Вторичный рынок жилья - Галина Барынина - Интервью - 2006-12-06

Н.БОЛТЯНСКАЯ: 12 часов 8 минут, вы слушаете «Эхо Москвы», у микрофона Нателла Болтянская, в нашей студии Галина Барынина, руководитель департамента вторичного жилья ИК «Дружба». Здравствуйте, Галина Владимировна.

Г.БАРЫНИНА: Добрый день.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: И пожалуйста, расскажите немножечко, что такое компания «Дружба», чем занимаетесь.

Г.БАРЫНИНА: Собственно, компания «Дружба» на рынке достаточно давно, работаем мы с 94-го года, начиналась «Дружба» как строительная компания, то есть мы начали строить сначала, затем, естественно, свои объемы нам надо было продавать, поручали их кому-то, получалось не очень здорово, начали создавать свою службу продаж. Естественно, та служба продаж, которая начала работать, со временем потребовала и создания отдела вторичного жилья, потому что понятно, когда человек приходит покупать новостройку, это не значит, что у него всегда есть какие-то свободные деньги, зачастую ему надо продать что-то свое. Собственно, для того, чтобы это свое продать, и образовался отдел вторичного жилья, но это самое начало. На сегодняшний день в компании «Дружба» три отделения вторичного жилья – это отделение «Китай-город», руководителем которого я являюсь, отделении «Добрынинское» и отделение на Таганке, ну вот еще в ближайших перспективах открыть отделение на Белорусской, и наш телефон – 9335050.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Самые распространенные услуги, которые оказывает ипотечная компания «Дружба» на рынке недвижимости?

Г.БАРЫНИНА: Мы не ипотечная компания, а инвестиционная компания. Собственно, как компания недвижимости, мы оказываем все те услуги, которые сейчас востребованы на рынке – это продажа жилья, покупка, обмен, расселение, разъезды, обмен на новостройки, работа с ипотечными кредитами, то есть фактически все, что сейчас востребовано на рынке.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Наш пейджер – 7256633, номер для смс-сообщений - +79859704545, можете задавать вопросы Галине Владимировне. Вот страшный такой вопрос: «Каков на сегодняшний день рынок недвижимости?»

Г.БАРЫНИНА: Вопрос действительно непростой. Собственно говоря, все, что мы говорим о рынке недвижимости, всегда бывает непросто, и готовясь к передаче, я тоже для себя пыталась понять, что же все-таки на самом деле сегодня на рынке происходит и о чем есть смысл рассказать. Рынок, безусловно, непрост, как обычно бывает, и аналитики, которые анализируют то, что происходит на рынке, говорят абсолютно диаметрально противоположные вещи. То есть одни говорят, что после Нового года будет обвал цен, другие говорят, что наоборот, цены будут расти, и те, и другие приводят достаточно серьезные аргументы в пользу одного либо другого мнения. Реально могу сказать следующее, что, мо моему мнению, происходит, то, что я реально вижу, работая каждый день – те квартиры, которые люди покупали в не очень качественном жилье, то есть это пятиэтажки, девятиэтажки, маленькие квартиры в Подмосковье, они, конечно, сейчас дорожают, жилье качественное, то жилье, которое в хороших домах, монолитно-кирпичных домах, в семнадцатиэтажных домах, эти квартиры не могу сказать, что дорожают, у них понемногу поднимается цена, но они не дешевеют. Но это, собственно, то, что происходит на рынке всегда. И когда человек к нам обращается купить какую-нибудь квартиру, я всегда говорю, что надо покупать на имеющиеся деньги максимально хорошее жилье, потому что это то, что всегда колеблется в меньшей степени, то есть в сторону понижения. Вот, на мой взгляд, такая ситуация. Поэтому естественно, сейчас крайне благоприятная ситуация для тех, кто хочет что-либо купить, то есть для покупателей достаточно широкий выбор, количество предложений много, очень хорошее время для людей, которые хотят воспользоваться ипотечным кредитом, потому что мы знаем, что летом была совершенно другая ситуация, и весной, когда ипотечные кредиты просто возвращались, потому что было просто невозможно что-либо купить, то есть люди просто не успевали. Сейчас ситуация другая – выбор есть, но с другой стороны, конечно, это все равно не значит, что так много квартир и так просто это сделать, к сожалению. Поэтому, чтобы это было просто, наверное, есть смысл обратиться к нам – 9335050.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Еще такой вопрос – когда вы сказали, что за имеющиеся деньги лучше купить хорошее жилье, нежели плохое, это в общем, извините, и ежику понятно.

Г.БАРЫНИНА: Немножечко не так я сказала – максимально хорошее жилье за имеющиеся деньги.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Скажите, пожалуйста, что на сегодняшний день вы можете, инвестиционная компания «Дружба» в вашем лице что может предложить покупателям квартир?

Г.БАРЫНИНА: Покупателю квартир мы можем предложить, на самом деле, достаточно широкий спектр услуг, то есть, в первую очередь, с вами будет работать профессиональный риэлтор, который, безусловно, подберет для вас максимально выгодное для вас предложение, и, естественно, будут просмотрены все те варианты, которые вам можно предложить, и вы не будете бегать впустую и смотреть квартиры, которые потом, по итогу, окажется, что не всегда возможно купить, в силу определенных причин, потому что на самом деле причин, которые мешают покупке квартир, достаточно много, и очень часто бывает, что в первом приближении все симпатично, все здорово, а когда ты начинаешь эту ситуацию разбирать, получается, что на самом деле все совершенно по-другому, здесь очень много каких-то скрытых моментов, очень много моментов, связанных с прописанными людьми, которых не так просто выписать из квартиры, да в принципе, даже аванс внести не так просто, оговорив все условия. Наверное, это то, что в первую очередь мы предлагаем. Затем, безусловно, я уже немного коснулась, это юридическая экспертиза, то есть юридическая проверка квартиры, которую вы покупаете, потому что, конечно, приватизация началась у нас уже довольно давно, очень много квартир, которые принадлежат гражданам по наследству, и это очень распространенная категория, и там достаточно много всяких подводных камней, именно в квартирах, доставшихся по наследству. У нас даже бывают такие клиенты, которые говорят, что готовы купить все что угодно, кроме той квартиры, в которой фигурировало свидетельство о праве на наследство. Этого не надо бояться, таких квартир и таких документов, это просто надо грамотно делать, грамотно организовывать покупку.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: То есть вы берете на себя эту историю?

Г.БАРЫНИНА: Да, конечно, мы проверяем всю историю с начала до конца.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Галина Владимировна, а скажите, пожалуйста, ведь помимо ситуаций с виртуальными или дымчатыми жильцами квартиры, которую хочет купить человек, возможны ситуации прокладки магистрали через три года возле этого дома, понимаете, да, о чем я говорю?

Г.БАРЫНИНА: Да, понимаю.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: До какой степени я, обратившись к нам, могу рассчитывать на то, что квартира, которую я куплю, через год не окажется посреди гигантской стройки магистрали, в шуме, в дыму?

Г.БАРЫНИНА: Вы знаете, как бы ни хотелось сказать, да, конечно, мы гарантируем и прочее, вы знаете, я реальный человек и говорю абсолютно реальные вещи. Безусловно, что на месте вашего дома будет завтра, не знает никто, ни вы, ни я. У нас, к сожалению, в государстве так происходит, что завтра на месте дома, который был совершенно нормальный, начинают что-то такое прокладывать и прочее. Другой вопрос, что можно себя обезопасить от таких моментов, потому что есть момент, когда квартиру можно и нужно оформлять по полной стоимости, потому что многие квартиры не оформляются по той реальной цене, по которой они продаются, и это для вас, собственно, будет гарантия, поэтому я и говорю, что обратившись к профессионалу, позвонив нам по телефону 9335050, вы и получите ту самую, правильную консультацию, что покупать можно, а что покупать не стоит, и каким образом себя обезопасить. В каких-то ситуациях, когда дом, например, находится в центре, может, есть смысл застраховать такую квартиру, потому что да, сегодня у нас дом не находится в списках на реконструкцию и снос, а завтра у нас ситуация какая-то другая, просто я, к сожалению, говорю абсолютно реальные вещи, понимаете. Безусловно, можно смотреть план развития района и понимать, что через какое-то время в районе будет происходить то-то и то-то, и тогда нет смысла конкретно здесь покупать эту квартиру, но бывают ситуации и наоборот, когда люди обращаются и наоборот просят купить квартиру в пятиэтажном доме для того, чтобы этот дом в дальнейшем шел под снос и человек мог получить более качественную квартиру. Другой вопрос, что здесь опять же есть свои вопросы, какую квартиру вы получите и что будет непосредственно в вашей ситуации.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Вопрос от Елены, пришедший на пейджер: «Берет ли «Дружба» на себя финансовую ответственность за сделку на квартиру?»

Г.БАРЫНИНА: Компания застрахована.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Так, скажите, пожалуйста, когда лучше продавать квартиру, тут конкретно приведена пятиэтажка, которая предназначена на снос, но вообще-то я думаю, мы вообще начнем с разговора, как сложно сейчас продать квартиру. Что вы можете предложить людям, которые сегодня хотят продать свои квартиры?

Г.БАРЫНИНА: Вы знаете, наверное, выгодно продать свою квартиру всегда не очень просто. Безусловно, это проще делать в момент подъема, когда цена растет, и были часто ситуации, когда к нам человек приходит и говорит «Я хочу такую-то сумму», человеку объясняют, что та цена, которую он хочет, это не цена сегодняшнего дня, а, допустим, цена завтрашнего дня. Ну, понятно, цены растут, и цена завтрашнего дня наступает, человек продает по этой цене. Сейчас задача другая – сейчас задача оценить максимально грамотно квартиру, сколько она стоит именно сегодня, и многие пытаются оценивать очень простым способом – открыл Интернет, посмотрел газету, посмотрел какие-то аналоговые продажи и понял, что да, моя квартира примерно где-то в этой цене. Так вот, на самом деле, та цена, которую вы видите, это цена предложения, а не цена продажи, и для того, чтобы понять реальную цену продажи, я предлагаю вам позвонить по телефону 9335050 и эту цену услышать, то есть то, что мы реально предлагаем реальную оценку вашей квартиры, то есть мы вам гарантируем выезд нашего эксперта в вашу квартиру посмотреть, в каком она состоянии, куда выходят окна, как расположен дом, и все это, безусловно, очень сильно влияет на цену, и несмотря на ту ситуацию общую на рынке, общее мнение, что цены снижаются, есть районы в Москве, в которых цены не настолько сильно снижаются, даже вне зависимости от категории дома.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Я еще раз напомню, что в нашей студии Галина Барынина, руководитель департамента вторичного жилья ИК «Дружба». Итак, еще такой вопрос – человек решил продать квартиру, что вы ему сегодня реально можете предложить? Первое.

Г.БАРЫНИНА: Первое – мы предлагаем обратиться к нам, позвонить по телефону 9335050, затем оценку вашей квартиры, затем, следующий этап – это договор на продажу вашей квартиры, и мы вам предлагаем, что ваша недвижимость будет представлена во всех возможных изданиях по недвижимости. Затем, мы никогда не даем телефон клиента, который к нам обратился, тому потенциальному покупателю, который хочет вашу квартиру посмотреть. К сожалению, очень часто это в агентствах происходит. Когда к вам просто отправляют клиента, люди приходят сами, смотрят, а потом там происходят какие-то переговоры. Я считаю это принципиально неверным, поэтому в нашей компании такого в принципе нет, этот момент безопасности очень важен, потому что вы продаете квартиру, вы получаете достаточно большие деньги и, естественно, вы должны быть защищены. Собственно, эту безопасность я вам и обещаю. Затем, все расчеты, которые происходят, организовывает компания, то есть мы подготавливаем, в каком банке, как это все будет происходить, как это будет сделано максимально грамотно для вас, потому что вполне может быть ситуация, когда человек не просто пришел с деньгами покупать вашу квартиру, а, допустим, он продает свою, а там еще какая-то сверху цепочка. Или вам, например, не просто надо продать, а вам надо купить, но это вообще отдельная история, так называемый обмен, с продажей квартиры, но тем не менее, допустим, рассматриваем, когда пришел к вам покупатель, не с «прямыми деньгами», как мы это называем, а когда человек продает квартиру свою, значит, надо понимать, что вы не сможете получить деньги, пока не будет зарегистрирована и вторая квартира тоже. Значит, опять же, этот процесс надо организовать очень грамотно.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Вы берете это на себя?

Г.БАРЫНИНА: Да, безусловно.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Ну вот Макс сетует, «Что уж ипотека? Посчитал квартирку за 250 тысяч, на 20 лет, и вышло 2500 в месяц, а я не в Совете директоров банка». Вообще, какие-то подвижки с ипотечными расценками будут? Как вы думаете?

Г.БАРЫНИНА: Вы знаете, по всей видимости, они, наверное, должны быть, потому что во всем мире ипотека стоит значительно дешевле, и везде это выгодно. Понятно, что у нас, я, собственно, всегда говорила и говорю, ипотека – это очень непростое и очень недешевое мероприятие, и безусловно, тот, кто получает зарплату в 500 долларов, вряд ли сможет себе позволить получить ипотечный кредит, даже не в том дело, что он его не сможет получить, а вряд ли он сможет просто его себе позволить, и надо объективно понимать, что ипотека требует денег. Да, это выгодно для тех, у кого действительно нормальная зарплата, и кто понимает, что он в течение какого-то времени эту зарплату будет гарантированно получать. Либо другая ситуация – когда человек, допустим, имеет какой-то свой бизнес, и ему значительно выгоднее не вытаскивать деньги из бизнеса, а взять ипотечный кредит, - тогда да, конечно, понятно, что люди покупают, и это действительно оказывается выгодно. Но есть, допустим, ситуации, когда люди арендуют квартиру, потому что аренда – это вообще практически выкинутые деньги, и, естественно, в этом случае наверное грамотнее и правильнее те же самые деньги вкладывать в выплату ипотечного кредита, и по этому пути идут многие и приходят к этому решению. Другое дело, что сейчас существует довольно большое количество ипотечных программ, которые позволяют, имея минимальную сумму, взять ипотечный кредит, позволяют свою квартиру использовать в этом самом ипотечном кредите, то есть много разный вариантов. Для того, чтобы о них обо всех подробно узнать, предлагаю вам позвонить по телефону 9335050 и получить консультацию специалиста.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Занимаетесь ли вы квартирами в Подмосковье?

Г.БАРЫНИНА: Да, это достаточно большой сегмент рынка, это квартиры в Подмосковье, которые мы продаем и покупаем, и вообще очень распространены обмены именно Москвы на Подмосковье или, наоборот, Подмосковья на Москву. Эти сделки не очень просты, сразу могу сказать, потому что это разная регистрация, то есть разный регистрирующий орган в Москве и Подмосковье, поэтому соединить Москву и Подмосковье всегда достаточно непросто, вот здесь, конечно, требуется профессиональное умение для того, чтобы это грамотно сделать, для того, чтобы гарантировать и ту сторону, которая продает квартиру в Подмосковье, и ту сторону, которая покупает эту квартиру, потому что условия передачи денег разные, в подмосковных договорах, к сожалению, приходится писать, что клиент деньги получил, в момент подписания договора купли-продажи, реально эти деньги закладываются через банковскую ячейку, ну, в общем, есть свои технологический нюансы, и, на самом деле, они очень серьезны, и они очень здорово препятствуют этим сделкам и осложняют их, особенно когда дело касается еще опекунских советов, потому что есть новое положение по этому поводу, и бывает, что опекунский совет дает отказ в продаже квартиры в Москве при условии покупки квартиры в Подмосковье. Причем даже если не происходит реального ухудшения условия проживания ребенка. У меня просто был такой конкретный случай.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: И что делать в такой ситуации?

Г.БАРЫНИНА: Ну, решали, через депутатов, через комиссию, потому что люди из сорока метров получали две квартиры в Солнечногорске, 50-тиметровая и 40-метровая квартиры, просто там была мама и семья молодая, и вот для того чтобы эта семья осталась существовать, необходимо было разъехаться. Ребенку было три года, и вообще было очень странно, когда я узнала, что органы опеки принимают не сторону ребенка как такового, для того чтобы у него остались родители, а придумали такую категорию «статус москвича», это, по меньшей мере, смешно. Поэтому безусловно, прежде чем затевать это, прежде чем вносить какие-то авансы, надо проконсультироваться со специалистами или хотя бы просто элементарно получить бесплатную консультацию по тому телефону, о котором я говорила, - 9335050.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Так все-таки на ваш взгляд, вы, конечно, привели довольно непростую ситуацию, но квартиру в Подмосковье купить, имея квартиру в Москве, сложнее или проще?

Г.БАРЫНИНА: Вы знаете, даже не в том дело, сложнее или проще, этот процесс просто надо грамотно выстраивать, только и всего, нельзя давать таких опрометчивых обещаний, что да, все быстро и здорово получится, потому что, опять же, смотря какое Подмосковье, ближнее или дальнее, смотря какие реалии, очень многое зависит от реального продавца, от его элементарной вменяемости, от умения объяснить, что и как происходит, поэтому здесь не столько вопрос, сложно или нет. Мы не отказываемся от таких сделок, безусловно, мы их совершаем, мы и ипотечные кредиты под квартиры в Подмосковье, их очень много, это тоже отдельная история, потому что далеко не в каждом регистрирующем органе есть документы конкретного банка, приходится просто прокладывать дорожку впервые, регистрируя ипотечный договор в конкретной палате. Все это мы делаем, собственно, мы для этого и существуем, - 9335050, обращайтесь, мы с удовольствием поможем.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Скажите, а как насчет ипотечных кредитов? Вы с ними работаете вообще?

Г.БАРЫНИНА: Да, я об этом уже сказала, что мы работаем с ипотечными кредитами, работаем достаточно активно, и я очень советую обращаться не на этапе, когда вы уже выбрали квартиру и внесли за нее аванс, а на том этапе, когда вы либо только подходите к ипотечному кредиту, потому что мы можем вам предложить вариант более эффективного и грамотного кредита, допустим, в каком-то банке, о котором вы не знаете, потому что много у нас разных предложений на слуху, а есть не очень крупные банки с достаточно интересными предложениями и условиями, есть те, которые в принципе работают только с компаниями недвижимости, и там тоже достаточно интересные условия, и затем уже выбирать квартиру, потому что даже вносить аванс при условии, что у вас ипотечный кредит тоже надо уметь делать, потому что это надо уметь оговаривать, там проходит проверка определенная, и вообще сам этот процесс ипотечного кредита под квартиру состоит из нескольких этапов.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Галина Владимировна, скажите, помимо ипотечного кредита, какие есть сейчас еще системы, с которыми вы работаете, естественно, которые позволяют не выложить сразу всю сумму?

Г.БАРЫНИНА: Собственно, вторичный рынок, к сожалению, вряд ли может что-либо предложить другое, кроме ипотечного кредита. Я считаю, что это единственная надежная и правильная форма, а как новостроечный отдел, те новостройки, которые мы продаем, я знаю, что существует определенная рассрочка, то есть она возможна, та же самая ипотека.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Скажите, пожалуйста, с вашей точки зрения, что самое важное в вашей риэлтерской работе?

Г.БАРЫНИНА: Вы знаете, с одной стороны, очень простой вопрос, с другой стороны, непростой, достаточно коварный, наверное. Наверное, в первую очередь, я считаю, профессиональное грамотное отношение к своему клиенту и понимание того, что человек хочет, и то, что человек продает или покупает квартиру, это для него всегда очень стрессовая ситуация, и человек не всегда себя ведет в самый окончательный момент, когда, собственно, происходит сделка, не то что адекватно, а так, как нам бы хотелось, скажем так. Но надо понимать, что это нам просто и ясно, это мы делаем каждый день, а человек, который пришел продавать или покупать, для него, безусловно, это впервые, даже если не впервые, все равно это сложно, это очень ответственно. Так вот, наверное, основное в профессии риэлтера – это то, что я сказала, это профессиональные качества – это знание рынка, юридических тонкостей, умение не подставить своего клиента, найти для него максимально выгодные условия, ну и, по всей видимости, терпение и порядочность. На мой взгляд, это основное.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Галина Владимировна, а скажите, пожалуйста, вот если человек, который обращается к вам, вот знаете, есть люди, у которых просто аллергия на официальных лиц, на чиновников, если человек говорит вам, «Значит так, вот я готов заплатить деньги, а ни с какими официальными лицами я не готов вступать в контакт», вы берете это на себя?

Г.БАРЫНИНА: Да, конечно. Но это небольшая часть нашей работы, поэтому я особо на этом не заостряла внимания. Безусловно, обратившись в компанию, являетесь ли вы продавцом или покупателем, вы не занимаетесь сбором справок, хождением по опекунским советам и другим органам, естественно, вы выдаете доверенность на сбор документов, и делает это все компания, так же, как и проверку документов. То есть моменты, когда где-то необходимо появиться, допустим, в тот же самый орган опеки родителям необходимо прийти написать заявление, но это не значит, что вы будете договариваться, решать все вопросы и прочее. Вы приходите только тогда, когда это надо сделать, либо, допустим, в момент регистрации, снять с регистрационного учета, это тоже, к сожалению, сделать по доверенности нельзя, поэтому вы приходите этим заниматься вместе с нашим специалистом.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: А вот пейджер наш спрашивает: «Возможна ли ситуация, когда, например, к вам приходит человек с идеей продать квартиру, а специалист-риэлтор, посмотрев на его квартиру, отговаривает продавать ее сейчас, а советует подождать немного?» Или все-таки корпоративные интересы выше интересов клиентов?

Г.БАРЫНИНА: Вы знаете, нет, в нашей компании по-другому. В первую очередь все-таки интересы клиента, потому что часто отказываемся, когда это действительно людям невыгодно или, допустим, невыгоден какой-то обмен, не договорились до конца, можно подождать, очень часто это коммунальных квартир касается, поэтому мы, конечно, говорим, давайте подождем, давайте сделаем это чуть позже, тогда это будет интереснее. И конечно, это происходит тогда, когда люди приходят с документами, которые вызывают вопросы. Безусловно, за такие продажи мы не беремся.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: «Чем отличается от других известных фирм?», спрашивает Леонид из Москвы.

Г.БАРЫНИНА: Хороший вопрос. Я считаю, что, наверное, профессионализмом, это мое мнение. Попробуйте позвонить нам 9335050 и подтвердите мое мнение.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Вот, есть такая поговорка «чудес не бывает», в вашем случае они случаются?

Г.БАРЫНИНА: Вы знаете, я люблю другую поговорку – «мечтать надо реально». Вот что мы называем чудом – то, что мы купили за 50 тысяч то, что стоит 100? Вы знаете, на моей практике случались, крайне редко, но случались, ориентироваться на это нельзя, потому что все стоит определенных, реальных денег, и, извините, дураков нет.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Ну что ж, именно на этой оптимистической ноте – дураков нет – мы заканчиваем сегодняшнюю программу. Я напомню, что в нашей студии была Галина Барынина, руководитель департамента вторичного жилья ИК «Дружба», и, прежде чем мы простимся, давайте, Галина Владимировна, еще раз телефон. Вы так его хорошо запомнили.

Г.БАРЫНИНА: 9335050, ждем вас.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Спасибо.

Г.БАРЫНИНА: Спасибо.