Ситуация на рынке недвижимости и прогнозы развития в 2005 году - Андрей Паньковский - Интервью - 2005-02-02

О. БЫЧКОВА – Добрый день. И мы действительно представляем программу "Первоклассные дома" с Андреем Паньковским, первым заместителем генерального директора компании "ДСК-1", которая домами и занимается. Добрый день, Андрей. Уже идут вопросы от наших слушателей, которые где-то хотят что-то продать, а что-то купить. Мы обратимся к этому чуть позже. Потому что ровно об этих вещах мы и собираемся говорить сегодня с Андреем Паньковским. О том, что вообще происходит в смысле домов строительства и особенно цен на этом рынке в этом году. Цены, наконец, в 2005 году что-нибудь с ними произойдет уже?

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Да, злободневная тема, которая не может оставить равнодушным абсолютно никого. И, к сожалению, здесь я видимо мало, чем порадую наших слушателей, на наш взгляд перспектив для снижения цен вовсе нет никаких. Наверное, было не очень хорошо начинать эфир именно с таких фраз, но, тем не менее, это жизнь, ничего не сделаешь.

О. БЫЧКОВА – Поскольку спрос превышает предложение…

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Нет, даже не по этой причине.

О. БЫЧКОВА – А я хотела сказать, что покупателей больше статистически, поэтому большинство вы, наверное, не порадовали.

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Действительно покупателей много, покупательский спрос очень высок и он создает определенный ажиотаж и на рынке цен или в сфере цен. Но дело в том, что чтобы в стране существует инфляция. И если по прогнозам на прошлый год она должна была составить 12%, то в строительной отрасли, так как мы связаны с очень многими монопольными производителями, это и железные дороги, и газ и энергетика, то у нас в строительной отрасли инфляция составила не 12%, а порядка 15%.

О. БЫЧКОВА – Это по прошлому году?

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Да.

О. БЫЧКОВА – Так в 2005 году говорят, больше будет. Потому что уже два с лишним процента в январе как сообщают официально, и говорят, что на самом деле в 2005 году будет не 8%, не 12%, а вообще к 20%. Что же тогда будет у вас-то? Страшно представить.

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Поэтому строительная себестоимость именно из-за инфляции и растет. Потому что растет стоимость каждого из составляющих тех материалов, их которых мы строим. Но это не единственная причина, по которой происходит увеличение цены. Дело в том, что на инвесторов все больше нагрузки возлагают со стороны администрации городов. Я имею в виду не только Москвы, но и Московской области и зачастую инвесторы строят не только жилые дома, а финансируют также строительство школ, детских садов…

О. БЫЧКОВА – Все, что вокруг.

А. ПАНЬКОВСКИЙ - И инженерные коммуникации не только внутри площадки, но и внутри квартала, и магистральные сети и все это обременение ложится весомой копеечкой в принципе на конечного покупателя.

О. БЫЧКОВА – Это с одной стороны выглядит, конечно, справедливым, потому что городу помогать надо. Мы все тут живем.

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Надо понимать, что городу помогает каждый покупатель жилья.

О. БЫЧКОВА – Это с точки зрения покупателя жилья менее красиво выглядит, а вот какова доля этих расходов в цене?

А. ПАНЬКОВСКИЙ - На сегодняшний день стандартным является, что город помимо всего прочего забирает примерно 45 процентов жилья бесплатно.

О. БЫЧКОВА – Понятно. Вот я плачу, условно говоря, рубль за квартиру в каждом рубле, сколько копеек отдается городу мною?

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Сколько рублей к этому рублю нужно еще отдать городу. Не копеек, а рублей. Дело в том, что строительная себестоимость примерно составляет треть от итоговой себестоимости на это жилье. Треть, а две трети это обременение.

О. БЫЧКОВА – То есть квартиры должны стоить в три раза дешевле.

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Строительная себестоимость в три раза дешевле квартир.

О. БЫЧКОВА – Да. А перспективы роста в этом смысле. Ведь рост тоже не может быть бесконечным. В какой-то потолок уже эти цены должны упереться или не должны или потолок в космосе находится?

А. ПАНЬКОВСКИЙ - На сегодняшний день если посмотреть мировой опыт, то конечно Москва значительно отстает в ценах на недвижимость по сравнению с другими городами…

О. БЫЧКОВА – Какая жалость.

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Для государственных чиновников, наверное, да.

О. БЫЧКОВА – Понятно.

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Наверное, они действительно, это без иронии как Оля Бычкова говорит а, наверное, действительно они сожалеют. Потому что можно будет большее количество школ и детских садов и магистральных сетей повесить на каждого покупателя.

О. БЫЧКОВА – Назовем это так. Я выражаю скептицизм потребителя. Это совершенно справедливо, я думаю. Значит в 2005 году ситуация будет развиваться по той же схеме, что она развивалась в предыдущий год.

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Мы предполагаем, что да.

О. БЫЧКОВА – Все-таки вопрос спроса и предложения мне не вполне понятен. Много или мало строится жилья в Москве и Московской области?

А. ПАНЬКОВСКИЙ - В Москве строится 5 млн. кв. м жилья в год. Из них существуют разные программы, это предоставление жилья очередникам, по специальным программам такие как "Молодая семья", потом тем жителям, которые живут в пятиэтажках, которые должны быть снесены. Примерно общее количество этого жилья составляет 1 млн. 200 – 1 млн. 400 кв. м в год.

О. БЫЧКОВА – Это много или мало?

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Это много. А только лишь оставшееся жилье идет на продажу. Притом, что надо понимать, что многие инвесторы вынуждены из своей собственной доли вперед городу отдавать дополнительную площадь, для того чтобы можно было произвести расселение либо дома, либо микрорайона.

О. БЫЧКОВА – А что значит вперед? То есть дом еще не построен?

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Нет, мы должны, допустим, в стоквартирном доме получить свои 60 квартир, и город получает свои 40 квартир. Но мы из своих 60-ти…

О. БЫЧКОВА – Мы – это те, которые строим.

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Да. Например, ДСК-1. Мы из этих 60-ти городу вперед отдаем еще 50 с той целью, чтобы город отселил жильцов пятиэтажного дома, который должен быть нами же снесен и на его месте должен быть построен новый дом.

О. БЫЧКОВА – То есть вы строите сто квартир, их которых реально продаете сами только 10.

А. ПАНЬКОВСКИЙ - По-разному.

О. БЫЧКОВА – Это тоже к вопросу об обременении цены и себестоимости.

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Нам эти 50 квартир впоследствии вернут в том доме, который мы построим.

О. БЫЧКОВА – А вообще это нормальная ситуация таких сложных отношений?

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Мы бы хотели изменить ее. Мы бы хотели, чтобы ситуация была совершенно простая, прозрачная, мы построили дом, поделились с городом, площадка сама собой освободилась некой волшебной палочкой и мы пришли на новую чистую площадку, построили дом, и опять разошлись бы с городом.

О. БЫЧКОВА – Просто я хочу сказать, что в свете совсем другой темы и других разговоров о льготах и компенсациях, все стремятся к тому, чтобы отношения были рыночными. Понятными, денежными, прозрачными и арифметическими. Вот это тоже какая-то история таких сложных взаимозачетов. Нет?

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Наверное, да. Наверное, вы правы и, наверное, мы немножко находимся по колено в болоте из-за этой ситуации.

О. БЫЧКОВА – Потому что сложная ситуация в городе.

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Сложная. Недостаточно площади, для того чтобы решить городские проблемы и нужды.

О. БЫЧКОВА – Ясно. Вопросы присылают наши слушатели на наш пейджер. "По качеству строительства, - спрашивает Александр, - отстаем мы от Запада или нет? Например, в Черемушках в Москве много новостроек, качество строительства разнообразное. Сантехника в таком-то состоянии, звукопроницаемость и так далее".

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Я могу сказать, что все дома, которые строит ДСК-1, они, безусловно, отвечают не только требованиям СНиПа, но и на сегодняшний день мы очень внимательно отслеживаем потребительский спрос.

О. БЫЧКОВА – СНиПы это кто?

А. ПАНЬКОВСКИЙ - СНиП это строгий такой человек, который требует, чтобы звукоизоляция и теплоизоляция и прочие параметры соответствовали необходимым требованиям. Это все в цифрах. Безусловно, все проекты и все дома четко соблюдаются именно по этим критериям. Но также и потребительский спрос, и мы на сегодняшний день отслеживаем все тенденции, которые существуют и у наших партнеров-конкурентов на московском рынке и то, что происходит в мировой практике.

О. БЫЧКОВА – А что там происходит? У партнеров, особенно, конкурентов в мировой практике.

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Каждый старается, чтобы его продукция была более качественной. То есть она будет более востребована на рынке. Именно это нас толкает на то, чтобы наша продукция пользовалась бы спросом. И я так полагаю, что все знают серию П-44Т, те которые, конечно, интересуются жильем, недвижимостью. И мы по праву гордимся тем качеством, которое у нас производится на наших заводах, и тем качеством, которого мы добиваемся на строительных площадках.

О. БЫЧКОВА – У нас пришло на пейджер немалое количество вопросов. Вот, например, спрашивает нас Ольга: "Рождаемость снижается, откуда очередники? Из прошлого века?" Да, именно что с прошлого века. Потому что очередь 20-ти или больше летняя в Москве на жилье. Ровно так и есть. А куда же деваться от них. Бедные люди стоят и ждут, сколько они еще будут ждать, как вы думаете?

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Те, которые стоят 20 лет, я думаю, осталось им ждать чуть-чуть.

О. БЫЧКОВА – А всем остальным еще столько же. Вот важный вопрос. Надежда Никитична спрашивает: "Хотим продать свою квартиру и купить в Кожухове на нулевом цикле две квартиры. Каков промежуток времени нулевого цикла до госприемки. Работаете ли вы с корпорацией "ИНКОМ-недвижимость?"

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Да, понятно. Действительно микрорайон Кожухово является на сегодняшний день одним из важнейших, потому что мы там построили 4-й микрорайон, это муниципальное жилье, и начинаем застраивать 6-й, 7-й и 8-й микрорайоны. И по некоторым домам мы уже готовится к акту госкомиссии. В частности по 11-му и другим корпусам 8-го микрорайона. И госкомиссия будет в марте. И точно также составлены планы нашей работы до конца этого года. Есть проблемы, связанные с переносом ЛЭП 220 и 500, есть проблемы с обеспечением теплом. Но они под жестким контролем и наверняка будут решены. То, что касается схемы зачета старого жилья, действительно эта схема нами разработана и действительно мы работаем с рядом организаций, в том числе с "ИНКОМом", где предлагаем такие услуги, что люди могут под старое жилье приобрести новые квартиры не только в Кожухово, но и любом другом месте. Может быть, и одна и две и столько, сколько необходимо.

О. БЫЧКОВА – А как узнать нашему слушателю подробнее об этом?

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Более детально можно подъехать в ДСК-1 в наше коммандитное товарищество, которое является оператором на рынке недвижимости от ДСК-1.

О. БЫЧКОВА – А телефон там есть?

А. ПАНЬКОВСКИЙ - На память не помню.

О. БЫЧКОВА – Хорошо. Если будет нужно, мы слушателю скажем об этом. Елена спрашивает: "Будете ли вы принимать участие как инвестор в переселении пятиэтажек в Головинском районе Северного округа?"

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Видимо, речь идет о Левобережном микрорайоне. Действительно нам предложили принять участие в реконструкции 2-го микрорайона Левобережного. Условия, на которых можно было поработать вместе с МФ-6, мы изучаем и в ближайшее время какое-то решение окончательное примем. По предварительной проработке речь идет о строительстве порядка 100-120 тысяч кв. м жилья наших серий П-44Т.

О. БЫЧКОВА – А, сколько проектов одновременно осуществляет ДСК-1?

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Чтобы было понятнее, масштаб был очевиден. Ежедневно в квартиры, которые строит ДСК-1, вселяется 83 семьи. Ежедневно. Еще масштабнее представить, каждый день рождается новый и заселяется новый 22-этажный дом.

О. БЫЧКОВА – Каждый день?

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Каждый день.

О. БЫЧКОВА – Каждый день в году?

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Каждый день в году.

О. БЫЧКОВА – Это масштабно, это правда, это впечатляет. Согласна. Но вот вопрос, который нам присылает Жора. Вот Жора утверждает, что 70% нового жилья в Москве в руках жителей периферии. 70 не 70, периферия не периферия, но есть такая проблема, когда люди покупают, может быть на самом деле это и не проблема. Покупают жилье даже не столько, для того чтобы жить в этой квартире, а вкладывают деньги на всякий случай или что-то еще.

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Действительно, это разные вопросы. Что касается того, кто же является лицом покупателя, то я могу сказать, что более 70% это москвичи.

О. БЫЧКОВА – Лицо покупателя это понятно, люди, которые живут в Москве неважно, откуда они приехали. Они хотят жить в этом городе, и дай им бог здоровья. Но я говорю о другом.

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Совершенно правильно. Я согласен, что вложить свои капиталы свободные оборотные средства в квартиру на рынке недвижимости является значительно более защищенным механизмом и гарантировано с точки зрения доходности, так как недвижимость постоянно растет, то конечно, и в руках находится, управляешь сам этой недвижимостью, а не какой-нибудь банк, фонд или иная организация.

О. БЫЧКОВА – Но вам не обидно, вы строите дом, для того чтобы там жили люди. А просто стоит пустая коробка и кто-то ею управляет с точки зрения инвестиционных процессов.

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Нам, наверное, не обидно. Мы не задумывались. А после этого вопроса, конечно, задумаемся, насколько нам это обидно или нет. Пока что навскидку не обидно.

О. БЫЧКОВА – Еще один вопрос. Даже несколько вопросов по поводу звукоизоляции, стеклопакетов и так далее. Слушатели хотят знать, как именно осуществляются здесь разные технические нормы. И что делать, если попали в такой дом, где не все хорошо с этим

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Я полагаю, что ввиду того, что требования постоянно ужесточаются и требования по звукоизоляции в том числе, то возможно читатели или слушатели имеют в виду старый дом со старыми требованиями. Потому что по сегодняшним нормам показатели по звуко и теплоизоляции настолько жесткие и требовательны, что, конечно же, нет необходимости менять окна, либо стеклопакеты. В частности в домах, которые строит ДСК-1, у нас армированные оконные блоки.

О. БЫЧКОВА – А что это такое?

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Это когда не только рама состоит из пластика, но и специально есть алюминиевая вставка, которая создает прочность конструкции. Также там находится три воздушные камеры, которые обеспечивают именно теплоизоляцию.

О. БЫЧКОВА – Наш слушатель Никитин спрашивает: "Кто просчитывает стратегию развития инфраструктуры Москвы?" Как дальше город будет развиваться, вверх пойдет, под землю может быть?

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Есть генеральные планы, которые разрабатывает НИПИ Генплана, и это не кто-нибудь это целый институт во главе с главным архитектором Кузьминым, план, который выносится на всенародное обсуждение. И любой человек может ознакомиться с ним. И поэтому это является важнейшим стратегическим планом развития Москвы.

О. БЫЧКОВА – В какой-то момент Москва просто закончится. Места не будет больше.

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Я бы не стал так пессимистично на это смотреть. Потому что огромное количество в Москве и пустырей и территорий, которые используются под не действующие предприятия и так далее. То есть еще много свободных площадок.

О. БЫЧКОВА – Спасибо вам. Андрей Паньковский был в прямом эфире "Эхо Москвы". Спасибо нашим слушателям, вот тут все-таки спрашивают телефоны и номера для контактов, Николай Михайлович из Балашихи в том числе. Я думаю, что наш гость оставит.

А. ПАНЬКОВСКИЙ - Через минуту я скажу телефон ДСК-1.

О. БЫЧКОВА – Мы скажем потом об этом. Спасибо.