Разрешительная документация на перепланировку квартир. - Роберт Квачадзе, Вадим Стрельников - Интервью - 2002-05-17

17 мая 2002 года.

В прямом эфире "Эхо Москвы" Роберт Квачадзе, руководитель государственного унитарного предприятия "Мосжилкомплекс" при правительстве Москвы и Вадим Стрельников, главный специалист Московской государственной жилищной инспекции.

Эфир ведут: Сергей Бунтман, Евгений Дудин.

С.БУНТМАН: Мы проводим серию передач, которые касаются разных проблем нашего жилья. Мы уже регистрировали сделки по приобретению жилья, выяснили эти проблемы. И следующий сложный этап перепланировка квартир, которая должна быть сделана по форме, по закону. В связи с этим возникает много вопросов. С чего начнем, если я хочу поменять кухню с туалетом? К кому обращаться?

В.СТРЕЛЬНИКОВ: Если говорить о законном порядке. То нужно получить разрешение. Прежде всего, нужно составить заявление определить, что заявитель хочет, а после этого он должен поконтактировать со своим управляющим домом, с лицом, которое отвечает или организует эксплуатацию здания. И очень важный момент - если намечаемое переустройство будет задевать интересы соседей, то их нужно об этом поставить в известность это требование закона.

С.БУНТМАН: В каких случаях задевает?

Е.ДУДИН: Отключают воду.

Р.КВАЧАДЗЕ: Не только. Увеличивают тамбуры, ставят дополнительные двери, много шум отбойные молотки, пыль. Да и просто проинформировать людей, что такие вещи будут, особенно это касается ниже расположенных помещений.

В.СТРЕЛЬНИКОВ: После того, как все эти вопросы согласованы, все материалы представляются в межведомственную комиссию, но предварительно нужно, конечно, согласовать с контролирующими органами пожарной инспекцией, санэпиднадзор, архитектурные органы. Наша жилищная инспекция согласовывает соблюдение нормативов по эксплуатации. И со всеми этими заключениями и согласованиями материал передается в межведомственную комиссию района по месту жительства. Там этот вопрос рассматривается, и уже глава управы принимает решение о выдаче разрешения на эту перепланировку.

С.БУНТМАН: Любая ли перепланировка требует вот этих шагов?

В.СТРЕЛЬНИКОВ: Я бы сказал так если законом предусмотрено, что согласовывается с газовой технической инспекцией эта перепланировка, но если не затрагивает переоборудование, то и согласования не требуется. Если вопрос идет о встроенных шкафах или о переносе дверного проема. Все определяется аппаратом межведомственных комиссий, которые достаточность этих согласований определяют исходя из сложности предлагаемого проекта.

Е.ДУДИН: Мы имеем как минимум два типа домов это свободная планировка, в которой всегда происходит нечто свое, свой тип конструкции квартиры, и типовые квартиры, в которых уже заранее определено, что здесь несущие стены, здесь нельзя. Люди должны идти разными путями?

В.СТРЕЛЬНИКОВ: Конечно. Что касается новостроек то человек, когда покупает квартиру, которая еще не до конца даже спланирована, ему предоставляют возможность самостоятельно решить планировку. В этом случае, конечно, все это должно решаться в самом проекте этого дома, согласовываться с автором проекта. Мне доводилось слышать жалобы наших архитекторов, проектировщиков Института экспериментального проектирования, которые все типовые серии для Москвы выпускают они очень обеспокоены тем,что без согласования с авторами проекта, которые знают этот дом досконально, происходят такие вещи, как пробивка проемов в несущих перегородках, в диафрагмах жесткости, говорят, что в ряде случаев высотные дома превращаются в решето, и никто не может гарантировать, что прочность и надежность здания сохранены на должном уровне.

Р.КВАЧАДЗЕ: Да, это достаточно сложный вопрос. Я считаю, что, в принципе, в серийных домах в принципе нельзя трогать несущие конструкции, потому что меняются нагрузки во много раз. Плитка просто рвется на стенке, отходят панели, проваливаются полы это не просто незначительное повреждение конструкции, это повреждение, которое может нанести огромные беды. И во многих странах это уголовно наказуемое преступление.

С.БУНТМАН: Много делается без согласования, потому что, например, слушательница Вера говорит: "В нашем доме делали перепланировку без разрешения ЖЭКа, как хотели. Существуют ли какие-то санкции?"

В.СТРЕЛЬНИКОВ: С 1 июля в действие вводится новый административный кодекс, когда за такого рода правонарушение оно прямо так и сформулировано самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 минимальных размеров оплаты труда.

Е.ДУДИН: Не впечатляет

С.БУНТМАН: Не впечатляет. Этот штраф, если наши слушатели сейчас посчитают, будет гораздо меньше всех тех затрат моральных и физических, а зачастую и материальных, потому что мы знаем, что инстанции наши подчас иногда очень любят как-то так вот.. особенно местные, очень любят пользоваться своим служебным положением - что эти 20 окладов?

Р.КВАЧАДЗЕ: Но штраф не освобождает от ответственности, и подав в суд, суд, в конечном итоге, обяжет все восстановить в первоначальном состоянии. Если собственник откажется, то 293 статья гражданского кодекса допускает возможность выселения из этой квартиры, реализацию ее с аукциона и возмещения всех затрат, которые нанес собственник своей квартире и близлежащим квартирам. Так что тут достаточно серьезное отношение. Но я хотел бы повторить, что во многих странах мира это еще и уголовное наказание.

С.БУНТМАН: Предположим так - люди по своему недосмотру, по неопытности, не сделали, а купили квартиру, которая уже подвергалась перепланировке где найти концы?

В.СТРЕЛЬНИКОВ: Когда закон прорабатывался и обсуждался в городской думе, сами депутаты, отслеживая подобную ситуацию, предложили внести в него такую формулировку что если это выявлено неожиданно для самого владельца и нанимателя квартиры, если оно незначительно, то можно как бы задним числом оформить это, и дать возможность в бюро технической инвентаризации внести соответствующие изменения, поправки. Потому что именно оттуда идет информация, что что-то не согласовано. Вот сейчас, как мне говорили, регистрация сделок продажи без участия бюро технической инвентаризации теперь уже не проходит. То есть обязательно нужно получить свежий, проверенный в натуре поэтажный план продаваемой квартире, и на нем тогда БТИ отметить все эти несовпадения несанкционированной планировки. Почему и следует все-таки стремиться делать это все в соответствии с законом.

Р.КВАЧАДЗЕ: Тут ситуация такая, что у нас сегодня справка БТИ действительна в течение года, и за год может быть что угодно это первый момент. Второй момент на сегодняшний день БТИ просто физически не может выходить у нас сегодня в Москве от 500 до тысячи сделок в день физически не может выходить и делать все обмеры и сравнивать с проектом. Так что тут на самом деле проблема.

В.СТРЕЛЬНИКОВ: Здесь, конечно, очень большая роль отводится управляющим домами, как это помечено в законе. Эти должностные лица должны как раз брать на себя определенную нагрузку, подменяя БТИ и согласовывая заявителю этот вопрос можно это делать или нельзя как бы в порядке совета.

С.БУНТМАН: Что делать, если очень хочется купить квартиру, но в ней была произведена перепланировка?

В.СТРЕЛЬНИКОВ: Лучше не покупать, потому что купив, вы берете на себя все последствия.

Р.КВАЧАДЗЕ: А последствия могут быть достаточно серьезными например, при разводе надо будет поделить квартиру у нас законом предусмотрено такое деление, и при каких-то перенесениях перегородок, стен, ее можно никак не поделить. Или объединяют две квартиры в одну казалось бы, пробить проем между квартирами, если, тем более, это монолитный дом, а не панельный, и получаются два собственника, и потом тоже достаточно большие проблемы уже юридического характера.

С.БУНТМАН: У меня несколько вопросов по легким перепланировкам. Тамара Ивановна спрашивает: "У меня стоит легкая фанерная перегородка в одной комнате, причем она была уже тогда, когда я въехала в этот дом, а дом был построен в 52 г. должна ли я проходить какие-то инстанции для того, чтобы утверждать эту перегородку?"

В.СТРЕЛЬНИКОВ: Это я бы и отнес к числу малозначительных изменений планировочных, которые можно вполне спокойно согласовать здесь можно даже не торопиться, поскольку дело уже сделано, перегородка стоит, но для того, чтобы все дела были в порядке, желательно, конечно, пройти все эти согласования. Но для такой перегородки и согласовывать особенно нечего.

С.БУНТМАН: А что нужно вообще для такой перегородки, которая только как ширма от пола до потолка фактически?

В.СТРЕЛЬНИКОВ: Понимаете, есть строительные нормативы, которые определяют габариты помещения, их освещенность, проблемы, связанные с эвакуацией при пожаре, при чрезвычайных ситуациях, инсоляция внутри квартиры все эти вопросы и проверяются, с тем, чтобы жилье соответствовало этим стандартам, установленным для жилого помещения. Если делать планировку как придется например, меньше 8 квадратных метров помещение вообще быть не может, а если я взял, и 8-метровую комнату начал делить пополам, то кто же это разрешит?

Р.КВАЧАДЗЕ: Вариантов невообразимое количество, все их не рассмотришь на слух, надо, конечно, видеть конкретную ситуацию.

С.БУНТМАН: А если перегородка уже есть, и купили ее вместе с квартирой, а теперь захотели снести здесь надо что-то согласовывать?

В.СТРЕЛЬНИКОВ: Если она уже внесена в поэтажный план, то снос этой перегородки должен быть оформлен. А если она не учтена, не прошла государственный учет, то ее как бы и не существует, проблемы нет, вы возвращаетесь к первоначальной планировке, которая была.

С.БУНТМАН: Очень много вопросов об остеклении и оформлении лоджий и балконов. Нужно ли это согласовывать?

В.СТРЕЛЬНИКОВ: Сейчас я вам дам сразу самую свежую информацию. Закон о переустройстве помещений внутри жилых домов вывел за свои рамки проблему лоджий, эркеров, надстроек мансард, зимних садов и так далее. И записано примерно так не распространяется действие настоящего закона на правоотношения по поводу изменения планировки и конструктивных решений, осуществляемых при капитальном ремонте, модернизации и реконструкции жилищного фонда эти вопросы регулируются иными правовыми актами города. Так вот буквально в феврале вышло распоряжение мэра по поводу организации оформления этих вот реконструктивных. А вот остекление лоджий как раз относится к реконструктивным мероприятием, меняющим облик здания. В этом смысл этого.

Е.ДУДИН: Вывеска кондиционеров к этому относится?

Р.КВАЧАДЗЕ: Нет, здесь уже ничего не поделаешь, это касается архитектуры.

Е.ДУДИН: Значит, это проблема не только эстетическая?

Р.КВАЧАДЗЕ: Это проблема фасадов, Потому что сейчас фасады, которые по новой технологии применяются, они должны быть в обязательном порядке быть гидроизолированы от попадания воды, вешая кондиционеры нарушается защитный слой штукатурки. Вода попадает туда в зимнее время, в осенне-весенний период с морозами ночью может замерзать, и фасад может лопаться, трескаться, нарушаться возникают достаточно сложные проблемы. Причем с сегодняшним финансированием фасады кроме самих жителей вряд ли кто будет в ближайшей перспективе ремонтировать.

В.СТРЕЛЬНИКОВ: Мы немножко отвлеклись на кондиционеры, но вопрос был по поводу остекления лоджий. Вы выяснили, что это мероприятие реконструктивное, не перепланировка внутри помещения, это уже мы меняем облик здания, архитектуру его как бы нарушаем. Поэтому распоряжением мэра сейчас установлен такой порядок, что там это все делается в отделе районного архитектора к нему приходят с этой заявкой, и все последующие необходимые согласования архитекторы взяли на себя. Товарищ придет через две недели, приблизительно, - там указаны какие-то сроки, и человек может получить разрешение на определенное архитектурное решение как это делать. И после этого он может заказывать эти конструкции и выполнять эти работы.

С.БУНТМАН: Хорошо, если бы это было так.

В.СТРЕЛЬНИКОВ: Для архитекторов важнее всего, если будут по дому остекляться лоджии, чтобы они остеклялись в едином оформлении.

С.БУНТМАН: Я понимаю людей, которые хотят сделать себе застекленную лоджию, чтобы было побольше теплых помещений, но это, конечно, не украшает нашу жизнь тоже.

Р.КВАЧАДЗЕ: Я тут выражу сомнение по-моему, развешанное белье на балконах тоже не украшает эту архитектуру-то, облику здания тоже не здорово. У нас очень многие вещи такие не до конца решены те же кондиционеры. Мы их вынуждены навешивать на стены, потому что у нас нет систем кондиционирования прямо в проекте дома. А наверное пройдет немного времени, и мы начнем строить централизованные кондиционные системы.

С.БУНТМАН: Уже строят, но это жилье определенного уровня.

В.СТРЕЛЬНИКОВ: Да, это пока элитные дома, но дойдет время, и все строительство будет идти таким образом.

С.БУНТМАН: Мы с вами определили некоторые базовые вещи это все, что мы сумели сделать за передачу, но мне кажется, что все равно это было не бесполезно. Спасибо большое, у нас в эфире были Роберт Квачадзе, руководитель государственного унитарного предприятия "Мосжилкомплекс" при правительстве Москвы и Вадим Стрельников, главный специалист Московской государственной жилищной инспекции.