ипотечная программа банка «Юниаструм» - Андрей Кочетков, Павел Неумывакин - Интервью - 2005-07-14

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Итак, в студии радиостанции «Эхо Москвы» Павел Неумывакин, председатель правления «Юниаструм банка», здравствуйте, Павел Иванович.

П. НЕУМЫВАКИН – Добрый день.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Андрей Кочетков, директор департамента ипотечного кредитования, здравствуйте, Андрей.

А. КОЧЕТКОВ – Здравствуйте.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Мы говорим об ипотеке, об ипотечных кредитах, о программе «Юниаструм банка». Насколько я знаю, это очень-очень популярная тема, наверное, звонков в банк по поводу – скажите пожалуйста, ответьте на вопрос по поводу ипотечного кредита, что-то такое, безумное количество. Так ли это?

П. НЕУМЫВАКИН – Нет, то, что это востребованная тема, бесспорно. Что касается звонков, обращений, обращений достаточно.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – С одной стороны. С другой стороны, совсем недавно были опубликованы данные, что только, в Москве только планируется в 2005 г. выдать всего-навсего 5.5 тыс. ипотечных кредитов, всего-навсего. Я так понимаю, что количество людей, желающих получить ипотечный кредит, не знаю, в разы, в десятки раз, а, может быть, и больше превосходит количество людей, которые, в принципе, это могут себе позволить.

П. НЕУМЫВАКИН – Это, бесспорно, так, и потенциал рынка, причем в Москве ипотека, она все-таки уже реализуется. Если брать регионы РФ, там это вообще в начальном состоянии, поэтому мы оцениваем развитие программы ипотечного кредитования как одну из самых перспективных программ нашего банка.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Сегодня вы больше работаете на будущее или уже на сегодняшний день?

П. НЕУМЫВАКИН – Вы знаете, я сказал бы так, коротко, естественно, ипотека, ипотечная программа – это работа сегодня, но для людей, которые получают с помощью ипотечного кредита жилье, это, на самом деле, работа на будущее, потому что уже сегодня люди решают свою жилищную программу, что раньше, еще 2-3 года назад просто было невозможно.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Павел Иванович, вы дипломат, хотя банкир. Павел Неумывакин, председатель правления «Юниаструм банка», у нас в гостях, напоминаю. Давайте поговорим и о программе, с которой работает банк, базовые моменты, на сколько лет, минимальный первоначальный платеж, процент, рубли, не рубли, вторичное жилье, достаточно я перечислил.

П. НЕУМЫВАКИН – Основные моменты, т.е. если это кредитование в рублях, срок кредита максимальный до 27 лет, процентная ставка 14% годовых, размер кредита минимальный от 150 тыс. руб., максимальный предел – 7 млн. 600 тыс. руб. для Москвы. Вот основные программы, основные параметры программы. Программу банк проводит, хочу отметить, как банк-агент, работающий по программе АИЖК.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Агентство?

П. НЕУМЫВАКИН – Ипотечного жилищного кредитования.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Кредитования, так на два голоса. Раз уж вы о нем заговорили, в двух словах объясните пожалуйста, АИЖК ведь само кредиты не выдает?

П. НЕУМЫВАКИН – Нет.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Выдает банк, «Юниаструм банк» выдает кредит.

П. НЕУМЫВАКИН – Да.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – По программе АИЖК. Кроме программы, в этой цепочке взаимоотношений человека, клиента, который обращается в банк с желанием получить ипотечный кредит, и самим банком, какое место, где АИЖК находится, что он делает? Андрей, пожалуйста.

А. КОЧЕТКОВ – Надо сказать, что клиент, т.е. непосредственно заемщик, который решает с помощью ипотечного кредита свою проблему, ни о каком АИЖК никогда не узнает, не услышит, если ему это только не интересно, если он не попросит нас рассказать. Заемщик непосредственно общается с банком, получает кредит в банке, все необходимые ежемесячные платежи вносит в банк. Какая же роль, действительно, агентства по ипотечному жилищному кредитованию?

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Государственная структура.

А. КОЧЕТКОВ – Федеральное агентство, да, учредитель 100% – это федеральное правительство, оно было создано достаточно давно и как раз для государственной поддержки развития ипотечного кредитования в России. И именно благодаря АИЖК эта программа ипотечного кредитования сейчас стала достаточно доступной для многих слоев населения.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Т.е. АИЖК с банком работает?

А. КОЧЕТКОВ – АИЖК рефинансирует кредиты, выданные банками. Слово такое умное, да, рефинансирует. Я расскажу.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Я прошу прощения, я уж совсем опущусь, бабки чуть-чуть отдает банку, чтобы помочь, это совсем если грубо говорить, а на языке финансистов рефинансирует, правильно?

А. КОЧЕТКОВ – Да, но вы заметьте, какую проблему решает АИЖК, мы выдаем кредит на 27 лет, хоть один коммерческий банк в России имеет подобные вклады на 27 лет, пассивы? Кто-нибудь вложит, вы знаете когда-нибудь знаете человека, который в банк положил деньги на 27 лет?

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – В России?

А. КОЧЕТКОВ – В России, да, т.е. таких пассивов нет ни у каких банков российских. АИЖК помогает банкам решать эту проблему, помогает, дает возможность выдать именно длинные кредиты.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – И как оценить перспективы, хоть какие-то перспективы на 27 лет в нашей стране? Ведь вам же надо оценить заемщика, это же происходит, и вы об этом тоже рассказываете. Но на 27 лет вперед?

А. КОЧЕТКОВ – Вас это интересует с точки зрения банкира или с точки зрения заемщика? С точки зрения заемщика, вы получите сейчас квартиру, вы ее можете выбрать. Что будет через 27 лет, вы будете жить в этой квартире или в другой квартире.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Меня это интересует с точки зрения устойчивости банка, в который в то же время приходят люди, которые открывают депозиты и кладут туда деньги.

А. КОЧЕТКОВ – Здесь не существует никаких проблем, ипотечные кредиты во всем мире считаются самыми надежными, поскольку они обеспечены. Чем – недвижимостью. Недвижимость – что это, это то, что не движется, оно никуда не уйдет. Стоимость его останется, она застрахована в случае каких-то форс-мажорных обстоятельств.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Т.е. она находится в залоге у банка?

А. КОЧЕТКОВ – Да, хотя собственником, естественно, выступает сам заемщик, т.е. это его квартира.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Ипотечный кредит – это не потребительский в этом плане?

А. КОЧЕТКОВ – Конечно, нет.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – И он обеспечен значительно серьезнее.

А. КОЧЕТКОВ – Процент дефолта по ипотечным кредитам минимальный как в мире, так и имеющаяся статистика в России это показывает.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Тогда объясните мне, пожалуйста, зачем, раз существует этот залог, надежнейший залог, недвижимость, которую никуда не увезешь, она стоит, если что-то вдруг с ней случится, то еще есть ведь страхование, и оно обязательное при получении ипотечного кредита. Т.е. вы обеспечены со всех сторон, почему же тогда все банки, и вы в том числе, так тщательно и внимательно проверяете каждого человека, который обращается к вам с просьбой выдать этот ипотечный кредит, его кредитоспособность, зачем? Если ведь кредит под залог выдает, он под залог чего выдается, под залог недвижимости или под залог тех денег, которые зарабатывает этот человек?

А. КОЧЕТКОВ – Под два залога.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – А зачем, зачем?

А. КОЧЕТКОВ – Обеспечением такого кредита являются два вида обеспечения, если брать экономическую сторону вопроса, сама недвижимость и доходы, получаемые заемщиком. Зачем, я вам объясню, т.е. банк, он, к сожалению, ему неинтересен бизнес по продаже квартир, мы не хотим остаться с этим залогом, нам он не нужен, мы хотим решить помочь проблему заемщика, предоставить ему жилье. И остаться с этой квартирой банку, который не имеет своих риэлторских подразделений, продавать, обращать на него взыскания, нам совершенно неинтересно, если честно. Если выдавать кредиты просто под залог жилья, не оценивая платежеспособность, это уже какой-то ломбардный бизнес, это можно тогда не на покупку жилья, а на что угодно выдавать. Я не вижу производительного смысла в таком бизнесе, т.е. мы выдаем кредит в целевом назначении на приобретение жилья, мы знаем, что человек будет там жить или для детей он ее покупает. Этот бизнес, эти цели заемщика нам понятны, одобряемы, и мы готовы в этом ему помогать. Но просто выдать абы кому кредит под залог и потом возиться с этим залогом совершенно неинтересно.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Тогда давайте требования, требования к заемщику, каким стандартам он должен отвечать?

А. КОЧЕТКОВ – Заемщик должен быть заемщиком. На самом деле, программа АИЖК, о которой мы говорим, она является мягчайшей из всех программ, которые действуют сейчас на территории России.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Так, хорошо, давайте конкретику, дается ли ипотечный кредит для индивидуальных предпринимателей и под строящиеся дома, спрашивает Олег.

А. КОЧЕТКОВ – Индивидуальным предпринимателям да, под строящиеся дома нет.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Сколько все-таки должен зарабатывать человек, чтобы получить, самый минимум, я забыл?

П. НЕУМЫВАКИН – 150 тыс. руб.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – 150 тыс. руб., в общем, однокомнатная квартира плюс предоплата, что-то можно такое уже, да, нет, мало это.

А. КОЧЕТКОВ – Смотря где.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Если в Москве?

А. КОЧЕТКОВ – В Москве, нет, я вас умоляю, какие 150 тыс. руб. можно купить квартиру?

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Так, ничего нельзя купить. Вообще обычно обращаются, все-таки такая некая средняя сумма существует, с просьбой выдать которую обращаются к вам клиенты?

П. НЕУМЫВАКИН – Здесь формула такая, которую как раз уточняли, человек, получающий официально подтвержденную зарплату в размере 30 тыс. руб., имеет право на получение кредита в размере 30 тыс. долларов, очень простая формула.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – И так считать?

П. НЕУМЫВАКИН – 100 тыс. руб. – 100 тыс. долларов.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Понятно, 10 тыс. руб. – 10 тыс. долларов. 40%, насколько я знаю, по российскому законодательству, 40% человек может, не более, отдавать в счет погашения ипотечного кредита, так ли оно?

А. КОЧЕТКОВ – Нет, на самом деле, программа АИЖК, она мягче, до 50% совокупного дохода заемщика и созаемщиков, их может быть несколько, до 50%, в некоторых случаях может ежемесячных доходов направляться на погашение этого кредита.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Доходы обязательно должны быть белыми?

А. КОЧЕТКОВ – Я не знаю в законодательстве такого понятия, белыми, к сожалению.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Понятно. Может ли быть такая ситуация, что, в принципе, человек зарабатывает значительно больше, но подтвердить тем или иным образом он может только часть своих доходов? В результате, банк идет навстречу и выдает не до 50%, чтобы погашение было, а больше?

А. КОЧЕТКОВ – Мы требуем документального подтверждения доходов. Но документальное подтверждение доходов бывает разное, для предпринимателей без образования юр. лица это справка с отметкой налоговым органом об уплате налогов, например. Для физического лица это может быть справка по форме 2-НДФЛ, известная всем, но не только. Мы не ограничиваем способы документального подтверждения доходов официально признанными справками.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – А если это учитель, который занимается репетиторством? Понятно, что никаких документов нет. Если это врач, который занимается частной практикой, на дому оказывает услуги, хороший врач, все его вызывают?

А. КОЧЕТКОВ – Такому человеку мы можем помочь, но это, скажем, в настоящее время не является простым делом для него. Т.е. если человек работает на нескольких работах, одна основная, другая дополнительная, по совместительству, если использует, как у нас это принято в России, какие-то схемы страховые, например, выплата заработной платы, тут мы все это спокойно учитываем.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Сколько времени все это будете учитывать и рассматривать?

А. КОЧЕТКОВ – Вопрос, конечно, интересный. Мы сейчас летом планируем вывести на рынок свою программу, «Экспресс-ипотека» которая называется, она не будет отличаться ни по процентам, ни по срокам, ни по ставкам, это та же программа агентства по ипотечному жилищного кредитованию. Но мы устраним практически все препятствия, которые встречаются на пути заемщика для получения кредита, одно из них вы назвали, это срок рассмотрения, т.е. мы стараемся сделать так, чтобы человек в обеденный перерыв мог зайти в ближайшее, выбрав по Интернету в своем городе ближайшего агента, и уйти от этого агента с письмом о решении об условиях выдачи кредита.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Ипотечного?

А. КОЧЕТКОВ – Ипотечного.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Так что же тогда вы будете, как же вы будете рассматривать, вы говорили, что ипотечный кредит выдается под, в общем, по сути, два залога, под два обеспечения.

А. КОЧЕТКОВ – Безусловно.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Одно – недвижимость, второе – доходы этого человека, что же вы за несколько часов, не знаю, сколько общение длится, выясните?

А. КОЧЕТКОВ – Здесь нами разработана программа он-лайнового ипотечного скоринга, которая позволяет через систему Интернета, обращаясь к нашему центральному серверу, из любого удаленного доступа места нашего агента, которых мы планируем привлечь, риэлторские компании, находящиеся в разных городах в Москве или что-то… То есть в офис любого риэлтора, заключившего соглашение с нами, будет прийти, он через он-лайновую систему связывается с нашим сервером, забивает туда данные клиента, пусть сказанные им пока бездокументально, со слов клиента. Он со слов нам пишет, какой у него есть доход. И мы даем ему официально…

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Что хочет, то и говорит?

А. КОЧЕТКОВ – Что хочет, то и говорит. Но ему говорим, что мы дадим вам кредит в такой, в требуемом вам размере, если вы сказали правду, если вы документально это подтвердите.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – А, все-таки ему нужно подтверждать документально?

А. КОЧЕТКОВ – Без документов кредит никак не сможем дать.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – А, все, тогда понятно. У меня просьба, телефоны «Юниаструм банка», уж забудем, и это будет нехорошо.

А. КОЧЕТКОВ – Вы всегда сможете позвонить и узнать о нашей ипотечной программе по телефону 744-04-04.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – 744-04-04. Я напомню, что Павел Неумывакин у нас в гостях, председатель правления «Юниаструм банка», и Андрей Кочетков, директор департамента ипотечного кредитования, об ипотеке мы говорим. Евгений, ну Евгений – что такое 7 млн. руб. в долларовом эквиваленте, и сколько стоит на рынке квартира в долларах, какая ипотека получается, если квартира в Москве сегодня стоит не менее 300 тыс. долларов, ничего себе квартирку Евгений решил прикупить себе.

А. КОЧЕТКОВ – Я ему завидую.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – В принципе, обычно на какие квартиры, среднестатистический клиент, его доходы и на квартиру какой стоимости он обычно берет кредит?

П. НЕУМЫВАКИН – Здесь нужно отличать, конечно, Москву и регионы, т.е. средняя, если говорить, квартира, это, в основном, двух-трехкомнатная квартира, если брать стоимость квартир по Москве и сравнивать с регионами, где расположены наши филиалы, в среднем, наверное, размер кредита по Москве в два раза выше, чем в остальном по России. Соответственно, здесь все остальные параметры также можно считать.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – И обычно этот кредит на какую сумму берется?

П. НЕУМЫВАКИН – По Москве это где-то, с учетом того, что какую-то часть, естественно, вносит заемщик самостоятельно, если в долларовом эквиваленте, это диапазон средний, подчеркиваю, где-то в районе не менее 30, 30-60, по регионам где-то в районе 20-30 тыс. долларов. Т.е. как раз основные интересы ипотеки – это то, что мы называем средним классом, это даже видно из параметров, т.е. тот сегмент населения, который на сегодняшний день, на наш взгляд, наиболее заинтересован в улучшении жилищных условий, но имея при этом на сегодняшний день стабильные гарантированные доходы.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Я напоминаю, что работает наш пейджер. Погашение процентов по кредиту и самого кредита, оно происходит равными платежами в течение всего-всего времени? Т.е. это так называемый, по-моему, аннуитетный платеж?

А. КОЧЕТКОВ – Да, от английского слова annual, ежегодный, правда, он у нас ежемесячный, так уж сложилось, т.е. это абсолютно равные платежи в течение всего срока действия кредита.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – И если взять калькулятор или ручку, кто как считает, и подсчитать, то тогда станет понятно, что, в конечном итоге, в конце, когда ты уже все заплатил, такой вариант, ты больше заплатишь, нежели если будешь платить от остатка ссудной задолженности процент, т.е. от того, погасил за месяц, в следующем месяце уже меньше.

А. КОЧЕТКОВ – Нет, именно расчет аннуитетного платежа по программе АИЖК и предусматривает ежемесячное уменьшение ссудной задолженности, и процент за каждый следующий месяц уже начисляется на более меньшую сумму.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Так, тогда получается, нет, каждый месяц я плачу, я взял кредит на 10 лет, 120 месяцев, эти 120 месяцев я вношу одинаковую сумму?

А. КОЧЕТКОВ – Абсолютно одинаковую.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Абсолютно одинаковую. Если бы у меня уменьшалась эта сумма, после того, как я погасил чуть-чуть долга, соответственно, 14% от этой суммы уже будет меньше, в абсолютном значении.

А. КОЧЕТКОВ – Алексей Валерьевич, позвольте, я вам объясню, в этом равном абсолютно ежемесячном платеже содержится часть, которая составляет погашение процента за прошлый период, а часть – это уменьшение суммы основного кредита. И на следующий месяц остаток вашего долга будет чуть меньше, чем в предыдущий месяц, и процент на следующий месяц будет начисляться на чуть меньшую сумму.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Остаток долга?

А. КОЧЕТКОВ – Да, он постоянно уменьшается.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Но плачу-то я одну и ту же сумму? И если я эту сумму помножу на 120 месяцев, мы договорились, у меня получится некая сумма, которую я должен буду заплатить банку в самом-самом конце, итого, сколько я должен, столько. Если же я бы платил бы по уменьшающей, в первом, я взял 10 тыс. долларов, рублей, проще, и плачу 14%, первый месяц я плачу часть долга и процент, тогда бы эта сумма была бы меньше, правильно ведь?

А. КОЧЕТКОВ – Нет.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Нет?

А. КОЧЕТКОВ – Нет. Именно это аннуитетный платеж, и то, что вы говорите, это абсолютно одно и то же, просто немного выстроено по-другому. Это абсолютно одни и те же деньги.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Тогда скажите мне пожалуйста, если я досрочно буду платить, то какие-то штрафные санкции, вообще возможно это или нет, досрочное погашение кредита?

А. КОЧЕТКОВ – 6 месяцев с момента выдачи кредита мы вам не разрешим, к сожалению, этого делать. Это как раз особенности требований агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Через 6 месяцев, это так называемый срок моратория на досрочное погашение, вы в любой день можете, выполняя несложные правила, погасить любую часть кредита, не меньше 15 тыс. руб. за раз или весь его сразу, без всяких штрафов.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Никаких штрафных санкций не существует?

А. КОЧЕТКОВ – Абсолютно, штрафы есть за что, т.е. там надо заранее написать в банк заявление о дате и сумме, которую вы планируете досрочно погасить. Если вы не выдержите эту дату и сумму, там какие-то штрафы наступают, не такие большие. А за сам факт досрочного погашения – никаких.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Никаких.

А. КОЧЕТКОВ – Надо точно выдержать свои слова, пришел, написал заявление – я через 10 дней хочу погасить 20 тыс. руб. досрочно, прийти и погасить 20 тыс.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – И проценты уже не будут начисляться на эти 20 тыс. руб.?

А. КОЧЕТКОВ – Конечно.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Так, а почему у вас такой грабительский процент по кредиту, в Европе 2% и рассрочка на 50 лет, Леонид спрашивает.

А. КОЧЕТКОВ – Да, Леонид?

П. НЕУМЫВАКИН – Грабительский процент? Во-первых, размер процента, он не грабительский, на мой взгляд, а, по-моему, очень даже привлекательный, потому что он определяется, устанавливается, во-первых, этот размер процента на основании решения правительства РФ, его размер пересматривается в зависимости от ежегодных темпов инфляции.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Правительством РФ?

П. НЕУМЫВАКИН – Правительством РФ. По прошлому году этот процент по кредитам АИЖК был 15%.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Прошу прощения, для тех банков, кто работает по программе АИЖК?

П. НЕУМЫВАКИН – Да, с этого года, с конкретно 1 июня, если я не ошибаюсь, он установлен 14 и имеет дальнейшую тенденцию к снижению, по мере снижения темпов инфляции, когда у нас будет размер инфляции, как в Западной Европе, 1%, то вполне возможно, что и процент по ипотеке снизится до уровня 2-3%.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Какие-то дополнительные расходы при получении ипотечного кредита, как то нотариальное заверение и т.д., проверка подлинности денежных купюр?

А. КОЧЕТКОВ – Нет, нотариальное заверение не требуется, т.е. основные дополнительные расходы связаны со страхованием, о чем мы с вами уже говорили, эта величина колеблется от 0.4 до 1% от величины кредита в год, подчеркиваю, т.е. это ежегодные платежи. В случае расчета наличными денежными средствами необходимо арендовать депозитарную ячейку, это где-то от 1 до 2 тыс. руб., отчет независимого оценщика необходимо заказать, 100-200 долларов США, банк берет единоразовую плату за выдачу кредита, 1.5%.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – 1.5%?

А. КОЧЕТКОВ – Да.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Все-таки. И наверное, все-таки рассмотрение заявки?

А. КОЧЕТКОВ – Рассмотрение заявки – это 1 500 руб. для Москвы, это только по нашей системе скоринга, подчеркиваю, т.е. это по системе, которая очень быстрая, которая позволяет в течение 20 минут получить решение о выдаче кредита. И 900 руб. для регионов. Я подчеркиваю, относительно к сумме кредита она не является принципиальной величиной.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ – Я записал, я напомню ваш номер телефона, просто чтобы быстрее, 744-04-04, правильно? 744-04-04. Это банк «Юниаструм банк», и Павел Неумывакин, председатель правления «Юниаструм банка», и Андрей Кочетков, директор департамента ипотечного кредитования, были у нас в гостях, мы об ипотеке говорили, спасибо.

П. НЕУМЫВАКИН – Спасибо.