Элитное жильё в Москве: плюсы и минусы для застройщиков и покупателей - Евгений Спиренков - Интервью - 2004-02-18
18 февраля 2004 года
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Е. Спиренков ген. директор финансовой группы "Новый мир"
Эфир ведет Владимир Варфоломеев
В. ВАРФОЛОМЕЕВ На наши вопросы сегодня отвечает генеральный директор финансовой группы "Новый мир". Печальное событие последних дней - трагедия в аквапарке и сейчас в связи с этим много говорится о том, кто строит в Москве, как он строит, кто следит за тем, чтобы соблюдались все строительные нормы. Ваша компания занимается возведением жилых зданий, это объекты, если так можно сказать, учитывая количество людей, проживающих в домах, объекты повышенной опасности. В контексте того, что случилось, можете нам рассказать, какова степень контроля со стороны государственных органов, естественно муниципальных московских и федеральных за тем, как идет в вашей сфере жилищное строительство. Кто за вами следит, кто наблюдает, насколько серьезно?
Е. СПИРЕНКОВ - Система контроля за ходом строительства это тот институт, который всегда существовал и в силу ответственности, которая всегда лежит на строителях, он всегда существовал, функционировал и достаточно эффективно. Поэтому говорить о снижении в последнее время контроля за ходом строительства, за теми материалами, которые мы используем, не приходится. И органы, а их достаточно большое количество, я бы не говорил о том, что они каким-то образом коррумпированы настолько, что готовы пропустить какие-то нарушения в технологиях.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ А может быть они просто неквалифицированны? Времена новые, старые специалисты ушли.
Е. СПИРЕНКОВ - Все-таки достаточно жестко контролируется, если говорить о материалах, это бетон, арматура, если говорить о высотных зданиях, существуют экспертизы, в ходе которых постоянно проверяется качество материалов, состояние бетона, насколько он правильно уложен.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ Эти проверки идут в ходе самих строительных работ?
Е. СПИРЕНКОВ - Это постоянные проверки, которые не заказываются специально, они постоянно проходят в текущем режиме в ходе каждого строительства в городе Москве. И каждая стройка на учете и чтобы можно было несанкционированно провести какие-то работы, такого нет в Москве.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ А как вы полагаете, после всех этих трагических событий может быть и стоит ли ужесточать контроль за строительными работами?
Е. СПИРЕНКОВ - Я думаю, что нужно в первую очередь полностью разобраться в причинах произошедших трагический событий. Действительно ли это вина строителей, проектировщиков или может быть есть версия, что это теракт. Поэтому я думаю, надо разобраться и если контролирующие органы сочтут, что могли быть нарушения, то может быть действительно нужно ужесточить. Хотя серьезный контроль, мы это чувствуем постоянно, независимо от произошедших событий мы на себе это постоянно ощущаем и это хорошо, потому что не позволяет производить некачественно тот продукт, который мы делаем в том числе.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ Строительство жилья, я уже сказал, что это вещь не опасная, но ответственная. В этой связи один из наших слушателей, когда у нас днем был глава правительственной комиссии по расследованию событий в аквапарке Косован, заметил, что были времена, например, сталинские, строили знаменитые сталинские дома, они стоят крепкие надежные, в них можно жить еще лет 50. Совсем не так строят сейчас. Вы согласны с этим?
Е. СПИРЕНКОВ - Нет. У каждого проекта, дома существует свой срок эксплуатации, и если был у нас период массового домостроения, когда срок эксплуатации ограничивался 50 годами, даже меньше, речь идет о 5-этажном домостроении, то сейчас большой срок эксплуатации и те материалы, которые мы используем, они позволяют этим домам стоять вечно.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ А какой расчетный срок эксплуатации того или иного дома? Скажем, монолитные дома
Е. СПИРЕНКОВ - Каждый проект отдельно считается, но до 100 лет.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ Вполне вероятно, что он должен простоять 100 лет.
Е. СПИРЕНКОВ - Производятся расчеты архитекторами, конструкторами.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ А несет ли какую-то ответственность компания, которая строит эти дома, если, не дожидаясь окончания условно-гарантийного срока, что-то происходит?
Е. СПИРЕНКОВ - Естественно, существует достаточно серьезная ответственность, у строителей, у подрядных организаций, у проектных организаций хранится вся документация. Она передается, в том числе эксплуатирующим организациям. Каждый участок, как возведение дома, так и последующая его эксплуатация достаточно ответственен и контролируется государственными органами.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ Я, конечно, ошибся, сказав, что 100 лет это гарантийный срок. По крайней мере, для муниципальных домов 2 года считается гарантийным сроком.
Е. СПИРЕНКОВ - Да, гарантийный срок считается в каждом конкретном случае отдельно, приблизительно 2 года.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ А в тех домах, которые "Новый мир" строит?
Е. СПИРЕНКОВ - Это больше гарантия самих строителей, подрядных организаций на производимые работы. Речь идет о бесплатной замене той или иной конструкции или элемента, который может выйти из строя. Это не относится к несущим конструкциям, которые контролируются на этапе возведения дома. И нельзя так построить дом, чтобы было необходимо
В. ВАРФОЛОМЕЕВ Трещины не появляются через 2 года?
Е. СПИРЕНКОВ - Нет.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ Ваша компания занимается возведением самых разных домов, и суперэлитных, вроде того, что на Озерковской набережной, и тех, которые бизнес-класса.
Е. СПИРЕНКОВ - Существуют дома эконом-класса.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ Сразу несколько вопросов, пришедших от наших слушателей. "Не так давно Юрий Лужков, - пишет Ольга, - отзывался весьма критически о деятельности вашей компании. Впрочем, как о целом ряде других фирм, занимающихся возведением так называемых коммерческих домов. Насколько я помню, что соответствующий департамент, который возглавляет господин Ресин, должен пересмотреть инвестиционные контракты, которые заключались на протяжении последних лет". Что это такое, иногда в прессе употребляется такое слово как "наезд".
Е. СПИРЕНКОВ - Мне неизвестна причина истинная, какая бы ни была. То, что ревизия контрактов происходит ежегодно, и об этом постоянно говорится, мне это известно. Пересматривается сама система взаимоотношений с инвесторами и здесь может быть имеет смысл говорить о том, что Лужков заявил, (это давняя позиция правительства Москвы), что необходимо, чтобы инвесторы оплачивали долю города именно деньгами. Это давнишний вопрос, который сейчас решен для новых контрактов. У нас контракты с 1997-1998 года, где мы передаем долю городу в виде жилых площадей. И давно ведутся разговоры о том, сколько и как мы должны отдавать это. Я не думаю, что речь шла именно об этом. Но для нас это звучит именно в таком контексте. Если говорить о проблемах именно возведения самих домов по инвестиционным контрактам, то сроки сместились, но они смещались параллельно тем постановлениям, которые выпускались тем же самым правительством и здесь мы не видим вины нашей компании. Сама первопричина конфликта, может быть, кроется в другом, здесь проще обратиться к представителям правительства.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ Может быть, как кажется некоторым, мэрия пытается за счет фирм, занимающихся коммерческим строительством решать свои проблемы. Например, обеспечение москвичей бесплатным социальным жильем. Может быть, получать от вас большую долю.
Е. СПИРЕНКОВ - Это все гибко и мы постоянно чувствуем на себе те пожелания по решению социальных проблем, которые высказываются в правительстве. И давние контракты они, может быть, каким-то образом мешают полноценно исполнять меняющуюся политику правительства Москвы. Но мы сами стараемся также гибко подходить, и меняем систему взаимоотношений с правительством. Здесь нет такого серьезного на наш взгляд конфликта. Мы на себе никакого давления не испытываем. То есть в рабочем режиме, который продолжается уже лет 5, мы взаимодействуем с правительством Москвы.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ Не получится ли сейчас такая ситуация, когда прозвучали публично некие слова столичных чиновников, и упоминалось название вашей компании, и из-за этого как-то изменятся ваши отношения с вашими клиентами. Будут, например, изменены сроки или вам придется, чтобы компенсировать некие накладные расходы, изменить стоимость контракта со своими клиентами и так далее.
Е. СПИРЕНКОВ - Если даже контракты будут пересмотрены каким-то образом не в нашу пользу в сторону увеличения доли города, то на наш взгляд рыночные цены, которые сейчас возросли, позволят нам оставаться в прибыли и поддерживать наш бизнес рентабельным. То есть это никоим образом не скажется на покупателе. На покупателе негативным образом сказывается та экономическая среда, в которой оказалась Россия, благоприятная среда и, к сожалению, для покупателей цены подросли на недвижимость, вот это отрицательный момент, который потребители ощущают.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ Оборотная сторона благоприятного развития событий.
Е. СПИРЕНКОВ - Да, к сожалению, она становится реальностью для тех, кто собрался или собирался купить жилье.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ Компания "Новый мир" не новичок на московском рынке, в этом году у вас 10-летие будет.
Е. СПИРЕНКОВ - Да, у нас юбилей.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ За плечами, отчитавшись, что можно сказать, вот столько-то домов, столько-то, как у нас любят говорить тысяч кв. метров. Ими обеспечено такое-то количество горожан и так далее.
Е. СПИРЕНКОВ - Мы 10 лет проработали на рынке Москвы. За это время поучаствовали в нескольких городских программах. У нас сейчас в инвестиционных проектах 3 квартала г. Москвы. И большое количество домов больше 20, которые мы построили, и на сегодня они успешно эксплуатируются, в них живут люди и прекрасно себя чувствуют. У нас есть большое количество повторных приобретений, то есть люди, улучшив свое благосостояние, опять обращаются в нашу компанию, чтобы приобрести большую квартиру, чем они приобретали до этого.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ Я правильно понимаю, что то, что строит "Новый мир", все это именно продается, а не распределяется по муниципальным программам и так далее.
Е. СПИРЕНКОВ - Участвуя в муниципальных программах, всегда существует доля, которую мы отдаем городу, которая распределятся как социальное жилье, для очередников, переселенцев из 5-этажек, либо каким-то иным образом для молодых семей, существует много всяких социальных программ в Москве. И есть та часть жилья, которую мы продаем, и за счет которой финансируется вся эта муниципальная программа.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ Как уживаются вместе в одном доме те, кто квартиры покупает, тысяча, полторы тысячи долларов за метр и те, кто их получает по муниципальной линии? Это же разные категории людей.
Е. СПИРЕНКОВ - Да. Хотя я не склонен так разделять людей по их благосостоянию на плохих и хороших, которые должны жить
В. ВАРФОЛОМЕЕВ Да нет, они просто разные.
Е. СПИРЕНКОВ - Они может быть разные, но если есть возможность каким-то образом разделить этих людей, мы ею, естественно, пользуемся. Либо это разные дома, либо если нет такой возможности, это как минимум разные подъезды. Для того чтобы люди смогли, собравшись вместе, как-то решить за счет собственных средств, может быть, улучшить состояние этого подъезда, решить какие-то проблемы.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ Вы сказали, что домов построено довольно много и несколько сейчас находятся в рабочем процессе. Можете кратко описать, то, что сейчас готовит "Новый мир".
Е. СПИРЕНКОВ - У нас сейчас строится сразу несколько домов. Есть дома, к которым мы приступаем в ближайшее время, это элитный дом на Озерковской набережной, который находится в процессе строительства. Есть дома бизнес-класса, это "Воронцовский посад", который находится недалеко от дома "Атлант" в том же самом микрорайоне. И есть дома эконом-класса на улице Черского, и на Байкальской улице. Там несколько домов, которые мы возводим на сегодняшний день.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ Все знают о том, что цены в последние год-полтора безудержно растут, и почем вы продаете то, что предлагаете?
Е. СПИРЕНКОВ - Сейчас цена на один кв. метр в строящемся доме на Байкальской улице от 1300 долларов за кв. метр. Элитное жилье зависит от конкретной квартиры, в районе 4000 долларов.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ Сергей спрашивает: "А, правда, что по Москве цены на жилье завышены на 70%?" Я не знаю, откуда он именно эту цифру взял, но все же
Е. СПИРЕНКОВ - Я так понимаю, что человек понимает, что существуют какие-то сверхприбыли для инвестиционных компаний таких, как "Новый мир". Но смею уверить, что существующая экономическая составляющая части затрат, она не позволяет нам говорить о каких-то больших прибылях. Речь идет о том, что мы приобретаем эти площадки, за достаточно большие средства у правительства и если говорить просто о себестоимости строительства, да, там есть разница. Но если говорить о той стоимости, которую мы сначала заплатили за право аренды, это иногда миллионы долларов, либо десятки миллионов долларов, то соответственно себестоимость получается достаточно высокой.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ Вы рассказали о том, что многие дома, которые строит компания, это дома монолитные кирпичные с индивидуальной планировкой или даже со свободной планировкой. Получает человек, заплатив хорошие деньги, свои - они всегда хорошие деньги, особенно, когда с ними расстаешься, всегда очень жаль, ты за них получаешь замечательную квартиру. Это ведь голые стены.
Е. СПИРЕНКОВ - Скажем так, это тот плюс, которым мы призываем всех пользоваться.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ Объясните, пожалуйста.
Е. СПИРЕНКОВ - Получая только наружные стены своей квартиры, каждый человек в состоянии проявить полную фантазию по планировке в рамках тех требований, которые существуют на сегодня в г. Москве по перепланировке жилых помещений. Но каждая домохозяйка в состоянии так спроектировать свою квартиру, столько-то метров отвести кухне или санузлу, сколько позволяет ее фантазия и существующие нормы.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ Допустим, придумала это все домохозяйка, а вы ей помочь-то можете?
Е. СПИРЕНКОВ - Да, это можно согласовать как на этапе проектирования самого дома, если человек покупает заранее квартиру, когда мы еще не приступили к строительству, к примеру. Либо в ходе строительства, либо уже даже после окончания строительства человек может либо к нам обратиться за проектом, либо сам сделать проект, и мы его согласуем.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ А можно ли сделать так, когда дом еще строится, покупатель, приобретая квартиру, скажет: а постройте сразу мне здесь перегородку, а тут наоборот сломайте.
Е. СПИРЕНКОВ - Так можно, если мы успеваем согласовать до окончания строительства дома именно ту планировку, которую человек захотел и сам себе придумал.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ Кто управляет домами, построенными "Новым миром" и кто занимается их обслуживанием? Вы свою часть работы сделали и навсегда покидаете этот объект, уходите, забываете о нем, в чьи руки он попадает? Для вас это важно или нет?
Е. СПИРЕНКОВ - Мы стараемся помогать людям в части эксплуатации. У нас существует своя эксплуатирующая организация, которая в состоянии обслуживать дом по различным расценкам. То есть, так, как захотят жители. Хотят они подешевле с меньшим количеством услуг
В. ВАРФОЛОМЕЕВ В домах создаются кондоминиумы?
Е. СПИРЕНКОВ - Да, в домах создаются товарищества собственников жилья, и эти товарищества принимают решение, кто будет эксплуатировать дом. Всегда есть возможность передать дом в эксплуатацию ДЕЗу, либо другой организации. Но, как правило, товарищества пользуются услугами именно нашей эксплуатирующей организации.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ Что касается приобретения квартиры, возможно ли получение кредита или некоей рассрочки?
Е. СПИРЕНКОВ - У нас есть оплата в рассрочку жилья, и есть возможность использовать существующие схемы ипотеки, как правило, банковские кредиты, мы с ними сотрудничаем и у нас много приобретателей, которые пользуются ипотечным кредитованием, и покупают у нас жилье.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ Я неслучайно упомянул о том, что в этом году вам 10 лет. Юбиляры я по себе знаю, сами любят получать подарки, но в данном случае может быть и от вас следует на что-то рассчитывать.
Е. СПИРЕНКОВ - Мы подготовились к юбилею и предусмотрели систему скидок, доля для каждого покупателя доходит до 5 тысяч долларов, это те деньги, которые можно сэкономить, приобретя у нас квартиру.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ Подарок замечательный. Спасибо огромное. Евгений Спиренков, ген. директор финансовой группы "Новый мир" сегодня был в гостях на "Эхе Москвы".