Реформа жилищно-коммунального хозяйства в России, первый Доходный дом в Москве - Роберт Квачадзе - Интервью - 2002-04-18
18 апреля 2002 года
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Роберт Квачадзе руководитель государственного унитарного предприятия "Мосжилкомплекс" Департамента инвестиционных программ правительства Москвы.
Эфир ведет Сергей Бунтман, в беседе принимает участие Евгений Дудин.
С. БУНТМАН - Руководитель государственного унитарного предприятия "Мосжилкомплекс", Роберт Квачадзе. Роберт, добрый день.
Р. КВАЧАДЗЕ Добрый день, Сергей.
С. БУНТМАН И Евгений Дудин, известный вам в последнее время по программе "Сити" в основном.
Е. ДУДИН Да, естественно.
С. БУНТМАН Вот я перед рекламой я прочел сообщение о том, что все обернется только удорожанием, от нашей слушательницы Татьяны. Но это, я бы сказал, очень распространенное мнение о реформе жилищно-коммунального хозяйства в России. Вот вчера у нас был в гостях Александр Починок, и когда говорили о тех волнениях, которые были по поводу увеличения в разных регионах России, он говорил, что это целая комплексная система, и говорил о таких вещах, что должны, например, когда превосходит определенный процент дохода в семье, должны целые процедуры заводиться. Вот, правда ли это и насколько это реально в городе Москве, возможно и как Москва собирается все-таки перейти на это, не в добровольных 100%, которые были лозунги, потом исчезли, а в реальности? Какие-то шаги делаются, потому что мы неизбежно перейдем, что бы ни говорили?
Р. КВАЧАДЗЕ Ну, естественно, шаги делаются, этот год начался довольно-таки интенсивно по проработке и вообще по работе над каким-то реформированием жилищно-коммунальной сферы в Москве. Только за первый квартал Юрий Михайлович Лужков 3 раза проводил координационные советы по этому вопросу, было заседание правительства. Всяких очень много прошло конференций, комиссий, и так далее. Но, в общем-то, суть остается в главном, что мы на сегодняшний день не имеем четкой системы, и самое, наверное, сложное то, что не имеем законодательной поддержки того, что мы хотим сделать, мы все-таки никак не сдвинемся, в целом, в России. То, что касается Москвы, задумки следующего плана: этот год, я так думаю, потихонечку уже начнут переводиться счета граждан в банках персональные, куда будут зачисляться дотации, либо субсидии, как город определит, на оплату жилищно-коммунальных услуг. Это тоже достаточно сложный процесс, но он необходим, и видимо, по такому же пути пойдет, наверное, и вся Россия.
С. БУНТМАН Ну, понятно, но для этого же нужно сначала завести специальные счета
Р. КВАЧАДЗЕ Вы знаете, счет открыть не сложно, самое сложное, Сергей, в сегодняшней ситуации посчитать, сколько стоит каждого дома обслуживание, хотя бы то минимальное, которое необходимо производить. Хотя бы по санитарным нормам. А счет-то открыть это не проблема. Почему? Потому что каждый дом имеет свою экономику. И сегодня город должен знать, и, наверное, должен начинать эту работу, мое личное мнение, уже должен начинать, чтобы было прозрачно и понятно для всех тех, кто живет в этом доме, сколько стоит его квадратный метр жилья, сколько стоит именно в управлении и эксплуатации.
С. БУНТМАН Да, а не так, потому что именно при покупке квадратный метр, при продаже квадратный метр, который существует в рыночных отношениях, это вот Женя не даст соврать, этот квадратный метр
Е. ДУДИН "Любовь в квадрате" сейчас называют еще.
С. БУНТМАН Да, он может быть совершенно он может быть в разной степени, в любой.
Е. ДУДИН А вот у меня вопрос другой: как, кто, собственно, конкретно это будет делать? Кто занимается конкретно?
С. БУНТМАН Чем, определением?
Е. ДУДИН Да, определением, механизм вообще реализации?
Р. КВАЧАДЗЕ Механизм - это достаточно просто посчитать экономику любого дома, сколько там, условно говоря, на квадратный метр стоит вывоз мусора, уборка подъездов, территории, дежурное освещение, и так далее, и так далее. Просто я так понимаю, что сегодня этим должны заняться ДЭЗы, это мое мнение. И должны подготовить по каждому дому, в Москве их практически больше 40 тысяч единиц, маленькое технико-экономическое обоснование, кто сколько и как должен будет платить. Исходя из этого, уже надо просто собирать всех людей, живущих в этом доме и объяснять им, что вот сегодня вы платите 40%, я условно говорю, примерно, 60% - доплачивает город. Он также и будет вам доплачивать 60%, но если вы начнете свои средства экономить, то вот те 40, которые платите вы, они могут превратиться в 25 или в 30%. Чтобы уже мы начинали потихонечку работать непосредственно с людьми, с потребителями этих услуг, чтобы они пытались сами следить за состоянием своего дома. А город пусть так же и платит 60%. Но надо вот чувство собственника потихонечку воспитывать.
С. БУНТМАН Можно я Женю, в скобках о собственности, потому что вот я понимаю очень хорошо Марию Сергеевну, и вот когда я у нас, на "Эхе" услышал, вот с 15-го апреля про эти вещи, я как-то задумался о жизни очень серьезно. Насчет приватизации, собственники квартир, которые прошли через первичную приватизацию, имеется документ, у меня какого-то желто-розового цвета, палевого такого, не скажу, на что похож, что я там, мои родители, собственники без определения долей, мы собственники квартиры, в которой я вырос в свое время. Оказывается, все это надо регистрировать теперь? Как это получается? Кто-нибудь может ясно, вот доступным русским языком сказать, нужно мне сейчас вот, мне, или моим немолодым родителям, становиться в эти очереди, собирать документы снова?
Р. КВАЧАДЗЕ Вы приватизацию прошли, свидетельство получили?
С. БУНТМАН Конечно, да.
Р. КВАЧАДЗЕ И штамп есть регистрации в комитете по регистрации?
С. БУНТМАН А зачем это тогда было? Это было в 90 каком-то, затертом году.
Р. КВАЧАДЗЕ Вы знаете, если штампа нету, я думаю, что да, надо поставить этот штамп. Вас должны внести в единый государственный реестр собственника.
С. БУНТМАН Да, государственный реестр. И это обязательно? И всем тем, кто прошел вот эту бесплатную автоматическую приватизацию, это надо делать?
Р. КВАЧАДЗЕ Закон потому что вышел о едином государственном реестре в 98-м году только. Приватизация у нас, по-моему, с 92-го началась.
С. БУНТМАН Да, да, да. Ну, это, в общем-то, очень обременительная ситуация.
Р. КВАЧАДЗЕ Я не думаю, что я просто как бы не в курсе, я эту ситуацию обязательно, Сергей, выясню, и вам сообщу. Но я так думаю, что, видимо, где-то автоматом, наверное, те, кто прошли
С. БУНТМАН Да как-то вот, непонятно, и хорошо бы это прояснить. Давайте поставим здесь отточие, что это очень четко надо объяснить, вплоть до того, что инструктаж сделать такой вот нашим согражданам. Будьте добры, пожалуйста, обязательно это надо сделать.
Р. КВАЧАДЗЕ Обязательно.
-
С. БУНТМАН Мы продолжаем. Здесь такое вот послание: "система перечислений дотаций на счета граждан тоже в пользу города, а не жильцов, она означает, что я сначала должна заплатить большую сумму за квартиру, и только через месяц получу часть этих денег обратно". Это правда?
Р. КВАЧАДЗЕ Нет, предполагается, что сначала должны прийти деньги из города, а потом на эти деньги, которые из города придут, будут оплачиваться коммунальные платежи и техническое обслуживание.
С. БУНТМАН Елена пишет: "сегодня Путин говорил о том, что необходимо провести аудит экономики каждого дома", - ну, примерно, речь об этом и идет, но с другой стороны Наташа, наш другая слушательница, отмечает: "не кажется ли вам, что разрешить считать ДЭЗам, сколько стоит метр площади, это все равно, что пустить козла в огород?" - пишет Наташа, и не боится этого слова.
Р. КВАЧАДЗЕ Понимаете, в чем дело, надо просто разделить эти моменты. ДЭЗ должен посчитать, но я так думаю, что все-таки конкурентную среду, так же, как и в торговле, об этом и Лужков говорил, в жилищно-коммунальной отрасли тоже придется нам возрождать, как это у нас было до революции. И в связи с этим, я так думаю, что посчитать должен ДЭЗ, именно быть как статистиком, а вот выполнять эти услуги должны на конкурсе предприятия любой формы собственности, и в первую очередь, конечно, отдавать частным фирмам, но опять же, должны быть какие-то такие моменты, которые бы защищали собственников. То есть, либо страховаться должны фирмы, либо смотреть, каков у них стаж работы, как они работают и так далее. Почему? Потому что по этому поводу вообще очень много вопросов. Сегодня есть вопросы у нас к товариществам-собственникам жилья, которые взяли свои дома на самоуправление. Люди, которые совсем не понимают в этом, как управлять и как эксплуатировать дом. И получаются достаточно большие проблемы. Жильцы скидываются, условно говоря, складывают деньги, чтоб что-то приобрести, а председатель товарищества может на эти деньги купить для своего сына компьютер, поставить в правлении, и так далее. Масса таких примеров и случаев. Все доходит до суда, до милиции, и так далее, и так далее.
Е. ДУДИН Вопрос такой: Роберт Григорьевич, а какой процент отношений сейчас в Москве частных управляющих компаний недвижимости и ДЭЗов, государственных?
Р. КВАЧАДЗЕ Вы знаете, я так думаю, преимущество, конечно, ДЭЗов сегодня государственных. Но вот из тех 200, более 200 домов, где у нас зарегистрировано ТСЖ, там преимущественно частные компании обслуживают дома, я так думаю, больше 50%.
Е. ДУДИН Я так понимаю, что все-таки тенденция какая-то совершенно неадекватная, то есть, нет тенденции в сторону увеличения управления или конкуренции вообще, за последние 3 года?
Р. КВАЧАДЗЕ Конкуренции вообще нет, причем ДЭЗы как бы не совсем относятся нормально вместо того, чтобы, условно говоря, повышать уровень обслуживания и отношения к населению, они пытаются каким-то образом воспрепятствовать вхождению в рынок коммерческих структур, хотя я считаю, что ДЭЗам это было бы достаточно выгодно.
С. БУНТМАН Ну, может быть, ДЭЗ вообще надо как-то реструктуризировать потихоньку, само экономическое управление жилищного хозяйства, обслуживание.
Е. ДУДИН Вопрос, как только.
С. БУНТМАН Да, вопрос как, потому что мне кажется, что ДЭЗы система, унаследованная от ЖЭКов, от жестко централизованной системы эксплуатации.
Е. ДУДИН - Главное, она безответственная абсолютно.
С. БУНТМАН - Она такая вот, вот, мы сделаем
Е. ДУДИН Аморфная и безответственная.
С. БУНТМАН И никуда от нее не денешься. Напоминает какую-нибудь антиутопию, такую, вот все у тебя, и живи так вот, как нет там человека, нет человека в этой системе, вот жителя.
Р. КВАЧАДЗЕ Ну, вы знаете, еще тут есть, конечно, момент, который надо рассматривать, это очень низкий уровень заработной платы у работников ДЭЗа, и, тем не менее, они как бы пытаются найти дополнительную копеечку, как обычно, да, придет дядя Ваня, слесарь, и за 50 рублей найдет нужную какую-нибудь прокладку, винтик, гаечку и так далее.
С. БУНТМАН Ну, да.
Р. КВАЧАДЗЕ Понимаете, тут тоже есть проблема. Но самый, я считаю действенный метод, это должны быть прямые договора между собственниками и управляющими компаниями, кто бы они ни были, ДЭЗы или частные, коммерческие структуры. Договор, который бы нес в себе всю ту юридическую, правовую ответственность, которая сегодня нашим гражданским законодательством определена. Это вот самый основной момент. И вот это, я считаю, самое много, чего мы смогли добиться на своих домах.
Е. ДУДИН Роберт Георгиевич, у меня вопрос еще такой: вот если мы говорим, что собственность должна рождаться, непосредственно тогда, когда дом рождается, собственник как таковой, можно ли, или что мешает тогда законодательно сделать ситуацию, когда человек покупает жилье, он покупает уже исключительно и общедолевую собственность, чтобы это было во всех случаях, по крайней мере, в регионе под названием Москва.
Р. КВАЧАДЗЕ Вы знаете, Евгений, мы сейчас делаем все математические выкладки и своим товариществам представляем, указываем долю в праве. Но это надо было делать изначально еще, на момент приватизации, потому что у нас сегодня, вот как вы говорите, есть какой-то листик бумаги, где написано приватизировано 100 квадратных метров, а что к этим 100 квадратным метрам доля приватизирована
С. БУНТМАН Да, если б 100!
Е. ДУДИН Это второй вопрос.
Р. КВАЧАДЗЕ Но вы знаете, закон как однозначно трактует, что доля является неотъемлемой частью самого жилья.
С. БУНТМАН Вот Татьяна Михайловна пишет: "о каких собственниках может идти речь? У нас в доме собственники жилья в основном пенсионеры, 80% квартир сдаются, квартиранты постоянно меняются. Из квартир не выходят, даже если надо подписать какую-то бумагу". Вот это тоже очень распространенная ситуация.
Р. КВАЧАДЗЕ Это да, это больной вопрос. И этот вопрос, я считаю, должны решать на уровне управ, административных округов, тут уже непосредственно нужно работать с собственниками, и под эти все вопросы, дела, должны, наверное, выделяться в штатном расписании как управы, так и префектуры, люди, которые бы занимались этой работой. Это достаточно сложная, достаточно кляузная такая работа, но ей заниматься надо и необходимо.
С. БУНТМАН Понятно, я хотел бы в скобках сейчас внести разъяснения, потому что здесь пошло насчет приватизации, давайте отложим это, и в ближайшее время отдельно мы на все вопросы ответим. Да, действительно, можно и так жить, в принципе, как Юрий Михайлович Лужков и объяснял по телевизору, объясняли, можно и так жить, но если собираетесь продать, совершить какую-то сделку со своей собственностью, или, наверное, передать наследство, подарить, или что-нибудь еще, здесь вот нужно будет уже штамп. Я боюсь вот чего: даже если не нужно, даже если мэр сказал, даже если можно в принципе так жить, мы, напуганные очень многими вещами, мы просто пойдем и начнем собирать бумаги, нужно, не нужно. Вот поэтому я сейчас попрошу всех слушателей внимательно следить за нашими анонсами и мы обязательно в ближайшее время устроим для вас отдельную передачу.
Е. ДУДИН Можно пригласить еще из Москомрегистрации.
С. БУНТМАН Ну, конечно, конечно, чтобы это все было. И все вопросы, которые сами мы себе задаем, и вы сейчас прислали мне на пейджер, мы и зададим и просто решим, а потом будем там с распечаткой этой передачи друг к другу обращаться, как с ответом на вопрос. Вот вы знаете, у меня сегодня в анонсе передачи прозвучало замечательное слово, которое раньше в книжке, что Женя смотрит и читает, я всегда смотрел тоже и читал, слово "доходный дом".
Е. ДУДИН Красивое название.
С. БУНТМАН Да, замечательное. Вот напротив, Большой Афанасьевский переулок, доходный дом 10-х годов 20-го века. Понятие "доходный дом". Мне казалось, вот многие частные дома, которые сейчас строят, они в принципе, доходные и есть. Но оказывается, что это несколько не так. В чем, скажите, разница, и в чем это есть плюсы, или не плюсы вот такой системы, и насколько это может быть распространено?
Р. КВАЧАДЗЕ Мы планируем, что плюсы должны быть со временем. Что такое доходный дом, вот в моем понимании, это жилье и нежилые помещения, которые город как собственник может сдавать в коммерческий найм, или в аренду, и соответственно, получать прибыль, то бишь доход от сдачи.
Е. ДУДИН Без права приватизации.
Р. КВАЧАДЗЕ Вот это важный момент. Почему? Потому что за этот момент нам пришлось всем очень долго бороться, тут, в общем-то, недюжинные способности проявил Леонид Наумович Краснянский лично, его поддерживал и Владимир Ресин, и самое благословение было, конечно, Юрия Михайловича. И мы смогли внести изменения в закон о федеральной приватизации. Государственная Дума пошла навстречу, достаточно оперативно и быстро внесли поправку необходимую для того, чтобы доходный дом имел право жить.
С. БУНТМАН Вообще, это, конечно, очень интересная система. То есть, вот здесь может быть осуществлена единая форма собственности, и можно проверить на этом систему обслуживания такой вещи, как доходный дом, систему экономического правления.
Е. ДУДИН Экономику, да.
С. БУНТМАН Экономику дома. Это действительно интересно. И насколько это можно будет ввести динамично? Сколько надо проверять, по-вашему?
Р. КВАЧАДЗЕ Вы знаете, Сергей, я как бы разделил экономику дома доходного и экономику дома обычного.
С. БУНТМАН Да, да, да.
Р. КВАЧАДЗЕ Если кому-то просто интересно посчитать экономику дома своего, то мы это в принципе готовы всем, любому дому, кто к нам обратится в Мосжилкомплекс, помочь посчитать экономику дома. Абсолютно всем, без всяких проблем. Что касается доходного дома, тут мы эту экономику строили немножко иначе. Тут мы ее строили по западному, даже могу сказать по финскому прообразу. Мы фактически просчитали экономику дома на 100 лет вперед. То есть, у нас экономика дома получается следующим образом: кроме того, что надо будет платить, исходя из квадратного метра за управление и эксплуатацию дома, за коммунальные и всякие прочие платежи, мы еще рассчитали динамику сбора средств на текущий и капитальный ремонты. У нас получилась такая синусоида, которая, условно говоря, начинается с 0, идет до 30-ти лет, в течение этих первых 30-ти лет делаются те работы, в соответствии с нормативами, которые надо будет делать текущий ремонты, через 30 лет делается капитальный ремонт. То есть, под это у нас будет отдельный счет, депозитный, где мы будем собирать эти деньги для того, чтобы потом мы не пришли к городу опять, не сказали вот дом развалился, вот вы нам сейчас из бюджета опять, пожалуйста, профинансируйте его капитальный ремонт, а мы потом опять будем зарабатывать.
Е. ДУДИН Все по-взрослому.
С. БУНТМАН Да, и еще ко всему мы вчера узнали, что у нас здесь не бетонные перекрытия.
Р. КВАЧАДЗЕ Да, да, да.
С. БУНТМАН Вчера только.
Е. ДУДИН Давайте объявим адрес, где это вообще?
Р. КВАЧАДЗЕ Это Серебрянический переулок, владение 9/11, на берегу Яузы, дом достаточно красивый, сейчас идет внутренняя отделка, я так думаю, что к концу лета можно будет уже заключать договора, август, сентябрь.
С. БУНТМАН Это внутри вот такого квартала, который начинается.
Р. КВАЧАДЗЕ Внутри квартала, да.
С. БУНТМАН Не путать с Серебряным, Серебрянический это другой. Серебряный на Арбате, а Серебрянический там, на Яузе.
Р. КВАЧАДЗЕ Ближе к Яузе, Солянке.
С. БУНТМАН Да, на Яузских воротах.
Е. ДУДИН Правильно ли, что вы управляющая компания?
Р. КВАЧАДЗЕ Мы управляющая компания, дом нам передан в хозяйственное ведение, сейчас мы оформляем все документы. Я думаю, что окупаемость дома будет 6-8 лет. А все остальное время, если, дай Бог, будем живы и здоровы, экономика рассчитана на 100 лет, все оставшиеся годы этот дом должен будет городу приносить прибыль.
С. БУНТМАН Хорошо, живы и здоровы, тоже включается в условия, в расчет на 100 лет доходного дома. Я напоминаю обещание, что обязательно мы сделаем по поводу проблем с квартирами, жилплощадью, приватизированными до 2000-го года, когда, что, зачем, где, почему, каким образом нужно, или не нужно делать, перерегистрация собственности нужна, не нужна, как, в какой форме, мы этим займемся в ближайшее время, обязательно соберем ваши вопросы и зададим их кому нужно. Спасибо.
Р. КВАЧАДЗЕ Спасибо.