Новости Московского Инвестиционного Агентства Недвижимости - Сергей Озеров - Интервью - 2005-07-20

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Наш гость Сергей Озеров, гендиректор ЗАО "МИАН", здравствуйте, Сергей.

С. ОЗЕРОВ: Добрый день.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Мы говорим о московском рынке недвижимости, и наверное, начинаем с такого не очень понятного слова как девелопмент, которым "МИАН" тоже занимается.

С. ОЗЕРОВ: Да, действительно, этот сервис появился у нас относительно недавно, имею в виду рынок недвижимости России, и в первую очередь, рынок недвижимости Москвы. Я хотел бы сразу оговориться, что сегодня я готов буду давать комментарий только по рынку недвижимости Москвы, так как "МИАН", исторически так сложилось, работает исключительно в Московском регионе.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Мы будем в том числе обсуждать и российское законодательство. Можно ли проводить аналогии тем, кто нас слушает в других городах?

С. ОЗЕРОВ: Думаю, что можно.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: То есть им можно не отключаться?

С. ОЗЕРОВ: Конечно, те проблемы, которые сейчас характерны исключительно для Москвы, думаю, в свое время, будет актуально и для других регионов.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: То есть дойдет?

С. ОЗЕРОВ: Обязательно.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Вы сказали, те проблемы. Какие это проблемы? Если говорить о Москве, то сейчас на рынке недвижимости есть 2 проблемы. Одна проблема вызвана естественными условиями, которые сейчас складываются на рынке Москвы, имею в виду, что площадок свободных становится гораздо меньше, то, что возможности для создания глобальных микрорайонов тоже уже уменьшаются. Это первая проблема.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Москва растет вширь территорий, есть еще большие территории за МКАДом.

С. ОЗЕРОВ: Да, Москва выходит за МКАД, но все-таки для многих потенциальных покупателей это не составляет сейчас альтернативу. Наверное, всем знакома транспортная проблема с нашими развязками. Когда даже те люди, которые первоначально некоторое время назад покупали коттеджи за Москвой, достаточно обеспеченные люди, сейчас стремятся к тому, чтобы переехать в центр Москвы, потому что добираться из Подмосковья практически невозможно.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Это проблема строителей, какое отношение эта проблема строителей, застройщиков, инвесторов имеет отношение к людям, к простым обывателям, которые просто хотят купить квартиру.

С. ОЗЕРОВ: Это сказывается на цене естественно. Эта проблема ведет к тому, что повышается себестоимость строительства. Если раньше можно было, условно говоря, взять некоторый свободный участок, и поставить на нем, условно, 10 панельных домов, продать их за 600-700 долларов, то сейчас такое уже практически невозможно. Участков не осталось. Сейчас перед тем, как построить несколько домов в относительном центре Москвы

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Что такое относительный центр Москвы в вашем понимании?

С. ОЗЕРОВ: В пределах 3 кольца. Необходимо проводить очень дорогие мероприятия по сносу тех домов, которые находятся на этой территории, или переводу предприятия, которые находятся на этой территории. Естественно, это сказывается на себестоимости, в конце концов, на ценах недвижимости.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: А расселением занимается кто?

С. ОЗЕРОВ: Застройщик.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Самое дорогое, это что: расселение, если говорить о сносе?

С. ОЗЕРОВ: Снос, расселение жильцов, то есть предоставление площадей жильцам, это подготовка площадки, это сложности, которые вызваны строительством какого-то объекта в неудобных для строительства условиях, когда необходимо обеспечить подвоз стройматериалов в центр Москвы и так далее.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Что все-таки называется этим красивым иностранным словом девелопмент, кто хоть немного на иностранных языках говорит, понимает, что это от корня "развитие", что это за развитие, что такое девелопмент, это именно то, что вы сейчас называли, что говорили?

С. ОЗЕРОВ: Если переводить термин буквально, то это развитие объекта недвижимости. Объектом недвижимости может быть все, что угодно. Это земельный участок. При совершении процесса девелопмента становится зданием, жилым домом, или офисным центром, это называется развитием.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Кто решает, в какую сторону будет развиваться тот или иной участок?

С. ОЗЕРОВ: Сейчас консультанты по недвижимости называются маркетологами, называются девелоперами. У нас действительно термин девелопмент, девелопер не устоялись еще в России. Если раньше функции организации финансирования строительного проекта, функции строительства самого проекта, функции разработки концепции какого-либо проекта строительного, выполнялись разными компаниями. Наверное, у всех на слуху такие названия как «Коллерс», компания, которая занималась и занимается успешно консультированием по строительству офисных центров.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Я думаю, у достаточно узкой часть аудитории на слуху.

С. ОЗЕРОВ: Да, наверное, эти компании больше знакомы специалистам.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Вот есть какой-то участок земли, пусть это дом под снос, пусть это предприятие, которое выводится, еще что-то. Есть компания "МИАН", которая занимается девелопментом, то есть развитием.

С. ОЗЕРОВ: То есть объединяет те функции, которые выполняли различные компании раньше.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Во-первых, прийти на этот участок, как вы можете прийти на него? Это конкурсная основа или другая?

С. ОЗЕРОВ: Основа, естественно, конкурс.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Чтобы участвовать в этом конкурсе, вы должны оценить стоимость затрат и прибыли, которая может быть, а может и не быть?

С. ОЗЕРОВ: Да, конечно.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Если это будет офис, одна прибыль, если не офис – другая. Как решается вопрос, что все-таки там будет. И московские власти могут как-то ограничить ваши, вы считаете, что тут самое выгодное построить казино, а московские власти считают, что нет, здесь не должно быть казино. Или здесь в этом вопросе московские власти никто не спрашивает?

С. ОЗЕРОВ: Обязательно согласовывается проект с московскими властями. И если с ними согласовано строительство офисного центра, то на этой площадке естественно нельзя построить без дополнительного согласования жилой дом. Для нас решающим фактором является экономическим целесообразность реализации того или иного проекта. Я считаю, что компания "МИАН" занимает консервативную позицию на этом рынке и входит только в те проекты, которые, считает, будут наверняка прибыльными, рентабельными. В связи с этим например у нас сложилась парадоксальная ситуация в последний год, когда ресурсов, средств финансовых у нас гораздо больше, чем привлекательных с нашей точки зрения проектов.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Даже так, да? То есть некуда вкладывать деньги?

С. ОЗЕРОВ: Грубо говоря, да.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Может, тогда имеет смысл в регионы?

С. ОЗЕРОВ: Сейчас эти планы только разрабатываются. Компания "МИАН" 10 лет занимается различными проектами на рынке недвижимости Москвы, поэтому может быть нам психологически очень сложно оторваться от Москвы, от Московского региона.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: А в чем причина, что вам некуда вкладывать деньги? Это именно только то, что вы говорили, что Москва уже застроена, и осталось не так много площадок, где можно начать строительство? Или есть еще какие-то причины?

С. ОЗЕРОВ: Это первая естественная причина. А вторая заключается в том, "МИАН", имея безупречную 10-летнюю кредитную историю, он научился уже сотрудничать с банками, с российскими и западными банками. Думаю, что "МИАН" единственная может быть девелоперская компания, которая реально получает кредиты от реальных западных банков.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Если вы строите жилье, не офисные центры, а именно жилье. То какое в общем-то дело простому обывателю, который приходит в риэлторскую уже компанию "МИАН", чтобы получить определенный набор сервисов и услуг, какое ему дело, строил "МИАН" этот объект, занимался его развитием, девелопментом, или это был какой-то другой застройщик?

С. ОЗЕРОВ: В группе компаний "МИАН", потому что было бы корректнее было бы говорить все-таки о группе компаний, которая работает под торговой маркой "МИАН". В группе компаний у нас существует несколько базовых принципов развития бизнесов. И одним из этих принципов является представление высокого качества по всем продуктам и услугам, которые продаются или оказываются компаниями группы. Мы сейчас даже говорим о некотором знаке качества "МИАН". То есть предполагается, что объекты, которые строятся "МИАНом", будут заведомо высококачественными. Услуги по реализации этих проектов или объектов, которые оказывает риэлторская компания, тоже будут высокого качества. И в целом мы сопровождаем клиента от продукта и до услуги, на каждом из этапов гарантируем качество "МИАН".

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Сергей, возникло ощущение, что "МИАН" еще ко всему прочему строительная компания, что у вас есть свои краны, КАМАЗы и так далее.

С. ОЗЕРОВ: Нет, "МИАН", кроме всего прочего, это скорее девелоперская компания, а не строительная компания.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Тогда объясните разницу, чтобы было понятно обывателю. Потому что вы говорите, качество строительства. Но строят же рабочие, прораб, инженер, архитектор. Эти люди не находятся в штате "МИАНа"?

С. ОЗЕРОВ: "МИАН" контролирует качество, начиная с нулевого цикла. Он гарантирует качество проектирования, потому что очень часто на рынке строятся объекты жилой недвижимости, не очень ликвидные и привлекательные для клиентов.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: По каким показателям?

С. ОЗЕРОВ: Например, по планировкам. Может быть, используются качественные, дорогие строительные материалы, но планировки даются заведомо непривлекательные для конечных клиентов. Только объединяя эту цепочку в рамках одной компании или группы компаний, думая изначально о конечных потребителей, мы сможем обеспечить качество на каждом из этапов. И в конце концов создать очень качественный привлекательный продукт.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Как вам кажется, качество строительства в Москве меняется, если меняется, в какую сторону, жилого сектора, в первую очередь?

С. ОЗЕРОВ: Год от года качество строительства, естественно, улучшается. То есть сейчас используются те технологи, которые никогда не использовались раньше, эти технологии постоянно обновляются, добавляются. Я думаю, что к этому приводит высокая конкуренция этого рынка.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Дома становятся крепче?

С. ОЗЕРОВ: Да.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Что еще входит в понятие качества строительства?

С. ОЗЕРОВ: Начиная от расположения участка, на котором будет дом, от инфраструктуры, которая создается вокруг дома, заканчивая планировками конкретных квартир, видами из окон.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Мне бы хотелось поговорить еще немного о законе о долевом участии строительства. Многие гости нашего эфира говорят о том, что этот закон, в результате вступления в силу этого закона количество строящихся объектов резко сократилось у застройщиков и у девелоперов наверное в том числе, возникли серьезные проблемы с привлечением финансовых средств. Подтверждаете эту информацию или опровергаете?

С. ОЗЕРОВ: Это еще один фактор, который усложняет сейчас деятельность на рынке недвижимости, вступление закона о долевом участии в строительстве в силу с 1 апреля. Но я думаю, что действие этого закона приведет к тому, что на рынке останется больше профессионалов среди девелоперов и застройщиков, то есть тех компаний, которые изначально ориентируются не на финансирование например строительства за счет средств инвесторов, будущих покупателей, а ориентируются на хорошее взаимоотношение с банками.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Тогда, расшифрую вашу мысль, как я ее понял, получится, что купить квартиру на начальных этапах строительства обывателю, человеку, которых хочет купить квартиру, будет невозможно?

С. ОЗЕРОВ: Это будет сделать очень сложно, во всяком случае, это будет очень рискованным предприятием для застройщика, привлечение средств частных лиц, будущих покупателей, на начальных этапах строительства.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Почему? Потому что эти статьи закона о долевом участии в строительстве драконовские, как их называют?

С. ОЗЕРОВ: Потому что предусмотрена очень высокая ответственность оценка застройщика перед дольщиками, физическими лицами.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Есть попытки внести некие поправки в этот закон, которые смягчат эти требования, которые выдвигаются к застройщикам, девелоперам и инвесторам. Ваше отношение к тому, что эти поправки надо рассматривать и вносить?

С. ОЗЕРОВ: Действительно, если говорить о законе в общем, надо сказать, что он конечно немножко сыроват. Те меры, которые предусмотрены этим законом, они еще не расшифрованы в виде каких-то дополнительных комментариев, дополнительных процедур. Естественно, какие-то корректировки будут, но не думаю, что они затронут основополагающие пункты этого закона. Если говорить о тех проблемах, которые возникают у застройщиков в связи с введением в силу этого закона, или которые возникнут в будущем, то основная проблема заключается в том, что средства частных инвесторов труднее будет привлечь на это строительство.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Даже нежели средства банка?

С. ОЗЕРОВ: Те, кто не умеют это делать, естественно.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Они вообще останутся без денег?

С. ОЗЕРОВ: Да, и наверное некоторые застройщики остаются без денег. Мы же в последние годы, еще до введения в силу этого закона, проводим несколько другую политику, то есть для нас средства частных инвесторов, по нашему опыту, оказывались всегда дороже, чем средства, представляемые банками.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Почему? Банк же еще требует проценты, а частный инвестор – нет.

С. ОЗЕРОВ: Частный инвестор тоже требует процентов, но эти проценты выражаются в том, что цена готового объекта недвижимости по сравнению с площадкой, с нулевым циклом, она повышается, по мере строительства. Этот процент оказывается выше.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Таким образом, осталось 5 минут, а хочется получить комментария на тему дальнейшего развития рынка недвижимости в Москве, это и цены, и количество компаний, которые будут работать.

С. ОЗЕРОВ: Если говорить о ценах, то никаких факторов, которые могли бы привести к снижению цен в Москве именно, не говорю о регионах, сейчас мы не видим. То есть с одной стороны, как я уже говорил, себестоимость строительства растет с каждым годом, это связано с ростом стоимости строительных материалов, и с усложнением девелоперских проектов. С другой стороны, поддерживается постоянно высокий спрос на рынке недвижимости в Москве, он тоже постоянно растет.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Вы не видите никаких причин, почему могут снижаться цены, вы говорите только о первичном рынке жилья? Или это касается и вторичного тоже?

С. ОЗЕРОВ: Первичный и вторичный рынки связаны между собой. Единственное, о чем можно говорить, о новой тенденции, которая наметилась в последнее время, о диверсификации объектов недвижимости. То есть, если говорить о снижении цен на объекты недвижимости, то наверное в первую очередь, это коснется старой застройки. Как я уже говорил, качество строительства повышается, проекты становятся интереснее девелоперские, дома тоже становятся гораздо привлекательнее для конечных покупателей, поэтому, возможно, произойдет некоторое размежевание качественных объектов и, условно говоря, хрущевок. То есть наверное цены на некачественное жилье возможно пойдут вниз в связи с появлением качественных предложений.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Если говорить о риэлторских услугах, которые "МИАН" тоже оказывает, и есть целое направление, которое этим занимается, то здесь какие-то изменения в ближайшее время можно ожидать?

С. ОЗЕРОВ: "МИАН" начал работать на рынке недвижимости как риэлторская компания, и за прошедшие 10 лет мы уже заняли определенную нишу, мы уже завоевали авторитет на этом рынке, а сейчас мы сосредоточились на том, чтобы повысить качество предоставляемых услуг. В связи с этим например недавно риэлторской нашей компанией был получен сертификат качества ICO 9000, который является косвенным доказательством того, что услуги риэлторской компании являются для клиентов высококачественными.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Кто выдает этот сертификат?

С. ОЗЕРОВ: Несколько авторизованных компаний независимых объективных.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Российских?

С. ОЗЕРОВ: Есть и российские представительства, конечно. Еще добавлю, что мы, как и во многих других начинаниях, являемся здесь первыми.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: То есть ни у кого нет этого сертификата?

С. ОЗЕРОВ: Среди риэлторских компаний – нет.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Значит, это не показатель такой уж прямо, если нет сертификата, значит, не пойдем в эту компанию, если есть, то пойдем, пока рано об этом говорить.

С. ОЗЕРОВ: Можно наверное говорить только о том, что "МИАН" оказывает качественные услуги.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Удешевление этих услуг именно риэлторских можно ожидать в ближайшее время, что в этом плане будет происходить?

С. ОЗЕРОВ: Возможно, стоимость этих услуг будет снижаться.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: За счет чего?

С. ОЗЕРОВ: За счет отработанных технологий.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Что такое качественная услуга, если говорить о риэлторской компании, что она подразумевает?

С. ОЗЕРОВ: Предоставление клиенту полного объема информации о рынке недвижимости, объективной информации, предоставление удобных условий для заключения договора с клиентом, начиная от того, что сейчас, например, в Москве существует более 20 отделений "МИАНа", которые, условно говоря, находятся на пути человека от работы домой. В любое из отделений может зайти и совершенно спокойно и бесплатно получить консультацию по рынку недвижимости, даже не заключая договор.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Очень коротко. Среди так называемых риэлторских компаний встречаются люди, которые жалуются на мошенничество. На ваш взгляд, будет становиться меньше? Больше?

С. ОЗЕРОВ: Я думаю, мошенничества хватает в любом бизнесе. Мое все-таки видение, что как и бизнес в целом по России становится более цивилизованным, так и риэлторский бизнес становится более цивилизованным, это означает, что процент мошенничества должен уменьшиться.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ: Спасибо вам.