Как остановить рост цен на недвижимость - Иван Грачев - Интервью - 2006-07-26

В эфире радиостанции «Эхо Москвы» - Иван Грачев, председатель Национального совета Оценщиков России, председатель партии «Развитие предпринимательства».

Эфир ведет – Алексей Дыховичный.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Вы слушаете радиостанцию «Эхо Москвы». У нас в гостях Иван Грачев, председатель Национального совета Оценщиков России. Здравствуйте, Иван Дмитриевич.

И. ГРАЧЕВ – Добрый день.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Мы говорим о росте цен на недвижимость. И благо, есть информационный повод: глава Комплекса архитектуры, строительства и реконструкции города Москвы Владимир Ресин… Доигрались, что называется, до плохого… Владимир Ресин рекомендовал застройщикам заморозить цены на недвижимость. Действенная мера, как Вам кажется?

И. ГРАЧЕВ – Я думаю, что нет. Я думаю, что могут быть какие-то отдельные успехи в этом плане, но для того, чтобы в целом заморозить цены на недвижимость, нужно хотя бы рост приостановить.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Но заморозить – это и есть рост приостановить…

И. ГРАЧЕВ – Надо понимать, каковы причины, почему пошел такой бешеный рост цен на недвижимость. Я думаю, их три. Одна, пусковая, – это достаточно бездарно написанные законы о дольщиках, то есть долевом строительстве, о жилищных накопительных кооперативах, Жилищный кодекс и Градостроительный кодекс. То есть они, с моей точки зрения, пресекли сложившиеся схемы сбора денег в жилищное строительство, хотя, конечно, там были злоупотребления, но это стандартная ситуация: если ты строишь систему контроля, то она бракованную продукцию должна отбраковывать, а хорошую продукцию – пропускать. Здесь эти законы построили так, что, в принципе, большинству реальных участников жилищного рынка не дали возможности работать. В результате, в прошлом году сократились поступления денег в жилищное строительство со стороны частных людей, частных лиц, реально сократились объемы строймонтажа. Это все было известно тем же риэлторам. Соответственно, это повлияло на их прогнозы, на их поведение. То есть я думаю, что фактически на первичном рынке в целом в стране и во многих регионах, отдельно взятых, просто идет снижение объемов строительства. Вторая большая причина связана с площадками. То есть понятно, что если мы хотим расширять жилищное строительство, а это совершенно обязательное условие для того, чтобы при сложившемся спросе снижать цены или хотя бы стабилизировать цены, тогда должны быть готовы инженерные сети. Вот характерный пример – это кризисы с электричеством в Москве. Но они что, неожиданные были? Абсолютно не так. Совершенно очевидно, что…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – То есть, на Ваш взгляд, (потому что разные причины кризиса назывались) причины вот того кризиса в Москве, когда где-то 3 дня не было света… В Кремле свет был, а где-то 3 дня не было…

И. ГРАЧЕВ – Фундаментальная причина проста: если идет реальное ухудшение сложившегося состояния энергосистем, реально их характеристики ухудшаются, то есть амортизируются цены, и при этом недостаточно строится новых… А для того чтобы действительно удваивать объемы жилищного строительства к 2010 году, надо как минимум в полтора раза увеличивать энергообеспечение системы. Даже если мы дальше какие-то энергосберегающие технологии… Но ничего подобного в планах страны не было. То есть те планы, которые были, а они достаточно известны – это энергетическая стратегия до 2020 года – ничего подобного не предполагали. Соответственно, там прямо закладывалось то, что инженерного обеспечения у строительства не будет, что оно будет реально сокращаться.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Единственное, напомню наш эфирный пейджер – 7256633. И sms – 9704545. Вы можете присылать свои вопросы. Давайте тогда Вы перечислите все эти причины.

И. ГРАЧЕВ – Две я уже перечислил. Одна – это бездарно написанные законы. В этом пакете 4 штуки. Вторая причина – это отсутствие площадок для массового строительства, прежде всего, лимиты по энергетике, которые и в Москве, в том числе, есть. Третья причина макроэкономического свойства. Это бездарное регулирование рубля. То есть я думаю, что это классическая схема, которая, кстати, везде применяется: сменяли доллары на рубли, дальше вложили в некоторый товар, который растет быстрее инфляции, (а такие товары известны), через некоторое время вынули рубли, которые выросли, по крайней мере, на инфляцию, поменяли на доллары, получили доход, который ни на чем не основан, кроме специфического регулирования курса рубля в нашей стране. То есть образовались финансовые вечные двигатели. И как только недвижимость стала расти быстрее инфляции по первой, пусковой, причине, она стала просто прекрасным элементом таких финансовых вечных двигателей. И соответственно, доля инвестсоставляющей в этом жилищном строительстве, грубо говоря, не тем, кто собирается жить, а тем, кто собирается вкладывать деньги в строительство, стала нарастать. А это известный тоже феномен: «мыльный пузырь» начинает быстрее надуваться, как только начинает быстрее расти инфляция на некий товар и плюс имеется хороший товар, надежный, ликвидный, имеется совершенно неверное регулирования национальной валюты. Начинаются такие мультипликативные эффекты, то есть она (инвестсоставляющая) растет уже не только в темпе инфляции, не только в темпе спроса, а еще примерно в 2-3 раза выше, чем создается этими факторами. Вот я думаю, 3 больших причины.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Давайте тогда по порядку. Законы… Вы даже сами сказали, что были злоупотребления, то есть и Вы это подтверждаете, и мало кто с этим спорит. Были злоупотребления – надо было как-то с ними бороться. Обманутые дольщики появились не после вступления в силу закона о долевом участии в строительстве, то есть все это тянется давным-давно, и все это было, наверное, известно.

И. ГРАЧЕВ – Для точности: первый закон о дольщиках я написал примерно 6 лет назад и сдал его в Думу. Он был из Думы выкинут, потому что сочли, что это абсолютно не нужно, мешало, хотя формальные соображения там были такие, что все и так урегулировано Гражданским кодексом и это уже не нужно. Он был относительно мягкий, то есть он говорил, что ты точно должен проинформировать людей о том, что ты до этого построил, точно должно быть известно, что ты должен иметь свои деньги. То есть если у тебя своих денег нет, то ты не можешь привлекать чужие. И третья вещь в нем фиксировалась: какие у нас обязательные договорные отношения, но прежде всего, как я моими деньгами отвечу, если по моей причине не будет выполнен или будет расторгнут договор. Вот три вещи, которые в нем были. С моей точки зрения, обязательные и необходимые. Закон сделали существенно более жестким. Например, в этом законе, который года два назад был написан, зафиксировали некую федеральную систему контроля за этим. Может быть, это правильно, но тогда ее надо дальше делать, надо быстро назначать органы, а он до сих пор не назначен. Кто, собственно, в целом контролирует эту систему дольщиков? Кто должен собирать их декларации? Кто анализировать и т.д.? В этом законе есть много вещей, которые практически невыполнимы. В нем заложены совсем уж асимметричные отношения между вкладчиком и строителем.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – В сторону вкладчика?

И. ГРАЧЕВ – Безусловно. То есть это, как система контроля брака, которая все бракует. Можно такую построить – она никакого брака не пропустит, но она тогда не пропустит и конфет тоже. Поэтому закон надо было немедленно исправлять.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Его исправили. Насколько я понимаю, уже Путин подписал закон.

И. ГРАЧЕВ – Да, совершенно верно. Его исправили, но исправили только 10 % брака от 100 % брака в этом законе. То есть исправили только отношения банков и застройщиков. Наверное, старым застройщикам, у которых есть эти долевые договоры, которые работают, это какое-то облегчение дает. Но в целом очень просто – надо посмотреть, появятся в результате этих исправлений долевые договоры или нет. По-моему, не появляются.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Вот, Иван Дмитриевич, все-таки по поводу законов… Вы еще ЖНК перечислили. Жилищно-накопительные кооперативы. Мы же в России живем, и у нас всегда придумывают, как обойти закон. Если говорить о законе о долевом участии, то у нас многие застройщики сразу придумали всевозможные вексельные схемы. Было такое?

И. ГРАЧЕВ – Безусловно.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Было. Если говорить о ЖНК, то как только появился закон о ЖНК, появились, так называемые, потребительско-ипотечные кооперативы – их еще сокращали как «ПИКи», но потом запретила монопольная служба так называть, потому что есть известная компания. И они есть в обход закона о ЖНК. В обход долевому – вексельные схемы… Это все сразу пошло…

И. ГРАЧЕВ – Вексельная схема, пожалуй, для вкладчика еще хуже, чем долевая.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Конечно, хуже.

И. ГРАЧЕВ – И в то же время большинство застройщиков не быстро, не массово перестроились на эти вексельные схемы. Есть простой факт – это реально сборы денег на жилищное строительство. По Петербургу давали цифры: сокращения в 2 раза за прошлый год. Может, они неточные, но это сокращение реально имело место. Плюс понятно, что отношение населения существенно меняется, когда одновременно идут демонстрации и говорится, что эти законы какие-то непонятные, отношение вкладчиков тоже меняется. Поэтому я полагаю, что этот удар – неразумно, неправильно выстроенные законы – был существенной пусковой причиной. Понятно, что если бы строилось в стране вдвое больше жилья, чем сегодня, и в той же Москве, то это не могло играть такой существенной роли. Но если строится меньше спроса плюс инвестиционная составляющая, то такие ошибки огромное значение имеют для запуска этой лавины.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Андрей просит представить гостя. Конечно, Андрей, спасибо, что напомнили. Иван Грачев, председатель Национального совета Оценщиков России и председатель партии «Развитие предпринимательства», у нас в гостях. Второй момент, который Вы перечислили, - это площадки и энергетика. Вот жилищное строительство идет. Кто должен платить за то, чтобы в доме был свет, чтобы энергия была? И вся эта система, начиная от выработки и заканчивая, наверное, покупателем?

И. ГРАЧЕВ – Я уверен, что эту задачу ни покупатели, ни частные инвесторы массово решить не могут.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Нет, не решить, а в конечном итоге платить.

И. ГРАЧЕВ – Я думаю, что мы платим достаточно налогов для того, чтобы часть этой проблемы – налоги, кстати, в России огромные, если уж быть точным и откровенным,– взяло на себя государство. Я уверен, что эта проблема достойна большой федеральной целевой программы, потому что когда начинаешь анализировать… Москва – особый город, Москва и за счет своих денег может частично решить проблему.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Тогда получается: построил дом – город тебя бесплатно подключает к сетям?

И. ГРАЧЕВ – Совершенно верно. Инженерные сети сделать должен…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Ну не совсем бесплатно?

И. ГРАЧЕВ – Я думаю, это должен быть, как и во всем мире, режим частного государственного партнерства. То есть часть денег окончательно и бесповоротно вкладывает государство, но все равно, чтобы эти проекты не были воровскими, существенную часть денег вкладывают инвесторы.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Тогда ту часть, которую вкладывает инвестор, платить будет покупатель квартиры? Ну кто же еще?

И. ГРАЧЕВ – В нынешней ситуации покупатель платит всю эту долю плюс взятки, поскольку не хватает инженерных сетей, а в ситуации, когда существенную часть за счет налогов делает государство, грубо говоря, половину или треть будет платить покупатель – две трети, по максимуму, если это элитное жилье. Важнейший фактор сегодня такой, что построить вдвое больше нельзя. То есть мы можем дальше рассуждать, есть запасы между себестоимостью и ценой, которые связаны со спросом и предложением, но если ты не можешь построить вдвое больше, чем нужно, а спрос есть на это среди населения и потенциальных инвесторов, то у тебя обязательно будут расти цены.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Ну и последнее – по поводу инвестиций. Последний пункт, который Вы перечислили: то, что жилье используют в качестве инвестиций, - никто не запрещал.

И. ГРАЧЕВ – А никто и не запретит. То есть это схема абсолютно законная и рациональная, если так регулируется рубль по отношению к доллару в условиях инфляции. То есть можно мешок сахара купить…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Как тогда разрубить этот гордиев узел?

И. ГРАЧЕВ – Принципиально-то, вообще говоря, надо равновесно регулировать рубль.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – То есть? Он должен больше быть или меньше?

И. ГРАЧЕВ – Я уверен, что равновесное регулирование – это, когда рубль идет примерно вровень с инфляцией. Грубо говоря, среднее изменение по товарам равно изменению среднего товара, именуемого «доллар».

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – А проще говоря, сколько должен стоить сегодня рубль, на Ваш взгляд? Или доллар, наоборот?

И. ГРАЧЕВ – Реально, неравновесное регулирование началось примерно в 99-ом 2000-ом году. За это время примерно на 50 % реально завысили курс рубля.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – То есть где-то 45… 42…Я просто спрашиваю, правильно я посчитал? Вы сказали, 50 %…

И. ГРАЧЕВ – В 1,5 раза…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – В 1,5 раза рубль должен быть дешевле, на Ваш взгляд?

И. ГРАЧЕВ – Да. Если представить себе мысленно ситуацию, что этот поток нефтедолларов исчезнет в силу каких-то обстоятельств: цены изменились или еще что-то – поток нефтедолларов исчез. Рубль непременно рухнет, и рухнет в очень короткие сроки, и не только на эти 50 %, поскольку там обрыв бывает всегда с запасом, то раза в 2 рухнет.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Вероятность такого исхода?

И. ГРАЧЕВ – Понятно, что этого не будет, потому что цены на нефть будут монотонно в среднем расти, но это признак неравновесного регулирования. Условно, равновесный рубль у нас при потоке нефтедолларов 100 млрд. долларов в год, а этот поток у нас вовсе не гарантирован, даже при росте цены на нефть. Допустим, у нас начинает резко расти регулированный импорт рубля из-за этого и т.д. Поэтому я полагаю, что… Есть, кстати, простой критерий так же, как в физике: если кому-то удается построить вечный двигатель, то физик всегда скажет, что здесь ситуация неравновесная и кто-то платит энергией за поддержание. А в финансовой системе, если удается построить финансовый вечный двигатель, мы видим, что недвижимость и некоторые другие товары стали элементом финансовых вечных двигателей, то это означает, что кто-то платит за это деньги. А кто платит? Кроме государства, а следовательно, нас с вами, в широком смысле, некому за это платить. За такое регулирование, которое кажется Минфину правильным, мы расплачиваемся в том числе и оттоком долларов из страны, ростом цен на недвижимость и все другие товары, которые включены в такие цепочки.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Вы слушаете радиостанцию «Эхо Москвы». Напоминаю, Иван Грачев, председатель Национального совета Оценщиков России, у нас в гостях. Пейджер – это по поводу инвестиционных квартир. Людмила Петровна очень рада, что сократилось строительство в Москве: «Оно было только для приезжих. Москва не резиновая. Всех не переселите».

И. ГРАЧЕВ – Или детей нет у человека, который так говорит. А как ее дети будут покупать квартиры в Москве? Ясно, что это, наверное, достаточно обеспеченные люди, я надеюсь, что они не будут рассчитывать на жилье социального найма, которого будет немного, еще меньше, чем сегодня. Как они будут дальше расширять жилплощади? Покупать для своих детей квартиры? Поэтому я уверен, что это нехорошо.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Так, Елене пишет: «Грачев, мы довольны правительством Москвы. Оно дает нам бесплатное социальное жилье за счет продажи коммерческого. Мы на работе берем кредит, ипотеку под гарантию нашей крупной фирмы. Таким образом, все сотрудники получают в рассрочку жилье по ипотеке. Панику делать не надо. Все нормально, все дорого: и продукты, и медицина, и лекарство. На халявное жилье не рассчитывайте». Хотя начала она сообщение с бесплатного социального жилья… Видимо, бабушка у Елены получила социальное жилье (там дом сносили, очередницей была, в очереди стояла), а сама Елена работает, зарабатывает, взяла ипотечный кредит, купила себе квартиру, довольна всем.

И. ГРАЧЕВ – Поскольку закон об ипотеке делал я в Государственной Думе, то все-таки соответственно думаю, что часть ее претензий ко мне не очень обоснована. Дальше я так полагаю, что в условиях роста цен на 40-50 % в год, а в этом году и больше, судя по всему, растут цены, механизм ипотеки не будет нормально работать. В том числе, механизм социальной ипотеки, потому что погашать такие проценты – по 40 % в год…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Подождите, мне дают кредит под 10 % в год. В долларах реально такой кредит сейчас получить: под 10 % плюс еще какие-то комиссии. И он будет 10 %, как бы недвижимость ни росла. Объясните, что Вы имели в виду по поводу ипотеки.

И. ГРАЧЕВ – По факту, для оформления ипотечных кредитов всегда существует некоторое время. Если я обратился в банк, банк сказал: «Хорошо, я согласую с Правительством Москвы, поскольку ты молодая семья и т.д., то мы выдадим тебе кредит, начинай искать квартиру». Допустим, 100-тысячный кредит. Пошел искать квартиру. За месяц цены на эти квартиры выросли на 10 %. 100 тысяч уже не хватает, надо 110 тыс. и т.д. Реально, сильный рост цен на недвижимость сказался и на ипотеке, хотя и не так сильно, как на простых накопительных схемах.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Но ипотека – это же далеко не всегда ипотека социальная, которой нужно с Правительством Москвы, как Вы сказали, согласовать.

И. ГРАЧЕВ – Социальная ипотека – совершенно отдельная тема. Я думаю, что реальная социальная ипотека, большая, серьезная, начинается, когда есть законы, которые говорят, что я не к чиновнику должен идти и спрашивать, как мне встать в очередь, а в законе должно быть написано, что молодая семья, в которой есть ребенок или 2 ребенка, если она купит ипотечный кредит, то гарантированно, как пенсия у государства есть, часть первоначального взноса и часть процентов по кредиту погасит. Закона такого пока нет, к сожалению. Поэтому развернутой социальной ипотеки в стране пока нет. Есть отдельные элементы, в том числе и в Москве. Я не паникую, я говорю, что для того, чтобы цены были более или менее сбалансированы, хотя бы росли в темпе инфляции, надо некие шаги предпринять: прежде всего, исправить законы, которые нехорошо написаны. Еще один пример на эту тем, чуть-чуть в сторону: знаменитая история в Бутове. То есть понятно, что там не Правительство Москвы виновато, а исходные ошибки – в Федеральном законе, Жилищном кодексе и Земельном кодексе. То есть там написали, что по государственным и муниципальным нуждам, кстати, мы говорили, когда его принимали, что так делать нельзя, можно отнять у человека землю.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Его собственность?

И. ГРАЧЕВ – Да, собственность.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Отнять?

И. ГРАЧЕВ – С компенсацией, но…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Подождите, если я говорю, что я не хочу вам отдавать, я как собственник вам говорю. Могу я как собственник вам отказать?

И. ГРАЧЕВ – Нет.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Вы хотите у меня это купить по сути? Но я собственник…

И. ГРАЧЕВ – Совершенно не так.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Я не хочу вам продавать.

И. ГРАЧЕВ – В законе совершенно не так. В законе написано, что вправе отнять и компенсировать. Дальше идет описание того, как компенсировать. Кстати, очень неточное описание, потому что не по реальной рыночной стоимости, включая землю, а иные формулировки, не соответствующие тому, что принято у оценщиков. Там полной компенсации нет и не будет, по этому закону. Но принципиальная вещь, что могут выселить, и выселить на основании неких нужд, которые в законе не прописаны. Многие страны делают так, что есть, например, оборона: здесь будет построен некий противоракетный комплекс, но заранее записано в законе, что только такое решение является основанием.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Никаких гостиниц, кинотеатров, дорог?

И. ГРАЧЕВ – Ничего такого. Соответственно, если так в законе написать, то это повод для того, чтобы по всей стране хорошие куски земли начали отбирать нынешние наши чиновники. Но они такие, какие есть. Если закон дает основание, значит это основание будет использовано. Вот оно было использовано в Бутове, потом в Башкирии, в других местах.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Это касается только земельных участков или квартир в многоквартирных домах тоже?

И. ГРАЧЕВ – Квартир тоже. Вот например, в нынешней ситуации, по закону, можно выкинуть людей из пятиэтажки, не компенсируя им в натуре. Закон не требует, чтобы компенсация была обязательно в натуре, что стоимость строения обязаны вернуть. А что значит стоимость строения? Стоимость строения амортизированного – это копейки на самом деле.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Смотря как оценивать. Вы же оценщик.

И. ГРАЧЕВ – Оценщик всегда начнет с земельного участка. Если в законе не написано, что вместе с земельным участком оценивается вся недвижимость, он вынужден будет оценить это строение достаточно дешево.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Буквально за 10 секунд, Вы можете сформулировать, чем, на Ваш взгляд, может закончиться и закончится этот рост цен на недвижимость?

«Мыльный пузырь», который лопнет или что?

И. ГРАЧЕВ – Я думаю, что это еще раза в 2 запас по росту цены. А дальше «мыльный пузырь», который лопнет.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – В 2 раза еще вырастет?

И. ГРАЧЕВ – Ну если судить по нашим внутренним темпам и по запасу, который дают мировые столицы, Лондон, Нью-Йорк, некоторые другие столицы класса Москвы, то примерно еще в 2 раза запас, а дальше «мыльный пузырь».

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Спасибо. Иван Грачев, председатель Национального совета Оценщиков России и председатель партии «Развитие предпринимательства», был у нас в гостях. Мы говорили о росте цен на недвижимость. Иван Дмитриевич, спасибо Вам.

И. ГРАЧЕВ – Спасибо Вам.