Инвестиционный климат и строительство в Москве - Валерий Емельянов, Сергей Мельниченко - Интервью - 2002-12-25

25 декабря 2002 года

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Валерий Емельянов руководитель Архитектурно-планировочного управления Москомархитектуры, Сергей Мельниченко начальник Управления градостроительного кадастра

Эфир ведут Алексей Дыховичный, Евгений Дудин

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Добрый день. Наши гости Валерий Емельянов руководитель Архитектурно-планировочного управления Москомархитектуры, Сергей Мельниченко начальник Управления градостроительного кадастра. Инвестиционный климат строительства в Москве тема нашего разговора. Обязательно поговорим. Москомархитектура понятно. Кадастр знаю, что это такое. Большой документ, где все-все записано. Если можно чуть поподробней, Сергей.

С. МЕЛЬНИЧЕНКО Кадастр это государственная система сведений, так переводится это слово. А в приближении к нашему разговору это система сведений, связанная с возможностью использования любого земельного участка в городе Москве. Подо что может быть использован земельный участок, как, каким образом, какие существуют ограничения все это вытекает из Генерального плана Москвы. И все это является нормой, по которой любой застройщик, любой инвестор должен осваивать тот или иной земельный участок. То есть это система сведений, система правил, установленных городом для освоения любого земельного участка или проведение реконструкции.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Ясно, кадастр понятно. Инвестиционный климат и строительство в Москве тема нашего разговора.

Е. ДУДИН Она еще привязана к вчерашнему событию, которое было в Комплексе архитектуры строительство реконструкции. Вчера был такой некий Круглый стол-семинар. Я тоже присутствовал, и людей буквально вытащил оттуда, из горячего здания, куда пришли инвесторы с одной стороны, их пригласили, потенциальные инвесторы, то есть представители, руководители компаний, которые в Москве работают, инвестируют различные объекты жилые и нежилые. С другой стороны были руководители, представители Москомархитектуры, Комплекса строительства реконструкции, которые для чего собрались, вопрос. Ведь не первый раз происходит некое такое совместное, тогда зачем?

В. ЕМЕЛЬЯНОВ Вся система, которая работает в Москве создавалась с 1992 года.

Е. ДУДИН - То есть 10 лет?

В. ЕМЕЛЬЯНОВ 10 лет. В нормативную базу она вылилась с 2000 года, когда был принят единый порядок предпроектной подготовки, прошло два года. Изменилась ситуация, появились новые федеральные законы, Земельный кодекс. Разработан Генеральный план города Москвы, появилась градостроительная документация градплана округов и даже по центральной части градостроительные планы районов. То есть изменилась основа предпроектной и проектной подготовки и строительства, то есть основы инвестиционно-строительного климата. Поэтому сейчас требуется не то что изменить, а подкорректировать ту систему, которая разработана и которая показала, что она действует и действует нормально, так как строится много в Москве. Но ее нужно подкорректировать.

Е. ДУДИН Сразу вопрос такой. Если в следующем году все-таки прецеденты будут продажи в частную собственность земли московской, ваши взаимоотношения еще более не то что обострит, но сделает другими или можно было подождать на самом деле?

В. ЕМЕЛЬЯНОВ - Что касается градостроительных требований и градостроительных регламентов, они не зависят от того, какая система предоставления земельных участков будет в Москве. Предоставление земельных участков и получение разрешения на строительство и градостроительный регламент это две разные вещи. Они в разработке, это совершенно две разные вещи. Одни основаны на генплане города, система предоставления земельных участков это земельная система, которая предоставляет определенный процесс предоставления земельных участков. Но с учетом градостроительных требований.

С. МЕЛЬНИЧЕНКО Вообще очень хорошо, что в Земельном кодексе появился раздел 15-я глава, которая так и называется "Землепоселение". У нас ведь старый кодекс написали колхозники, и там речи о городе как о едином живом организме вообще не шло. Там оперировали угодьями, плодородием почв, урожайностью. Сейчас в новом кодексе слава богу это появилось. Появилось вообще понятие землепоселений и сейчас подход, о чем говорил Валерий Владимирович совершенно правильный, здесь подход другой. В городе нельзя к земле подходить как к некому ресурсу, с помощью которого производится пшеница, как почва. Это инвестиционный ресурс, это ресурс развития. И здесь, безусловно, первую скрипку играют архитекторы. Здесь Генеральный план является существенной составляющей. Поэтому там и появилась 83-я статья в Земельном кодексе, где записано, что в землях поселений градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками, арендаторами, пользователями, владельцами земельных участков вне зависимости от форм собственности и принадлежности собственника. То есть может появиться у нас в Москве со следующего или через год куча собственников частных, иностранных, отечественных, физических, юридических лиц, но все будут подчиняться одним правилам игры, которые диктует город, исходя из условий своего оптимального устойчивого развития.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Вот важный момент. Правила игры, потому что, на мой взгляд, главный тот, кто платит деньги. Инвестор в данной ситуации. Чтобы он пришел заплатить деньги, должны быть четкие правила игры. Вопрос - есть они или нет?

С. МЕЛЬНИЧЕНКО Любое инвестирование начинается с информации.

Е. ДУДИН - Так они есть эти правила? Вы считаете, на 100 процентов, для всех понятно или нет?

В. ЕМЕЛЬЯНОВ Правила, опять же, какие? Предоставление земельных участков? Правила разработки проектной предпроектной документации есть.

Е. ДУДИН - То есть какие-то есть, каких-то нет.

В. ЕМЕЛЬЯНОВ - Правила предоставления земельных участков они есть, как они работают, в каком виде.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Четкие прозрачные.

В. ЕМЕЛЬЯНОВ - Мне трудно судить, это не моя сфера.

С. МЕЛЬНИЧЕНКО Я могу сказать буквально два слова, поскольку когда-то работал первым зампредом Москомозема. Я хочу сказать что правила. Эти постоянно шлифуются, и я не могу сейчас ответственно сказать, что эти правила идеальные, что на сегодняшний день созданы идеальные правила, связанные с предоставлением земли. С покупкой, покупкой права аренды или покупкой земли в собственность, я не могу сейчас ответственно утверждать, что эти правила идеальны. Все 10 лет, пока мы активно стали заниматься землей, с 1992 года, привлечением инвестиций, все время шли постоянные подвижки в ту или иную сторону. Я как специалист не могу сказать, что эти правила на сегодняшний день существующие идеальны. С точки зрения инвестора и вчерашнее обсуждение это показало да, эти правила еще сейчас нуждаются в корректировке. Но надо иметь в виду, что мы находимся всего 10 лет в условиях новой жизни, новой формации.

В. ЕМЕЛЬЯНОВ У нас же сейчас появляются новые законы в соответствии с Земельным кодексом. Прошли в Думе первое чтение.

С. МЕЛЬНИЧЕНКО Сейчас пишется базовый городской закон о землепользовании и застройке. Он прошел два чтения. Это действительно документ в известной степени уникальный. Он уже после второго чтения сейчас уже лучше, чем Земельный кодекс РФ. Это я ответственно заявляю, совершенно точно. Однако, там до сих пор есть еще узкие места, скажем так, которые не решены, мы надеемся поправить это на третьем чтении в виде отдельных поправок. И именно задача - создать понятные чистые ясные процедуры и создать условия гарантии инвестору раз, и привлечение инвестиций два. То, что происходит в Юго-Восточной Азии новые юго-восточные драконы, они создали понятные правила и туда как в воронку потекли деньги. Это те страны, которые двадцать лет, как мы говорим, жили на пальмах, сейчас это высокоразвитые страны. Вот где надо учиться. Нас все время разворачивают на Запад, а нам надо посмотреть на Юго-Восток. За счет чего за двадцать лет страны так бурно рванули вперед. Вот у кого надо посмотреть и поучиться.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Сейчас ненадолго прервемся на новости.

НОВОСТИ

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Ну что ж, мы продолжаем наш разговор. Мы пытаемся общаться на тему инвестиционный климат и строительство в Москве. Осталось буквально 10 минут у нас. Есть масса важнейших вопросов. Первый затронули. Я понял так, что, как только будут созданы четкие и прозрачные правила покупки-продажи земли или предоставления ее в аренду деньги потекут рекой. Повторяю практически ваши слова. Пока деньги рекой явно не потекли, что я понимаю как четких прозрачных именно таких правил на сегодня нет. Есть какие-то, но нечеткие, непрозрачные.

В. ЕМЕЛЬЯНОВ - Не очень корректно поставлен вопрос. Куда потекут деньги?

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - На строительство.

В ЕМЕЛЬЯНОВ - Строительства в Москве очень много. Большое сейчас строительство, но все строится по определенной системе. Система строительства есть.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Давайте чуть-чуть пока систему не трогать. По поводу системы у меня потрясающий вопрос на пейджер.

В. ЕМЕЛЬЯНОВ Я как раз говорю, деньги для чего? Еще больше строить сверх того, что мы строим? Смысл, какой? Увеличивать еще объемы строительства?

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Этого не надо?

В. ЕМЕЛЬЯНОВ Во всяком случае, Генеральный план города говорит, что достаточно этих темпов. Они увеличиваются не насильным порядком, они увеличиваются так, как нужно для города.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Давайте пока Генеральный план не трогать. Или это нереально?

В. ЕМЕЛЬЯНОВ Нереально. Потому что вся жизнь как бы мы ни хотели, она должна вестись планово. Генеральный план - это система документации, которая позволяет планово и правильно развиваться городу. Если этого не будет, то город будет развиваться хаотично.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Генплан важнее денег, получается.

В. ЕМЕЛЬЯНОВ Не Генплан, а то, ради чего этот Генплан создан. Самое важное - жители в Москве.

С. МЕЛЬНИЧЕНКО Я бы подчеркнул другую составляющую. Дело в том, что все абсолютно правильно. Ведь есть такая разумная емкость территории, разумная емкость инвестирования. Это понятно. С другой стороны Генеральный план это не застывшая музыка, у нас в том же самом законе о Генеральном плане записано, что мы постоянно с ним работаем, постоянно его корректируем. И если в городе будут созданы условия, когда в город будут вкладываться деньги в два-три-пять раз больше, естественно Москомархитектура, Институт Генерального плана, который является ведущим в разработке Генерального плана, будут вноситься коррективы. Но я не думаю, город заинтересован в том, чтобы ограничивать приток средств, потому что любой вложенный в нас с вами доллар делает нас на этот доллар богаче.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Да не ограничивать, а наоборот создавать условия, чтобы они стимулировали.

С. МЕЛЬНИЧЕНКО Стимулировать, безусловно. Я еще раз подчеркиваю, это не застывший документ, это живой документ и если мы увидим, что в город поступают значительно большие инвестиционные средства будет откорректирован Генплан. И в этом страшного ничего нет.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Но правила игры, это не только Генеральный план. Я говорю именно о правилах предоставления земли, о том, как организовывается тендер, какие документы необходимы на него предоставить, и так далее.

С. МЕЛЬНИЧЕНКО Все-таки я хотел бы начать с информации. Потому что, не зная, во что вкладывать деньги, естественно ни один инвестор не будет принимать такого решения. Вот здесь мы сделали серьезный шаг вперед. Потому что любое инвестиционное решение начинается с информации.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Согласен.

С. МЕЛЬНИЧЕНКО И это крайне важно. Эта та служба, которой я занимаюсь, и в информационном плане мы шагнули далеко вперед, причем обогнали многие западные страны. С нашей системой знакомилась зам. генерального секретаря ООН и сказала, что аналогов она не видела.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Так как очень мало времени, второй важнейший вопрос. Вопрос собственности. В настоящее время Москва и федеральная власть. Решены ли все вопросы, кому какой участок земли принадлежит?

С. МЕЛЬНИЧЕНКО Нет, эти вопросы не решены. У нас с вами есть закон, вы знаете.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Тогда ни один инвестор не придет.

С. МЕЛЬНИЧЕНКО Этот закон принят в середине прошлого года, вступил в действие 21 января этого года. Закон о разграничении государственной собственности на землю. Но земля не разграничена. Мы находимся в некоем подвешенном состоянии, когда часть земли гипотетически, я подчеркиваю, гипотетически, будет принадлежать Федерации, часть земли останется за Москвой и споры о том, сколько земли кому перейдет в соответствии с этим законом, споры не закончились, они продолжаются. Город считает, что мы отдадим 5-7 процентов, федералы считают, что они у нас заберут 60, а может быть и больше.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Какой простите, тогда нормальный инвестор вложит деньги, купит землю, когда через какое-то количество времени к нему придут и скажут: "Послушай, ты купил у Москвы? Нет, это не московская земля, это федеральная земля, так что та сделка недействительна".

С. МЕЛЬНИЧЕНКО Ничего подобного. Сделка регистрируется на момент ее совершения. Это Гражданский кодекс РФ. И если на сегодняшний день земля находится в собственности города, и от имени города совершается инвестиционный контракт, происходит инвестиционный процесс и регистрируется в Минюсте, я подчеркиваю, права собственности на возведенное строительство, здесь уже никакой обратной силы не может быть в отношении возведенной собственности. Инвесторы это прекрасно знают и прекрасно работают.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - А в отношении земли?

С. МЕЛЬНИЧЕНКО Это в отношении земли.

В. ЕМЕЛЬЯНОВ - Если бы было по-другому, не строилось бы в Москве ничего.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - И я обещал вопрос с пейджера. Это не вопрос. От Нины. Потрясающе. "Если у меня в собственности земельный участок в Москве, то с какой стати я должна выполнять ваши градостроительные кодексы, не выполню, что вы сделаете?"

С. МЕЛЬНИЧЕНКО Во-первых, это нарушение закона.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Что вы сделаете, это моя земля?

С. МЕЛЬНИЧЕНКО Это традиционная ошибка. Именно российская ошибка. Моя земля в собственности что хочу, то и ворочу. Этого нет нигде. В той же самой капиталистической стране в США вы имеете землю в собственности, если эта земля предоставлена под строительство, предназначена под строительство коттеджа вы там построите только коттедж. Вы до верха конька построите ровно столько, сколько разрешено в этой зоне градостроительными регламентами.

В. ЕМЕЛЬЯНОВ - Я перебью. Автомобиль в собственности. Это не значит, что можно, что хочешь с ним делать. Правила уличного движения у нас есть? Есть. Такие же правила есть при строительстве.

Е. ДУДИН - У меня вопрос такой. Вчера, глядя на участников Круглого стола, у меня возникло ощущение, что они делятся на несколько подгрупп, людей, которые давно работают, людей, которые как варяги пришли сюда, и сейчас они будут завоевывать, или хотят, или уже завоевывают. Но как вы думаете, политика Москвы как города, как главного я бы сказал, инвестора, вернее заказчика всего этого процесса, она в чем - чтобы сделать максимально широкий круг участников этого процесса или все-таки ограничиться испытанными бойцами, проверенными людьми, проверенными компаниями и не допускать То есть сделать закрытую систему своих инвесторов, пусть они будут хорошие. Как вы думаете?

В. ЕМЕЛЬЯНОВ - Я сразу задам вам вопрос. А как вы поступили бы?

Е. ДУДИН - Я бы все-таки сказал, что должна быть открытая система. Я за нее. Но со своими правилами.

С. МЕЛЬНИЧЕНКО Вот те правила, которые вы описали, они близки к тому, что сейчас существует в городе.

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Резюме короткое - в каком состоянии находимся мы?

С. МЕЛЬНИЧЕНКО В состоянии роста и развития, движения к светлому будущему. Да, мы еще много ошибок совершили, еще много ошибок совершим, и я еще раз хочу повторить система далеко не идеальная. Ее надо совершенствовать. Но город существует, город развивается Другое дело, что в сравнении с Урюпинском да, у нас строительный бум. А, например, по сравнению с Шанхаем у нас застой.

В. ЕМЕЛЬЯНОВ Я бы хотел сказать, что 2003 год будет достаточно решающим, так как у нас все-таки в этом году предполагается принятие нескольких целевых законов, связанных с градостроительством, с предоставлением земельных участков. Это законы о разрешении на строительство, законы о застройке землепользования. И основу уже юридическую, правовую основу, если законы эти вступят в силу, конечно под них надо будет корректировать систему, которая создана и уже документы, корректирующие эту систему, они в принципе подготовлены. То есть мы готовы идти на корректировку этой системы, корректировку, не изменение, не ломание, а именно корректировку в связи с новыми правилами, которые установлены

А. ДЫХОВИЧНЫЙ - Увы, пора заканчивать. Спасибо вам Сергей, Валерий.