Жилищная политика правительства Москвы; развитие ипотеки и строительных сберегательных касс. - Иван Грачев - Интервью - 2003-04-11

11 апреля 2003 года

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Иван Грачев - председатель комиссии Госдумы РФ по развитию ипотечного кредитования.

Эфир ведет Татьяна Пелипейко.

Т. ПЕЛИПЕЙКО Иван Дмитриевич, уже по Вашей должности понятно, о чем идет речь: развитие ипотеки. Скажите, пожалуйста, как у нас с законами сейчас, которые все это делают возможным? Их есть у нас, и есть ли их у нас в достаточном количестве?

И. ГРАЧЕВ Те базовые законы по ипотеке я сделал в 95 году. Это закон об ипотеке, собственно, закон об оценочной деятельности, закон о регистрации прав. Провел, продавил через вето СФ, через президента. И с 97-98 гг. они работают. За это время выдано примерно 100 тыс. кредитов по разным схемам.

Т. ПЕЛИПЕЙКО Именно кредитов на жилье, ипотечных?

И. ГРАЧЕВ Да. То есть примерно 100 тыс. наших сограждан получили на базе этих законов жилье, потому что иногда оформляются не ипотечные кредиты из-за проблем, которые в том числе и в законах есть. Например, налогообложение классической ипотеки в России процентов на 40 хуже, если человек идет по таким странным схемам, через паи, которые деньги превращают в метры. То есть эта схема поопаснее, там человек не защищен. В ипотеке человек сразу собственник жилья. Все, в системе регистрации прав оформили, я собственник, потом лет 10-30 расплачиваемся, в зависимости от того, как с банком договорился. В паевых схемах я никто. Но, к сожалению, они используются больше, потому что налогообложение меньше. Дурацкая система налогообложения, нужно ее чистить. Вторая большая проблема, тоже законодательная. Хорошо, мы 100 тыс. кредитов выдали, дальше банку нужны деньги на то, чтобы уже 1 млн. кредитов выдать по стране, а это массовая ипотека. Тогда должна быть система сбора длинных низкопроцентных денег. Это требует еще как минимум двух законов.

Т. ПЕЛИПЕЙКО Каких именно?

И. ГРАЧЕВ Закон о стройсберкассах и об эмиссионных ипотечных ценных бумагах. То две системы, одна немецкая, одна американская, немножко разные, сбора длинных денег для ипотеки.

Т. ПЕЛИПЕЙКО А что мы планируем сделать, скрестить ежа с ужом?

И. ГРАЧЕВ Нет, позиция моя такая, и по опыту стран Восточной Европы, и по опыту России. Не нужно пока определяться, что железно мы идем, допустим, на американскую двухзвенную модель, и никаких других, двухуровневая модель ипотеки. Пока, по опыту Восточной Европы, система стройсберкасс гораздо более массовая, как предварительная, для накопления, для вхождения в будущую ипотеку. Пока в некоторых странах успешно работает и та, и другая система: и аналоги немецких ипотечных банков, и двухзвенная система на американский манер. Наши законы универсальны. Сейчас как раз идут бои с правительством по закону об эмиссионных ипотечных ценных бумагах, где позиция правительства, что все, отсекаем банки, никаких ипотечных банков у нас не будет, универсальные банки у нас этой работой заниматься не будут, идем железно на такой узкий вариант со специализированными эмитентами. Если грубо, то все остальные схемы отсекаем, только американский двухуровневый. Мы с этим не согласны, мы считаем, что рынок, люди сами разберутся. А пока надо всем дать возможность работать здесь.

Т. ПЕЛИПЕЙКО Прозвучало много сложных терминов. Я думаю, что после новостей будем разбираться в подробностях.

-

Т. ПЕЛИПЕЙКО Иван Дмитриевич, Вы сказали, что всего по стране выдано порядка 100 тыс. жилищных кредитов. Как это распространяется по стране, по ее географии? Касается ли это только больших городов, или все-таки нет?

И. ГРАЧЕВ Наиболее продвинуты социальные ипотеки в Башкирии, в Чувашии, в маленьком городке Саров в Нижнем Новгороде.

Т. ПЕЛИПЕЙКО То есть совсем наоборот даже?

И. ГРАЧЕВ Да, я бы сказал, что распространение уже по всей стране достаточно полное. Есть штук 15 регионов, где продуманная ипотечная программа разворачивается. Они разные, поскольку федеральная исполнительная власть не справлялась с унификацией, до поры, до времени. Но тем не менее, это уже не нули, это реально десятки тысяч семей, которым дали квартиры в регионах.

Т. ПЕЛИПЕЙКО А что такое социальная ипотека?

И. ГРАЧЕВ В Москве развивается в основном чисто рыночный вариант, без поддержки государства, муниципалитета.

Т. ПЕЛИПЕЙКО Пришел, заплатил процентов 30 цены...

И. ГРАЧЕВ Пришел в банк, банк говорит, что... сегодня 12% в валюте обещает наиболее продвинутый банк "Дельта", Агентство ипотечного жилищного кредитования обещает 15% в рублях.

Т. ПЕЛИПЕЙКО А сколько денег сразу просят, какую долю стоимости квартиры?

И. ГРАЧЕВ 15% от рыночной стоимости квартиры. Это наилучший вариант для человека. 15 лет, 15% от рыночной стоимости и 15% годовых. Лучше, по-моему, пока нет. В значительной степени потому, что нет системы сбора, то есть нет законов, тех самых, о вторичных ипотечных бумагах, которые позволяют массовые низкопроцентные деньги собирать. К социальной ипотеке вернусь. Что делают в регионах? Это не только в нашей стране, во всех странах, даже в самой богатой стране массовая ипотека начиналась с участием государства в виде гарантий банкам и людям, которые идут на ипотеку, и в виде компенсаций первоначального взноса, например, ветеранам вьетнамской войны в значительной степени помогали такие вещи делать. Понятно, что наша страна, у нас население победнее, несомненно, должна сделать то же самое молодым семьям, военным. Причем расходы, если прикинуть, идут в бюджете. В бюджете страны достаточно большие расходы идут на предоставление жилья военным, на молодые семьи тоже достаточно большие расходы. Если их задействовать в режиме ипотеки, например, поддержки этих самых 15% стартовых, то на порядок большее количество семей воспользуются такими программами, реально получат жилье. Потом придется платить из своей зарплаты проценты и потихоньку с "телом" кредита расплачиваться.

Т. ПЕЛИПЕЙКО Если сравнивать с Москвой, то если молодая семья снимает квартиру, это сопоставимые расходы?

И. ГРАЧЕВ Во всех городах. Я проверял показания, то же самое. Если прикинешь, сколько он будет платить по ипотеке, расплачиваясь за кредиты, правда, с учетом 13% льготы по подоходному налогу, которую мы провели. Если деньги легальные у человека, то 13% можно не отдавать государству, не платить в виде подоходного налога, если ты их вкладываешь в ипотеку за сам первоначальный взнос и за проценты по кредиту.

Т. ПЕЛИПЕЙКО Это предусмотрено законом?

И. ГРАЧЕВ Да, мы провели такую поправку сразу, вслед за базовыми законами об ипотеке, и сейчас пытаемся расширить ее объемы. Пока она только 600 тыс., что для Москвы маловато. Мы ее хотим расширить до 1 млн. 200, в рублях, естественно, для того чтобы нормальную квартиру молодая семья могла купить с учетом этой льготы, этой возможности. Я полагаю, что в этом и состоит задача федерального центра. Первое: доделать законы, додавить их, несмотря на сопротивление правительства, в хорошем варианте.

Т. ПЕЛИПЕЙКО То есть это ровно та часть всей этой ипотечной истории, которая совершенно непонятна нам, почему там какие-то залоговые бумаги, что-то еще. Вопрос, я готов платить или не готов. Нет, говорит банк, мне еще что-то надо. Зачем? Непонятно.

И. ГРАЧЕВ Эта штука везде такая. Банк должен иметь основания платить. Кроме того, что он дает деньги, он должен знать, что у вас есть шанс расплатиться. В противном случае заниматься проблемой выселения, всем остальным никому не хочется, ни людям, ни банку. Поэтому я полагаю, что у нас требования к заемщикам примерно такие же, как во всех странах. У тебя должна быть достаточная гарантированная зарплата и т.д.

Т. ПЕЛИПЕЙКО Иван Дмитриевич, мы говорим с Вами, что законы у нас есть, и почти такие же, вообще, в целом хорошие.

И. ГРАЧЕВ Не все есть, я сказал.

Т. ПЕЛИПЕЙКО Ну, не все. Желание людей уж тем более есть. И все-таки для страны с таким населением довольно небольшое число людей воспользовалось этой возможностью.

И. ГРАЧЕВ Это из советского раздела, "а если бы я был президентом". Я уверен, что массовую ипотеку можно развернуть в стране за 1,5-2 года. То есть у трети населения есть достаточные деньги. Есть строительные мощности, они вдвое не загружены сегодня, то есть можно вдвое больше жилья строить. Есть базовые законы. То есть все, что нужно, есть. Законы, которых не хватает, все сделаны. Я их сделал, они лежат в Думе. Не дают иногда провести, возникают проблемы. Два года держат, например, закон о стройсберкассах, закон о защите прав граждан, инвестирующих в строительство жилья (это закон, чтобы их не обманывали в других схемах, паевых и иных). Лежат, блокируются. Исполнительная власть. Я уже говорил, что должна быть совершенно ясная политика поддержки массовых жилищных кредитов. Если мы закладываем в бюджете деньги, а мы своими поправками туда их закладываем уже второй-третий год, они не используются. Это значит, у исполнительной власти пока нет ясных механизмов, как довести эти деньги до людей. И они, в принципе, как собака на сене. Они говорят, что депутат не имеет права, по нашей Конституции, прописать полностью в бюджете, как эти деньги дойдут до человека. А сами не прописывают. Это уже проблема исполнительной власти, а не законодательной.

Т. ПЕЛИПЕЙКО Если мы возьмем, например, московскую ситуацию, Вы сказали, что в Москве ипотека строго коммерческая.

И. ГРАЧЕВ В основном, пока да.

Т. ПЕЛИПЕЙКО Чем это объясняется? Тем, что достаточно велик спрос?

И. ГРАЧЕВ Конечно.

Т. ПЕЛИПЕЙКО То есть незачем заботиться?

И. ГРАЧЕВ Пока снимают сливки, естественно, участникам рынка не хочется снижать ни цены, ни проценты. Но мы видим, что проценты потихоньку вниз поползли. В той же коммерческой ипотеке они начинали с 20-25% в валюте, сейчас примерно к 12% пришли. Я думаю, что дойдут и до 12% в рублях, если мы успеем закон об ипотечных эмиссионных ценных бумагах провести, но чтоб банк деньги собирал.

Т. ПЕЛИПЕЙКО Если человек не платит, то известно, опять же, прописано в законе, приобретенное жилье может быть у него изъято.

И. ГРАЧЕВ Наш закон достаточно сбалансированный. Конечно же, людям врать не надо. Если мы совсем запретим выселять из жилья, полученного по кредит, купленного, то тогда никто ему кредита не даст. Если мы хотим иметь жилье в кредит, то проблема выселения должна быть аккуратно решена, сбалансировано. В законе у нас так написано. Из единственного жилья можно выселить только через суд, по сути, и с предоставлением по минимуму, по социальным нормам другого жилья.

Т. ПЕЛИПЕЙКО А кто должен предоставлять?

И. ГРАЧЕВ А наши банки это устраивают.

Т. ПЕЛИПЕЙКО А предоставлять, соответственно, должны местные власти?

И. ГРАЧЕВ Два варианта. Либо тот, кто хочет ипотеку делать массовой, частный банк может иметь одновременно и социальные проекты. Грубо говоря, левой рукой делать социальные проекты, дешевое социальное жилье, а правой рукой заниматься ипотекой. Это возможно. Если же более нормальный вариант, то, конечно, муниципалитет. Если он хочет решать жилищные проблемы, если он хочет привлечь частные, банковские деньги для решения жилищной проблемы через ипотеку, а я должен заметить, что никаких других решений мир не придумал...

Т. ПЕЛИПЕЙКО Вопрос от Георгия у нас на пейджере. "А много ли случаев отчуждения жилья при невыполнении обязательств зафиксировано?"

И. ГРАЧЕВ Россия пока в этом смысле рекордсмен. У нас очень мало проблемных кредитов. Пока, конечно же, выбор достаточно жесткий у банков. Тем не менее, примерно 0,1% проблемных кредитов. И часть из них все равно, так или иначе, не доводится до выселения.

Т. ПЕЛИПЕЙКО То есть там как-то договариваются?

И. ГРАЧЕВ Поэтому пока совсем незначимая проблема для России.

Т. ПЕЛИПЕЙКО Тем не менее, Вы сказали, муниципалитет, местные власти обязаны будут предоставить жилье по социальной норме. Не ставим ли мы в результате местные власти в такое положение, когда они не заинтересованы будут, в принципе, поддерживать ипотечные программы, понимая, что они поддержали, побудили человека взять кредит, а он, неважно, добросовестный он или нет, не стал платить и приземлился обратно им на руки, и они должны ему по социальной норме предоставить жилье вместо какого-то очередника?

И. ГРАЧЕВ У любой разумной исполнительной власти, у любого разумного муниципалитета есть два мотива, почему он этим должен заниматься. Первое да, надо решать жилищную проблему. Другого варианта все равно не будет, только жилье в кредит. Иногда, может, под найм, в небольших количествах. Массово только жилье в кредит. И второе, еще более значимое. Там, где пробуют чуть-чуть вложиться в ипотеку, например, чуть-чуть взять и первоначальный взнос компенсировать гражданам, за счет роста налогов от строительного комплекса, за счет роста подоходных налогов обычно за 1-1,5 года окупаются все вложения. То есть выясняется, что за счет быстрого роста жилищного строительства эти программы самоокупаемые, при нормальной их организации. Плюс это, вообще, мощнейший инвестиционный ресурс. То есть все вспомогательные со строительными отрасли начинают функционировать в объемах вдвое больших, чем до этого.

Т. ПЕЛИПЕЙКО То есть получается так, что надо распробовать, и дальше все местные власти поймут, как это хорошо и замечательно?

И. ГРАЧЕВ Я уверен, что уже есть масса регионов, куда можно приехать и посмотреть, как это на практике сделано. В Подольске, рядом с Москвой приличная ипотечная программа реализуется. То есть они пытаются задействовать всю незавершенку, деньги людей, которые есть в небольших количествах. Так бы человек снимал квартиру, платил неизвестно куда, а так в нормальных, легальных, открытых схемах решает жилищную проблему.

Т. ПЕЛИПЕЙКО Иван Дмитриевич, не верят наши слушатели, что треть населения у нас способна купить себе жилье в кредит.

И. ГРАЧЕВ Есть достаточно точные оценки Минэкономики. С учетом и "белых", и "серых" доходов наших граждан, (а их надо задействовать, это не криминальные доходы), и с учетом того, что большинство наших граждан не претендует на новую квартиру, они просто хотят улучшить жилищные условия, (то есть в среднем наши граждане претендуют на 18 метров), выясняется, что трети населения эта проблема доступна решению таким способом.

Т. ПЕЛИПЕЙКО Хорошо, но среднем, возьмем самую неблагоприятную по ценам ситуацию, московскую, сколько приходится в месяц семье платить, если она увеличивает жилье на пресловутые названные Вам 18 метров?

И. ГРАЧЕВ Есть такая простая прикидка, это четырехлетний доход семьи. Кредит, который можно получить, как будто я не ем, не пью, ничего не делаю, весь четырехлетний доход это тот кредит, который может быть мне дан для покупки жилья.

Т. ПЕЛИПЕЙКО Соответственно, по выплатам растянут на 10-15 лет?

И. ГРАЧЕВ Давайте возьмем 40-тысячную квартиру, поделим на 10 лет. 4 тыс. в год, то есть примерно 500 в мес. придется платить.

Т. ПЕЛИПЕЙКО То есть, по Вашим оценкам, треть населения, семей, по доходам семьи может столько платить?

И. ГРАЧЕВ Соотношение между легальными доходами и стоимостью квадратного метра в Москве - одно из худших в стране. Например, для обычного среднероссийского города, по крайней мере, когда для военных считают жилищный сертификат, квадратный метр оценивают примерно в 150-200 долларов. А средняя зарплата в стране, среднедушевой доход уже около 150 долларов. Если прикинешь, то выяснится, что 18 метров набрать можно просто с одной зарплаты, а не со всего семейного дохода.

Т. ПЕЛИПЕЙКО Хорошо, Иван Дмитриевич. Спасибо за беседу. Мы запомнили Вами приведенные данные. Давайте вернемся через какое-то время к разговору и посмотрим, как оно будет развиваться. Вы пока считаете, что может развиваться успешно?

И. ГРАЧЕВ Я совершенно уверен, что и может, и будет успешно развиваться.

Т. ПЕЛИПЕЙКО Но мы Вас все-таки на слове ловим и проверим попозже.

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" был Иван Грачев - председатель комиссии Госдумы РФ по развитию ипотечного кредитования.