Товарищество собственников жилья; реформа ЖКХ - Роберт Квачадзе - Интервью - 2002-02-15
15 февраля 2002 года
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Роберт Квачадзе - руководитель государственного унитарного предприятия "Мосжилкомплекс" департамента инвестиционных программ правительства Москвы.
Эфир ведет Сергей Бунтман.
С. БУНТМАН У нас в гостях Роберт Квачадзе, добрый день.
Р. КВАЧАДЗЕ Добрый день, Сергей.
С. БУНТМАН Руководитель государственного унитарного предприятия "Мосжилкомплекс" департамента инвестиционных программ правительства Москвы. Вот я бы хотел задать в самом начале простой вопрос. Вот сейчас есть добровольная 100%-ная оплата, но, скажем так, я могу платить за все, скажем, и пойти навстречу призыву московского правительства уважать свой город на 100%. Я хочу его уважать предметно. И даже, кстати говоря, на все льготы свои, скажем, мои родители как ветераны тоже хотят знать, куда это все идет. Вот как нам проверить. Я не хочу платить за неубранный двор, я не хочу платить за отключение холодной воды, ни 100, ни 0% даже. Вот как нам организовать свое жилье даже вот в этой реформе?
Р. КВАЧАДЗЕ Ну, на мой взгляд, Сергей, то, что сегодня на 100% любить свой город, такой лозунг был выдвинут, и, на мой взгляд, лозунг правильный, и лозунг не столько экономический и финансовый, сколько лозунг, пытающийся каким-то образом обратить внимание людей, проживающих в этих многоквартирных домах, на те проблемы, которые существуют как в городе, так и, вобщем-то, в стране в целом. Поэтому, на мой взгляд, первый этап, который сегодня начался, он больше агитационный, и пропаганда какая-то идет в том плане, что мы все сегодня должны понять, что квартира - не только то, за чем мы должны следить и ухаживать, но и подъезд, и лифт, и крыша, и лестничные холлы и площадки, это такая же часть нашего общего имущества, как и квартира, тоже за которой надо следить, беречь, убирать.
С. БУНТМАН Ну, конечно, ну а кто должен следить? Вот вы понимаете, мы сталкивались с таким. Когда я был маленький, и жил в коммунальной квартире, у нас ответственный квартиросъемщик писал расписание, и были постоянные дрязги по этому поводу, кто будет пол мыть, кто убирать, кто будет кухню чистить общую.
Р. КВАЧАДЗЕ Все правильно, есть моменты, которые до сих пор, на мой взгляд, не решены, и, вобщем-то, это моменты, в первую очередь связанные с федеральным законодательством, потому что во всем мире, в первую очередь, в Европе, по пути которой мы сегодня, наверное, пытаемся идти, там это все определено в федеральном законодательстве. То есть, если ты проживаешь в многоквартирном доме, значит, ты несешь и бремя расходов, и соответственно, получаешь какой-то взамен комфорт, чистоту, здоровье и безопасное проживание в доме. Но так как у нас была, вобщем-то, проведена в свое время приватизация, и приватизировалась исключительно квартира, а не часть общего имущества. Мы привыкли ставить у себя в квартире железную дверь, и не смотреть, что делается в подъезде. Поэтому сегодня надо объединяться, объединяться в те возможные объединения, которые предусмотрены законодательством, и вместе решать вопрос, на общем собрании, кто, как, и что должен делать. Если мы все готовы за это платить, значит, надо, наверное, платить. Для того, чтобы в подъездах было чисто, работали домофоны, лифты, лампочки в подъездах всегда горели. И если мы не хотим объединяться каким-то образом, и вообще не хотим, чтоб у нас была чистота, значит, государство этих людей должно призывать к порядку.
С. БУНТМАН Что такое призывать к порядку? Вот давайте разберемся, кому принадлежит лестничная клетка, и я не говорю кусочек земли, потому что тут уже другие отношения, тротуар, ну, скажем, хотя бы лестничная клетка?
Р. КВАЧАДЗЕ Это общая долевая собственность.
С. БУНТМАН Общая долевая собственность?
Р. КВАЧАДЗЕ Да. В соответствии с 290-й статьей Гражданского кодекса.
С. БУНТМАН Хорошо. Как мы можем объединяться, и насколько это работает? Потому что, сколько было призывов, давайте будем делать кондоминиумы. Если нет инициативной тетеньки в подъезде, которая побежит и железной рукой соберет деньги, какие надо, никто нам домофон не поставит, и железную дверь в подъезде.
Р. КВАЧАДЗЕ Вы правы, Сергей. Либо это должно быть в нашем сознании, либо, естественно, это должно предусматриваться федеральным законом. Из 659 товариществ собственников жилья, которые сегодня в Москве есть, 208 зарегистрировали мы. Я вот могу просто привести статистику, она, наверное, покажется и вам, и нашим слушателям достаточно интересной. В 128-ми товариществах есть как бы кворум. В члены товарищества вошло больше 50%, в 19-ти товариществах меньше 30%, то бишь, нету кворума и нечего решать на общем собрании. В 16-ти товариществах нет правления. Просто люди даже не пришли на общее собрание, чтобы выбрать правление и каким-то образом участвовать в жизни своего дома. В 8-ми не взяли документы, которые мы для них готовили. В 4-х вообще нет ни одного члена. А в 9-ти домах люди взяли свои дома на самоуправление. И это, наверное, самый чистый и приятный сюрприз, итог нашей работы, что в этих домах и порядок, и чистота, и работают счетчики, и каким-то образом пытаются люди беречь свою тепловую энергию, и электроэнергию, воду. То есть, люди заинтересованы и понимают то, что, вобщем-то, и крыша, и подъезды, и фасады домов - это их долевая собственность.
С. БУНТМАН Это везде долевая собственность?
Р. КВАЧАДЗЕ Везде. Там, где есть два собственника, уже появляется долевая собственность.
С. БУНТМАН То есть, везде, где есть или даже, вот где например, предположим, дом, а можно предположить такой дом, в котором часть квартир приватизирована, а часть нет?
Р. КВАЧАДЗЕ Можно предположить, и это, к сожалению, беда. Этот вопрос неоднократно ставился, но он пытается как-то решаться правительством Москвы. Просто хотелось бы, чтобы он решался намного быстрее и эффективнее. Дело заключается в том, что там даже, где наш департамент сегодня реализует жилье, порой мы вынуждены по инвестиционному контракту 30 или 40% отдавать очередникам префектур. Это те квартиры, которые будут заселяться по социальному найму. И у людей совсем разные и доходы, и совсем разные, скажем так, интересы к проживанию. Те, кто покупает квартиры, и платит за это какие-то деньги, те же, скажем, 30, 20, 50 тысяч долларов, они готовы платить и за консьержа, и за уборку. А те, кто эти квартиры получает бесплатно, у них фактически просто нет денег для этого.
-
С. БУНТМАН Вопросы посыпались на пейджер. Давайте попробуем ответить, Роберт. Первый вопрос, вот такая очень интересная ситуация, к сожалению, частая: соседи захватили часть лестничной клетки, поставив металлическую дверь. Знаете, как это бывает? Ну, что ж, там две квартиры, предположим, это их долевая собственность, вот то, что до лифта, ну, каждый себе представляет такой стандартный дом 70-х годов, предположим. Как такие вещи решают?
Р. КВАЧАДЗЕ В соответствии с законом, это долевая собственность всех проживающих в доме. Независимо от форм собственности, там есть и муниципальное жилье, город выступает собственником тех квартир, или есть квартиры, которые приватизированы, или просто куплены и являются частной собственностью, то и лестничная клетка, и все, что находится за пределами квартиры, а порой и в самой квартире, несущие конструкции, инженерные всякие коммуникации, это все является долевой собственностью.
С. БУНТМАН Ну, что ж, получается, что двое соседей, или один сосед, они не правы?
Р. КВАЧАДЗЕ Они не правы перед остальными.
С. БУНТМАН А что можно сделать? Не ломать же дверь.
Р. КВАЧАДЗЕ Вы знаете, тут есть два момента. Первый момент юридический. Если кто-то обратится в суд, то суд однозначно обяжет восстановить все в первозданном состоянии. И второй момент, он достаточно бытовой: железные двери очень часто мешают как пожарникам, так и спасателям.
С. БУНТМАН Вот эти дополнительные, да?
Р. КВАЧАДЗЕ Дополнительные, да. В тушении пожаров, во всяких ситуациях, которые абсолютно не стандартные случаются в домах, в квартирах, в семьях. Так что, тут достаточно проблемно все это.
С. БУНТМАН Вот есть вопрос, очень обширный. Вот, давайте я его весь прочту: "как могут объединяться разные собственники и арендаторы в одном доме в кондоминиум, если все по-разному отвечают за собственность? Поэтому процент указания государства, или различные могут здесь командовать различные кепки, как говорится, когда люди не являются равнозначными в подъезде. Вот, пока не будет постановления, что все жильцы на сегодняшний день являются собственниками своих квартир, разговор об организации долевой ответственности это сплошное вранье", - считает Влад Николаевич. Ну, может быть, это сокращение от Владимира или Владислава.
Р. КВАЧАДЗЕ Знаете, мы уже говорили о том, что надо пытаться все-таки достичь такого момента, когда в доме не будет муниципальной собственности и частной собственности. Но, тем не менее, в соответствии с действующим законодательством, собственность, которая является муниципальной, она имеет ту же ответственность, и те же правовые последствия, как и частная собственность. Собственник он и есть собственник, и он обязан в соответствии с 210-й статьей Конституции нести бремя расходов по полной программе.
С. БУНТМАН Вот такая деталь еще, Елисей, очень бывает это часто: "у нас в подъезде находится диспетчерская ДЭЗа, по этому поводу не стоит домофон". Понимаете, люди ходят и не ставят, и в подъезд, чтобы в ДЭЗ пройти, что на пятый этаж, что на шестой, и так далее. Понимаю Елисея.
Р. КВАЧАДЗЕ Да, я думаю, надо договариваться с ДЭЗом и приходить к какому-то консенсусу. Естественно, ДЭЗ должен оказать содействие в установке домофона, однозначно, по моему мнению. И это совсем не проблемно чисто технически выполнить.
С. БУНТМАН Причем, я предполагаю, что на самой двери диспетчерской ДЭЗа вот такой вот код, замок 7 на 8, все остальные гуляют. Кстати говоря, еще несколько вопросов было об арендованных помещениях. Подвалы. Вот человек живет над подвалом, или над первым этажом, где нежилые помещения. Вот как здесь можно образовать товарищество или какое-то объединение?
Р. КВАЧАДЗЕ Вы знаете, вот у нас буквально позавчера прошел второй коррекционный совет, посвященный проблемам товариществ собственников жилья. Первый был в конце января. Юрий Михайлович Лужков очень негативно отреагировал на ту работу, которая проводилась отдельными департаментами и комитетами правительства Москвы. Были даже достаточно резкие выпады в адрес многих руководителей, и на этом коррекционном совете, на первом, в конце января, выступал я, и я как бы попытался объяснить, и на втором коррекционном совете меня поддержали, вобщем-то, и Толкачев, и Шанцев, в том, что нежилые помещения не должны вообще иметь какое-то отношение к объединению собственников. Нежилое помещение, понимаете, в принципе, мы в департаменте 3 года пытались продать нежилые помещения по ценам себестоимости товариществам собственникам жилья. Купило только одно товарищество, причем, товарищество, которое на 50% из числа домовладельцев состоит, то есть, там 50% членов товарищества, а 50% не вошли в товарищество. И получается такая ситуация, достаточно проблемная, что завтра вообще может товарищество ликвидироваться. Чье будет это нежилое помещение? Каким образом его можно будет использовать для того, чтобы уменьшить расходы по содержанию дома? Потому что, в соответствии с федеральным законом, доходы, которые товарищество может иметь, оно эти доходы может направлять только на уменьшение платежей по техническому обслуживанию, по коммунальным платежам. Накопления остаются для текущих и капитальных ремонтов. В никаких других случаях доходы использоваться не могут. Поэтому я и попытался объяснить, что объединяются люди, вобщем-то, везде, во всех странах, исключительно для того, чтобы безопасно, комфортно, чисто и здорово жить.
С. БУНТМАН Вот, к вопросу о безопасности. Алла прислала вопрос: "в нашем доме подвал занимает какая-то организация, которая хранит там лаки, краски, баллоны с газом, ведет работы, которые мешают жильцам этого дома. Правомочно ли пребывание там и куда нужно обратиться, чтобы решить этот вопрос?"
Р. КВАЧАДЗЕ В СЭС, и к пожарникам, соответственно. Потому что если лаки, краски, то могут быть выделения каких-то токсичных веществ.
С. БУНТМАН Плюс пожароопасно.
Р. КВАЧАДЗЕ Да, поэтому, нормативы везде есть, я так думаю, что после обращения в СЭС и к пожарникам достаточно быстро решат эту проблему.
С. БУНТМАН "Платим как льготники за техобслуживание и капремонт, если взять по среднему, это за год где-то 1800", - я надеюсь, рублей, Елена Петровна, - "неужели нельзя сделать за 30 лет один раз косметический ремонт? Неужели мы за это еще не заплатили?" Так, я сжимаю ситуацию. Куда обращаться? Потому что люди собирают деньги Вот здесь из Петербурга мне: за вывоз мусора, а он не вывозится. В принципе, ну, в Петербурге я не знаю.
Р. КВАЧАДЗЕ Сергей, ситуация на сегодняшний день такая, что в принципе надо обращаться в ДЭЗ, или в районную Управу по этому вопросу. Но вот я что хотел сказать. Мы сегодня в Москве платим 70 копеек за техническое обслуживание. 2.30 доплачивает город. Достаточно ситуация сложная, с том плане, что эти 70 копеек ни в коей мере не отражают ни амортизационных платежей, ни накоплений ни на текущий, ни на профилактический, ни на капитальный ремонт. Вот в чем проблема. То есть, в этих 70 копейках нету ничего. Поэтому город сегодня должен брать на себя обязанность по ремонту как техническому, так и капитальному ремонту, только за счет бюджета. Вот в связи с этим я и начал говорить про то, что мы потихонечку должны формировать мнение наших граждан, что надо беречь свою собственность. Собственность заключается не только внутри квартиры, но и вне пределов квартиры.
С. БУНТМАН Роберт, скажите, пожалуйста, вот есть объединение жильцов, но нам надо произвести ремонт, с учетом всех обстоятельств, технического состояния дома, электропроводок, трубопровода, и так далее. К кому мы обращаемся, где мы заказываем специалистов?
Р. КВАЧАДЗЕ В ДЭЗе. Сегодня в ДЭЗе или в управляющей компании. Тут еще видите, какой момент, Сергей, вот я продолжу, если позволите, статистику, буквально две фразы. Из тех товариществ, которые мы зарегистрировали, 101 товарищество обслуживают частные управляющие компании, это не ДЭЗы. И 67 обслуживают ДЭЗы, но, тем не менее, по прямым договорам. То есть, сегодня между объединением собственников и управляющей компанией существует договор, который является правовым документом с полной ответственностью в соответствии с действующим законодательством. Если мне сегодня не вывезли мусор я не заплачу. Это вот огромный шаг, что я имею возможность сегодня это сказать во всеуслышанье, чего мы смогли добиться. То есть, правовые договора между жителями и управляющими компаниями, в том числе, и ДЭЗами.
С. БУНТМАН "С 15-го мая по 15-е октября выключается отопление, - хорошо, если так, Наталья Ивановна, замечу я в скобках, - почему мы должны платить за него?"
Р. КВАЧАДЗЕ Отопление, как правило, распределяется на целый год, и платится равными долями ежемесячно.
С. БУНТМАН То есть, фактически за отопительный период это уплата, но она распределяется
Р. КВАЧАДЗЕ Да, она распределяется на целый год.
С. БУНТМАН А если выключают вот в течение отопительного периода? То есть, вдруг ба-бах, ничего нет, точно так же, как с отключениями воды, предположим, вот этими знаменитыми?
Р. КВАЧАДЗЕ Однозначно, собственники платить не должны.
С. БУНТМАН А как это оформляется? Потому что мне здесь прислали десяток уже сообщений
Р. КВАЧАДЗЕ Оформляется актом. Вызываются представители ДЭЗа, вызывается какая-то инициативная группа Мосгостепла, или Энергосбыта, и оформляется актом, что тепло отсутствует сегодня. В связи с этим можно подать в суд, и будет, я так думаю, зачтена ту сумма, в какой-то другой период, и возможно, какая-то компенсация тем людям, которые такой ущерб понесли.
С. БУНТМАН Важный вопрос, к величайшему сожалению, последний, редко это говорю, но, к сожалению, так. "Является ли законным отказ жилищно-коммунальных служб делать ремонт и установку железной двери с домофоном на основании того, что не все жильцы оплатили жилье?" - Андрей спрашивает.
Р. КВАЧАДЗЕ Вы знаете, не было еще ни одного случая, чтобы все оплатили, не у всех есть возможность. Поэтому те люди, которые имеют возможность оплатить, они, как правило, договариваются, как правило, и устанавливают железную дверь. Но есть и такие, которые из-за одного в подъезде, в принципе не хотят этого делать. Я считаю, что это заблуждение, чисто человеческое.
С. БУНТМАН Роберт, вы знаете, у нас здесь столько вопросов, во-первых, я вам передам все вопросы. И нам совершенно необходимо будет еще раз встретиться, потому что это здесь очень важные вопросы задают. Может быть, в том месте, которое у нас называется "Справочное бюро", в 17 у нас есть передача.
Р. КВАЧАДЗЕ С удовольствием.
С. БУНТМАН Вы, пожалуйста, почитайте вопросы, здесь есть очень характерные, и частые для наших слушателей.
Р. КВАЧАДЗЕ Буду вам очень признателен, если смогу чем-то помочь. И благодарен вам за то, что вы меня сегодня пригласили на передачу.
С. БУНТМАН Спасибо. Мы, по-моему, начали сегодня очень важную тему, может быть, выплывем с нашим коммунальным хозяйством?
Р. КВАЧАДЗЕ Может быть, да. Спасибо, всего доброго.
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" был Роберт Квачадзе - руководитель государственного унитарного предприятия "Мосжилкомплекс" департамента инвестиционных программ правительства Москвы.