Вторичный рынок жилья в Москве - Галина Барынина - Интервью - 2007-02-14

Н.БОЛТЯНСКАЯ: 12 часов 8 минут, вы слушаете «Эхо Москвы», в нашей студии сегодня Галина Владимировна Барынина, руководитель департамента вторичного жилья ЗАО «ИК Дружба». Здравствуйте.

Г.БАРЫНИНА: Добрый день.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: И говорим мы с вами о вторичном рынке жилья в Москве, тем более что если верить Интернету, какие-то интересные события происходят. Но тем не менее, полтора месяца прошло, давайте попробуем, так скажем, я вас попрошу изложить то, что называется вашим ощущением рынка.

Г.БАРЫНИНА: Ну, первое, что хотелось бы сказать, естественно, рынок оживился и со стороны продавцов, и со стороны покупателей, то есть больше стало обращаться людей, которые хотят что-либо купить и объективно понимают, что то, что у нас происходило в конце года, то есть активная шумиха по поводу того, что цены падают и должны очень сильно упасть, немножечко затихла, и люди объективно понимают, что да, цены стали достаточно стабильны, они, безусловно, очень высокие, неадекватные, но тем не менее, ситуация успокоилась, и интерес к недвижимости достаточно серьезный возник.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Галин, вот я смотрю, на сайте news.ru опубликован материал – ближайшие год-два цены на недвижимость в Москве могут упасть более чем на 40%, утверждают аналитики Ингосстраха. Насколько это, по вашему мнению, напоминает правду?

Г.БАРЫНИНА: Мое мнение, что правду это может напоминать только в том случае, если мы с вами будем иметь что-то типа дефолта 98-го года, то есть это был единственный момент, когда за долгую историю рынка недвижимости цены действительно упали почти на 50%. То есть, на мой взгляд, для того, чтобы такие кардинальные изменения произошли, должны быть какие-то очень серьезные изменения и в экономике, и в политике, и вообще в том, что у нас происходит, потому что каких-то объективных показателей к тому, чтобы эти цены начали настолько серьезно снижаться, несмотря на то, что я еще раз говорю, они абсолютно необъективны, они ничему не соответствуют – ни качеству жилья, ни тому, что происходит, но давайте посмотрим – да, был период, когда у нас однокомнатная квартира стоила 16 тысяч долларов, после того же 98-го года, а двухкомнатную можно было купить за 25 тысяч. Но давайте вспомним, что такое было 100 долларов.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Ну да.

Г.БАРЫНИНА: Поэтому все очень относительно, и тогда 16 тысяч было очень много, 25 – вообще безумные деньги.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Давайте тогда вот о чем – недавно мы с вами говорили об альтернативной сделке, давайте…

Г.БАРЫНИНА: Колоссальный интерес эта тема вызвала, именно поэтому, я думаю, есть смысл вернуться.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: В свое время, знаете, даже пьесы были под названием «Обмен», и у Трифонова книга была такая.

Г.БАРЫНИНА: Да-да.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: В связи с этим у меня вот какой вопрос по части альтернативных сделок – вот когда человек покупает, условно говоря, меняется, он ликвидирует свою жилплощадь и взамен нее хочет какую-то альтернативную – варианты какие на сегодняшний день?

Г.БАРЫНИНА: На самом деле, разные. Давайте я сначала еще раз скажу телефоны нашей компании – 9335050, если сразу возникнет какой-то вопрос по поводу альтернативы или ситуации на рынке, вы имели возможность позвонить. И, наверное, в принципе, в двух словах вы абсолютно правильно сказали, что такое обмен, – как это было в советские времена, так, собственно, и сейчас происходит: человек имеет какую-то площадь, он ее хочет поменять на какую-то другую. Варианты могут быть разные – у человека одна большая квартира, а нужны две маленьких, у человека маленькая квартира, а нужна большая, например, или у человека есть квартира, но он хочет купить в новостройке, или ситуация – у человека есть квартира, но ему нужно поменять ее на квартиру в Подмосковье, одну в Москве, другую в Подмосковье, то есть вариантов очень много, он готов купить большую квартиру с использованием ипотечных средств, например. То есть это все то, что называется на слэнге «обмен», то есть на самом деле это альтернативная сделка, по документам это обычно договор купли-продажи, потому что понятно, что мы находим покупателя на вашу квартиру, и после того, как вносится аванс, это стандартная, традиционная схема, находится квартира уже для вас. То есть при сегодняшнем рынке, достаточно стабильном, именно такая схема наиболее оптимальна. Конечно, можно идти по другому пути – когда вы сначала подбираете или мы для вас подбираем квартиру ту, которая вам в принципе нужна, а потом продаем вашу. Такая схема, на мой взгляд, более актуальна, когда было серьезное повышение цен на рынке, эти все скачки, и когда именно из-за этого все сделки оказались отложенными. Может, именно поэтому эта тема сейчас так и интересна, что действительно, фактически начиная с весны прошлого года, даже где-то с февраля, наверное, такие альтернативные сделки настолько сложны, настолько их было тяжело делать, потому что далеко не все компании могли себе позволить профинансировать какую-то новую квартиру для вас из собственных средств, определенным образом рисковать или правильно просчитать ситуацию, и такие сделки просто разваливались, потому что вы квартиру какую-то выбрали, они тоже может оказаться несвободной, для нее надо что-то подбирать, а следующие, например, не пошли по этому пути, пошли по традиционному, и в результате все это получалось, а круг квартир, которые называются свободными, он все-таки достаточно ограничен, более того, свободная квартира – это тоже условно-относительное понятие, потому что люди все равно, продавая, как правило, предполагают что-то себе покупать, может, не сию минуту, могут быть не связаны эти две сделки, но допустим, впоследствии покупается новостройка, например, или земельный участок. Часто люди просто боятся брать в руки деньги, то они сразу их хотят куда-то отнести.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Расскажите, пожалуйста, Галин, вот я опять все-таки возвращаюсь к этой истории, что цены снизятся, трали-вали. Не может быть запуск такой информации направлен на активизацию рынка? Потому что когда читаешь об этом, думаешь, ну что, наверняка многие задумаются над тем, чтобы прямо сейчас продать свою квартиру, подождать, пока цены упадут, а потом купить что-то лучше.

Г.БАРЫНИНА: Вы понимаете, на мой взгляд, если человек готов к тому, что ему надо что-то делать, вот если ему надо купить квартиру, такая мысль бродит, она на подходе…

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Мысли бродят у 80% населения.

Г.БАРЫНИНА: Бродить и иметь возможность – это не одно и то же. Хорошо, допустим, возьмем альтернативный вариант, когда человеку либо нужна какая-то небольшая доплата, если идет улучшение какое-то, либо, например, просто разъезд, человек решается, наконец ему это надо делать. Человек приступает в любом случае к какому-то процессу только тогда, когда он внутренне к этому готов, и любая эта информация – то ли делать, то ли нет, никто не заставит, если я не чувствую внутренней возможности. У нас единственная подстежка для совершения сделок – это как был прошлый год, когда цены настолько быстро росли, что человек, имея какие-то деньги, предполагая через месяц-два-три купить квартиру, понимает, что если он ее не купит сейчас, то завтра уже просто не на что будет покупать. Но эта ситуация абсолютно ненормальная, мы говорим о другом рынке, мы говорим о рынке абсолютно адекватном и нормальном, и подогревать его такими разговорами, а потом говорить, что да, эти все статьи раскачивают рынок, пытаются, либо наоборот, цены снизить, либо на продавцов как-то повлиять, чтобы люди реальные цены выставляли, все равно продавцы приходят на рынок, приносят какие-то свои варианты квартир, они все равно хотят денег сегодняшних, а не те, которых теоретически могут стоить завтра с учетом снижения рынка и спроса. На самом деле, с людьми очень непросто говорить, что давайте чуть ниже поставим цену, и вы продадите квартиру – никто особо не торопится, потому что все понимают, что это деньги, и достаточно большие. Я еще раз говорю, рынок достаточно стабилен, потому что цены колеблются по разным категориям квартир по-разному, и если смотреть в общем, то ситуация достаточно стабильна. Мы уже говорили об этом – панельные пятиэтажки, кирпичные пятиэтажки, даже в большей степени, девятитэтажки с маленькой кухней и крайние этажи, Подмосковье – безусловно, это то, что проседает в первую очередь.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Галин, но вот откровенно говоря, у меня есть приятель, который однажды пришел к риэлтору продавать свою квартиру, и тот ему в частном разговоре открытым текстом сказал «Вы знаете, не надо сейчас продавать эту квартиру». Можно ли рассчитывать на то, что мы с вами, ведя каждый раз достаточно вдумчивую углубленную беседу на эту тему, что из ваших уст прозвучит когда-нибудь совет тем, кто сейчас продавать квартиру «Ребята, подождите»?

Г.БАРЫНИНА: А такой совет часто звучит. Надо же понимать, для чего человек продает квартиру. Если ему просто нужны деньги, это одна ситуация, он готов на них жить, отдыхать, ехать куда-то. А если человек хочет купить какую-то новостройку, другая ситуация. Нет универсального совета, поэтому я и говорю всегда – 9335050, позвоните, расскажите свою ситуацию, и вам дадут грамотный совет, как поступить. У нас не стоит задача получить клиента любой ценой, чтобы он пришел, начал продавать или мгновенно начал покупать, начал что-то такое делать. В первую очередь, ему надо помочь.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Скажите, пожалуйста, вот человек, например, продает одну квартиру, хочет купить другую. Как я понимаю, даже в нашем с вами плане беседы есть несколько вариантов, которые имеют отношение к тем, у кого, что называется, нет лишних денег, потому что именно поэтому идет разговор. Например, обмен между Москвой и Подмосковьем, покупка квартир в новостройках. Более того, насколько я понимаю, вторичное жилье, наверное, почти все, кто покупает вторичку, тоже ее ремонтируют, да?

Г.БАРЫНИНА: Конечно, да.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Какой вариант наиболее выгодный? Давайте просто по пунктам – Москва и Подмосковье.

Г.БАРЫНИНА: Вы знаете, здесь, наверное, неправильно говорить, какой вариант более выгодный, здесь надо говорить о том, что получается, потому что, допустим, приходят ко мне люди, у них трехкомнатная квартира, взрослые дети, тяжело жить вместе – обычная, стандартная ситуация. Но не получается две квартиры в Москве, не хватает денег, квартира не настолько хороша, что этих денег просто недостаточно. Значит, надо идти по другому пути – как правило, родители остаются в Москве, потому что пенсия, какие-то варианты, а детям предлагается купить квартиру в Подмосковье. Я ж не говорю, что это 100 км от Москвы, конечно, нет. Бывает и по-другому совершенно – что у родителей есть где-то дача, они с удовольствием будут жить в каком-то небольшом городе недалеко от этой самой дачи, и это вполне устраивает, а дети остаются в Москве, почему нет? другой вопрос – эти сделки очень непросты, потому что разная система регистрации в Москве и Подмосковье, разная схема передачи денег, что тоже непросто.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Вы это берете на себя?

Г.БАРЫНИНА: Да, конечно, потому что эта передача денег, на самом деле, это серьезный камень преткновения. Иной раз приходится, допустим, финансировать своими средствами эту покупку. Понимаете, это, опять же, такая технология, которую лучше, наверное, узнать по телефону 9335050, но тем не менее, если, допустим, происходит московская сделка, одна квартира меняется на две другие площади, все это регистрируется одним пакетом, и вы, продавая сегодня свою квартиру, вы не остаетесь ни дня без квартиры, то есть вы тут же получили и купили другую квартиру, и с регистрацией они проходят одновременно, то есть собственником вы стали одновременно. Что происходит в Подмосковьем – да, мы можем подписать с вами договор в один день – и Москву, и Подмосковье, но мы отдаем в разные регистрационные палаты. По Подмосковью есть ситуации, когда регистрация происходит, например, в течение месяца, и человек ждет. То есть он вроде как Москву уже продал, у него квартиры уже практически нет, получается, а новую он еще не купил. А если вы еще приходите вперед за эту квартиру отдавать деньги, ведь надо же хорошо понимать, можно это делать или нет, а просто в Москве есть свой нюанс – в договоре в обязательном порядке пишется, что продавец деньги получил, и отсюда возникает много разных проблем, и вот, собственно, для того, чтобы этих проблем было меньше, наверное, есть смысле позвонить 9335050 и решить для себя этот вопрос, а потом не надо бояться этого обмена на Подмосковье, этих сложностей. Многие, может, просто не понимают, думают, что Москва и есть Москва, что об этом говорить, кажется, что Подмосковье по уровню жизни вроде бы хуже, транспортная обеспеченность, еще по каким-то вопросам, но сейчас это далеко не так. То есть ближайшие города с Москвой очень интересно разрослись, там есть очень интересные предложения, там есть очень интересные новостройки, и в рамках темы Москва и обмен на Подмосковье обмен на новостройку – каким образом это можно сделать? Можно, допустим, одну квартиру купить на вторичном рынке, чтобы сняться с регистрационного учета и было место, где жить, а вторую квартиру купить, допустим, новостройку – это может быть Москва, может быть Подмосковье.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: А чем привлекательны и насколько интересны для альтернатив новостройки? Ведь их сейчас дают практически голыми.

Г.БАРЫНИНА: Это да, то есть сейчас очень мало квартир, которые выходят с какой-то внутренней отделкой, за редким исключением. В основном это квартиры, в которых стяжка, стеклопакеты, входная дверь и больше ничего нет. но ведь по-хорошему, въезжая во вторичку, ведь ее точно так же приходится ремонтировать, квартиры бывают очень разного качества, и такие, чтобы они сразу все были с ремонтами, их не так много, поэтому ничего страшного в этом нет, может, в чем-то даже проще делать ремонт. Но можно же сэкономить, все такие цена вопроса может быть несколько ниже по новостройкам, я не беру какое-то элитное жилье, я беру обычное рядовое жилье. Другое дело, что когда человек покупает новостройку, мы с вами были свидетелями, что у нас происходило в прошлом году, сколько всяких бунтов, и люди остались просто без квартир, и прочее. То есть, пускаясь в это плавание, это тоже надо делать сознательно и грамотно, надо понимать, по каким документам можно квартиру покупать, по каким нельзя. Насколько бы мне не было жалко тех людей, которые остались без квартир, но ведь по большому счету люди купили А - дешево, Б - не сильно читая то, что они подписывают.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: То есть человек сам кузнец.

Г.БАРЫНИНА: Поэтому у нас есть эта услуга, когда вы можете обратиться в компанию, и вне зависимости от того, делаете ли вы обмен Москвы на Подмосковье или на новостройку, условно. Вы можете просто, допустим, через нас оформить покупку новостройки, при этом у вас будет юридическое сопровождение этой сделки, то есть проверка всех документов по сделке. Вполне возможно, что мы вам можем предложить застраховать финансовый риск, есть и такая услуга, ее оказывают страховые компании. Тоже надо понимать, что далеко не каждую новостройку, например, можно застраховать. О чем это говорит?

Н.БОЛТЯНСКАЯ: О чем?

Г.БАРЫНИНА: Это говорит о том, что это, наверное, вряд ли стоит покупать, если это не хотят страховать, значит, не хватает пакета документов, а граждане наши, заплатив более чем приличные деньги, почему-то к документам как-то относятся довольно спокойно, и я удивляюсь, честно говоря, то есть ко мне столько людей приходит, когда уже что-то там заключили, подписали, а потом вдруг мы начинаем думать, читать и понимать – ой, а что ж теперь с этим делать – господа, а где вы были раньше? Чтоб этот вопрос не возникал, звоните 9335050, мы с удовольствием поможем.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Галина Барынина, я напомню, разговариваем мы о вторичном рынке жилья и о тех ситуациях, которые с ним происходят. Вот скажите, пожалуйста, человек, например, решил продать свою квартиру и купить себе ближе, лучше, выше, сильнее, а денег не хватает. Вот с ипотечным кредитом… то есть, насколько я понимаю, квартиры, которые вы продаете, то есть альтернативы, которую даете вы, она тоже чего-то стоит.

Г.БАРЫНИНА: Собственно, мы плавно приближаемся к теме, как быть, когда не хватает денег на лучшее жилье. Опять же, возможны варианты. То есть первый вариант возможен, когда есть всякие программы ипотечные банковские – «Новые метры» называется, когда под залог той квартиры, которая у вас есть, вы получаете кредит на покупку новой, и вы начинаете возвращать кредит через 6 месяцев после того, как этот кредит получили. То есть очень удобная схема, потому что вы переезжаете, делаете какой-то ремонт, затем продаете свою квартиру, основную сумму кредита гасите, оставшаяся сумма дается в рассрочку на определенное количество лет, в зависимости от вашей ситуации, от оплаты.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: А проценты?

Г.БАРЫНИНА: Проценты тоже начисляются через 6 месяцев. То есть схема очень интересная. С другой стороны, она не всем подходит, потому что такая схема не работает в том случае, если у вас в числе собственников находятся несовершеннолетние дети, потому что все, что связано с ипотечным кредитом, да, в квартиру можно прописать детей несовершеннолетних, но собственниками они быть не могут. Получить разрешение органов опеки на такую сделку практически нереально, опять же, если собственники дети. Значит, в этом случае надо идти по иному пути. То есть, допустим, покупать квартиру с условием ипотеки, думать, если у бабушек-дедушек есть какое0-то жилье, выделять долю ребенка, что тоже реально. Это не самый просто путь, но тоже реален. И сейчас, на самом деле, очень актуальная тема, когда люди взяли несколько лет назад ипотечный кредит, допустим, на однокомнатную квартиру, а сейчас понимают, что они могут платить и большую, сумму и иметь двухкомнатную квартиру. В общем, с одной стороны, такие сделки непросты, потому что надо продать квартиру, которая под залогом у банка, с другой стороны, взять следующий кредит, и как правило, это уже будет какой-то иной банк – ну, проценты, допустим, более интересные, еще что-то там детей не устраивает. Схема непростая, но мы с этой схемой работаем. Для того, чтобы узнать подробнее, еще раз напомню телефон – 9335050. В двух словах скажу, что при такой схеме, опять же, мы можем использовать средства компаний. Связано это с тем, что на ту квартиру, которую мы продаем, ипотечную, очень часто находится очередной клиент, который тоже ипотечник. Понимаете, да? то есть получается, что у него не прямые деньги, которые он заплатил и мы отнесли, а схема работы такова, что надо выплатить это кредит оставшийся, и только потом тебе дают разрешение…

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Ну то есть вы в этой ситуации подстилаете собственные деньги и собственную репутацию?

Г.БАРЫНИНА: Конечно. Потому что, опять же, разные банки, разные ситуации – кто-то дает сразу, снимает обременение, кто-то в течение пяти дней, и прочее. Вот этого не надо бояться.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: А скажите, пожалуйста, компания «Дружба» может ли проконсультировать, ведь сколько банков, столько, наверное, и вариантов кредитов, да?

Г.БАРЫНИНА: Море просто.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Вы беретесь посоветовать?

Г.БАРЫНИНА: Конечно.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Что, вы знаете, здесь не берите, в этом банке, здесь лучше проценты, но хуже…

Г.БАРЫНИНА: У нас есть такая категория наших агентов, которых мы называем ипотечные брокеры, то есть они занимаются полностью всем процессом, то есть от момента подбора для вас ипотечной программы в удобном для вас банке до покупки квартиры, потому что, конечно, значительно проще работать с человеком, когда ты ему и подобрал программу, и знаешь условия банка, и требования по квартирам, и условия закладки денег, все-все эти моменты, и ты, подбирая квартиру ему, внося аванс за эту квартиру, сразу понимаешь, что да, на этом мы можем пройти и получить кредит, а на эту квартиру мы не можем получить кредит, потому что этот же их двух кусочков состоит этап – сначала получить ипотечный кредит, а потом одобрить ту конкретную квартиру. Напомню еще раз телефон – 9335050.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Скажите, спрашивает Виктор из Москвы: «Если человек продал свое жилье, но хотел бы некоторое время оставаться там зарегистрированным. Возможно ли это и как долго?»

Г.БАРЫНИНА: Такие вещи возможны, и они бывают, все это происходит по согласованию с вашим покупателем, только с покупателем, потому что…

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Кому как надо.

Г.БАРЫНИНА: Даже не то что кому как надо, а кто готов рисковать, потому что понятно, что любой человек, который остается зарегистрированным в квартире, это определенный риск для покупателя, купившего эту площадь. Конечно, в договоре будут обязательно обусловлены сроки снятия этого человека с регистрационного учета, но мы не можем на основании только договора, если человек, допустим, нарушает условия и не снимается сам учета, пойти в паспортный стол и взять и его механически выписать, для этого затевается судебный процесс, что всегда достаточно непросто, хотя реально, но, в общем, не очень просто. И человек будет выписан, а вы в историю своей квартиры получите выписку из домовой книги, в которой будет всегда фигурировать «человек выписан по решению суда» - следующий покупатель, я у вас покупаю эту квартиру, у меня сразу возникает вопрос, а почему он выписан по суду, значит, дайте мне решение суда, а как это было принято, а не в воздух ли его, не с детьми ли, пятое-десятое. Собственно, для этого и существует 9335050, любой вопрос.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Последний вопрос. Значит, предположим, у человека есть две квартиры, а ему нужна одна, но большая, или две, но в другом районе, или две, но на одной лестничной клетке – тут как вообще? Реально?

Г.БАРЫНИНА: Непросто, но реально. Опять же, надо понимать, какая ситуация в этих квартирах, можно ли их продать последовательно, потому что если покупается одна большая квартира – одна ситуация, если у человека есть, условно, трехкомнатная и однокомнатная, нужно две двухкомнатные, можем ли мы эти сделки разбить, либо они требуют обязательно одного пакета. То есть надо понимать, какие у людей документы, какая ситуация. Кто куда может переехать или прописаться, сняться с регистрационного учета, насколько грамотно мы можем объяснить потенциальному покупателю, что та самая ситуация, как у нашего человека, который обратился, может ли он остаться в квартире зарегистрированным какое-то время. Если человек приходит в достаточно грамотную компанию, он понимает, что разговаривает с профессионалами, и общаться всегда проще, объяснять вот эту жизненную ситуацию проще.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Ну хорошо, вот, например, сейчас переселяют хрущевки, да? может ли, например, моя мама купить квартиру в той же хрущевке, в которой живу я, чтобы потом мы поехали…

Г.БАРЫНИНА: Может, конечно, почему нет. Просто надо понимать, что она получит квартиру из расчета того метража и того количества комнат, которые она имеет в своей квартире.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Но говорят, что они все-таки будут другие.

Г.БАРЫНИНА: Нет, то, что они другие, это понятно, потому что у вас в хрущевке была 30 метров, а в новой квартире минимум 38 – понятно, что у нее в результате получается 38 метров. Именно поэтому я и говорю, что квартиры в пятиэтажках не настолько сильно отличаются по цене, а говорим о кирпичных пятиэтажках, которые менее интересны.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Ну что ж, давайте называйте ваш телефон последний раз за сегодня.

Г.БАРЫНИНА: 9335050, компания «Дружба», ждем вас.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Галина Барынина в прямом эфире, мы продолжим обязательно еще в эфире «Эха Москвы» разговор о тонкостях и нюансах, связанный с вторичным жильем. Спасибо.

Г.БАРЫНИНА: До свидания.