Вторичный рынок жилья в Москве, тенденция развития - Галина Барынина - Интервью - 2006-07-05

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – 13.07. У нас в гостях Галина Барынина - руководитель департамента вторичного жилья ЗАО "ИК Дружба". Здравствуйте.

Г. БАРЫНИНА - Добрый день.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Вторичный рынок жилья в Москве. То есть это квартиры, об этом мы говорим. Недвижимость в сфере нашего внимания в ближайшие 20 минут. Что происходит с ней? Она растет, мы знаем, но как?

Г. БАРЫНИНА – Наверное, не она растет, а растут цены на нее. То есть какова ситуация на рынке – тот основной вопрос, который сейчас волнует очень многих. Что происходит, продавать ли, покупать ли, вообще что делать. Ситуация на рынке очень непростая. Все что касается недвижимости вообще, непросто. Сейчас ситуация конечно очень здорово осложняется тем, что предложение существенно ниже спроса. То есть спрос превышает предложение.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – То есть больше людей хотят купить и меньше продать. Больше хотят купить за такие-то деньги?

Г. БАРЫНИНА - За сумасшедшие совершенно деньги. На мой взгляд, неадекватные деньги. Но, тем не менее, больше именно хотят купить. Это связано на мой взгляд со многими факторами. Первый и основной, по всей видимости - в той ситуации в стране, которая есть.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Нефть?

Г. БАРЫНИНА - Я не знаю, какие подспудные течения. Но естественно, то, что происходит в стране. Какие-то гарантии, вложения. Второй момент следующий, что серьезно начала развиваться ипотека. Она действительно серьезно развивается. Любая ипотека всегда дает толчок к тому, что спрос увеличивается. Тоже понятно. Большое количество людей приезжает в Москву, и хотят купить квартиры. Из других регионов. Хотят выучить детей, просто жить в Москве, работать в Москве, потому что перспективно, потому что это актуально, потому что это сегодня современно. Следующий момент – все-таки сократилось количество новостроек. Активно муссируются всевозможные проблемы, связанные с этими новостройками. Что тоже не всегда соответствует действительности. Но, тем не менее, люди просто элементарно боятся вкладывать деньги в какие-то новостройки. Все понятно. Все правильно. Но, тем не менее, все эти факторы не влияют на то, что цена рост стоимости квадратного метра в Москве увеличивается. Не только в Москве, но и Подмосковье. То есть опять же Подмосковье тянется за Москвой. То есть всегда Подмосковье таким вторым шагом идет. Сначала растет Москва, затем растет цена соответственно в Подмосковье. И очень здорово увеличивается спрос соответственно. То есть это все понятно. Следующий момент, на мой взгляд, рост цен также связан с тем, что у нас принято положение Жилищного кодекса о том, что с 1 марта 2005 года приватизации не подлежат квартиры, на которые был заключен договор социального найма от 1 марта 2005 года. До этого срока. Вернее после этого срока. На мой взгляд, это тоже дает толчок к тому, что рост цен происходит у нас в стране. На сегодня мы знаем, что есть решение Конституционного суда по этому поводу, что теперь подобные квартиры приватизировать можно. То есть если вы заключили договор соцнайма после 1 марта 2005 года, вы имеете полное право свою квартиру приватизировать.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Отсюда подробнее. Потому что решение Конституционного суда есть, оно уже опубликовано. Но в органах госрегистрации, они чего говорят людям, которые приходят и говорят: вроде Конституционный суд решил, давайте приватизировать. А ведь есть закон, который никто не отменял. Признано, что положение закона противоречит Конституции. Не соответствует. Но закон никто не отменил. Вот этот закон о вступлении в силу Жилищного кодекса, который вместе с самим Жилищным кодексом к 1 марта вступил в силу.

Г. БАРЫНИНА - Понятно. На самом деле конечно проблема возникает. Потому что у меня есть клиенты, которые приходили в органы по приватизации, и получали отказ. Им говорили: принесите, пожалуйста, это постановление, где оно опубликовано.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Принесу это не проблема.

Г. БАРЫНИНА - На самом деле задача только одна – человека отправить. Собственно фактически, что и делается. Поэтому вы совершенно спокойно можете вот этот опубликованный вариант. Придти в комиссию по приватизации и заниматься приватизацией.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Обычная распечатка газетной статьи, по сути.

Г. БАРЫНИНА - Этого достаточно. Если посмотреть вот это постановление, то именно так и написано.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – А у них нет.

Г. БАРЫНИНА - Вот я, поэтому говорю, надо приходить. Но, наверное, для того чтобы эти вопросы было проще решить, есть смысл обратиться в нашу компанию. Компания "Дружба", которая занимается наряду со всеми остальными вопросами, то есть продажи недвижимости на вторичном рынке, покупке, обмена, расселении, мы занимаемся и вопросами приватизации, и наследства. К нам можно просто позвонить по телефону 933-50-50 и соответственно услышать все ответы на интересующие вопросы.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Галина, вы перечислили 5 причин, которые влияют на стоимость жилья. Может быть их больше. Три из них они никоим образом риэлтерам неподвластны и это во-первых, ситуация на рынке. Ситуация в стране. Нефтяные деньги, не нефтяные, риэлтеры вот здесь ничего сделать не могут. В общем, это не ваша стезя. Второе, что не ваше – это то, что приезжает сюда вся Россия, и здесь покупают квартиры. Потому что Москва это Москва. Потому что здесь деньги, потому что здесь рынок.

Г. БАРЫНИНА - Да, конечно, плюс просто вложения.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Здесь университеты, здесь вложения и так далее. Здесь тоже риэлтеры ничего сделать не могут.

Г. БАРЫНИНА - Мы можем помочь купить.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Но три момента, в которых риэлтеры должны разбираться. Первый мы коснулись, это приватизация, которая вроде бы продлевается по всем статья. Конституционный суд продлевает приватизацию квартир, полученных после 1 марта 2005 года, а кстати, вы не сказали, ГД же приняла в третьем чтении.

Г. БАРЫНИНА - До 2010 года возможно. Там есть нюансы свои.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Какие?

Г. БАРЫНИНА - В законе написано в постановлении Конституционного суда, речь идет о 2007 годе, а в постановлении ГД о том, что 2010 год. Я бы сказала по этому поводу очень просто. Чем быстрее, тем лучше. Потому что, что у нас будет завтра, не знаете ни вы, ни я. Быстрее идти и приватизировать. Потому что здесь возможность не только открывается приватизации жилья, которая досталась после 1 марта 2005 года, но и возможность операций с неприватизированным жильем. Потому что в рамках того же самого Жилищного кодекса, невозможно было заниматься обменом, например, приватизированного на неприватизированное. То есть получалось, вы свое право приватизации использовали, либо вы заключили договор соцнайма после 1 марта, и вы уже фактически эту квартиру можете поменять только на приватизированную. Вот сейчас это не так. Ее можно было поменять только на неприватизированную. То есть на муниципальный фонд. Сейчас это не так. Сейчас можно поменять квартиру на приватизированную. Есть определенная схема, порядок, специальные договора по этому поводу. Все это сделать можно. Поэтому естественно, если есть желание, обращайтесь. Советую позвонить сначала по известному телефону 933-50-50, задать все эти вопросы специалистам, вам подскажут, как лучше поступить.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – То есть обмен неприватизированного на приватизированное. Было такое постановление московское.

Г. БАРЫНИНА - Это не постановление было, это была норма Жилищного кодекса. То есть там говорилось о том, что можно менять только муниципальное жилье на муниципальное. Потом были отдельные положения, это дело меняющие и предусматривающие другую форму договора. Но сейчас это все становится более просто и решаемо. Поэтому это все делать можно. И сейчас мы опять возвращаемся к операциям с неприватизированным жильем. Поэтому я говорю, что обращайтесь – поможем.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Но какое влияние окажет решение ГД, дай бог, президент подпишет, будет продлена до 2010 года и решение Конституционного суда на рынок?

Г. БАРЫНИНА - Сказать, что цены снизятся, я не возьму на себя такую ответственность.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Почему они должны снизиться? Увеличится количество квартир.

Г. БАРЫНИНА - Да, которые можно соответственно продать. Потому что, допустим, получили квартиру в Москве, например, многодетная семья. А им комфортнее жить за городом. Например. Почему нельзя это продать и купить дом, большую квартиру. С одной стороны вроде бы да, фактор говорит об этом. С другой стороны неблагодарное это занятие предсказывать. Потому что то, что происходит до ближайшего времени и что сейчас происходит на рынке, об этом не говорит. Потом все-таки ипотека она настолько бурно развивается, и спрос настолько велик по ипотечному кредитованию, на эти квартиры, которые люди хотят. То есть практически продаешь квартиру, каждый 2-3 приходит с тем, что у него ипотечный кредит. Другой вопрос, что не каждую квартиру можно купить в рамках ипотечного кредита. Потому что с ценой свои проблемы, с налогами проблемы. Банки пытаются преодолеть это все дело, но, тем не менее, вопросов очень много. И работать не всегда просто с разными банками. Смотришь, с этим можно, с этим нет. Но людей масса, которые приходят с тем, чтобы купить квартиру по ипотеке. То есть фактически вроде бы как жилье делается более доступным. Поэтому сказать, что рост цен сократится, не уверена.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Я слышал с ипотекой такую ситуацию. Что количество заявок, одобренных банками, все больше и больше. А количество кредитов выдается, примерно такое же количество. Потому что примерно половина заявок одобренных, в кредиты не превращаются. И первая и основная причина – безудержный рост цен. Потому что банк одобрил на определенную сумму кредит, а к тому моменту, когда подошли к сделке нашли квартиру, подошли к сделке, эта квартира стоит уже значительно дороже, чем рассчитывал человек, когда приходил в банк и просил определенную сумму кредита. Это правда?

Г. БАРЫНИНА - У меня такой статистики, насколько это правда. У меня есть другая статистика. Во-первых, сама система ипотечного кредитования такое не очень простое мероприятие. Оно состоит из нескольких этапов. Вы совершенно правильно говорите. Сначала вы должны получить одобрение банка, затем вы понимаете, что у вас есть какая-то сумма, которую вы можете истратить на покупку квартиры, вы в рамках этой суммы действуете. Подыскиваете себе квартиру. А дальше происходит следующее. Во-первых, эту квартиру надо найти, во-вторых, все документы по квартире надо представить в банк. Чтобы пройти уже одобрение непосредственно на данную конкретную квартиру. То есть, во-первых, не всегда проходишь одобрение по конкретной квартире. Разные бывают ситуации.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Заемщика одобрили, а квартиру – нет. Ищи, дорогой, другую квартиру.

Г. БАРЫНИНА - Да. Почему это происходит? Разные ситуации. Разные документы. Потому что естественно денег немного, люди пытаются найти что-то не очень дорогое, а на рынке, когда такая ситуация как сейчас, когда цены очень высоки, естественно возникает очень много квартир сомнительного качества. Очень много. И естественно эти квартиры проверяют, если допустим, заемщик действует самостоятельно, то у него остается только страховая компания. Если он приходит с риэлтерскую компанию, обращается к ней, то мы выступаем определенным барьером, и уже понимаешь, будет одобрение или нет по данной квартире. Когда человек действует сам, он приходит в банк приносит документы, и он далеко не всегда понимает, одобрение именно эта квартира пройдет или нет. И следующая проблема. Ведь человек вносит аванс за квартиру, а потом ему этот аванс возвращается? – не всегда. Поэтому прежде чем что-то делать, я настоятельно советую все-таки обращаться к профессионалам, не потому что вы не можете найти сами банк, допустим с более выгодными условиями…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – А не возвращается, потому что он…

Г. БАРЫНИНА - Потому что он внес аванс.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – А кредита ему не дали.

Г. БАРЫНИНА - Я хочу купить эту квартиру, а ему не одобрили именно эту квартиру. Соответственно этот аванс не возвращается. Надо понимать нюансы, как надо составить этот договор, чтобы аванс вернулся обратно. И далеко не все идут на такой договор, когда могут эти деньги вернуться обратно. Поэтому рекомендую позвонить 933-50-50, получить полную консультацию. И собственно дальше, следующая проблема. Что на рынке настолько велик спрос, что ситуация, когда вам деньги могут заплатить кредитные деньги не сразу, а вы должны предоставить определенный пакет документов, пройти одобрение банка. Это все какое-то время. В одних банках – два дня, в других – неделю. Еще какой-то срок. Человек должен ждать, когда это все произойдет. Затем закладка денег происходит. Что только в конкретном банке тот, который выдает кредит. За редким исключением. Затем условия доступа к банковской ячейке не всегда продавца устраивают. А если учесть, что вы не всегда покупаете квартиру, которая на нашем сленге является юридически физически свободной, а если это какая-то цепочка. Вся эта цепочка должна идти фактически в этот самый банк. Под эти условия и прочее. Это далеко не всех устраивает.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – А там может быть еще какая-то ипотека и другой банк, который говорит: нет, идите ко мне.

Г. БАРЫНИНА - Конечно.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – А как это…

Г. БАРЫНИНА - Приходится регулировать. Я поэтому и говорю, что вопрос не в том, чтобы найти банк, хотя это тоже важно, потому что очень много на слуху банков, которые себя рекламируют, свои проценты и прочее, но есть масса других, которые абсолютно не работают просто с заемщиками. Они работают с риэлтерами, когда им приносят готовую анкету. У них наиболее интересные, и программы…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Что за банки такие?

Г. БАРЫНИНА - Я не буду рекламировать банки. Например, в этом банке, о котором я говорю, есть очень интересная программа, которая называется "Новые метры". И суть программы в том, что у вас, допустим, есть квартира, в которой вы живете, условно двухкомнатная. А вам бы очень хотелось купить трехкомнатную. Но у вас нет денег. И допустим, у вас не хватает дохода на то, чтобы получить кредит на покупку трехкомнатной квартиры. Но у вас есть определенный доход и вам нужна доплата, чтобы новую квартиру купить. И банк вам предоставляет под ту квартиру, которая у вас есть, вот эту сумму на покупку новой квартиры и вы платите уже и проценты и возвращаете кредит через 6 месяцев, есть такая возможность, после того как эта сделка завершена. То есть при сегодняшнем рынке, что реально это значит – что вы купили новую квартиру, сделали ремонт, переехали и начинаете продавать свою.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – А в залоге находится.

Г. БАРЫНИНА - Она не находится. В том-то весь и фокус, что ваша квартира, в которой вы сегодня живете, она в залоге не находится. В залоге находится та новая квартира. Прошло 3 месяца, вы свою квартиру продаете и полностью…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – А как я ее продам, если она в залоге у банка?

Г. БАРЫНИНА - Вы меня не поняли. В залоге находится квартира, которую вы купили новую. Поэтому вы продали свою старую квартиру, получили за нее денег, причем больше чем это было 3 месяца назад, и фактически вы можете покрыть расходы, которые связаны и с получением кредита, и с этой дельтой, или она останется минимальна. Таким образом решить. Конечно, там тоже есть свои определенные моменты, потому что если прописаны дети или собственниками являются дети, это уже все не так просто делать. Но, тем не менее, возможность такая есть.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Расскажите нам, пожалуйста, как продать квартиру, приобретенную по ипотеке, если кредит выплачен не до конца и какова процедура оформления в таком случае. Потому что Борис предприниматель, интересуется, вопрос прислал по Интернету.

Г. БАРЫНИНА - Ситуация достаточно распространенная. Когда человек в какой-то момент понимает, что, либо ему невыгодно платить кредит, либо просто нет возможности.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Либо наоборот, что-то лучше.

Г. БАРЫНИНА - Надо, во-первых, переаккредитоваться, то есть, и такое люди тоже делают. Сейчас те люди, которые получали кредит 3-5 лет назад, уже условия другие совершенно. Проценты другие. Бывает достаточно выгодно переаккредитоваться. Я так поняла, что вопрос о том, чтобы в принципе продать такую квартиру. Это возможно сделать, приходите к нам. Мы заключаем с вами договор на продажу вашей квартиры, мы смотрим, с каким банком вы работали, связываемся с ним, затем погашается в момент, когда находится покупатель, погашается кредит в банке, снимается залог с квартиры. Не самая простая процедура. Далеко не каждого покупателя она устраивает, если он это делает непосредственно с продавцом. Через компанию – да. Потому что мы можем дать определенные гарантии. Четко объяснить, как это все действует. Какие гарантии дает банк, какие даем мы. Что в итоге получает продавец. То есть это возможно. Не самое простое мероприятие. Но это абсолютно возможно.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Проще вариант. Если есть, конечно, очень хорошие и достаточно состоятельные друзья. Одолжить деньги у друзей, выплатить досрочно этот кредит, продать квартиру, вернуть долг. А разницу…

Г. БАРЫНИНА - Не соглашусь с вами. Долг все-таки на сегодня не самое популярное мероприятие. Это раз. А, во-вторых, когда дело касается достаточно серьезных денег, и вопросы возникают разные. А потом кому быть должным, банку или друзьям. Лично для меня вопрос сложный. Я бы предпочла, например, банк.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – "Какой хитрый хороший ход", - пишет Николай. Судя по всему о том банке, название которого вы…

Г. БАРЫНИНА - Можно сказать скрываю. Я просто предлагаю придти к нам, и мы вам поможем. Потому что у нас есть договорные отношения с этим банком. Я не то, что рекламирую именно эту программу.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Но раз они все равно не работают напрямую с заемщиком…

Г. БАРЫНИНА - Во-первых, они не работают напрямую с заемщиком. Во-вторых, просто существует масса интересных программ, когда можно и свою квартиру заложить и получать, допустим, новую. Когда можно этого не делать. Когда можно получить доплату. Когда можно получить потребительский кредит, который можно использовать в качестве доплаты. Когда вы можете придти к нам, мы можем выкупить у вас квартиру, для того чтобы вам было проще и интереснее дальше работать. Мы можем выкупить квартиру для вас. Масса вариантов. Первое – надо позвонить 933-50-50. оценить то, что у вас есть. У нас есть такая услуга как экспресс-оценка. То есть вы звоните в компанию, называете основные параметры квартиры, вам говорят примерную рыночную цену. Это примерная рыночная цена.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – "Скажите, пожалуйста, какова примерная цена за квадратный метр в районе Ясенево?", - спрашивает Акимов Дмитрий

Г. БАРЫНИНА - Некорректный вопрос. Потому что все что печатают, метр стоит столько-то, или столько, - неверное. В каждом конкретном доме 9-этажный, 5-этажный, от количества комнат зависит, и прочего, можно ответить только так.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Данных недостаточно.

Г. БАРЫНИНА - Поэтому позвоните нам, данных побольше, услышите оценку. И дальше уже можете думать, что вам делать, кредит, продавать, покупать.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Пять параметров вы назвали. Пять факторов, которые влияют на стоимость жилья. Два мы разобрали, два отмели, потому что ни риэлтерские это факторы. А один остался косвенно риэлтерский. Вы сказали, сокращение количества новостроек, квартир и так далее.

Г. БАРЫНИНА - Вообще сокращение объемов строительства.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Это из-за долевого участия…

Г. БАРЫНИНА - По всей видимости, это связано с этим тоже. Да и со многими другими вопросами. Вообще что касается нового строительства не самое простое мероприятие.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Ожидать увеличения количества квартир в новостройках, а соответственно и за счет этого увеличения предложения снижения цен как результат, возможно или нет?

Г. БАРЫНИНА - Как только у нас, возможно будет изменить систему получения разрешений на строительство и всего с этим связанного, наверное, тогда и увеличится и количество жилья, и количество новостроек и цены по всей видимости.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – То есть никогда что ли?

Г. БАРЫНИНА - Почему никогда, мы же стремимся к государству правовому. Чтобы у нас все здорово было и замечательно. Наверное, когда будет все здорово и замечательно. Понимаете, когда начинают раздувать проблему из того, что вкладчики обманутые, мне искренне жаль этих людей. Я прекрасно понимаю. Ну что у нас государство не может найти пути решения этих вопросов что ли?

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Вроде ищут.

Г. БАРЫНИНА - Ну, как ищут. Их нельзя было найти на начальном этапе. Был период например, по Москве, когда деньги за новостройки перечислялись на расчетный счет Москвы. Когда была первая волна проблем с новостройками. Решался же вопрос таким образом, ничего, потом от этого ушли. Знаете если делать, так или иначе, наверное, кому-то это выгодно. Может быть, когда будут думать о людях, тогда и все это решится.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Будем ждать этого момента.

Г. БАРЫНИНА - А я напомню, что находимся мы на Тверской улице, звоните. Приходите. Будем рады видеть и слышать.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Такой фактор. Слушатель Инна интересуется: возможно ли изменение цен на недвижимость в связи с дискуссиями и переносе столичных функций из Москвы в другой город России? И ваш прогноз.

Г. БАРЫНИНА - Скажите, мне, пожалуйста, я вопрос задам. Может быть, это не совсем правильно вопросом на вопрос отвечать.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Это Инне или мне?

Г. БАРЫНИНА - Могу вам, могу слушателю. Когда начинают говорить о том, что та или иная машина хороша или плоха, на нее цена меняется в связи с тем, что мы говорим, что у нее есть такие-то качества или сякие. Наверное, нет. Разговоров много о том, что будет перенесено, столица перенесена или учреждения. Но вы знаете, мало, кто верит тому, что и как будет. Какие-то такие прогнозы, я много лет работаю в недвижимости, честно могу сказать, неблагодарное это занятие.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – В смысле они не оправдываются.

Г. БАРЫНИНА - Они никогда не сбываются.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – А почему же их так люди любят?

Г. БАРЫНИНА - Всегда же хочется надеяться на что-то лучшее. Понимаете, приходит клиент и говорит: вот у меня есть сто тысяч условно, а я хочу трехкомнатную квартиру. Ты говоришь: дорогой мой, ну, никак не получается. Потому что другие цены совершенно. А давайте мы попробуем. Ведь бывает вдруг. Кому-то надо срочно. А вдруг. Вот вдруг оно, может быть, бывает один из 100 тысяч, может быть, но это же не практика. Это какой-то случай. А вот на это вдруг, на что мы рассчитываем, на вдруг?

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Не будем на вдруг рассчитывать. Галина Барынина - руководитель департамента вторичного жилья ЗАО "ИК Дружба" была у нас в гостях.