Компенсация при сносе или реконструкции жилых зданий - Галина Хованская - Интервью - 2005-06-27
С. БУНТМАН – Наш информированный собеседник Галина Петровна Хованская. Добрый день.
Г. ХОВАНСКАЯ - Добрый день.
С. БУНТМАН – Вопросов достаточно много. Чаще всего встречаются о сносе дома и примерно таких ситуациях, когда дом отбирается, например, в муниципальную собственность или сносится. Спрашивает нас Александр Петров из Москвы: "Я владелец квартиры не приватизированной, а купленной. Если дом будут сносить, могу я рассчитывать на компенсацию или на альтернативное жилье?", – вот это основной вопрос, который задают в частности сегодня просто с утра.
Г. ХОВАНСКАЯ - Это очень важно знать, где живет задающий вопрос, в Москве или других регионах, потому что в Москве существует…
С. БУНТМАН – Москва.
Г. ХОВАНСКАЯ - Москва? Тогда ситуация проще. Есть помимо Жилищного кодекса, который действительно вызывает очень много вопросов, в том числе в связи с одной стороны сносом домов, с переселением граждан. Потому что новый кодекс существенно ухудшил ситуацию для многих, кому предстоит эта тяжелая процедура переселения. Городское законодательство все-таки гораздо более гуманно по отношению не только к собственнику, но и нанимателю жилого помещения. Так вот неважно, купил ли Александр квартиру или приватизировал, любое законное право, он приобрел квартиру в собственность.
С. БУНТМАН – То есть главное, чтобы она в собственности была.
Г. ХОВАНСКАЯ - Да, во-первых, я скажу не только для Александра, какое правило существует для всех россиян. Вам теперь обязаны предоставить как основную форму компенсации, но напоминаю, что по Гражданскому кодексу компенсация должна быть предварительной - очень серьезный момент – предварительной и равноценной по цене. То есть по рыночной стоимости. Вам предоставляется так называемая выкупная цена. Что это такое – выкупную цену жилого помещения, которое у вас изымают для государственных или муниципальных нужд, об этом поговорим отдельно, входит рыночная стоимость вашей квартиры и все убытки, которые вы несете в связи с изъятием у вас этого жилого помещения.
С. БУНТМАН – Какого рода?
Г. ХОВАНСКАЯ - Не только убытки, связанные непосредственно с переездом в другое жилье, это и деньги, которые вы должны затратить на то, чтобы снять квартиру, пока вы подберете это новое жилье, это и упущенная выгода. Вы, например, сдавали квартиру, и вам приходится досрочно расторгнуть договор. Это тоже ваши убытки. Я такую поправку предлагаю в проекте, который уже с 18 марта висит в ГД, но никак не удосужатся его рассмотреть. Во многих домах, в пятиэтажках особенно квартиры приватизировали, надеясь, что не бросит государство, муниципалитет и дом все-таки отремонтируют. А нормативные сроки давно истекли. Раньше они были 25 лет, сейчас 30. Но у нас есть дома, которые не ремонтируются и по 35 лет, и по 40 лет.
С. БУНТМАН – С момента постройки.
Г. ХОВАНСКАЯ - Да. Так вот, в этом случае пока еще действует статья закона о приватизации, а закон о приватизации у нас собираются отменить с 1 января 2007 года, многие думают, что это закон только о приватизации. В этой статье есть гарантия государства в лице бывшего наймодателя произвести вот этот ремонт в установленные сроки. Понимаете? И, к сожалению, с отменой этого закона государство попытается сбросить с себя эти обязательства.
С. БУНТМАН – И получится, что мы будем за капремонт…
Г. ХОВАНСКАЯ - Платить мы будем, уже мы должны платить. Но, тем не менее, для того чтобы накопить деньги на капремонт вашего дома, должно пройти не год, не два и не три. За 10-15 лет вы, может быть, что-то накопите. Я считаю, что выкупная цена помимо рыночной стоимости, помимо упущенной выгоды и так далее должна входить в стоимость компенсации за не произведенный капремонт. Понимаете. А это увеличит размер выкупной цены процентов на 10.
С. БУНТМАН – Получится так, что не доказать вообще, что он не был произведен вовремя.
Г. ХОВАНСКАЯ - Нет, как раз доказать можно и норму нужно обязательно вводить. Так что Александру я могу сказать, если с вами будут взаимодействовать по Жилищному кодексу, то вам обязаны предоставить только деньги, хотя в кодексе говорится о том, что в принципе вам могут предоставить квартиру. Но лукавая формулировка в кодексе "могут" - а могут и не дать. Понимаете, это очень лукавая формулировка. Это не для закона такая формулировка, потому что это элемент коррупционности. Взяткоемкости этого закона.
С. БУНТМАН – В лучшем случае это предусматривает, что нужно миллион каких-то еще подзаконных бумаг.
Г. ХОВАНСКАЯ - Да нет, нужно просто договориться с инспектором в жилищном отделе и все. Это прямой путь, это коррупция. По городскому законодательству собственнику все-таки предоставляют право выбора: деньги или квартиру. Так что здесь перспектива в принципе неплохая.
С. БУНТМАН – Я хочу сказать, что я передам этот адрес Интернета от предпринимателя Кости Борисова из Москвы, который дает адрес, где люди рассказывают о "серых" схемах при отселении из центра в Южное Бутово. Там есть целый ряд свидетельств.
Г. ХОВАНСКАЯ - Хорошо.
С. БУНТМАН – Там можно все это посмотреть.
Г. ХОВАНСКАЯ - А вы знаете, если не будет таких вопросов, давайте все-таки к теме переселения позже вернемся и расскажем о судьбе нанимателя, не собственника, что будет с ним.
С. БУНТМАН – Давайте может быть сразу о судьбе нанимателя.
Г. ХОВАНСКАЯ - Чтобы не уходить от темы. Так вот его участь, к сожалению, по Жилищному кодексу плачевная. Потому что если раньше вы при сносе дома особенно если вы очередники, у вас совсем метров мало, надеялись получить квартиру по нормам предоставления, то сейчас новый Жилищный кодекс говорит буквально следующее: сколько имели по общей площади, столько и получите. Сколько было комнат в коммуналке, сколько и получите. То есть даже для семьи очередников, перед которыми уже обязательства есть у государства, человека будут переселять вместе с членами семьи дважды. То есть один раз переселят в такую же однокомнатную вшестером. А потом уже когда, наконец, его очередь подойдет, он, может быть, получит квартиру по нормам. Вот такого в городском жилищном законодательстве нет. Все-таки в Москве действует старый порядок предоставления по нормам. И я в своем проекте, видите, второй раз уже его упоминаю, хотя бы для очередников в этой ситуации попытаюсь сохранить в Жилищном кодексе старый порядок. Чтобы дважды семью не гонять из квартиры в квартиру.
С. БУНТМАН – А если городской не соответствует федеральному, то не сломает ли региональная власть, чтобы они привели в соответствие.
Г. ХОВАНСКАЯ - Дело в том, что жилищное законодательство это предмет совместного ведения и если законодательство субъекта лучше, ради бога, улучшайте сколько угодно за счет бюджета субъекта федерации. Но вот если оно хуже. Тогда действительно вы правы, и нужно будет приводить законодательство субъектов в соответствии с Жилищным кодексом. Но не наоборот.
С. БУНТМАН – То есть ухудшать его в угоду федеральному закону…
Г. ХОВАНСКАЯ - Ни в коем случае нельзя. Более того, этого противоречит ст. 55-й Конституции России, где сказано: не должны приниматься законы, отменяющие или умаляющие права граждан. Я напоминаю, это моя любимая последний год статья, которую я цитирую постоянно. К сожалению, то, что мы видим, говорит об обратном.
С. БУНТМАН – Практика этому противоречит, к сожалению. Все попытки сделать, наоборот, вопреки Конституции. 203-19-22. Ваши вопросы. Алло. Добрый день.
ГАЛИНА – Здравствуйте. У меня вопрос по коммерческому найму. Но возможно он немножко личный. Я стою в очереди уже 15 лет с 1989 года, и у меня ребенок имеет, имел права по старому законодательству на льготы. Мы до сих пор ничего не получили. В апреле 2001 года я была на приеме у вас, когда принимали в Мосгордуме. Тогда вопрос не решался из-за того, что наша комната нам говорили, не была приватизирована. Мы живем в коммуналке. Потом нам дали письмо из департамента, что мы включены в план на 2002-2003 год и что при поступлении жилья нам будет предложен вариант. До сих пор нам ничего не предлагают. Что нам делать, как добиваться?
С. БУНТМАН – Это, конечно, история конкретная.
Г. ХОВАНСКАЯ - Но здесь есть, к сожалению, общая тенденция. Я 10 лет была депутатом Мосгордумы, и мы ежегодно после принятия бюджета принимали закон о приоритетах. То есть, кому предоставлять каким категориям жилье. Так вот в мою бытность депутатом городской думы таким гражданам из квартир коммунального заселения, да еще с больным ребенком, жилье предоставляли через 3 года нахождения в очереди. К сожалению, после моего ухода норму о том, что именно представительная власть должна принимать такие решения о том, в каком порядке распределять вот этот пирог жилищный, ее депутаты отменили. К сожалению, теперь всем рулит исполнительная власть. То есть здесь я вижу нарушение этого баланса и общей системы сдержек и противовесов. Поэтому сейчас безумно увеличились сроки предоставления жилья льготным категориям. Но я хочу сказать, что все-таки если заболевание ребенка попадает под действие старого постановления правительства 214-е, сейчас выпущено ровно такое же только с другим немножко названием 817-е, то есть это самые тяжелые заболевания. То у вас есть право, которое мне удалось отстоять с огромным трудом в ГД - в соответствии с Жилищным кодексом вне очереди получить квартиру. Вот это имейте в виду. А вообще нужно разбираться более конкретно, Галина, учитывая, что я вашим делом занималась, напишите мне в ГД, я постараюсь вникнуть во все детали, может быть еще что-то смогу посоветовать.
С. БУНТМАН – Алло. Добрый день.
ОЛЬГА ВАСИЛЬЕВНА – Галина Петровна, у меня любимая тема. Как определяется моральный ущерб. Допустим, я люблю шум дождя в своей квартире, каким образом вообще определяется моральный вред?
Г. ХОВАНСКАЯ - Дело в том, что это не имеет отношения к теме, даже когда сносят ваш дом. То есть там упущенная выгода учитывается, а моральный вред это немножко в других ситуациях, наверное. И определяет это в основном все-таки суд из своего внутреннего понимания и убеждения. Поэтому я никак прокомментировать это дело, уважаемая Ольга Васильевна, не могу.
С. БУНТМАН – Вопрос на пейджере от Сергея. "У меня квартира, ее собственник мой старенький отец. Дом может пойти под снос. Могу ли я получить квартиру как наследник?"
Г. ХОВАНСКАЯ - Очень хороший вопрос, особенно если это из Москвы вопрос.
С. БУНТМАН – Предположим, что из Москвы.
Г. ХОВАНСКАЯ – Единственное, что я могу сказать, пока жив и надеюсь, здоров ваш отец, объясните ему, пожалуйста, что если ему будут предлагать вместо договора мены на квартиру, которая находится у него в собственности при сносе вашего дома договор краткосрочного найма и не дай бог что-то с папой случится, вам потом придется в суде доказывать, что вы все-таки наследник. Потому что в наследственную массу новая квартира не попадет. У вас договор краткосрочного найма будет, и как только он прекращается, вас могут даже выселить из этого жилого помещения. Это грубейшее нарушение Гражданского кодекса. Помните, мы начали с чего передачу – предварительное и равноценное возмещение должно быть предоставлено собственнику при изъятии у него жилого помещения. Так вот, закон, о котором я говорила много хорошего сегодня – закон о гарантиях лицам, освобождающим жилое помещение, городской закон наш, содержит, к сожалению, такую одиозную норму о возможности с вами заключить договор краткосрочного найма. Не соглашайтесь. Потому что вы можете попасть в очень сложную ситуацию. У меня уже есть несколько примеров в моем избирательном округе, когда бабушка умерла, а внучка осталась ни с чем практически. Только с этим договором краткосрочного найма.
С. БУНТМАН – Алло. Добрый день.
АННА АЛЕКСЕЕВНА – Здравствуйте. У меня вопрос такой. В московском Жилищном кодексе там вроде написано: по желанию либо деньги, либо другое жилье.
С. БУНТМАН – То есть можно выбрать, либо компенсацию, либо жилье.
АННА АЛЕКСЕЕВНА – Да. Это навсегда или пока Лужков у власти? А потом Лужков уйдет, могут поменять этот кодекс?
Г. ХОВАНСКАЯ - Анна Алексеевна, это не московский жилищный кодекс. Это закон города о гарантиях лицам, освобождающим жилое помещение. К сожалению, Жилищный кодекс России содержит более жесткую норму, основная форма – это денежная формы компенсации. Она для многих хороша, она гибкая форма. Вы можете купить квартиру, не завися от чиновника, что он вам предложит. Но для людей пожилых, одиноких, инвалидов это может быть не очень хорошо. Не могут они выйти на рынок вот так свободно, как могу я, вы, может быть ваши дети. Так что это не очень приятная ситуация. Но в отношении Лужкова и того, что будет, это, к сожалению, вопрос риторический. Это вопрос не к нам. Мы не знаем, кого предложит президент в качестве кандидата на пост мэра Москвы. К сожалению, мы не сможем уже выдвинуться с вами на пост мэра Москвы. Вот наше право в этом смысле уже ущемлено. И право многих кто, может быть, хотел попробовать.
С. БУНТМАН – Ну да. Единственная сейчас лазейка у граждан это выбрать такую Гордуму, которая могла бы встать поперек решений президента.
Г. ХОВАНСКАЯ - А вы знаете, что эту Гордуму распустят, если она пару раз упрется как ретивый конь, ее распустят. Так что очень лукавая норма, она практически не дает возможности отказать президенту.
С. БУНТМАН – Это к той прелестной статье Конституции, о которой мы говорили. Что не могут приниматься законы, ущемляющие права граждан, ухудшающие их положение. Еще вопрос. Алло. Добрый день.
ТАТЬЯНА (Москва) – Скажите, пожалуйста, у меня сын в 1996 году поменял свою муниципальную квартиру вместе с бабушкой на квартиру в кооперативном доме. И сейчас он пошел за этим свидетельством о собственности, а ему ответили, что в 1992 году еще были запрещены эти обмены между муниципальными квартирами и в домах ЖСК. И на этом основании ему не дадут это свидетельство. Это правильно?
Г. ХОВАНСКАЯ – Ух, какая тяжелая тема. И какой тяжелый вопрос. У меня в такую ситуацию попало несколько избирателей в округе, и я с ней разбиралась. Запрет этот возник только с введением в действие Жилищного кодекса. Но, Татьяна, я хочу вас огорчить, что, к сожалению, тот собственник квартиры ЖСК, который менялся с вашим сыном, должен был помимо того, чтобы осуществить обменную операцию, то есть вы практически меняетесь правом пользования. У вас в пользовании возникает другое жилое помещение, но оно не ваша собственность. Вот в чем проблема. Поэтому собственник старой квартиры в ЖСК должен был совершить сделку по отчуждению этого жилого помещения. Потому что сын ваш неизвестно кто, он пользователь чужой частной квартиры. Вот что получилось в итоге. Вы не довели до конца вот эту операцию. Иногда основным виновником как раз и является бывший собственник. Ну, чего ему идти, поменялся и поменялся. А он еще может быть ту площадь, которую получил по обмену, приватизирует, потому что он же собственник ЖСК и у него в собственности две квартиры, а ваш сын неизвестно кто. А сейчас по новому Жилищному кодексу он не является членом его семьи, он его может просто выкинуть из этой квартиры. Это теоретическая возможность, но она основана на нормах Жилищного кодекса. Вот это очень неприятная ситуация. Добивайтесь, к сожалению, уже прошло более трех лет, нужно как-то восстанавливать тогда срок исковой давности или возвращать стороны в исходное положение, либо добиваться от бывшего собственника оформления сделки по отчуждению.
С. БУНТМАН – Да, судя по всему, это очень тяжелая ситуация.
Г. ХОВАНСКАЯ - Очень тяжелая ситуация.
С. БУНТМАН – Вот еще ситуация. Николай на пейджер прислал: "Меня переселили из пятиэтажки в новую квартиру. Почти два года не могут предоставить документы о собственности на новую квартиру, хотя старая была приватизирована. Что можно сделать в этой ситуации?" Вот тоже правовая такая щель.
Г. ХОВАНСКАЯ - Нет, здесь, к сожалению, вопрос организационного порядка. Я хочу напомнить Николаю, что, к сожалению, у нас совпали две вещи: реформа административная, которая затронула регистрирующие органы, и новый Жилищный кодекс, который обозначил завершение приватизации, а именно дату назвал 1 января 2007 года. Но мы еще поборемся, может быть, нам удастся эту ситуацию изменить. Но, тем не менее, я вам хочу сказать, что это чисто организационный момент. На 25% не укомплектованы штаты, уходят самые квалифицированные работники регистрирующих органов, регистраторы так называемые. И в этом вся проблема. Не оформлено право собственности города, видимо, на это жилое помещение.
С. БУНТМАН – С этим совпадением получилось форменное безумие. И у нас была об этом большая программа, я думаю, что далеко не последняя.
Г. ХОВАНСКАЯ - Огромные очереди, да.
С. БУНТМАН – Я думаю наш разговор с Галиной Хованской далеко не последний. Спасибо большое, Галина Петровна, что вы пришли к нам сразу так…
Г. ХОВАНСКАЯ - Экспромтом.
С. БУНТМАН – Да, как МЧС просто. Спасибо большое. Я думаю, что нам нужно устроить большой разговор, потому что у слушателей много проблем, много непонятного. Спасибо большое. Галина Хованская была в нашем эфире.