Функционирование рынка недвижимости в условиях нового законодательства - Андрей Паньковский - Интервью - 2005-04-20

О. БЫЧКОВА – У микрофона Ольга Бычкова, добрый день, наш гость сегодня – это первый зам. генерального директора компании «ДСК-1» по экономической политике Андрей Паньковский. Добрый день, Андрей.

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Добрый день.

О. БЫЧКОВА – И говорить мы будем, как новое законодательство влияет на функционирование рынка недвижимости. Некоторое время назад сразу пакет целых законов и поправок был нам предложен.

А. ПАНЬКОВСКИЙ – На самом деле, были приняты два достаточно серьезных документа, это жилищный кодекс, который вступил в действие с 1 марта, и договор о долевом участии, который вступил, соответственно, с 1 апреля.

О. БЫЧКОВА – Но давайте попробуем обсудить какие-то простые примеры. Например, действительно ли я слышала, что по новым законам, по новым правилам теперь нельзя будет уже так сильно сэкономить, пытаясь купить квартиру на самой ранней нулевой стадии? Всем известно, что чем большая степень построенности дома, тем, естественно, дороже стоит там квадратный метр. Поэтому если успеть как можно раньше, когда никакого дома еще нет, то можно очень существенно уменьшить свои расходы, теперь этого не будет?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Теперь этого не будет, потому что законодательная база не позволяет людям платить, а организациям принимать деньги в том случае, если у этой организации-застройщика нет двух документов, а именно – документа, подтверждающего право либо собственности, либо права аренды земельного участка, на котором будет построен жилой дом. И второй документ, разрешение на строительство этого жилого дома. Разрешение на строительство можно получить только лишь тогда, когда есть проектно-сметная документация, которая прошла экспертизу, утверждение, получили все необходимые согласования и т.д., и после этого уже практически выходится на площадок, на площадку строительная организация, до этого момента приобрести квартиру или внести деньги, любое количество, 10% либо 100%, уже будет невозможно.

О. БЫЧКОВА – Т.е. теперь самая ранняя стадия, на которой можно уже за что-то платить и на что-то рассчитывать, она какая?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Это когда уже начался период строительства жилого дома.

О. БЫЧКОВА – Когда уже вырыли фундамент?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Да, когда уже началась разработка котлована, устройство нулевого цикла и т.д.

О. БЫЧКОВА – Но все равно, в общем, ресурс для экономии существует, да?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Безусловно, потому что это не монтаж.

О. БЫЧКОВА – Разница все равно?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Надземной части, монтаж крыши. Но, тем не менее, тут ведь не только тот момент, что на какой стадии можно внести деньги, но и какая получается себестоимость у застройщика. А себестоимость, исходя из этих новых законов, безусловно, будет выше по той причине, что если раньше инвесторы, которые получили земельный участок, могли пользоваться деньгами будущих владельцев квартиры, то сегодня они для того, чтобы профинансировать проектно-сметную документацию, необходимо получить согласование, разрешения, которые тоже стоят больших денег. Необходимо будет привлекать кредитные ресурсы. И стоимость этих денег, безусловно, будет заложена в себестоимость строительства.

О. БЫЧКОВА – Но, во всяком случае, наверное, каких-то опасностей, связанных с тем, что люди заплатили, а потом ничего не получили, становится меньше?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Да, конечно. Тут нужно понимать, что это имеет две стороны, одна медаль имеет, как обычно, две стороны. С одной стороны, конечно, будет дороже. И по прогнозу и многих аналитиков, в том числе наших аналитиков, рыночные цены должны быть подняты примерно от 7 до 10%, только исходя из этого. Не берем процент по инфляции, которая есть в стране, это самостоятельная тема. Так вот, увеличение, исходя из этого законодательства, будет стоимость квартир дороже, но и гарантии будут гораздо выше. Гарантии того, что человек, внеся деньги, обязательно получит квартиру, потому что против его денег у организации есть и реальная построенная работа, выполненная работа.

О. БЫЧКОВА – Что значит против его денег?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Он вносит деньги только лишь тогда, когда у организации есть все правоустанавливающие документы на землю, на жилой дом, и он приступил к строительству.

О. БЫЧКОВА – Серьезность намерений подтверждена материально и всяко разно?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Конечно.

О. БЫЧКОВА – И финансово. Понятно, это можно отнести, конечно же, к плюсам, да?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Это, безусловно, плюс.

О. БЫЧКОВА – Нового законодательства. На самом деле, там есть и минусы, как мы сейчас попытаемся разобраться, по крайней мере, проблемы. Я напомню, что Андрей Паньковский, первый зам. гендиректора «ДСК-1», в студии прямого эфира «Эха Москвы». У нас есть эфирный пейджер, 974-22-22 для абонента «Эхо Москвы», присылайте вопросы. Сейчас прервемся на одну минуту на краткий выпуск новостей, затем продолжим.

НОВОСТИ

О. БЫЧКОВА – Итак, мы продолжаем наш разговор с Андреем Паньковским и «ДСК-1» о том, как рынок недвижимости будет функционировать и уже, может быть, начинает это делать в условиях измененного нового законодательства. Неля тут же спрашивает, не приведет ли все это к тому, что жилье подорожает. Неля, приведет. Я не знаю, как скажет наш гость с профессиональной точки зрения, но с обывательской я уверена, что все, что угодно все равно всегда приведет именно туда.

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Приводит не только это законодательство, но инфляция в стране, все идет, направлено на увеличение стоимости жилья.

О. БЫЧКОВА – Понятно, спасибо, обнадежили. Но это то, что касается конечного потребителя, существует еще такая совершенно отдельная история, это масса разных проблемных, конфликтных, скандальных даже можно сказать, ситуаций в отношениях между компаниями, которые занимаются строительством, с их конкуренцией, с их поглощениями и прочими недружественными действиями. Что тут может измениться?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Да, я думаю, что здесь достаточно серьезная лазейка открыта для всевозможных недружественных поглощений. И либо, например, для того, чтобы сегодня утопить конкурента, собственно, ничего не нужно. Нужно только лишь к этому конкуренту направить своих подставных людей, которые заключат договор на приобретение квартиры. И организация не вправе отказать в заключении этого договора. Договоры будут заключены, но не будут оплачены. Если в этом доме сто квартир, со 100 человеками подставными заключили договор и никто не заплатил, то организация в любом случае должна продолжать строительство.

О. БЫЧКОВА – Троянский конь.

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Да, несмотря на то, что нет поступления внешних денег, по той причине, что колоссальные штрафы накладываются по этому закону за несвоевременную сдачу.

О. БЫЧКОВА – И что будет?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Но организация не вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, потому что конечный инвестор не оплачивает деньги. Организация может только лишь подать в суд. И когда суд будет рассматривать дело, то, вполне возможно, организация уже и не сможет свести концы с концами.

О. БЫЧКОВА – Перестанет быть организацией?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Конечно.

О. БЫЧКОВА – И какой выход из этих историй?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Очень сложно, я так думаю, что однозначного здесь выхода придумать невозможно. И наверняка здесь должны подключиться юристы с той целью, чтобы не было подобных ситуаций, потому что они не нужны никому, ни организациям, ни департаментам строительства. Это же касается не Москвы, а всей нашей родины. И второй момент, то, что организации, участвуя в долевом строительстве, мелкие организации, не имеющие возможности иметь свои оборотные средства, не смогут привлекать денежные кредиты у банков, потому что у них, собственно, нет активов, под которые можно было бы привлечь кредиты.

О. БЫЧКОВА – Просто банки не захотят иметь с ними дело.

А. ПАНЬКОВСКИЙ – И банки не захотят с ними иметь дело. И поэтому мы предполагаем, что мелкие инвесторы и средние инвесторы, которые в достаточно большом количестве принимали участие в рынке или в формировании рынка, они должны просто, вынуждены будут свернуть свою деятельность в этом направлении.

О. БЫЧКОВА – Они прекратят существование просто.

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Да.

О. БЫЧКОВА – А кто такие мелкие инвесторы?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Это те, которые строят примерно в год 1 дом, 2 дома. Я о них говорю.

О. БЫЧКОВА – Т.е. получается, что крупные инвесторы, такие монстры, они вытеснят всех остальных?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Не монстры вытеснят, а закон вытеснит. И мелкие инвесторы, которые являются большим подспорьем для формирования рынка недвижимости, они будут вынуждены сами покинуть этот рынок.

О. БЫЧКОВА – Это понятно. И тогда что, это увеличивает опасность монополизма, например, или чего?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – В том числе.

О. БЫЧКОВА – А еще что?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Я думаю, что просто будет уменьшено предложение жилья на рынке.

О. БЫЧКОВА – Еще уменьшено?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Да.

О. БЫЧКОВА – Т.е. цены, опять-таки, Неля, это вам привет, нашей слушательнице, которая задала вопрос в самом начале, опять-таки, цены вырастут.

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Поэтому тот тезис, о котором мы говорим, формирование доступного жилья или нужно принять пакет документов, пока что это не пакет документов, а наоборот. Наоборот – имеется в виду, что не удешевление жилья, а наоборот увеличение стоимость жилья.

О. БЫЧКОВА – Т.е. получается, что минусов все-таки больше, чем плюсов, в этих новшествах?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Гарантия, ведь мы же платим за гарантии. И покупатель хочет купить квартиру, заплатив деньги, получить квартиру, он в данной ситуации получает значительно большую гарантию, практически 100%, что он не будет выброшен на улицу.

О. БЫЧКОВА – Т.е. если покупатель уже смирился с ценой, если он продал последнее для того, чтобы все-таки сделать эту покупку, то он находится в лучшем положении?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Гарантированно получит жилье, да.

О. БЫЧКОВА – Но таких покупателей может стать меньше, вот в чем проблема.

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Меньше.

О. БЫЧКОВА – Все-таки я не поняла, плюсы и минусы все-таки.

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Как плюсы, так и минусы.

О. БЫЧКОВА – Да, все-таки с вашей точки зрения, эти законодательные новшества, если рассматривать их в комплексе, не только одну эту проблему, а все остальные тоже, все-таки там больше плюсов или больше минусов, скорее, хорошо или, скорее, проблематично?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Оля, если речь идет о том, что это закон о защите потребителей, то это плюс однозначно. Если о формировании рынка дешевого и доступного жилья, то это однозначно минус. Поэтому для каждого свое. Кто на что нацелен, сэкономить и рискнуть или, наоборот, не прогадать.

О. БЫЧКОВА – Если говорить о том, как будет развиваться строительный комплекс, то помимо того, что, видимо, мелкие инвесторы, мелкие и средние компании будут каким-то образом вытесняться, если все пойдет так, как идет, что еще вы видите, с точки зрения перспектив?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Если мы говорим по поводу ценообразования, что является принципиально важным для любой нашей аудитории, то, конечно, перспектива одна, увеличение нагрузки со стороны города на инвесторов. Это имеется в виду и инженерные сети, и школы, и детские сады, которые финансируются, в конечном итоге, покупатель квартиры, с одной стороны, инфляция в стране дополняет эти тенденции, поэтому, конечно, увеличение цен на жилье, хотя это и объективный процесс, он никого не радует. И нас не радует.

О. БЫЧКОВА – А вас почему не радует, вы же его продаете?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Мы продаем, но дело в том, что если бы деньги оставались у нас, другое дело, но они же уходят поставщикам материалов, железной дороге и т.д., либо, например, мы за эти деньги вынуждены строить дополнительные коммуникации, школы, детские сады. Но получается, что количество людей, могущих купить квартиры, значительно сокращается. И именно это нас не радует.

О. БЫЧКОВА – Т.е., как вы правильно совершенно подчеркнули, что конечная цель, которая декларируется, это помочь людям максимально решить свои жилищные проблемы, она не решается.

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Это не удается, да.

О. БЫЧКОВА – Это не удается. А есть варианты, чтобы это все-таки удалось, как вы думаете, где пробелы, где эти критические точки, в которые нужно ударить?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Мы полагаем, что здесь нужно было бы вопрос разделить на несколько составляющих и взять разные категории населения. Если мы говорим, например, о категории населения, которой нужно помогать, это работники бюджетных организаций, то, конечно, здесь должны быть целевые программы, должны быть использованы дешевые денежные ресурсы – либо деньги стабилизационного фонда, либо пенсионного фонда. С той целью, чтобы люди могли получить ипотечный кредит на выгодных низких процентах, может быть, 5-7%, но адресно, для конкретного учителя, для конкретного милиционера, для конкретного врача. Адресный кредит, который должен был быть погашен в течение 20-25 лет.

О. БЫЧКОВА – Т.е. достаточно на длительный срок?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – На длительный срок, под очень низкие проценты.

О. БЫЧКОВА – Т.е. это вопрос развития банковской системы, на самом деле?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – И социальных гарантий. Для тех категорий, которые не имеют возможности заработать деньги, работая в бюджетных организациях, и приобрести квартиру.

О. БЫЧКОВА – Все-таки Валентина задает правильный вопрос, эти законы хороши для богатых и плохи для бедных, в чьих интересах они принимаются. Валентина говорит – ваш закон, Валентина, наш гость представляет компанию «ДСК-1», не является законодателем, но все-таки, в чьих интересах, вы думаете, в результате, это получилось? Слушатели подразумевают, и я с ними готова согласиться, что больше все-таки тут как-то все продумано с точки зрения строителей и инвесторов, а не нас.

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Не думаю, что закон направлен нам на улучшение жизни, наоборот, мы видим огромные проблемы с выходом этого закона. Даже более того, мы на сегодняшний день вынуждены рассматривать остановку на многих-многих корпусах строительства?

О. БЫЧКОВА – Остановку?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Да, даже мы.

О. БЫЧКОВА – Почему?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – По той простой причине, что сегодняшняя наша технология получения разрешения на строительство, это прохождение необходимых получений согласований, экспертизы, не позволяет выйти на строительство, имея необходимый пакет документов.

О. БЫЧКОВА – Т.е. вы уже начали работу и обнаружили?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – А разрешений нет у нас.

О. БЫЧКОВА – Не соответствуете, да?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – И к этой ситуации не готовы не то, что мы, не готовы архитекторы, проектировщики, экспертизы, целый комплекс организаций не готов. И сегодня, в результате, мы вынуждены останавливать монтажи корпусов, снимать людей, иначе прокуратура может возбудить уголовное дело.

О. БЫЧКОВА – Понятно, да.

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Вплоть до лишения лицензии организации.

О. БЫЧКОВА – Законы, в силу они когда вступают, вступили?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Они вступили в силу.

О. БЫЧКОВА – Сразу же?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Рассматриваются поправки, поправки не являются существенными и принципиальными, по нашему видению, просто самой главной поправкой является то, что по тем корпусам, по которым уже начался процесс оформления договорных взаимоотношений, по ним и продолжится по старой схеме. А по тем корпусам, по которым предстоит нам, уже будем жить по новой жизни.

О. БЫЧКОВА – Т.е. Нина как раз задает вопрос на пейджер, если у нее был предварительный договор, до принятия нового закона, постоянный договор будет ли для нее изменен? Она оказалась, предположим, в какой-то такой промежуточной стадии.

А. ПАНЬКОВСКИЙ – В переломной, да. По тем домам, по которым уже были заключены договорные взаимоотношения, по новым поправкам, если они будут приняты, все останется в рамках предыдущего законодательства.

О. БЫЧКОВА – Правильно ли я вас понимаю, что с этими законами такая же история произошла, как, например, с заменой льгот денежными компенсациями, с автострахованием, когда вроде бы идея правильная и хорошая, но осуществлена она так, что многое ставится под вопрос, если не перечеркивается?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Я думаю, что ставится, абсолютно вы правы, абсолютно правы. И я думаю, что это больно ударяет не только по конечным потребителям, покупателям, но и по нам, по мелким, по средним и по крупным организациям.

О. БЫЧКОВА – Как вы думаете, все-таки, вы сказали, что поправки незначительные, которые сейчас готовятся, но дальнейшие будут? Т.е. иначе получается, что просто приняли опять неподготовленное решение, опять никакого толку.

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Я думаю, что у нас особых иллюзий нет на то, что будет как-то радикально все изменено.

О. БЫЧКОВА – Да, понятно. Значит, цены будут расти?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Да.

О. БЫЧКОВА – Мы сделали этот вывод, да? Строительным компаниям, инвесторам сейчас нужно будет каким-то образом приспосабливаться к новым обстоятельствам, количество людей, которые будут иметь возможность доступа к дешевому жилью, увеличиваться не будет?

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Видимо, да.

О. БЫЧКОВА – Понятно. Спасибо вам. С этими, конечно, не очень вдохновляющими выводами в нашем эфире был Андрей Паньковский, первый зам. генерального директора «ДСК-1» по экономической политике.

А. ПАНЬКОВСКИЙ – Спасибо.

О. БЫЧКОВА – Спасибо нашим слушателям, которые задавали вопросы.