Покупка квартиры без риска потери своих сбережений - Алексей Чувин - Интервью - 2006-09-28

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: 12 часов 6 минут, Алексей Дыховичный у микрофона, в этом часе у нас в гостях Алексей Чувин, директор управления и финансирования строительных проектов Сбербанка России. Тему я так сформулирую (если что не так, Алексей поправит) – новая особая схема участия в долевом строительстве. Об этом поговорим, а может и не совсем об этом, Алексей меня поправит, буквально через полторы минуты. Здравствуйте, Алексей.

А.ЧУВИН: Добрый день.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Можно ли назвать то, что вы , Сбербанк то есть, придумали, новой схемой участия в долевом строительстве жилья?

А.ЧУВИН: В долевом нет. Это, как раз схема, альтернативная долевому участию, в том смысле, как это предусмотрено законодательством. Схема как раз и разрабатывалась для того, чтобы можно было работать в условиях нового закона, в рамках которого, в его первой редакции вообще никто не хотел работать, и только некоторые работают сейчас, после внесения поправок.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Я напомню, прошло уже полгода или даже больше после вступления в силу, речь идет о законе об участии в долевом строительстве, 214-й закон. Через очень большой промежуток времени после того, как закон вступил в силу, появились новости – заключена первая сделка, договор был подписан согласно закону. По поводу второй сделки новостей уже не было, может, она и была, но практически закон не работает. Работает наш эфирный пейджер, я напомню – 7256633, смс – 9704545. Итак, что это за схема такая – не долевого участия, но участия в строительстве?

А.ЧУВИН: Не долевого, тут специально разорваны отношения, чтобы эту схему нельзя было классифицировать как схему долевого участия в строительстве. Для потребителя, для покупателя квартиры это означает, что он деньги на квартиру, на строительство дома несет не строителю, а кладет на специальный депозитный вклад в банке.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Специальный?

А.ЧУВИН: Да, конечно.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Не просто какой-то там обычный?

А.ЧУВИН: Нет, на специальный.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Прихожу в Сбербанк, кладу деньги.

А.ЧУВИН: Да, это целевой накопительный счет.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Так, какой-то там процентик есть?

А.ЧУВИН: Процентика там специально нету.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Вот это специальный счет какой – без процентиков, что ж это такое?

А.ЧУВИН: Счет сохраняет деньги для покупателя, а эффект от него получается точно такой же, как если он отдает деньги строителю. Строитель с ним заключает договор о резервировании квартиры или предварительный договор купли-продажи, но без каких-либо перечислений денег. Фиксируются параметры квартиры, цена, по которой потом будет заключен договор купли-продажи. Таким образом достигается эффект, который достигается обычно, в тех же ценовых параметрах, но при этом человек не рискует потерять деньги, то есть с этого счета деньги всегда можно забрать.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: То есть в любую секунду?

А.ЧУВИН: Да.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Ну, не в секунду, там все-таки приличные суммы, поэтому надо как-то предупредить Сбербанк, наверное, я так предполагаю.

А.ЧУВИН: Есть ограничение – он должен не частично, а сразу все забрать.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: А, то есть или все, или ничего?

А.ЧУВИН: Да.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Так, могу в любую секунду забрать. Но ведь со строительством ведь обычно куча всяких проблем бывает. Во-первых, не вовремя – обещали через год, а получается не через год, дом еще не построен через год, например. Тут как ведет себя Сбербанк? Как он гарантирует или не гарантирует? Или просто говорит «хотите, забирайте деньги»?

А.ЧУВИН: Дело в том, что пока деньги лежат на депозите, совершенно независимо от того, лежат они там или нет, кредитуем проект, то есть мы до 80% от стоимости проекта финансируем в строительство.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Кредитуете?

А.ЧУВИН: Кредитуем. Объект полностью обеспечен деньгами, вне зависимости от того, лежат деньги на этих депозитах или не лежат. Вся разница заключается в ставке. Если денег на депозите нет, то ставка получается такая же, какую получают строители, когда они кредитуют свое строительство. Но если деньги лежат, то мы считаем, условно, что у нас снижается стоимость фондирования на эту часть, и мы снижаем ставку по кредиту.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Строительной компании?

А.ЧУВИН: Да.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: То есть они получают более дешевый кредит?

А.ЧУВИН: Да, как только они получают остатки на счетах, по объему равные сумме кредита, у них идет минимальная ставка по этому кредиту.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Но при этом построили на год позже.

А.ЧУВИН: Мы стараемся не кредитовать компании, которые столь большие задержки допускают.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Но строительство это дело такое, тут вот сложно.

А.ЧУВИН: Дело в том, что задержки, как правило, случаются в том случае, когда строительство ведется не в полном соответствии с законодательством, то есть не были вовремя получены какие-то разрешения, частично или полностью, начались какие-то коррективы в проектах, которые тоже не были одобрены, возникли какие-то проблемы с финансированием на этапе строительства, просто у строителя не отлажен процесс, и он не может нормально управлять ходом строительства.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: То есть плохой строитель?

А.ЧУВИН: Ну да.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: А вот если хороший строитель, все в порядке, ну может, год это я слишком загнул, может, я просто большой срок взял, давайте меньше возьмем. Хороший строитель, все отлажено, с документацией все в порядке, но вот поставщик подвел, не привез он тот же самый цемент вовремя, и все, и стройка остановилась, ждем цемента.

А.ЧУВИН: В этом случае у заемщика тикают определенные проценты, у нас возникают определенные…

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: У заемщика это у строителя?

А.ЧУВИН: Да, у строителя. У нас, естественно, возникают опасения, что он может не погасить вовремя кредит. То есть у любого проекта есть своя экономика…

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: А, это вы нервничаете, а я-то тоже – деньги положил в Сбербанк, а стройка не идет, а деньги у меня лежат, и процент не капает, потому что это беспроцентный вклад.

А.ЧУВИН: Да, этот риск остается, никуда от него не денешься.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: То есть остается, вот тут Сбербанк никак не помогает.

А.ЧУВИН: Мы же не можем построить дом за строителя.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Ну, хоть как-то компенсировать. Так, ну что ж, я так понимаю, что эта история не для застройщика, не для строителя, а для покупателя жилья интересна тем, что он фиксирует цену на этапе строительства и в данный момент. Я фиксирую цену, и потом больше не могут потребовать, да?

А.ЧУВИН: Ну да.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: И это все здорово, если цены растут. Это замечательно, это чудесно. А если они падают?

А.ЧУВИН: Тоже лучше, чем раньше, потому что деньги можно забрать и купить другую квартиру, которая подешевела. Раньше ты деньги отдаешь и покупаешь уже то, за что дорого отдал, получается так.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Так, а строители как тут? Как с ними Сбербанк взаимоотношения выстраивает? У строителя, получается, пропал покупатель, да?

А.ЧУВИН: Да, есть такой у них риск, что он пропадет. То есть у них появляется маркетинговый риск, которого они не имеют сейчас, и в зависимости от класса жилья, это кого-то больше, кого-то меньше волнует.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: А кредит у Сбербанка был взят строителем, а Сбербанк квартирами не возьмет, или возьмете?

А.ЧУВИН: Не возьмем.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Тогда зачем строителю к вам обращаться и такие договора с вами заключать?

А.ЧУВИН: А строитель, с одной стороны, полностью обеспечивает финансирование, вне зависимости от наличия покупательского спроса на этапе строительства, а с другой стороны, если спрос есть, он может себе удешевлять ставку по кредиту.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Когда вы запустили эту программу? Я, честно говоря, о ней слышу впервые.

А.ЧУВИН: На самом деле? Дебаты по поводу программы прошли, поскольку мы объявили о ней впервые весной этого года, публикации уже на эту тему, она уже достаточно хорошо известна, она в Думе обсуждается, в агентстве по ЖКХ обсуждается, она уже поддержана несколькими банками, потому что любой банк может подключиться к этой схеме, если он кредитует строительство. То есть она известна, но масштабно мы начинаем ее запускать только сейчас, в июле у нас завершилась автоматизация, подготовка к этому делу, сейчас рекламная компания более объемная пойдет. Мы начинаем знакомить именно с этой схемой, в то время как застройщики про нее знают, в Москве и в регионах о ней знают власти. Кстати, в регионах она уже пошла. У нас есть уже пять действующих кредитных договоров, девять решений, порядка 26 заявок на первое сентября, процесс уже пошел. В Москве у нас пока только одна сделка по принятому решению. Вернее, было две, но по обстоятельствам, которые относятся чисто к специфике строительства, одна не получилась.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: То есть в Москве только один-единственный покупатель жилья заключил такой вот договор.

А.ЧУВИН: Нет, строитель, застройщик.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: А, не покупатель. Понятно. Не все застройщики могут.

А.ЧУВИН: Не все застройщики хотят.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: А почему так?

А.ЧУВИН: Дело в том, что они лишаются главного преимущества, которое они имеют сейчас в этой жизни. Когда им сдали деньги, они полностью контролируют ситуацию, они хозяева положения, они могут эти деньги пустить в строительство, в другую стройку, они могут эти деньги, грубо говоря, украсть, как делают многие недобросовестные застройщики. Покупатель, фактически, ничего не может сделать. То есть юридическая база может быть лучше или хуже, в зависимости от застройщика, но все равно она очень слабая, и сейчас это даже ухудшилось, потому что применяют схемы с векселями не основной строительной компании, а какой-то компании, которая входит в строительную группу и не является застройщиком. В этом случае совсем сложно что-то доказать. То есть риски не уменьшились, а увеличились для покупателя. Другое дело, что в условиях роста цен, который был, многие эти риски принимали просто-напросто.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: То есть покупатели?

А.ЧУВИН: Надо скорее покупать, пока не выросли цены, или хочется заработать на росте цен.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Плюс ко всему прочему, это не кредитные деньги, то есть потом их не нужно возвращать с процентом Сбербанку.

А.ЧУВИН: Да, они интересно называют - это «наши деньги». Хотя это кредитные деньги от населения, они должны за эти деньги построить квартиру, но они считают их уже своими, менталитет именно такой.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Не нужно возвращать деньгами, ты возвращаешь квартирой, а Сбербанку нужно деньгами возвращать. Тогда что же это за строитель такой, не обязательно мне его называть, но какая мотивация у строителя идти в такую, простите, кабалу к Сбербанку?

А.ЧУВИН: Во-первых, к любому банку, во-вторых, мотивация для него будет только в том случае, если его законодательство к этому сподвигнет. Спрос будет на эту услугу со стороны населения. Какая-то поддержка будет со стороны властей, ведь власти очень выгодна эта схема, поскольку она не несет рисков народных возмущения, и при этом задействуется весь потенциал денег населения, отложенных на покупку, то есть матрасные деньги всплывают и кладутся в банк, и начинает работать обычный механизм оборота денег, когда банки получают пассивы, размещают в кредиты активы - экономика работает. Собственно, это процесс нормальный, здоровый, другое дело, что сейчас у застройщиков ситуация лучше, чем та, которая предлагается, более сладкая.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Да, вот я и интересуюсь, что должно их заставить выбрать не лучший вариант для себя? Они ж для себя выбирают, а не для кого-то еще.

А.ЧУВИН: Рыночная ситуация. То есть в условиях галопирующих цен они не пойдут на эту схему, потому что выгодно придержать квартиру, все равно ведь покупают по любой схеме, и ты остаешься хозяином положения. Когда будет более нормальная ситуация - или равновесие, или небольшой рост рынка, гораздо важнее будет обеспечить стабильное финансирование своей инвестиционной программы. Один дом еще можно построить абы как, а когда идет объемная стройка, тут уже нужно стабильное финансирование.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: «Под какой процент осуществляется это финансирование?», интересуется Сергей. Под какой процент строительные компании получают кредит?

А.ЧУВИН: Строительные компании начинают с обычной ставки, пока нет денег на депозитах.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: То есть пока нет покупателей?

А.ЧУВИН: Да. Это где-то 11-12%, 10% бывает, зависит от компании, она может снижать ставку до 5%. Здесь у нас, к сожалению, есть ограничитель – две пятых ставки от ЦБ, после которых у нас начинаются дополнительные резервы. Но сейчас мы просчитали наши дополнительные затраты и сделали нововведение, по которому ставка на определенных стадиях проекта может снижаться до нуля, в том случае если у нас суммы депозитов превышает сумму кредита, то есть за счет размещения этих денег отрабатываем дополнительные затраты.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: То есть если покупатели принесли денег больше, нежели кредит, который был дан строительной компании, то до нуля?

А.ЧУВИН: Да, до нуля.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Какая же выгода Сбербанку от этого?

А.ЧУВИН: Мы за счет размещения дешевых ресурсов в другом месте получаем там доход и компенсируем здесь затраты.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Хитрая вообще вся эта банковская история. Напоминаю, что работает пейджер 7256633, телефон для смс-сообщений – 9704545, Алексей Чувин, директор управления и финансирования строительных проектов Сбербанка России у нас в гостях. Как выбирается квартира и застройщик? Вот меня заинтересовало, я прихожу в отделении Сбербанка и говорю «У вас работает такой Алексей Чувин, он что-то рассказывал интересное, хотим вот это, и хотим купить вон ту квартиру вон у того застройщика». Что отвечают на это в Сбербанке?

А.ЧУВИН: Если объект, в котором находится эта квартира, финансируется Сбербанком - есть кредитные отношения и кредитный договор, - то схема реально работает. Если нет кредитных отношений, то есть данный объект строится не заемщиком Сбербанка, тогда нет никакой возможности работать по этой схеме.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Много ли объектов вы финансируете? В России и в Москве? То есть выбор есть?

А.ЧУВИН: Финансируем мы очень много, если смотреть на весь объем жилой площади, которая финансируется Сбербанком России, то это составляет порядка 10 миллионов квадратных метров жилья.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Из 40, да?

А.ЧУВИН: Да, четверть примерно. Объем ссудной задолженности сейчас, открытой, 52 миллиарда рублей.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Это застройщикам, строителям, инвесторам?

А.ЧУВИН: Уже должны Сбербанку. А невыбранных еще примерно столько же.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: 52 миллиарда, плюс невыбранные, а что это такое?

А.ЧУВИН: Это когда линия открыта, но не все деньги по ней взяты, то есть еще можно взять.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: А, понятно, то есть получается под 100 миллиардов.

А.ЧУВИН: Да.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Ну это наверное много.

А.ЧУВИН: Это реально много. Другое дело, что пока немного работает по этой схеме. Во-первых, еще многие работают по проектам, которые не попали под 214-й закон, во-вторых, многие работают без долевого строительства, то есть они просто объявляют, что они не продают до окончания строительства. Ну вот из этого пока и складывается этот объем. Если бы сейчас эта схема заработала, то, естественно, этот объем увеличился бы.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: В Москве вы финансируете так же, в таких же объемах?

А.ЧУВИН: Основной объем приходится как раз на Москву.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: А, как раз еще и на Москву.

А.ЧУВИН: На Москву и Московскую область.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Так, а я все-таки хочу вернуться к взаимодействиям покупателя жилья, инвестора, как его назвать в данной ситуации, дольщиком нельзя назвать, вы сказали, инвестором, наверное, да?

А.ЧУВИН: Будущий покупатель жилья.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Вот – между будущим покупателем квартиры и строителем. Вот, допустим, построили не то, что обещали, не тот этаж дали, балкон не там ил меньше, еще что-то, знаете, бывает или больше или меньше. Например, платил за квартиру в сто метров, а тебе теперь говорят сто десять.

А.ЧУВИН: В том случае, когда банк финансирует строительство жилья, он контролирует застройщика прежде всего по параметру, что проект должен быть согласован, утвержден Государственной вневедомственной комиссией, то есть все параметры проекта соблюдены и должны соблюдаться в процессе строительства. Банк за этим следит, у нас есть профессиональные строители, которые следят за стройкой, за ее себестоимостью, за ее сроками и параметрами. То есть это риск в значительной степени снижается относительно ситуации, когда застройщика никто не контролирует.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: У вас есть – то есть у Сбербанка есть?

А.ЧУВИН: Да.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: То есть если я участвую в приобретении квартиры, которая финансируется Сбербанком, вы хотите сказать, что все эти риски уже не для меня, их уже у меня не будет?

А.ЧУВИН: Это не стопроцентная гарантия, но это в значительной степени сниженные риски, потому что у нас очень хороший строительный контроль.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Тогда, соответственно, если что-то происходит, я могу прийти к Сбербанку и сказать «Ну как же так, вы же все-таки проверяли, вы же смотрели, почему же все-таки на два метра больше, и с меня требуют эти деньги?» Ну или балкон не там, где я хотел.

А.ЧУВИН: На эмоциональном уровне это сделать можно, на юридическом нет, потому что у нас с покупателем отношения чисто «вкладчик – банк».

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: А, все-таки так.

А.ЧУВИН: Другое дело если мы видим, что застройщик начинает злостно нарушать свои соглашения с покупателем, то в следующий раз он уже не сработает с нами по этой схеме.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: Вот так вот, это репутация. Алексей Чувин, директор управления и финансирования строительных проектов Сбербанка России был у нас в гостях, и мы говорили о новой схеме приобретения жилья, правильно так?..

А.ЧУВИН: Да.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ: …мы говорили. Спасибо вам, Алексей.

А.ЧУВИН: Спасибо.