Защита прав граждан при покупке жилья от махинаций строительных компаний - Николай Кошман - Интервью - 2005-12-06

Н. БОЛТЯНСКАЯ – В нашей студии Николай Кошман - президент Ассоциации строителей России. Здравствуйте. Говорим мы о защите прав граждан при покупке жилья от махинаций строительных компаний. Давайте, объясним, о каких махинациях идет речь. Вообще что такое строительная пирамида?

Н. КОШМАН - Я хотел бы сказать, что вопрос, который сегодня вы поднимаете, довольно актуальный. И есть две категории строительных компаний. Это компании, которые допустили экономический просчет, компании, которые занимаются, откровенно говоря, мошенничеством. Вот первая категория компаний – те, которые при проведении мониторинга, при экономическом обосновании своей политики заложили неоправданную цену себестоимости строительства. А при удорожании строительных материалов, цемента, металла, электроэнергии, инфляции, произошли те явления, при которых фактическая себестоимость стала намного выше той расчетной, которая закладывалась.

Н. БОЛТЯНСКАЯ – Это непрофессионалы или жулики?

Н. КОШМАН - Это профессионалы, но слабо подготовленные.

Н. БОЛТЯНСКАЯ – То есть они не учли тот факт, что там цемент будет дорожать.

Н. КОШМАН - Да, а вторая те компании, которые как мы уточнили, в лучшем случае огораживали стройплощадку забором, собирали деньги и уходили просто с этого объекта. Ассоциация строителей России провела "Круглый стол" 12 ноября, где как раз тема этого разговора была - экономический просчет или мошенничество. Мы встречались со многими людьми, которые попали в это непростое положение. И я скажу, что здесь есть тоже определенные вопросы к тем дольщикам, которые вносили деньги в покупку квартиры. Скажем, одна женщина, с которой я встречался, на мой вопрос, почему она пошла в эту компанию, сказала…

Н. БОЛТЯНСКАЯ – Дешевле.

Н. КОШМАН - Дешевле. 220 долларов стоимость одного квадратного метра.

Н. БОЛТЯНСКАЯ – Покажите мне такую компанию, я сама побегу.

Н. КОШМАН - Так я ей тоже сказал, вы же знаете у своих соседей, кто покупает. Знала, но думала, что мне повезло. И повезло, конечно, в другую сторону.

Н. БОЛТЯНСКАЯ – То есть смотрите, что получается. Если, что называется, вы участвуете в строительстве как будущий жилец квартиры, с нулевого цикла это дешевле.

Н. КОШМАН - Это дешевле процентов на 20.

Н. БОЛТЯНСКАЯ – Но риски…

Н. КОШМАН - Вы знаете, я скажу. Что касается рисков, касается и дольщиков, если ты выбираешь компанию, у каждой компании есть своя история. И, в общем, я знаю те компании, которые сегодня входят к нам, это компании, которые разумно работали на этом рынке долевого участия в строительстве, и проблем таких великих не было.

Н. БОЛТЯНСКАЯ – Скажите, пожалуйста, как все-таки оптимизировать эту ситуацию? С одной стороны минимальные риски, а с другой стороны…

Н. КОШМАН – Сегодня, когда вступил у нас в действие 214-й федеральный закон, он обострил ситуацию на строительном рынке. Сегодня игроки, которые находятся на поле строительства, они поставлены в разные условия. Застройщик, который последнее время получил как бы такой нарицательный образ, все свалили на него. Застройщик обязан платить дольщику за срыв окончания строительства, за другие вещи, облагаться двойным НДС. В то же время как дольщик, государство, выпуская закон, хотело создать видимо для него определенные льготные условия, он поставлен в те условия, когда он может трижды в течение строительства срывать сроки финансирования, и разрывать с ним застройщик договорные отношения может только через суд. А мы знаем, сколько суд может длиться. Дольщик может за один час до подписания акта государственной комиссии разорвать свои отношения с закройщиком, и застройщик обязан ему выплатить деньги с учетом процентов, которыми он пользовался. Банки, записали, несут солидарную ответственность. И сегодня застройщику банки говорят, что ребята, мы с вами заниматься не будем. Мы готовы напрямую с вами работать как инвесторы и прибыль делить на двоих. Или берите кредит, отдавайте нам процент за пользование кредитом, там никакого дольщика не может быть.

Н. БОЛТЯНСКАЯ – Николай Павлович, но тут возникает такая тонкая материя, что должен быть знак качества.

Н. КОШМАН - Да. Я хочу вот еще что сказать. Вот если посмотреть на этот закон, я возвращаюсь к нему, он уже набил оскомину всем, то практически мне кажется, что наши предложения, которые мы вносили, там есть две позиции. Первая позиция – ответственности. У нас практически на этом игроке пропадает такая главная фигура как администрация района, администрация города. Сегодня получается у нее очень простая роль. Она сегодня выдает разрешение на строительство, она подписывает инвестиционный контракт. И она получает свою долю в квадратных метрах или деньгах на строительстве этого дома.

Н. БОЛТЯНСКАЯ – Что удорожает квартиру для меня как для рядового гражданина. Правильно?

Н. КОШМАН - Да, это такая сегодня программа. А дальше как сложилась обстановка на ряде объектов, практически ничего никого не интересует. Идет там строительство, как идет, какое качество его и практически такой, мягко говоря, руководитель, который подходит под вторую категорию, он делает то, что мы видели реально на этих вещах. И второй вопрос, на который я бы хотел обратить внимание. Это федеральные структуры. Есть у нас такая организация как Федеральный лицензионный центр, который обязан просто при появлении таких негативных высказываний в адрес строительных компаний, тем более заявлений, безусловно, проверить, чем же занимается эта компания: строительством или просто сбором денег. В лицензии, которую он выдает, там записаны вопросы о разрешении производства строительства и если эта компания этим не занимается, она должна быть приглашена на заседание лицензионной комиссии, где ей или приостанавливают лицензию или материалы направляют в суд на лишение этих лицензий. К великому сожалению ни в первом, ни во втором случаях я не видел таких резких поворотов даже после выступления общественности.

Н. БОЛТЯНСКАЯ – Скажите, пожалуйста, вот, например, ассоциация строителей России, которую вы возглавляете, не может ли на себя взять функции такого рода ОТК?

Н. КОШМАН - Я думаю, что если государство нам поручит заниматься этими делами, у нас достаточно серьезные компании, которые могли бы, я думаю очень эффективно решать эти вопросы. Я скажу, что компании, которые являются учредителями это одни из самых крупных компаний в РФ, и те компании, к которым, в общем-то, серьезных претензий нет.

Н. БОЛТЯНСКАЯ – Помимо того, что они белые и пушистые, тот факт…, в понятие серьезные входит что? Капитал.

Н. КОШМАН - Да, конечно.

Н. БОЛТЯНСКАЯ – Не меньше…

Н. КОШМАН - Я скажу так: за миллиард.

Н. БОЛТЯНСКАЯ – То есть строительная компания должна иметь приличный капитал. А как проверить?

Н. КОШМАН – Банк, пожалуйста. И практически вам всю информацию дадут.

Н. БОЛТЯНСКАЯ – Кроме того, как я понимаю, должна быть структура, связанная со страхованием.

Н. КОШМАН - Конечно. Я скажу, вы посмотрите, я вам даже сейчас скажу о тех принятых мерах, которое приняло правительство Москвы после нашего "Круглого стола", который мы провели. И на котором были обманутые дольщики, были компании, которые занимались этим - "Социальная инициатива", "Новый мир" и другие. Были работники правоохранительных органов, был председатель Мосгордумы. И там конкретно уже принимались решения: было принято и подписано распоряжение мэра Москвы №2065, где сегодня компании, которые выходят на получение инвестиционного контракта, они должны показать банковскую справку, которая говорит, что да, в этой компании есть финансы, для того чтобы практически закончить строительство этого объекта. Все, вопросов уже тогда ни у кого не возникает.

Н. БОЛТЯНСКАЯ – То есть, как бы ни подорожал цемент, условно говоря, компания имеет…

Н. КОШМАН - Да, она имеет…

Н. БОЛТЯНСКАЯ – Подкожный…

Н. КОШМАН - Подкожный жир, который она, в общем, может немножко подспустить, а потом уже по стоимости фактической, вернее по себестоимости фактической, которая получается, уже решать вопрос с дольщиком.

Н. БОЛТЯНСКАЯ – Скажите, пожалуйста, по России, наверное, трудно назвать такие цифры, а по Москве наверняка можно. Вот человек хочет купить себе квартиру или вложить деньги в строительство квартиры и видит цену. Уже все-таки, как ни говорите, порядка тысячи долларов за квадратный метр цена в Москве. Правильно?

Н. КОШМАН - Не везде.

Н. БОЛТЯНСКАЯ – Начиная с какой цифры, вы можете быть уверены, что вас вольно или невольно надуют?

Н. КОШМАН - На мой взгляд, если называется цифра меньше 350-380 долларов, уже надо становиться в такую стойку внимания. Тут что-то не так.

Н. БОЛТЯНСКАЯ – Николай Павлович, еще один тонкий такой вопрос. Буквально вчера "Новая газета" писала о том, что в стоимость квадратного метра за квартиру входят, извините, взятки чиновникам. Вот члены вашей Ассоциации как-то обходят эту проблему?

Н. КОШМАН – Конечно, это деликатная вещь, о которой я ничего не могу сказать. Естественно, не знаю. Все можно, если брать, составлять калькуляцию всего этого хозяйства. Какие суммы, я думаю, что может быть в какой-то степени "Новая газета" и права здесь.

Н. БОЛТЯНСКАЯ – С какими страховыми корпорациями существует налаженная и давно работающая связь?

Н. КОШМАН - Ведь понимаете, что Ассоциация строителей России она создана 3 месяца назад. И практически наши компании крупные это Mirax Group это и "Баркли" и ПИК и БСК, это и "Интеко" это и "Монарх" и другие, это компании, которые у нас на рынке московском и на рынке России зарекомендовали себя и у них отлажен этот инструмент. Я могу привести головную или одну из головных это Mirax Group, которая сегодня строит великолепный объект "Федерация". Это объект, который будет у нас самый, самый большой и по всем делам приличный в Европе. Инвестирует это Внешторгбанк, находятся страховики, которые постоянно отслеживают…

Н. БОЛТЯНСКАЯ – То есть полный цикл, условно говоря?

Н. КОШМАН - Да, полный цикл.

Н. БОЛТЯНСКАЯ – Мы продолжим общаться после выпуска новостей.

НОВОСТИ

Н. БОЛТЯНСКАЯ – Николай Павлович, пришло несколько вопросов по части даже не пирамид, а плавунов, я бы сказала. Вот построено здание, вы в него вселились, а с ним начинаются какие-то проблемы. И куда?

Н. КОШМАН - А что за проблемы?

Н. БОЛТЯНСКАЯ – Тут уже упоминаются конкретные проекты, поскольку у меня нет подтверждения, я их не упоминаю.

Н. КОШМАН – То, что я говорил, когда говорил о 214 законе, о действиях нашей администрации города, администрации района, которые для себя считают только выдачу контракта, отдачу площадки и получение своей доли. А дальше ее ничего не интересует. В ее распоряжении находятся органы архнадзора, лицензионщики, ценообразование, экспертиза. Там достаточно тех структур системообразующих, которые должны были посмотреть, как выполнена привязка дома, какое качество строительства. А если этот аппарат не работает, естественно, что мы можем сегодня столкнуться с любыми вещами.

Н. БОЛТЯНСКАЯ – Итак, для того чтобы бороться с махинациями при покупке жилья, нужны действия двух сторон. Одна из них дольщик, который должен…

Н. КОШМАН - Который должен быть гарантирован, что он, вложа деньги сюда, получит квартиру ту, которую он хочет получить.

Н. БОЛТЯНСКАЯ – Но и сам ушами не хлопать при этом.

Н. КОШМАН - Конечно.

Н. БОЛТЯНСКАЯ – Ушами не хлопать он должен, таким образом - проверить в банке…

Н. КОШМАН - Состояние экономическое компании и компания согласно 214-му закону ему должна показать всю бухгалтерию. Ту, которую он потребует.

Н. БОЛТЯНСКАЯ – Кроме того, должно быть застраховано все, что действует…

Н. КОШМАН - Безусловно. Должно быть разрешение на строительство. И то строительство, которое ведется. Я считаю, и я бы рекомендовал дольщикам заключать договор на покупку квартиры с разделением финансирования на три части: фундамент, коробка и отделка. Тогда уж если я и рискую, то я рискую 30%, а не всем остальным, что я вношу.

Н. БОЛТЯНСКАЯ – Скажите, пожалуйста, те корпорации, которые входят в Ассоциацию строительства России, они дают такую возможность своим клиентам?

Н. КОШМАН - Сегодня эти компании обладают достаточными средствами оборотными, что практически они сегодня, даже после выхода распоряжения мэра №2065 об обязательной банковской гарантии они способны решать так, как требует сегодня это распоряжение.

Н. БОЛТЯНСКАЯ – Многие наши слушатели считают, что Ассоциация строителей России создана, для того чтобы защищать интересы людей, которые покупают или готовятся купить квартиру.

Н. КОШМАН - Тут понимаете, тут немножко не так. Ведь сегодня у нас сложилась такая обстановка, когда вопросы нормотворческой, законотворческой деятельности на федеральном уровне после упразднения Госстроя России они оказались подвешенными. И вот одной из основных задач Ассоциации строителей России является участие в отработке нормативных документов в законотворческой деятельности. Вот мы вмешались, 214-й, сейчас Гражданский кодекс стоит, там мы должны работать. Сегодня мы должны рассматривать вопросы о саморегулирующих организациях, так ли это все делается. И, безусловно, мы должны в какой-то мере сохранять строительный потенциал наших компаний. Почему – потому что мы идем вверх, а нормативная база несколько отстает. Значит, мы должны заниматься вопросами инвестиционной деятельности, вопросами кадровыми. Вопросами связи с нашими коллегами из стран СНГ. И целый комплекс других. По дольщикам я еще раз подчеркиваю, что если будет касаться нашей компании, мы, безусловно, вмешиваемся очень резко. Ну и те обращения, которые были к нам, мы взяли и по ним работаем. И я хочу сказать, что после нашего проведения "Круглого стола" мы уже имеем реальные результаты в частности по Москве.

Н. БОЛТЯНСКАЯ – Вопрос от Георгия. "В Москве строят высотные дома, до настоящего времени нет законодательных материалов по строительству таких зданий, включая строительные нормы и правила. Пожар на западе Москвы показал опасность этих зданий. Почему разрешено их строительство?"

Н. КОШМАН - Немножко он не прав. Я знаю, что практически вопросы по строительству вот этого кольца высотных домов и касающейся нормативной базы в Москве проработаны достаточно сильно. Я знаю, что наши строительные делегации находились в Нью-Йорке, Токио, Китае, где уже построены эти высотки. И сегодня строительство ведется по нормативной базе, которая вообще-то рождается на колесах вот сейчас. Ее нет, но она создается. Без нормативной базы высотки не строятся. Это я авторитетно вам заявляю. У нас строится самое высокое здание "Федерация" и я знаю, как решаются эти проблемы там. Я его могу пригласить в Москва-сити, показать.

Н. БОЛТЯНСКАЯ – Николай Павлович, три месяца назад создана Ассоциация строителей. Пройдет год, что вы будете считать успехом? Что вы должны будете сделать за этот год?

Н. КОШМАН - Вообще я хочу сказать, что, во-первых, мы должны считать успехом то, что мы сохраняем строительный комплекс. Хотя это достаточно серьезная и ответственная задача. Это раз. Мы принципиально даем оценку тем строительным компаниям, которые занимаются вторым - мошенничеством и считаем, что на строительном рынке им делать нечего. И в то же время мы помогаем тем компаниям, которые хотят выйти из этого положения. Я считаю, что мы сегодня проработали достаточно материалов, касающихся законодательной и нормотворческой базы, и буквально с января месяца мы будем вести достаточно большую работу, касающуюся этого. Мы работаем в вопросах улучшения инвестиционной деятельности. Ведь сегодня практически зайти к нам со своими инвестициями строительным компаниям других государств достаточно сложно. Опять же это все хозяйство, которое надо проходить по различным ступеням, оно отбивает интерес строительной компании заходить сюда. Я думаю, что если мы решим вот эти три основных направления, за год продвинемся вперед, я буду считать, что Ассоциация состоялась по тем уставным требованиям, которые заложены в нашем уставе.

Н. БОЛТЯНСКАЯ – Один из принципов, который вы упомянули, строительная компания должна иметь серьезный капитал, для того чтобы иметь возможность самой подстраховать какие-то риски. Но думаю, что для нас с вами не секрет, что среди богатых корпораций тоже бывают не вполне кристально честные. Корпорации, которые будут вступать в Ассоциацию строителей России, вы со своей стороны будете проверять на вшивость, извините за слово "вшивость"?

Н. КОШМАН - Конечно. Мы смотрим, мы не гонимся за количеством, мы абсолютно открыты для всех, но мы смотрим состояние той компании, которая к нам входит.

Н. БОЛТЯНСКАЯ – И можно ли считать, что в какой-то степени членство в вашей организации будет знаком качества?

Н. КОШМАН - Мы будем к этому стремиться, безусловно. Я не могу гарантии дать, я думаю, их никто не даст, что мы не столкнемся с какими-то проявлениями вот этих нарушений. Но я хочу сказать другое, что совет президентов наших учредителей он очень жестко выступил в отношении обманутых дольщиков, поддержав их, безусловно. Я полагаю, что во главе их стоят достаточно серьезные и умные ребята, руководители, очень молодые и перспективные, у которых хватит сил и понимания того, что надо делать так, как должно делаться, и та доля прибыли она обеспечит все, ради чего они работают.

Н. БОЛТЯНСКАЯ – То есть строить горизонтально-вертикально, но не пирамидально. Я благодарю нашего гостя. Президент Ассоциации строителей России Николай Кошман в прямом эфире "Эхо Москвы".