря, ругали это слово, потому что альтернативные цепочки разваливались в момент этого безумного роста цен.

Г.БАРЫНИНА: Правильно, потому что я сегодня взяла аванс, а завтра тех денег, за которые я сегодня продаю квартиру, мне на другую площадь не хватает.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Сегодня ситуация другая?

Г.БАРЫНИНА: Да.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Альтернатива возвращается?

Г.БАРЫНИНА: Вы знаете, она даже не возвращается, а это т.н. «отложенный спрос», ведь, к сожалению, у нас нет такой возможности, как на Западе, - человек пошел, взял кредит, купил себе квартиру, сделал ремонт, переехал, все здорово.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Я прошу прощения, перебью вас, потому что мы как-то заговорились. Альтернативная – это обмен, цепочка обмена? Просто надо объяснить.

Г.БАРЫНИНА: Я объясню, да. Так вот, я говорю, так мы не сможем сделать. Для нас совершенно нормальное явление, когда я имею какую-то площадь, я накопила столько-то денег, я могу купить бОльшую квартиру, у меня нет возможности сразу купить лучшую, но я могу добавить и купить эту лучшую – значит, возникает тот самый обмен, о котором мы говорим, - фактически, я продаю то, что у меня есть, и меняю на какую-то другую квартиру.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Или разъезжаетесь.

Г.БАРЫНИНА: Да, или наоборот, съезжаюсь, когда у меня две площади есть, а мне надо большую площадь – более сложны вариант обмена, но он тоже абсолютно реален. В прошлом году, безусловно, это было делать крайне проблематично и тяжело, потому что цены росли, мы просто не успевали, либо это надо было финансировать своими деньгами, что тоже было реально, но не все могли это позволить сделать, и находить квартиру альтернативную квартиру до того, как ты нашел покупателя на то, что у тебя есть. Сейчас это нормальная ситуация – когда квартира выставляется, за нее принимается аванс, подыскиваются те варианты, которые нужны и, более того, возникают варианты, как правильно эту сделку можно провести, потому что, опять же, бывают разные ситуации – у людей достаточно большая квартира, и надо приобрести 2-3 площади. Все-таки при любом рынке провести сделку, когда у тебя в цепочке параллельной 4-5 квартир, безусловно, не очень просто. Бывают какие-то объективные причины, у кого-то что-то случилось, кто-то передумал продавать одну из квартир, и такая цепочка рушится. Сейчас ситуация другая – если агентство работает грамотно, как наша компания, мы можем себе позволить дать потенциальному покупателю гарантии того, что купив две площади, третью мы человеку в течение недели-двух недель подбираем, это нормальное явление. Он выпишется из этой квартиры или, как сейчас правильно говорить, снимется с регистрационного учета и решит все вопросы. Это просто т.н. технология работы – можно так, можно сяк, главное – получить результат, и чтобы все были довольны и удовлетворены – и тот человек, который покупает квартиру, и тот человек, который разъезжается, потому что это всегда процесс непростой.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: А загород?

Г.БАРЫНИНА: Вы правильно затронули эту тему. Что касается загорода, сейчас становится довольно интересной темой, когда человек меняет свою квартиру в Москве, допустим, на загородный дом. Я говорю не о квартире в Подмосковье…

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Это интересно для кого – для риэлтеров или…?

Г.БАРЫНИНА: Это интересно для продавцов, сейчас это стало востребовано, граждане обращаются с этим. Они готовы переехать в коттеджный поселок или просто в какой-то частный…

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: И кардинально поменять свою жизнь?

Г.БАРЫНИНА: Да, то есть опять же, та цена, которая благодаря прошлому году очень серьезно выросла, она позволяет купить какой-то загородный дом. Безусловно, надо смотреть, и за сколько ты продашь свою квартиру, и какие приоритеты по поводу загорода, но, тем не менее, в последнее время эта тема стала актуальной и интересной. Это тоже можно обсудить, можно услышать ответ на этот вопрос, позвонив нам по телефону 9335050.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: А я напомню, что Галина Барынина, руководитель департамента вторичного жилья компании «Дружба» у нас в гостях. 9335050. Сейчас вы скажете, что на этот вопрос ответить невозможно, но я настаиваю. Скажите, пожалуйста, на сколько можно поменять квадратный метр в Москве на квадратный метр в Подмосковье? Квартиру в Москве на коттеджный, загородный дом в Подмосковье. Сколько у меня в Подмосковье будет квадратный метров на один квадратный метр в Москве? Сотки мы не считаем.

Г.БАРЫНИНА: Знаете, я бы назвала ваш вопрос не совсем корректным.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Я и говорю, что вы скажете, что на этот вопрос нельзя ответить. Нет, отвечайте, пожалуйста.

Г.БАРЫНИНА: Не то что нельзя ответить, а все зависит от того, как далеко от Москвы мы хотим купить этот дом, где он находится – коттеджный поселок или это просто дом в деревне, условно говоря, какие там коммуникации.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Если мы едем жить туда круглый год, то, конечно, нужна и горячая вода, все остальное, и газ, и т.д.

Г.БАРЫНИНА: Я могу ответить очень приблизительно и очень грубо: однокомнатная квартира в Москве – это дом порядка 60-70 метров за городом. Еще раз говорю, достаточно приблизительно, потому что это надо смотреть по трассе, по разным направлениям, разным поселкам - очень разные цены. Что касается Подмосковья, ценообразование там еще более сложное, чем в Москве, поэтому это не очень корректно.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: От направления все зависит?

Г.БАРЫНИНА: И от направления.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Ну, Рублевка – это понятно, не берем.

Г.БАРЫНИНА: Да, мы берем какое-то для жизни направление все-таки наверное.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Что там более жизненное? Какие направления, на сегодняшний день?

Г.БАРЫНИНА: Юг, традиционно, северное направление, как правило, все-таки южное направление, оно все-таки немного ниже по цене. Еще раз говорю, есть какие-то элитные поселки. Алексей, это все-таки спорный момент, он требует рассмотрения с каждым конкретным человеком. Как правило, люди тоже не просто так уезжают за город – все-таки какие-то приоритеты есть: либо какая-то дача, либо люди когда-то жили уже там, то есть совсем не понимая, о чем речь, человек не поедет. Я, собственно, и не говорю это для того, чтобы призвать граждан «Давайте-ка быстренько поменяем все Москву на Подмосковье», абсолютно нет, но тем не менее, бывает так, что дети или, наоборот, люди в возрасте, и как-то хочется жить посвободнее, поспокойнее, это нормальное явление, почему нет? Это все возможно сделать.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Те, кто живут, говорят, что это совершенно другой образ жизни.

Г.БАРЫНИНА: Абсолютно другой – я сама всю жизнь живу за городом, я никогда свой загород на Москву не поменяю. Когда мне говорят, как добираться и прочее, вы знаете, а по Москве как добираться из конца в конец часами - какая принципиальная разница? И вот я лично никогда в жизни не поменяю свое Подмосковье на Москву.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Но ты отвечаешь за все.

Г.БАРЫНИНА: Конечно, к этому надо привыкнуть.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: То есть если в городском доме нет горячей воды, то ты звонишь в ДЕЗ и начинаешь ругаться, а тут ты никуда не звонишь – ты сам чинишь этот котел…

Г.БАРЫНИНА: Но зато если ты все сделал, у тебя все работает, и у тебя тепло тогда, когда ты хочешь, чтобы у тебя было тепло, и холодно, когда ты хочешь. Я встала на лыжи и пошла от дома кататься на лыжах, например, взяла своих собак и с удовольствием. Это другая жизнь совершенно, но я ее не предлагаю каждому примерить на себя. Не знаю, наверное, более правильно, когда человек меняет на какую-то более привычную для себя среду обитания, когда о тех же альтернативах говорим – когда меняем большее на меньшее или наоборот, когда мы берем ипотечный кредит, пытаемся улучшить условия. А то мы так, немножко углубились в загородную недвижимость.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Вот давайте, то, что пытаются примерить сейчас на каждого жителя России, это ипотека. Но это пока далеко не для всех.

Г.БАРЫНИНА: Да, и даже более того, я бы сказала так, что та самая наша пропаганда, что кредит это так здорово – хотите, с нулевым первым взносом, процент минимальный, то, се, здорово. Все равно ипотека – это дорогое удовольствие, я не перестаю об этом говорить. Ипотека – это для тех, кто понимает, что он может заработать и эти деньги отдать, он понимает, что переплачивает за какую-то конкретную квартиру. Конечно, если у человека нет другого вариант, почему, собственно, этого не сделать? Это, наверное, правильный вариант, и чтобы понять, что можно купить на кредит, который по вашей зарплате могут дать, какую квартиру вы сможете купить, вы можете позвонить по телефону 9335050 и услышать полную информацию по этому поводу.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Подождите, еще раз. Галина Барынина - руководитель департамента вторичного жилья компании «Дружба», не банка «Дружба», а компании «Дружба».

Г.БАРЫНИНА: Да, то есть это не мы выдаем кредит, не компания «Дружба» выдает кредит, а мы подбираем наиболее оптимальную ипотечную программу для вас, которая будет именно с теми условиями, которые подходят именно вам, с теми выплатами…

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: В одном банке?

Г.БАРЫНИНА: Нет, это не в одном, мы подбираем. Конечно, как правило, это несколько каких-то банков, и они сводятся в наиболее интересный вариант. Просто разница в том, вы, наверное, обратили внимание, что колоссальное количество стендов и объявлений – банки рекламируют свои услуги и ипотечные кредиты. Чем, собственно, мы отличаемся это этой рекламы? Реклама говорит о том, что вы пришли в конкретный банк, и вам предложили одну из тех программ, которые есть в данном конкретном банке, пусть их немало – от 10 и далее, но обратившись в компанию, вы получаете выбор не один банк и не одну конкретную программу, потому что условия и сумма предоставления кредита разнится от каждого банка, и те требования, которые предъявляются и к заемщикам, и к созаемщикам, и к каким-то квартирам, которые вы выбираете, они абсолютно разные, поэтому чтобы получить консультацию по этому вопросу, чтобы подобрать для себя квартиру, чтобы подобрать ипотечную программу для себя, я предлагаю обратиться к нам, а нашим ипотечным брокерам, телефон – 9335050. и сейчас еще очень популярно, когда берут кредит на доплату, когда хотят поменять меньшую, допустим, площадь, на большую, или люди разъезжаются и понимают, что каких-то денег не хватает. Очень актуальная тема, это нормальное явление, можно идти двумя путями – можно взять потребительский кредит, если не очень большая сумма, можно взять ипотечный кредит, можно взять кредит под залог имеющейся квартиры. Но опять же, не надо забывать, мы часто сталкиваемся с таким явлением, когда в залог отдают квартиру какой-то организации, а затем уже эта компания выдает деньги и на эти деньги уже покупается квартира – это неправильно. Сейчас запутаемся совсем.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Просто я не понял – какой-то организации квартиру в залог?

Г.БАРЫНИНА: Не в залог, они эту квартиру как бы покупают, выдают человеку деньги, и он, с учетом тех денег, которые у него есть, вырученный за эту квартиру, плюс ипотечный кредит, покупается какая-то другая площадь, - это принципиально неправильное решение, то есть если все-таки…

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Они наверняка дадут значительно меньше…

Г.БАРЫНИНА: Во-первых, меньше, во-вторых, гарантии, в-третьих, надо смотреть договор. Не надо идти этим путем, есть нормальный стандартный путь, когда банки берут в залог ту квартиру, которая есть, чтобы вы купили другую. Есть свои нюансы, безусловно, - если в квартире дети, это уже получается сложно, но тем не менее, последняя наша сделка, когда дама имела однокомнатную квартиру на юге, в районе Россошанской, доплату какую-то, хотела купить двухкомнатную квартиру, у нее ребенок, а потом подумали и все-таки решили взять ипотечный кредит – зарплата позволяет, у мужа есть собственность в Турции, органы опеки решили, что ребенку будет оформлена собственность в Турции, под это дадут разрешение…

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Это можно?

Г.БАРЫНИНА: Да, разрешают. Под это нам дают разрешение продать квартиру в Москве, так как у ребенка есть собственность, и мы покупаем под ипотечный кредит бОльшую трехкомнатную квартиру. И пожалуйста, мы готовы оговорить с органами опеки, что в последующем, после погашения кредита, например, собственность будет оформлена на ребенка и в этой квартире в том числе. Понимаете, возможны разные варианты. Для этого я и говорю тот телефон, который вы слышите, достаточно часто – 9335050 – позвоните, услышите консультацию и по этому поводу в том числе.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Так, все-таки хочется понять, зачем много банков, и что, настолько разные эти ипотечные программы?

Г.БАРЫНИНА: Очень разные. И ипотечные программы разные, и требования к заемщику разные, по зарплатам требования разные.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: То есть у одного банка одно…

Г.БАРЫНИНА: Да, а у другого другое. А когда вы покупаете квартиру, для вас бывает принципиально и 10 тысяч, которые разнятся по одному и по другому банку.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Это и когда не покупаешь квартиру, тоже принципиально.

Г.БАРЫНИНА: Ну да, ну а когда уже покупаете квартиру, это становится крайне важно, потому что любые дополнительные деньги – это потенциально лучшая квартира, и мы возвращаемся к началу нашего разговора: лучшая квартира – это лучшее вложение.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Так, смс работает, есть еще пару минут, вы можете присылать вопросы. Галина Барынина - руководитель департамента вторичного жилья инвестиционной компании «Дружба» у нас в гостях. Галин, если возможно, все-таки какой-то прогноз по рынку – ждать обвала, не ждать обвала, чего ждать?

Г.БАРЫНИНА: Вы знаете, я бы не так поставила вопрос, ждать обвала или нет. Если вам нужно купить, значит, покупайте, потому что жизнь имеет тенденцию достаточно быстро заканчиваться. А если вы продаете квартиру, опять же, надо понимать, для чего вы это делаете. Если вы, допустим, хотите купить квартиру за рубежом или вы хотите землю купить, тот же загородный дом, это одна ситуация. Если вам надо поделить наследство, это сейчас актуальный вопрос, когда получают в наследство квартиру несколько человек – у одного одна треть, у другого, третий еще что-то, и между собой не могут найти какой-то компромисс. Кто будет жить в квартире, непонятно, сколько денег, непонятно, - такая вот ситуация. Безусловно, мы тут тоже говорим о продаже. Мы тоже такие ситуации рассматриваем.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Это доли?

Г.БАРЫНИНА: Доли продать всегда менее выгодно, чем продать целиком квартиру, поэтому обращайтесь к нам – 9335050 – мы поможем вам договориться с другими наследниками…

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Риэлтеры этим тоже занимаются?

Г.БАРЫНИНА: И этим занимаемся тоже, мы как «Скорая помощь» зачастую, и когда люди разводятся, например…

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Один говорит «Я не хочу продавать квартиру, я буду здесь жить», другой говорит «Давайте продадим», а третий непонятно что.

Г.БАРЫНИНА: Вот для того, собственно, мы и существуем, чтобы договориться и дать правильную консультацию, потому что когда люди продают долю, они всегда теряют, а продать квартиру всегда интереснее. Может, есть смысл пойти на какой-то компромисс, но выручить большие деньги. Еще раз напомню – 9335050. пожалуйста, вы можете услышать консультацию и по этому вопросу тоже.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Да, а тот, кто хочет продать квартиру, говорит «Не хотите, тогда я продам долю, и вы будете…»

Г.БАРЫНИНА: Это не так просто сделать, не надо обольщаться.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Понятно, спасибо вам. Галина Барынина, руководитель департамента вторичного жилья компании «Дружба», была у нас в гостях. Мы говорили о вторичном рынке жилья в Москве. 9335050 – это ваш телефон. Галина, спасибо вам.

Г.БАРЫНИНА: Спасибо.