Нина Кузнецова - Интервью - 2004-06-10

10 июня 2004 года

В прямом эфире радиостанции 'Эхо Москвы' - Нина Кузнецова, руководитель риэлторского бизнеса Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН).

Эфир ведет - Алексей Дыховичный.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Итак, у нас в гостях Нина Кузнецова, руководитель риэлторского бизнеса компании МИАН. Здравствуйте, Нина.

Н. КУЗНЕЦОВА - Добрый день, Алексей.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Мы говорим, в первую очередь, о реструктуризации компании, скажу вам честно, если ориентироваться на пейджер, то широкие массы трудящихся эта проблема не очень беспокоила в течение последнего года. Я не помню ни одного сообщения - Алексей, выясните, пожалуйста, что там происходит с компанией МИАН. Хотя, как говорят в узком кругу риэлторов, разговоры шли давно, что-то там вот говорили, в общем, как-то это все очень, тех, кто в этом бизнесе завязан, все это очень-очень волновало. Сегодня, как я понимаю, вопрос решен. Вы сейчас об этом нам расскажете, но все-таки у меня просьба, с поправкой на широкие массы трудящихся, чтобы они осознали значимость этого события. Пожалуйста.

Н. КУЗНЕЦОВА - Алексей, несмотря на столь тонкий юмор.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Нет, не юмор, честно.

Н. КУЗНЕЦОВА - На тему того, что это событие, очевидным образом, не беспокоит широкие массы населения, я, наверное, немножко с вами поспорю с самого начала. Дело в том, что, безусловно, как таковые перестановки, реструктуризация любого бизнеса, впрямую не волнуют никого, кроме самих участников этих перестановок или реструктуризаций. Но, как известно, что как устроен бизнес, как он управляется, какие технологии работают в этом бизнесе, это автоматически сказывается на том, какого качества услуги или какого качества товары бизнес производит. Соответственно, можно говорить о том, что, в общем, это никого не волнует, но, к сожалению, у этого процесса есть абсолютно четкое продолжение, которое в итоге сказывается на абсолютно всех потребителях товаров и услуг. И в этом смысле я считаю, что та реструктуризация, как вы сказали, которая произошла в МИАНе, о которой объявлено, она однозначно очень серьезно, безусловно, в положительную сторону скажется на наших потребителях и на качестве наших услуг. Я готова на этом остановиться чуть подробнее. А сейчас, для узкого круга профессионалов, наших коллег, партнеров, конкурентов, я бы немножко остановилась и вкратце рассказала бы, в чем же, собственно, состоит реструктуризация. В компании МИАН давно под, так сказать, в рамках одного юридического лица, на основе одной инфраструктуры, работало два крупных серьезных бизнеса. С одной стороны, это бизнес риэлторский, бизнес услуг, с другой стороны, это инвестиционный бизнес. При этом агентство работает с 95 года на рынке, уже с 98 года мы достаточно серьезно выступаем в области инвестиций в недвижимость. Мы были крупными соинвесторами правительственных различных программ. Где-то, наверное, примерно в это же время появился интерес к тому, чтобы полностью процессы, связанные как бы с девелопментом, с освоением площадки с нуля, как бы с постройки объекта жилого или нежилого назначения, эта область очень привлекательна и интересна. И мы вот примерно с 98 г. начали развиваться в этом направлении, и вот за 5 лет набрали достаточно богатый опыт и потенциал именно в этом направлении. И стало очевидно, что существование двух столь разных бизнесов по технологиям, по методологиям, по, в конце концов, объемам очень неэффективно, сложно управляемо, не позволяет быстро реагировать на изменения, например, на рынке, в частности это связано с риэлторским бизнесом, именно поэтому было принято решение о реструктуризации. На сегодняшний день то, что раньше называлось ЗАО МИАН, превратилось в группу компаний МИАН. Что это такое сегодня, группа компаний МИАН? Группа компаний МИАН - это группа компаний, которая занимается риэлторским бизнесом, во главе этого стоит ЗАО 'Корпорация МИАН', которая под собой объединяет наши 26 территориальных отделений, которые, собственно, с 1 июля также приобретают статус юридически самостоятельных образований. Далее, крупный блок и вывод на рынок нового, так сказать, оператора ЗАО "МИАН Девелопмент", это, собственно, компания, которая будет представлять именно инвестиционную деятельность компании. И наверное, логично как для любой группы компаний или холдинга, компания ЗАО МИАН превращается в управляющую компанию, которая будет, собственно, заниматься контрольной функцией, функцией методологии для всей группы компаний. Может быть, сразу же остановлюсь и скажу, что генеральный директор компаний ЗАО МИАН господин Сенаторов Александр Геннадьевич становится и председателем совета директоров, в который войдут как генеральные директора вновь образованных, так сказать, бизнесов, так и ряд топ-менеджеров всех компаний, собранных в группу на сегодняшний день. Вот, видимо, если в целом о реструктуризации, видимо, все.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Т.е. это специализация такая?

Н. КУЗНЕЦОВА - Да, это специализация, это профильность, да, потому что сложно смешивать, это всегда влияет на качество, на многие характеристики.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Нина, коротко, потому что скоро новости, на ваш взгляд, это вообще для всего бизнеса в целом на сегодняшний день актуальный процесс? Узкая специализация, все уже, уже будем работать?

Н. КУЗНЕЦОВА - Вы знаете, есть замечательная книга 'Бизнес в стиле фанк', известные шведские бизнесмены написали эту книгу, и она именно об этом, о том, что, в принципе, от глобализации, от корпораций и от соединения под одной крышей огромного количества разноплановых бизнесов надо идти к узкой специализации. Тогда можно гарантировать качество, тогда можно гарантировать оперативность, наверное, это важно.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Пусть это будет под одной торговой маркой, в данном случае МИАН, но таким образом структурированной?

Н. КУЗНЕЦОВА - Да, совершенно верно.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Сейчас ненадолго прервемся, я напомню, что у нас в гостях Нина Кузнецова, руководитель риэлторского бизнеса компании МИАН. Сейчас новости, потом продолжим.

НОВОСТИ

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Ну что же, мы продолжаем, Нина Кузнецова у нас в гостях, руководитель риэлторского бизнеса компании МИАН. Вчера у меня в эфире говорили о такой проблеме, как поглощения дружественные и не очень дружественные. Сегодня читал статью, т.е. тема достаточно актуальная. И один из таких превентивных мер для того, чтобы оного не произошло, это, в общем, специалисты говорят, в том числе, и о реструктуризации. Не связана ли с этим реструктуризация компании МИАН? Превентивные меры, чтобы успешную компанию не захватили, не захотели поглотить, захватить и т.д.?

Н. КУЗНЕЦОВА - Вы знаете, Алексей, никогда не думала на эту тему. Не уверена, что это была одна из причин.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Тогда предлагаю, что называется, ближе к народу. Сегодня особенно актуально, благо на эту тему много сегодня всевозможных заявлений, подробнее не буду говорить, на тему прогнозов цен на жилье. Ваши прогнозы?

Н. КУЗНЕЦОВА - Вы знаете, я бы, может быть, сейчас хотела говорить не только от своего лица, потому что в компании достаточно единое мнение, касающееся прогноза цен на рынке недвижимости. Вот по нашим оценкам, ощущениям, по той аналитике, которую мы, так сказать, имеем, мы считаем, что... мы не видим объективных предпосылок, если не брать какие-то форс-мажорные обстоятельства в нашей стране, для резкого падения и вообще для падения цен на рынке недвижимости. У нас есть ощущение, что цены продолжат расти, да, безусловно, не с той скоростью, как это было в прошлом году, но, тем не менее, вот уже сейчас за последние месяцы, апрель-май, средний уровень роста цен - примерно 1-2% в месяц. Но, в принципе, это всегда объективно для такого весенне-летнего периода, когда немножко активность естественным образом снижается населения. Я думаю, что осенью, наверное, рост может быть чуть выше, чем вот 1-2% в месяц. И наши ощущения, что, в принципе, этот рост, может быть не столь активный, продолжится до конца 2005 г. Говорить о каких-то прогнозах вообще дальше, мне кажется, несколько бессмысленно. Вот в итоге есть ощущение роста, не столь стремительного и, в принципе, близкого к стабилизации. Опять же, есть еще одна тонкость и особенность. Сложно и, на мой взгляд, не очень корректно говорить о прогнозе на рынок вообще. Рынок очень сегментированный, я не говорю уже сейчас о том, что можно говорить о рынке жилья, о рынке не жилья, о рынке загородной недвижимости, да. Вот, в принципе, все, что я сказала сейчас, это в большей мере касается рынка жилых помещений в г. Москве, потому что если мы посмотрим сегодня на то, что сегодня творится на рынке Подмосковья, то там тенденции просто сумасшедшие, на мой взгляд. Это прогноз не для этого рынка.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Сумасшедшие в плане?

Н. КУЗНЕЦОВА - Сумасшедшие в плане того роста и тех цен, которые мы сегодня наблюдаем на рынке Подмосковья.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Т.е. чрезмерно быстро?

Н. КУЗНЕЦОВА - Чрезмерно быстро, но несравнимые темпы роста, например, даже с тем темпом роста, который мы наблюдали на квартирном рынке в Москве, например, в 2003 г. И даже если взять категорию жилого, так сказать, фонда в Москве, опять же, разные категории жилья в разной степени подвержены каким-то колебаниям, имеют разные, так сказать, тенденции к росту и к стабилизации. Поэтому меня очень удивляет, когда я читаю огромное количество прогнозов, они всегда делаются очень общо, всегда это либо белое, либо черное. Т.е. у нас либо цены, обвал, да, либо что-то еще. Поэтому я бы несколько аккуратнее к этому относилась. Для таких очень серьезных потрясений на рынке, да, должны быть очень серьезные причины, объективные, в первую очередь.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Теперь что касается сегодняшней ситуации, а именно на рынке вторичного жилья. Я в последнее время очень часто слышу подобное, что продать на сегодняшний день квартиру значительно легче, чем купить. Вот такая странность социалистическая получается, продать легче, чем купить. По идее, в рыночной экономике все должно быть совершенно наоборот. Вот разделяете ли подобную позицию некоторых специалистов?

Н. КУЗНЕЦОВА - Скажем так, наверное, если мы говорили сейчас с вами о периоде даже с января 2004 по май, это действительно тенденция этих 4 месяцев, апрель-май, этих месяцев, и действительно, на рынке сложнее было купить квартиру, чем продать. Почему - ажиотажный спрос на каждую выставленную квартиру, как только находится покупатель, продавец думает, что он, не дай бог, продешевит, и он поднимает цену, и это какая-то такая нескончаемая цепочка. Поэтому да, действительно, в начале года это была крайне сложная обстановка, особенно было трудно, когда, ведь на рынке меньше и меньше сделок чистой покупки, редко сегодня приходят люди и говорят - мне нужно просто купить квартиру. Чаще всего ситуация, есть какое-то жилье, есть желание его изменить. Чаще всего к лучшему, на самом деле, к большему жилью в более престижном районе. И ужас ситуации для нас, для риэлторов, да и, собственно для наших клиентов, в том, что мы сегодня находим покупателя на имеющуюся квартиру, а завтра нам нужно купить что-то взамен. И мы не успеваем за ростом цен. Но вот в мае, уже в мае, может быть, и скорей всего, да, все-таки май - такой месяц, в котором полмесяца люди как-то не думают об этих проблемах, немножко эта тенденция изменилась, и сегодня не столь часто такие острые баталии возникают при покупке квартир. Но в целом - это тенденция. То, что это тенденция прошлого года, однозначно, это тенденция начала года, купить сложно. Но сложно, может быть, именно в свете цены, не в свете того, что нечего купить и дефицит того, что купить, а в свете того, что люди не могут адаптироваться к столь высоким новым ценам. И поэтому это сложно. И в общем, я понимаю эту сложность.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Прийти на рынок и сказать - я плачу двойную цену - купишь элементарно.

Н. КУЗНЕЦОВА - Да, совершенно верно. Хочется все-таки купить какое-то в соответствии качества и цены.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Еще один момент, вы произнесли такое - престижный район - и сразу натолкнули меня на следующий вопрос. В принципе, очень многие столицы мира, они по жилью очень четко структурированы. Здесь бедные кварталы, здесь богатые, по национальному признаку, по разным.

Н. КУЗНЕЦОВА - Безусловно.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Москва, она совершенно другая в этом плане, исторически так оно сложилось. Это очень, кстати, болезненный вопрос для коренных москвичей, если говорить о центре. На ваш взгляд, куда в этом плане движется рынок жилья? Опять точно также, как там, он у нас будет?

Н. КУЗНЕЦОВА - Мое ощущение, может быть, я не права, но, тем не менее, что мы движемся именно по этому пути, по западному пути, и это правильный путь. Это видно на наших центральных районах, возьмите район Остоженки, возьмите район Сретенки, возьмите район Замоскворечья. Там практически не осталось не то, что типовой застройки, даже застройки более высокого уровня, скажем, кирпичных сталинских домов, там фактически все сейчас заменяется соответствующим жильем элитного класса. Мне кажется, что это правильно. Заметьте, почему правильно. В этих районах автоматически создается инфраструктура, которая рассчитана на другой социальный слой. И просто людям с другим уровнем доходов невыгодно, неинтересно и неудобно жить в этих районах. Поэтому мне кажется, что мы идем туда же.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Здесь есть еще один, если хотите, можете не возражать, но есть еще один контраргумент, исторический контраргумент.

Н. КУЗНЕЦОВА - Я согласна.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Пожилому человеку необычайно тяжело выехать, поэтому это как-то постепенно, наверное, должно происходить?

Н. КУЗНЕЦОВА - Вы знаете, я с вами абсолютно согласна. Я знаю, как сложно поменять. Дело даже не в том, пожилой человек или нет, любой человек, он привыкает к району, это родное место, здесь он учился, извините, там он женился, здесь в этом роддоме родился его ребенок, и всегда есть желание в этой приятной среде, привычной, продолжать жить. Поэтому... но мне кажется, что сегодня есть возможность в пределах однозначно Садового кольца немножко корректировать свое местоположение и попадать в более привычную среду, может быть. Но, конечно, вопрос непростой.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Возвращаясь к реструктуризации, в начале вы сказали, что теперь услуги будут качественнее, лучше и т.д. Докажите.

Н. КУЗНЕЦОВА - Окей. Я готова попробовать это сделать. Вы знаете, вообще, может быть, открою некий секрет, но компания МИАН, говорим сейчас о риэлторском направлении, о риэлторском бизнесе, вообще лозунгом работы и лозунгом 2004 г. избрало лозунг качества. При этом в качество я сейчас включаю два понятия, качество - это как профессионализм, так и сервис, который мы готовы представить своему клиенту. Поэтому сегодня основная наша задача - это качественные услуги, которые мы оказываем населению. И я глубоко убеждена, что та реструктуризация, которая приведет к абсолютной прозрачности бизнеса, которая позволит упростить контрольную функцию, которая позволит упростить технологии оказания услуг, они однозначным образом приведут к изменению и к еще большему повышению этого качества. Т.е. я напрямую связываю те изменения в структуре, которые происходят, с тем качеством услуг, которые мы оказываем своим клиентам. Ведь риэлторский бизнес, он очень серьезно клиентоориентированный, и на сегодняшний день для нас пожелания наших клиентов, ожидания наших клиентов, да, это самое важное, самое ценное и самое важное. И огромная программа развития сегодня принята в компании, связанная с риэлторским бизнесом, это именно программа, связанная с изучением наших клиентов, с максимальным удовлетворением их потребностей. Вот это основное.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Идут всевозможные сообщения. У нас в гостях Нина Кузнецова, руководитель риэлторского бизнеса компании МИАН. И вот услуги, основные услуги, которые предоставляет именно риэлторский бизнес, вот это найти квартиру, как я понимаю, это проверить ее юридическую чистоту и провести переговоры? Нет?

Н. КУЗНЕЦОВА - Это очень тонкий вопрос.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - В зависимости от того, чьи интересы вы представляете, переговоры или по снижению цены, или по удержанию той, которую покупатель заявил.

Н. КУЗНЕЦОВА - Вы знаете, Алексей, жаль, боюсь, что мы не успеем, это очень интересная тема. Я сейчас скажу только одну ключевую фразу. На самом деле, основное назначение риэлтора - это правильно сориентировать на рынке. Уже найти конкретную квартиру после того, как понятно, какую квартиру надо найти, это техника. Надо правильно оценить возможности клиента. Более того, надо правильно оценить то, что реально ему нужно, чтобы решить его конкретную проблему. И следующее, надо очень хорошо ориентироваться в рынке и понимать, что под этот конкретный запрос, под эту финансовую ситуацию можно приобрести, с тем, чтобы с этим можно было что-то сделать в последующем, чтобы это было ликвидно, чтобы это был правильный выбор. Так вот, на самом деле, основная наша задача - правильно сориентировать. А уже дальше - найти под эти конкретные требования конкретную квартиру, правильно организовать сделку, проверить качество документов в этой квартире, довести это до логического конца и как бы помочь.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Но это, вы сказали, техника, да?

Н. КУЗНЕЦОВА - Вот я оцениваю это так, я считаю, что это действительно техника высокопрофессиональная, очень непростая, на мой взгляд, совершенно недоступная и для как бы обычного человека. Но это как бы все равно не основное. Основное - правильно сориентироваться на этом рынке.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Как ни странно, клиент сам не всегда понимает, что он может и что он хочет.

Н. КУЗНЕЦОВА - Совершенно верно. Самое интересное, что он не всегда правильно даже может для себя сказать, а что он хочет. И мы в этом смысле как раз помогаем ему это сделать.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Спасибо вам. Нина Кузнецова, руководитель риэлторского бизнеса компании МИАН, была у нас в гостях. Мы говорили о недвижимости, о жилье, в первую очередь, и о реструктуризации компании. Спасибо вам.

Н. КУЗНЕЦОВА - Спасибо, до свидания.