Итоги развития рынка недвижимости в 2005 году и прогноз на 2006 год. - Роман Мурадян - Интервью - 2005-12-13

А.ДЫХОВИЧНЫЙ - Здравствуйте. Роман Мурадян - председатель Правления компании "МИЭЛЬ-недвижимость". Здравствуйте.

Р. МУРАДЯН - Добрый день, Алексей. Добрый день, уважаемые слушатели.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – Мы глобально сегодня о рынке недвижимости. Конечно о ценах в первую очередь. И ипотеку обязательно затронем, я думаю. О ценах. Рынок изменился с сентября, обо всем годе, что вы можете рассказать?

Р. МУРАДЯН - Рынок изменился, с сентября рост цен увеличился на рынке недвижимости. Если говорить о городском рынке в первую очередь. Если говорить о рынке в этом году, последние 4 месяца можно считать, что огромными темпами рынок растет, порядка 3% в месяц. И процентов на 20 в этом году цены выросли в Москве. Если брать в среднем в каких-то районах и на какую-то категорию домов даже побольше.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – А кстати, какая категория быстрее растет?

Р. МУРАДЯН - Как правило, хорошее дорогое жилье, оно есть уже районы, которые быстрее растут. В этом году традиционно это Юго-Западный район вырвался на первое место, Запад, Северо-Запад - эти районы, конечно, растут быстрее. Если говорить о категории квартир, то это одно-двухкомнатные квартиры, это жилье растет сегодня быстрее.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – "МИЭЛЬ" московская компания. Но наверняка у вас есть связи и с компаниями в регионах, в России и международные связи. Это вообще нормальная тенденция – 3% в месяц?

Р. МУРАДЯН - Тенденция не нормальная. Начнем с того, что "МИЭЛЬ" работает не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге, в ряде подмосковных городов.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – Прошу прощения.

Р. МУРАДЯН - Основа компании все-таки операции на рынке в Москве, вы правы. Нет, не нормальная ситуация с позиции такого активного роста. Конечно такое временное явление, мы не планируем, что следующий год будет такими темпами расти недвижимость. Хотя рост продолжится. Если посмотреть те же мировые столицы, Париж, Лондон, Нью-Йорк, конечно, там такого роста нет. Но мы заметить можем, что рост сегодняшней недвижимости в Москве и в этих европейских столицах очень сильно отличается. То есть в среднем в Европе, в Америке среднее жилье 4-4,5-5 тысяч относительно если брать.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – Квадратный метр.

Р. МУРАДЯН - Да. Если брать Москву, то это 2,5 тысячи, если в среднем за метр. То есть, есть к чему еще стремиться и, безусловно, что рост цен будет продолжаться. Особенно учитывая, какое количество сегодня финансовых операций происходит на рынке, какие доходы и сколько предпринимательского состава сегодня в Москве, то однозначно цены будут расти и дальше. Но не такими темпами. Здесь много факторов связано. И макроэкономических и микроэкономических …

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – Чем обусловлен этот всплеск? Есть, наверное, какой-то фоновый рост, как в Европе и Америке. А 3% это уже более чем фоновый. Это какой-то всплеск как я понимаю из того, что вы говорите.

Р. МУРАДЯН - Чем обусловлен. Определенный дефицит на рынке городском сложился. Количество квартир уменьшается и продолжает, к сожалению, уменьшаться. Сейчас можно говорить, что остановилось уменьшение квартир. В чем это выражается - был принят в этом году 214-й федеральный закон, который остановил инвестирование в новостройки. Отчасти, как специалисты считают, что процентов 30 покупателей с первичного рынка перешли на вторичный. Там есть свои сложности. Это общая ситуация с завершением года, и ситуация с ценами на нефть, которые также подталкивают сегодняшний рост стоимости жилья. И это, конечно, те инвестиции, которые делаются в основном физическими лицами именно с получения дохода. Потому что сегодня вложения в недвижимость достаточно доходный сегмент и самое главное очень безопасный. Это тоже все очень сказывается.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – Такой рост 3% в месяц по России он сейчас только в Москве, что в других регионах? В частности Санкт-Петербург, может быть еще что-то.

Р. МУРАДЯН - В других регионах также рост цен наблюдается. И Москва, конечно, тянет за собой все регионы, не такими темпами существенными. В среднем все равно это процентов 12 годовых рост цен происходит. Где-то все-таки 1-1,5% зависит от региона, в основном так. Это нормальная ситуация. То, что мы ожидаем в следующем году, когда рост цен на недвижимость немного опережает инфляцию.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – То есть 12-15…

Р. МУРАДЯН - 12-15%.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – Вы ожидаете в следующем году. То есть с января вот этот ажиотажный рост в основном…

Р. МУРАДЯН - Мне думается, что все-таки это сбалансируется. Сегодня конечно явный перекос в сторону приобретения квартир. В следующем году мы прогнозируем, что все-таки не будет такой рынок продавца, как сегодня и все-таки количество квартир увеличится. Но это и понятно, когда такой рост, продавцы чего продавать в этой ситуации недвижимость. Лучше посмотреть до момента, когда это все остановится и тогда уже думать о продаже своей недвижимости. Здесь еще массовый можно назвать психоз, когда, глядя на это все, лучше подождать, пока это все вырастет.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – Давайте еще о ценах и росте. О причинах этого явления. Есть такой уважаемый человек на рынке недвижимости, зовут его Олег Репченко это интернет-портал ИРН. Собственно говоря, о чем он пишет в своем ежемесячном отчете - что текущий ажиотажный рост на жилье является не естественным и не имеет под собой реальной экономической подоплеки. Про то, что не естественный вы то же самое сказали. Но вот он пишет, что не имеет реальной экономической подоплеки. И что все эти причины и то, что вы перечислили и увеличение роста цен на цемент, то, что вы не сказали, но говорят другие и так далее, ипотека и так далее. Это не они, в общем, приводят к росту. Все это ажиотажное состояние осенью этого года во многом связано с психологическими факторами. И постоянной игрой на повышение и сопутствующим пиаром со стороны почти всех участников рынка. Должен отметить, правда, что вы не занимались в первой части программы этим пиаром и не говорили, что в следующем году 30-40-50%, вы сказали 15%. Вы сказали чуть выше инфляции. Но вот об этом пишет Олег Репченко. Что скажете?

Р. МУРАДЯН - Что скажу. Комментарии Олега с удовольствием периодически читаю в Интернете и мы с ним обсуждаем. Ну что мне хочется сказать. Цены на недвижимость они не могут искусственно каким-то образом формироваться.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – Нет, если все специалисты в один голос говорят: сейчас повысятся, сейчас повысятся, то тогда в конечном итоге оно и начинает повышаться, потому что все этого ждут и вот это ожидание перерастает в спрос и спрос становится ажиотажным, и нет экономической подоплеки. Я так понимаю эту ситуацию, может быть я не прав.

Р. МУРАДЯН - Мое мнение оно не такое. Я считаю, что все-таки цены диктуют спрос, который сегодня явно превышает предложение. Вот этот фактор. Что бы ни говорилось, конечно, и риэлторы и застройщики, я просто тоже читаю периодически разные высказывания и коллег и каких-то журналистов, что да, это такой сегодня завышенный спрос и это все временное явление, потому что риэлторы…, еще повышают и везде рассказывают о том, что вкладывайте и быстрее покупайте. На самом деле это не так.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – То есть люди не ведутся на это.

Р. МУРАДЯН - Нет. Сегодня современный потребитель, которого вот этим вот…, грамотно все считает и прогнозирует. Сегодня явно налицо спрос превышает предложение. Это говорит о том, мы в первой части говорили, это, безусловно, ипотека, которая сегодня активнейшими темпами увеличивает свое присутствие и количество сегодняшних ипотечных программ, количество банков, которые сегодня пришли на этот рынок и перспективы, сколько в процентах увеличиваются. Сегодня можно говорить порядка 10% всех сделок это уже ипотечные сделки, порядка 10% сделок сегодня делается на рынке ипотеки.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – Это за какие-то считанные месяцы произошло.

Р. МУРАДЯН - Да, последние можно сказать полгода, когда активно этот рост и сегодня количество желающих приобрести с помощью ипотеки намного превышает предложение.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – А что произошло полгода назад, что вдруг это все так рвануло?

Р. МУРАДЯН - Вот здесь тот самый пиар, если говорить об ипотеке, он, конечно, сыграл, когда правильно начали и банки и риэлторы преподносить информацию, считать и смотреть, насколько это выгодно сегодня с тем самым ростом, который есть. Во-первых, намного выгоднее купить через ипотеку, а не снимать в аренду, как это сегодня, вот эти два рынка взвешивают и смотрят, что выгоднее. Безусловно, это сегодня поток в Москву приезжих, которые также покупают недвижимость, этот поток достаточно большой. Это тоже подогревает рынок. Вот я это называю спросом, вот сегодня спрос желающих расстаться со своей недвижимостью или продать или обменять, как у риэлтора на рынке недвижимости 80% это обменные альтернативы как говорят риэлторы. Поменять свою недвижимость, то есть покупателей сегодня намного больше, чем желающих продать. Поэтому цены растут. Особенно на недорогие однокомнатные квартиры, двухкомнатные. Я не связываю, безусловно, что это успех риэлторов или застройщиков, которые об этом рассказывают и подогревают тем самым рынок, это мне кажется нереально.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – То есть покупатель не реагирует на то, что ему все время говорят: сейчас повысится, сейчас повысится. И тут он думает: нет, уже пора покупать. Потому что все говорят. Покупатель умнее, вы хотите сказать. И он на это не реагирует.

Р. МУРАДЯН - Знаете, сейчас рынок достаточно сложный для риэлторов и для продавцов в той ситуации, в какой-то есть. Явный перекос и если говорить, что 80% сделок обменных, когда свободных квартир практически нет. Последняя она должна быть в цепочке последняя. С определенными сложностями сталкивается. То есть рынок сегодня достаточно сложный. Риэлторам такой рынок не нужен. На нем очень тяжело работать. Но просто чтобы это не было заблуждением, что риэлторам выгодно, значит если цены на недвижимость растут, значит выгодно. В таких условиях риэлторам намного сложнее работать.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – Кстати, у меня конкретный пример есть об этой истории. Валерий Иванович наукой он занимается. "МИЭЛЬ" в течение шести месяцев не могла купить мне квартиру. Основная проблема, как оказалось, в том, что продавец, сегодня согласившись, может через час отказаться от своего решения. При этом ни он, ни риэлтор перед покупателем никакой ответственности не несут. Хотя деньги покупателя лежат и них. Как Вы решаете эту проблему?" Это проблема в ситуации роста цен?

Р. МУРАДЯН - Хороший вопрос. Это на самом деле не то что проблема, это ситуация, с которой сегодня мы сталкиваемся. И как с сентября начался активный рост на рынке городской недвижимости сплошь и рядом продавцы видят какая ситуация сегодня на рынке, насколько растет недвижимость и возвращаются в компанию и предлагают перезаключить договор на других условиях, повышая цены, либо вообще отказываются. Здесь сложно говорить о каких-то…

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – И несчастный покупатель в этой ситуации…

Р. МУРАДЯН - Получается, что покупатель, подписав договор, внес предоплату, начальный взнос, в такой ситуации оказывается. Ну что, просто с пониманием относиться к этой ситуации. Риэлторы что могут, делают в этой ситуации. То есть говорят и объясняют продавцам насколько можно. Но здесь даже не столько сложности, что цены растут, сколько в поиске конечных альтернативных вариантов, то есть цепочка, потому что это все обмены надо понимать. Продажа, где участвует одна или две квартиры, таких сделок очень мало. Как правило, риэлторы это называют паровозами, когда в сделке участвует несколько квартир, их может быть очень много и по времени это растягивается. Конечно, не 6 месяцев, но затягивается на 3 месяца, и более бывают.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – Защитить покупателя в такой ситуации просто невозможно? Или есть какие-то механизмы? Риэлторское сообщество обсуждает это или нет?

Р. МУРАДЯН - Мы в компании думаем, как лучше в сегодняшней ситуации. У нас существуют какие-то возможности инвестировать, свои средства вкладывать, для того чтобы сегодня эти сложности решить. И мы, конечно, пользуемся сегодня такой возможностью, что у нас есть ресурсы финансовые…

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – Купить квартиру, зафиксировать цену.

Р. МУРАДЯН - Да, совершенно верно. Есть банк собственных квартир у нас в компании, на которые мы можем гарантировать, это собственность компании. Конечно покупателям, обращаясь в нашу компанию, это гарантировано. Но где есть договор. А таких квартир у нас порядка 3 тысяч сегодня, когда нам поручили эксклюзивное право реализации квартир, вот здесь сложно гарантировать да, с одной стороны есть договор, но с другой стороны это собственность продавца, который может в любой момент изменить условия.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – Может сразу покупателю объяснять, что вы закладывайтесь еще плюс 5%. Вот заложитесь на эту цифру, потому что, скорее всего так произойдет.

Р. МУРАДЯН - Профессиональные риэлторы, вот наша компания заранее закладывает и учитывает это все. Но, к сожалению, сегодня рост вроде аналитики говорят, что в декабре будет еще больше рост цен. Я смотрю на сегодняшнюю ситуацию, мне почему-то кажется, что остановилось, нет такого, в декабре уже более-менее количество квартир увеличилось. Потому что конец года это традиционно надо сказать, в конце года количество желающих купить независимо ни от каких ситуаций возрастет. Это с каждым годом, если в летнее время снижается, то конец года само по себе, даже если бы не было никаких внешних факторов. Я думаю, что выровняется в следующем году, потому что на рынке первичном на новостройках тоже ситуация сложная. Там продажи идут активно, та недвижимость, которую реализует наша компания, те объекты, которые есть это и "Гранд-Парк" и "Приват-Сквер" конечно идут продажи вовсю. И здесь это наша недвижимость, наши объекты. Но если посмотреть, что творится на рынке первичном, наверное, понятно, о чем я говорю, с какими сложностями сегодня столкнулись…

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – Когда новости были, там об этом тоже речь и шла. Прогноз на процент по ипотеке ваш на 2006 год. Процентная ставка.

Р. МУРАДЯН – Я, конечно, понимаю, что хотелось бы услышать, что она будет падать. Я думаю, что 2006 год вряд ли серьезные изменения возможны, сегодня в районе 11%…

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – В валюте.

Р. МУРАДЯН - В долларах.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – И не на очень долго.

Р. МУРАДЯН - Нет, сейчас можно до 20 лет, есть программы, банки, которые позволяют.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – Но тогда только белый доход.

Р. МУРАДЯН - Совершенно верно. Это и белый доход. Здесь надо смотреть, надо разговаривать с риэлтором. У нас этим занимается центр ипотечных программ, где ипотечные брокеры вам расскажут всю ситуацию, что можно на каких условиях, как. И здесь конечно нужны доходы, тут все в комплексе. Сегодня много очень программ и с этим практически не существует сложностей. Тут важно оценивать правильно.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – Ваш прогноз на эту цифру 11% в валюте на 2006 год. Останется или изменится?

Р. МУРАДЯН - Я думаю, что сегодня каких-то предпосылок, для того чтобы эта процентная ставка падала… Исключение составляет только конкуренция, которая сегодня есть. Потому что это будущее. Это и риэлторы, и банки, игроки на этом рынке понимают, что это конечно большой пласт работы в будущем. Что, конечно, будет все больше и больше таких покупателей. Но сегодняшнее предложение, ограниченное количество квартир вот в этом сложности у покупателей по ипотеке. Небольшой выбор пока сегодня. Потому что у нас в компании желающих приобрести, я уже об этом сказал, намного больше, чем… мы находим эти объекты, которые есть на рынке. Мне видится, что 2006, я бы думал, наверное, о 2007 годе. Потому что та 2008 – выборы. Там я думаю, что что-то будет делать и правительство в части доступного жилья.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – Снижения процентной ставки.

Р. МУРАДЯН - Да, я думаю, что все-таки 2007 год, 2006 я не думаю, что серьезным образом…

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – Роман, у меня убедительная просьба, буквально 3-5 секунд ответить на вопрос Виталия Наумкина. "Когда недвижимость станет именно жильем, а не средством вложения денег? Есть ли шанс простым людям приобрести именно жилье будет возможно?" То есть не инвестиции, а только жилье. Когда это произойдет? Есть ли такое где-то в мире, я имею в виду в капиталистическом.

Р. МУРАДЯН - Такая возможность существует, безусловно. Я считаю, благодаря ипотеке это есть сегодня первый шаг к доступному жилью. Здесь еще психология, надо правильно рассчитать свои возможности, придти к ипотечному брокеру и поговорить на эту тему. Ест разные другие схемы. Это кооператив…

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – Жилье это всегда будет инвестиция?

Р. МУРАДЯН - Это всегда будет хорошее вложение в отличие от других покупок, машины, еще чего-то.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – Просто жильем, а не средством вложения денег это получается, никогда не станет.

Р. МУРАДЯН - Как на это смотреть. Рост цен он будет постоянный на ближайшее какое-то количество лет, рост будет значительный. Ипотека поможет, я думаю, что процентные ставки и первоначальный взнос, в чем сложности сегодня, 20-30% вот это будет уменьшаться, тогда больше покупателей смогут все-таки воспользоваться этой программой.

А.ДЫХОВИЧНЫЙ – Спасибо вам. Роман Мурадян, председатель Правления компании "МИЭЛЬ-недвижимость" был у нас в гостях. О рынке недвижимости, о ценах в первую очередь мы говорили.