Инвестиции в недвижимость - Илья Мартынов - Интервью - 2006-04-13
13 апреля 2006 г.
16.10 – 16.18
Справочное бюро
В эфире радиостанции «Эхо Москвы» - Илья Мартынов, президент группы компаний «Русский монолит».
Эфир ведет Алексей Дыховичный.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Илья Мартынов, президент группы компаний «Русский монолит» у нас в гостях. Здравствуйте, Илья.
И. МАРТЫНОВ – Добрый день.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Инвестиции в недвижимость - об этом мы говорим. Работает наш эфирный пейджер 725-66-33 для абонента «Эха Москвы». Вы можете присылать свои вопросы. В какую недвижимость предлагаете вы инвестировать? В России, не в России? Новостройки, вторичка, коммерческое, жилое?
И. МАРТЫНОВ – Наша компания занимается практически всем спектром недвижимости. Но, естественно, на первичном рынке. То есть мы строим, мы – строительная компания, девелоперская компания. И на этом рынке мы строим как жилье, так и торговые комплексы, так в том числе и офисные комплексы.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Какие-то особые условия? Потому что, в принципе, ну, кто строит? На долевом участии, в общем-то, вся…
И. МАРТЫНОВ – Строят довольно много, но надо по результатам смотреть. Наша компания сравнительно молодая, но уже достаточно многого достигла. Мы сейчас построили на Шмитовском, целый микрорайон, порядка 170 тысяч квадратных метров. Это в основном жилые корпуса. В планах компании есть строительство на Варшавском шоссе торгового центра. Большой офисный центр у нас планируется рядом с основным районом Москва-сити порядка 200 тысяч квадратных метров. Кстати, там у нас правительство Москвы и телекомпанию «Столица» разместит, скорее всего, в нашем комплексе. Есть у нас сейчас проект строительства элитного жилья на Котельнической набережной, когда из окон Кремль и набережная Москва-реки. Так что в основном вот этот рынок, который мы охватываем.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Вы знаете, Илья, вот были бы деньги, что называется. С одной стороны, и хочется, а с другой стороны, колется. Почему? Потому что хочется, рынок растет безумными темпами. Хотелось бы знать, когда это все закончится и чем это все закончится. Может быть, вы нам об этом расскажете. Рынок жилья я имею в виду,в последние полгода рост какой-то сумасшедший, колоссальный. С одной стороны. И поэтому, вроде как, надо вкладывать в это дело деньги, если они есть. Но с другой стороны, история с дольщиками. Вот все эти истории с дольщиками, когда люди вкладывали деньги, в непостроенные здания в том числе и в первую очередь, и чем это все закончилось. Их там десятки тысяч сейчас по Москве и Подмосковью не могут получить ничего обратно. Ну, там разные истории у всех.
И. МАРТЫНОВ – Прежде всего, мне кажется, нужно смотреть на компанию, в которую вы приходите и с которой вы будете сотрудничать. Мы предлагаем сотрудничество и с физическими лицами, мы готовы принимать вклады от 100 тысяч рублей и выше под процент, который превышает банковский. То есть это взаимовыгодное сотрудничество. Вы правильно сказали, что рынок сейчас на подъеме. Спрос не удовлетворен, и спрос огромен и на жилье, и на нежилые помещения в Москве. В связи с этим не секрет, что достаточно рентабельная и выгодная деятельность. Мы готовы поделиться тем доходом с населением, выплачиваем проценты. Поэтому прежде всего нужно смотреть, чтобы компания реальными делами доказала, что она на рынке состоятельна. Собственно, это наше кредо, что мы и стараемся делать.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Подождите, не понял. Какой процент, какие 100 тысяч рублей? Если вы мне предлагаете инвестицию в недвижимость, значит, я покупаю недвижимость, надеясь на то, что она вырастет в цене: а) потому что цены растут, б) потому что будет достроен этот дом, а достроенное и уже имеющееся в собственности, как известно, значительно дороже того, на которого есть права по договору и так далее.
И. МАРТЫНОВ – Безусловно, данный вариант требует, чтобы у вас была сумма как минимум на стоимость квартиры. Тогда вы инвестируете квартиру, получаете жилье и в дальнейшем, так сказать, распоряжаетесь ею.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Самый такой обычный вариант.
И. МАРТЫНОВ – Да. Но мы сейчас обращаемся к людям, у которых нет полной суммы на квартиру, но которые, допустим, копят на нее и не хотят, чтобы эти деньги просто превращались, так сказать, в меньшую сумму с каждым днем и с каждым часом. Поэтому мы можем принимать вклады, которые мы будем вкладывать в новые проекты, в новую недвижимость, которые будут обеспечены нашей деятельностью. Соответственно, по ним мы готовы выплачивать доход. Доход достаточно высокий – от 13 до 16 процентов годовых в зависимости от объекта инвестирования и от ситуации на рынке.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Ну, я вам скажу, что недвижимость выросла за последние два месяца в цене, даже на вторичном рынке, вот примерно на такие суммы, ну, в зависимости от того, что это за недвижимость. Я думаю, что вы знаете эту ситуацию.
И. МАРТЫНОВ – Безусловно, конечно.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ – За 2 месяца вот эти 13 – 16 процентов, они вот за 2 месяца были. Согласны? Только на вторичном рынке. Не та, которая строится.
И. МАРТЫНОВ – Понимаете, в чем дело? Это я вот сейчас сказал о только части сотрудничества. Действительно, мы сотрудничаем по нашим объектам, когда у нас люди на стадии инвестирования покупают целым жилье. И тогда они действительно покупали у нас, там, мы начинали по 1000 долларов продавать. Сейчас цены уже возросли в несколько раз практически. Да, действительно, тот, кто покупает в целом…
А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Не покупает, а заключает договор инвестирования.
И. МАРТЫНОВ – Фактически это инвестиция в конкретную квартиру, которую вы потом получите. Но еще существует сейчас, так сказать, возможность привлекать на рынки средства, которые будут опосредованно работать с недвижимостью. То есть непосредственно конкретную квартиру могут и не приобретать. Хотя и такой вариант тоже есть у нас. Мы предлагаем и его. Но даже с небольшой суммой, относительно небольшой, которая не достает до полного, так сказать, инвестирования какого-то конкретного объекта в целом, можно участвовать как бы дольщиком в строительстве, в строительной компании. И она готова выплачивать доход по тем средствам, которые привлекает.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Вот этот вариант с 13 – 16 процентами, но без заключения… Это на каких основаниях, на каком условии вы привлекаете эти денежные средства? Какое обеспечение, что это?
И. МАРТЫНОВ – Это определено Гражданским кодексом. То есть мы привлекаем на основании договора. Обеспечением являются наши объекты, наши вложения, рентабельность нашей компании. Когда мы по результатам нашей деятельности подводим итоги и выплачиваем гарантированный доход для наших вкладчиков.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Гарантированный?
И. МАРТЫНОВ – Да.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Вот если за этот год… Человек как-то привязывается к определенному объекту строительства, если он на таком условии входит в дело?
И. МАРТЫНОВ – В нашем коротком эфире тяжело так объяснить. Я думаю, кто придет, мы расскажем более подробно. Но на самом деле может быть привязка, может не быть привязки. Потому что этот процент, который мы гарантируем, мы его обязательно выплатим. Это наши риски. Мы своей рентабельностью, своей деятельностью способны их полностью нести и полностью расплатиться с нашими вкладчиками.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ – То есть если задержано строительство, то, в общем, теряет дольщик в данной ситуации? Вот человек заключил договор на год, а строительство как вот было год назад, вот на том же этапе и осталось.
И. МАРТЫНОВ – Это не зависит. Наши обязательства будут связаны по тем временным параметрам, которые указаны в договоре, и мы по этому договору будем выплачивать нашему дольщику доход.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ – То есть как в банке, в общем-то, да?
И. МАРТЫНОВ – Да. Но у нас более выгодные условия. Ведь банк не секрет, что, привлекая средства, вкладывают в реальный сектор. Мы строители, мы и есть этот реальный сектор. Но только между нами и населением появляется банк. Мы готовы принимать напрямую, платить немножко выше, и меньше риска, как мы считаем.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Так есть закон о страховании вкладов. Что скажете?
И. МАРТЫНОВ – У нас есть реальное обеспечение, реальные те постройки, которые мы возводим, реальные объекты, которые стоят очень немалых денег. И, как вы в начале эфира сказали и очень правильно, с каждым днем они становятся все дороже и дороже. Это реальное обеспечение, согласитесь.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Как обеспечение – да. Чем, на ваш взгляд, развитие ситуации с недвижимостью закончится? Безумный рост, который начался полгода тому назад: в месяц по 5, по 7, по 10 процентов прирастает стоимость недвижимости. Чем и когда это закончится, на ваш взгляд?
И. МАРТЫНОВ – Ну, тут несколько факторов на это повлияло. И немножко предложений на рынке, жилья в частности, конечно, уменьшилось.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Немножко.
И. МАРТЫНОВ – Но уменьшилось оно все-таки.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Немножко?
И. МАРТЫНОВ – Я сейчас не готов вам конкретные цифры сказать. Но уменьшилось, реальное уменьшение происходит. Кроме того, вышедшие законы, в том числе 214-й, несколько…
А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Закон об участии в долевом строительстве.
И. МАРТЫНОВ – Да, совершенно верно. Несколько поменял стратегию девелоперов и строителей. То есть выгоднее на сегодняшний момент продавать жилье в большей готовности, то есть на этапе, когда оно уже более похоже на готовый продукт. И, соответственно, более высокая цена. Поэтому, наверное, вот это и влияет на то, что пока сейчас спрос несколько не удовлетворен. Сколько это продлится? Ну, это уже макроэкономические показатели, надо считать, смотреть. На сегодняшний день пока эта тенденция сохраняется.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ - А чем это закончится? Вот на ваш взгляд, существуют какие-то реальные предпосылки такого роста стоимости? Или это «мыльный пузырь», как говорят многие?
И. МАРТЫНОВ – Ну, вы знаете, мы привыкли жить, очень долгие годы жили, когда фактически не были обеспечены жильем. На сегодняшний момент норматив пользования в развитых странах значительно превышает фактический норматив, который у нас в Москве сложился в той же, в столице если взять. Соответственно, пока мы выйдем на вот те параметры общечеловеческие, общеевропейские, надо очень пройти длительный путь и большой объем рынка, так сказать, резко его увеличивать. Сейчас идет резкий рост рынка, потому что очень большой неудовлетворенный спрос.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Ваши предложения – это жилье какого класса? Ну, если, знаете, вот бывает дешевое жилье…
И. МАРТЫНОВ – Жилье бизнес-класса, и вот у нас есть класс «Премиум», то есть элитного класса.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ – А «бизнес» - это что? И какой предел в цене?
И. МАРТЫНОВ – «Бизнес» - это порядка от 3 до 4,5 тысячи долларов на сегодняшний момент. Ну, это жилье…
А. ДЫХОВИЧНЫЙ – За квадратный метр?
И. МАРТЫНОВ – Да, за квадратный метр. Но это жилье с подземными паркингами, это монолитные, современные дома с вентилируемыми фасадами, прекрасными оконными системами. И расположены в ЦАО. Это объект, вот об этом я говорю.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Центральный административный округ?
И. МАРТЫНОВ – Да.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Обязательно?
И. МАРТЫНОВ – Ну, по крайней мере, вот то, что я сейчас сказал, так сказать, тот объект, который я имел в виду, я имел в виду объект Шмитовский, 16, вот который мы сейчас первую очередь сдали. В следующем квартале будем сдавать вторую очередь – 100 тысяч с лишним квадратных метров.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Еще раз, пожалуйста, повторите стоимость квадратного метра.
И. МАРТЫНОВ – От 3 до 4,5.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ – От 3 до 4,5. Предел роста для этого класса жилья, на ваш взгляд, какой?
И. МАРТЫНОВ – Ну, я бы не стал делать такие прогнозы. Рынок покажет. Только рынок может определиться.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Ну неужели участник рынка, президент группы компаний «Русский монолит» Илья Мартынов не может сделать прогноз?
И. МАРТЫНОВ – Прогнозы – это дело неблагодарное. Повлиять на это даже президент не может, так сказать. Это рынок. Это мы с вами, это наши экономические отношения.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Только лишь. Последний вопрос. Если я покупаю квартиру, как вы говорите, то есть заключаю договор инвестирования, в такой ситуации какой-то договор я с вами заключаю. Это договор долевого участия, согласно закону 214?
И. МАРТЫНОВ – Часть объектов мы начали возводить до ввода в действие этого закона. Поэтому у нас там договор инвестирования до сих пор действует по нескольким объектам. По остальным мы сейчас стараемся тоже продавать готовое жилье, пока не заключаем договора инвестирования. Но для дополнительного финансирования привлекаем население в качестве вкладов, вот о чем я сказал немножко ранее, и выплачиваем по ним доход.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Спасибо вам.
И. МАРТЫНОВ – Спасибо.
А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Илья Мартынов, президент группы компаний «Русский монолит», был у нас в гостях. Мы говорили об инвестициях в недвижимость.