Строительство в Москве. Итоги года. - Ирина Сергеева - Интервью - 2001-12-18
18 декабря 2001 года
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Ирина Сергеева заместитель руководителя оперативно-распределительного Управления реализации городских программ, комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города.
Эфир ведет Алексей Венедиктов.
А. ВЕНЕДИКТОВ Мы представляем Ирину Сергееву. Добрый день.
И. СЕРГЕЕВА Добрый день.
А. ВЕНЕДИКТОВ Напомню, что она является заместителем руководителя оперативно-распределительного Управления реализации городских программ, комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города. Я представляю, что у вас на визитке. У вас визитка должна быть 3 на 4, по-моему.
И. СЕРГЕЕВА Хотелось бы, но таких не делают.
А. ВЕНЕДИКТОВ Вот в том-то все и дело. Ирин, я думаю, что проблема строительства, жилья в том числе, для многих москвичей это проблема очень серьезная, потому что если люди, которые живут вместе, коммуналки еще есть.
И. СЕРГЕЕВА Много.
А. ВЕНЕДИКТОВ Люди начинают в новых условиях искать возможность, в условиях, когда вот не в очереди они стоят этой безумной, сколько там у нас очереди, или несколько даже, на жилье муниципальное.
И. СЕРГЕЕВА Очередей много.
А. ВЕНЕДИКТОВ - А вот хотят получить возможность купить квартиру. Таинственное слово ипотека, которое привлекает. Ну, вот, кстати, тут недавно разговаривали с представителем Гарвардской школы экономики, он говорит о безумных цифрах, которыми банки кредитуют ипотеку в Америке. 6 миллиардов долларов, 6 триллионов долларов, я уже даже боюсь там нули называть. Как дела в Москве с этим обстоят?
И. СЕРГЕЕВА Ну, на сегодняшний день в Москве рынок жилья достаточно активен в прямых продажах. И на сегодняшний день все, что строится в Москве, мы сдаем порядка 3,8 миллионов квадратных метров, и эти все метры, они ориентированы, конечно, все на рынок. У нас в этом году не было в Москве совершенно бюджетного финансирования строительства жилья, все жилье строится по инвестиционным контрактам, и все это жилье продается. То есть, для нас, для строителей, и для строителей-инвесторов, все строители сегодня в основном сегодня инвесторы тоже, рынок очень хороший.
А. ВЕНЕДИКТОВ То есть, висяка почти нет, да?
И. СЕРГЕЕВА Вообще нет.
А. ВЕНЕДИКТОВ Ну, как, ну есть же, строятся дорогие все равно раскупаются?
И. СЕРГЕЕВА Вообще нет, то есть, раскупаются и те квартиры, которые стоят 5 000 долларов за квадратный метр, кстати, их недостаточно в Москве сегодня.
А. ВЕНЕДИКТОВ Что вы говорите?! Что, очередь стоит, выстроилась очередь, да?!
И. СЕРГЕЕВА Да, сегодня дефицит.
А. ВЕНЕДИКТОВ 5 000 долларов за квадратный метр! Класс!
И. СЕРГЕЕВА Да, и дешевое жилье раскупается, само собой, оно всегда раскупалось, но цены поднялись с начала года. И много пишут об этом, много говорят, они поднялись объективно абсолютно, на мой взгляд. И жилье среднего класса тоже все распродается. Но ипотекой занимаются сегодня, прежде всего, строители.
А. ВЕНЕДИКТОВ Сами? Интересно.
И. СЕРГЕЕВА Сами строители. Я сейчас объясню. Вообще, на рынке финансовом всегда при слове ипотека присутствует несколько операторов. То есть, это банки, это страховые компании, это инвесторы, и это сами потребители, заемщики, потребители этих ипотечных кредитов, то есть, физические лица. На сегодняшний день в Москве, к сожалению, вот такой оператор, как банк, отсутствует полностью, нет заинтересованности никакой.
А. ВЕНЕДИКТОВ Подождите, Ирина, но какие-то банки все-таки делают это.
И. СЕРГЕЕВА Да, делают, но как вот интерес банка зарабатывать на этом деньги.
А. ВЕНЕДИКТОВ Целиком ипотечный банк, такого нет.
И. СЕРГЕЕВА Такого нет, к сожалению, потому что сегодня есть более короткие кредиты, на которых банки зарабатывают больше, у них больше оборачиваемость средств, и так далее, и так далее. Поэтому, сегодня так серьезно ипотекой, банки тоже этим, конечно, занимаются, это и "Первый ОВК", и "Сбербанк" прежде всего, как государственный банк, занимаются, но по серьезному сегодня занимаются только строители.
А. ВЕНЕДИКТОВ Я вспомнил. В Соединенных Штатах Америки ипотека 6 триллионов долларов в год. Триллионов, из 3% годовых в среднем. А у нас там 18%, по-моему? Сколько там?
И. СЕРГЕЕВА Ну, на сегодняшний день есть разные проценты по ипотеке, вот банки назначают 18, 16. Строители сегодня отдают под 12,5.
А. ВЕНЕДИКТОВ Разрыв огромный от 16-ти до 12,5.
И. СЕРГЕЕВА Но у строителей это же не бизнес, заработать на процентах по выдаче кредита.
А. ВЕНЕДИКТОВ Почему не бизнес?
И. СЕРГЕЕВА Не бизнес. У строителей бизнес обеспечить сбыт своей продукции. Это совершенно другое. Строители это не финансовый институт, который зарабатывает на процентах по кредиту. Вот это вот и есть разница. И те строители, которые сегодня инвесторы, и которые понимают, что им нужно строить дальше, во-первых, загружать мощности, давать работу своим людям, многотысячные коллективы стоят за спиной. И сбывать эту продукцию на рынке без бюджетного финансирования, или при небольшой части только бюджетного финансирования на сегодняшний день, вот строители и занимаются развитием ипотеки сегодня, на мой взгляд, наиболее серьезным образом.
А. ВЕНЕДИКТОВ Ну, вот смотрите. Новости через минуту, я потом построю ситуацию. Есть ли представление у вас, размеры ипотеки в Москве, скажем, за прошлый год, за этот год?
И. СЕРГЕЕВА Они очень небольшие. Это порядка 10-20 миллионов долларов, это все.
А. ВЕНЕДИКТОВ А если в процентах от квартир?
И. СЕРГЕЕВА В процентах от квартир, я думаю, что не больше 2% от всех проданных квартир.
А. ВЕНЕДИКТОВ Так мало?
И. СЕРГЕЕВА Так мало. Я сейчас объясню, почему.
А. ВЕНЕДИКТОВ Но, при этом, несмотря на то, что ипотеки мало, жилье продается, и жилье строится. Кстати, 3,8 миллиона это много или мало по сравнению с 99-м годом?
И. СЕРГЕЕВА Там было около трех миллионов, 3,5, извините.
А. ВЕНЕДИКТОВ То есть, по-прежнему рост есть?
И. СЕРГЕЕВА По-прежнему есть рост, да.
-
А. ВЕНЕДИКТОВ Вы хотели рассказать нам, почему такой малый процент занимает ипотека в Москве, кстати, сразу пошли вопросы и предположения. Но вы сначала расскажите, а потом мы наложим эти вопросы, предположения от наших слушателей на то, что вы сказали.
И. СЕРГЕЕВА Ну, на сегодняшний день, я уже начала говорить с того, что рынок и так превалируют прямые продажи на рынке жилья, поэтому особой необходимости ведь ипотека что делает? Она привлекает другие слои населения, те, которые не способны прийти и заплатить сразу. И на сегодняшний день развитие ипотеки, это как бы инициатива тех, кому это нужно будет завтра для собственного развития. Это основной экономический фактор того, что ипотека в широком масштабе сегодня не применяется. И второй, конечно, фактор это несовершенство нашей законодательной базы, и третий фактор это отсутствие "длинных" денег, то, что называется "длинными" деньгами на рынке. И тоже не заинтересованность финансовых институтов их вкладывать в долгосрочные какие-то проекты, которым является ипотека.
А. ВЕНЕДИКТОВ Вот Игорь, что сегодня можно купить квартиру, если эту сумму украсть, что делать тем, кто или не может, или не имеет такой возможности?
И. СЕРГЕЕВА Можно накапливать деньги. Вот, сегодня созданы коммандитные товарищества в 1-ом ДСК и в СУ-155.
А. ВЕНЕДИКТОВ Объясните, пожалуйста, что это такое.
И. СЕРГЕЕВА Вот, это такая организационно-правовая форма, где есть полный товарищ в лице крупной строительной организации или корпорации, которая отвечает всем своим имуществом за деятельность этого товарищества, что очень важно. То есть, не уставным там, капиталом, 100 тысяч рублей, а всем имуществом, и в этом товариществе может участвовать любой гражданин, который становится вкладчиком, и можно накапливать деньги на квартиру. При этом предусмотрены в накопительных схемах различные опции, что ли, при приобретении квартиры. Если накапливаешь 30%, то ты имеешь безусловное право получить ипотечный кредит на остальные 70%, и тебе не нужно подтверждать свою платежеспособность, там еще что-то, еще. Уже понятно, что ты платежеспособный человек, если ты, условно говоря, несколько лет вносишь эти деньги куда-то, и способен выполнять свои обязательства четко и в срок. И при покупке квартиры существуют также для вкладчиков скидки, которые доходят до 17,5%, что тоже очень серьезно.
А. ВЕНЕДИКТОВ Ну, тогда это просто нет процентов. Они как бы съедаются процентами. Эта скидка съедает проценты. То есть, один в один практически.
И. СЕРГЕЕВА Да, да, да. И при этом вкладчик в любом случае на свой вклад, на накопительный свой вклад, он получает дивиденды от деятельности товарищества. Здесь только единственная сложность, что никакое товарищество не может объявить четкую ставку процентную, потому что это не финансовое учреждение, это, все-таки, товарищество. В отличие от банка. Банк может объявить, хотя у нас банк не объявляет на несколько лет, все равно она меняется, ставка по депозиту, все мы это понимаем.
А. ВЕНЕДИКТОВ Ну, меняется, конечно.
И. СЕРГЕЕВА Но все равно она понятная, в каких-то пределах понятная. По товариществу она не понятная. Товарищество делит между вкладчиками только то, что зарабатывает само.
А. ВЕНЕДИКТОВ Ну, это такой путь к нему надо привыкнуть.
И. СЕРГЕЕВА К нему нужно привыкнуть. Но вот строительные общества в Англии, если мы посмотрим, в них накопительных денег населения гораздо больше, чем в банках, если смотреть по Англии.
А. ВЕНЕДИКТОВ Что, серьезно?
И. СЕРГЕЕВА Да, это так. И вот строительные общества в Англии, они как раз и начинали с этого, и сейчас продолжают этим заниматься. Они работают только с физическими лицами, и кредиты выдаются только на приобретение либо жилья, либо земли. И там существует две категории участников: одни из них это вкладчики, которые накапливают, другие это заемщики, которые получают ипотечные кредиты. То есть, это опыт не нами придуманный, а только адаптированный к нашим юридическим нормам и законам, к нашему правовому
А. ВЕНЕДИКТОВ Ох, когда я слышу слово адаптация, я сразу представляю, какие дырки возникают.
И. СЕРГЕЕВА Ну, дырок много, на самом деле, потому что у нас и право-то другое. В Англии же прецедентное право. Но в любом случае, мы нашли ту форму, постарались найти ту форму, которая максимально позволила бы нам применить тот опыт, который уже апробирован. Я вообще считаю, что не нужно велосипедов изобретать, нужно только внимательно посмотреть, что было сделано до нас. Если в Англии ипотека существует с 1775-го года, эти строительные общества существуют, то все, что мы сделали, мы очень внимательно посмотрели историю их развития, взяли тот кусок этого развития, который соответствует примерно нашему уровню понимания развития в этом деле, и постарались его здесь развить.
А. ВЕНЕДИКТОВ Вот вопрос Вадима. Вопрос не совсем по теме, но я думаю, что по теме, на самом деле, Вадим. "Ипотечный кредит выдается не на приобретение жилья, а под залог недвижимости в широком смысле. Могу ли я купить за свои деньги квартиру в новостройке, и получить ипотечный кредит для ее обустройства, ремонта, когда получу документы на право собственности?"
И. СЕРГЕЕВА Ну, можно сделать по-другому: можно купить квартиру за кредит, а свои деньги использовать на ремонт и так далее, посмотрите с другой стороны. Именно для этого и берутся вообще-то во всем мире ипотечные кредиты.
А. ВЕНЕДИКТОВ Понятно. Ирина спрашивает: "прочитала на каком-то сайте", - не говорит, на каком пока, - "что дают кредит на покупку квартиры под подоходный налог, если он высокий. Правда ли это?"
И. СЕРГЕЕВА Такого я не знаю.
А. ВЕНЕДИКТОВ Ирина такого не знает. Вопрос такой: "как воспользоваться ипотекой при размене жилья?"
И. СЕРГЕЕВА При размене жилья?
А. ВЕНЕДИКТОВ Да. Татьяна вас спрашивает.
И. СЕРГЕЕВА Ну, вот сегодня я знаю, что наиболее практикуемая форма размена жилья, это продажа старой квартиры, покупка двух новых.
А. ВЕНЕДИКТОВ Просто.
И. СЕРГЕЕВА Ну, вот такое сегодня существует самый простой способ разменяться.
А. ВЕНЕДИКТОВ А вот, Ирина, давайте я попробую переформулировать вопрос Ирины. И смоделировать иную ситуацию. Предположим, у меня есть старая квартира, я ее хочу продать, и хочу купить новую. Но, очевидно, что мне денег не хватит.
И. СЕРГЕЕВА Вот, ипотечный кредит.
А. ВЕНЕДИКТОВ Могу ли я через ту же самую организацию это сделать?
И. СЕРГЕЕВА 100%.
А. ВЕНЕДИКТОВ То есть, я продаю свою квартиру, получаю свои деньги, и плюс ипотечный кредит под это. Да?
И. СЕРГЕЕВА 100%, конечно, можно. Ну, у нас, как бы, риэлторы и любые продавцы операторы на рынке жилья, они с увеличением объемов идут все дальше и дальше в количестве предоставляемых услуг, естественно, они ищут новые формы для того, чтобы задействовать вторичный рынок жилья в том числе, потому что он достаточно большой, в Москве особенно. И как показывает наш опыт, вот сегодня у нас мэром поставлена задача работать в регионах. И там, где подписываются соглашения между Москвой и регионами, развивать рынок жилья. И вот наше изучение, мы только начали эту программу, будем ее развивать. И изучение этих рынков показывает, что рынок жилья везде существует, и достаточно интенсивный, большой этот рынок жилья. Просто в какой-то момент там то ли обанкротились, то ли разрушились строительные организации, либо администрации сами перестали заниматься строительством, и первичный рынок отсутствует вовсе. Поэтому, я думаю, что вовлечением вторичного рынка, особенно в регионах, можно будет возобновить строительство жилья в полном масштабе по всей стране. При этом, создавая ипотечные всякие формы почему я говорю всякие, потому что это могут быть и ипотечные фонды, основанные на местных бюджетах, это могут быть ипотечные фонды с привлечением местных банков, это могут быть те же коммодитные товарищества с накопительными всякими схемами, то есть, для каждого региона свое. И вот такая возможность улучшить условия, уменьшить очередь, и помочь людям переехать в качественно новое жилье, осуществится в регионах, не только в Москве.
А. ВЕНЕДИКТОВ Вадим вступает в полемику, которому вы уже отвечали: "спасибо, что ответили на мой вопрос, но проблема заключается в том, что, взяв ипотечный кредит, невозможно купить квартиру в новостройке по своему выбору".
И. СЕРГЕЕВА Можно. Можно. С этим я буду спорить, потому что можно. На сегодняшний день, на самом деле, в банке очень трудно взять ипотечный кредит и купить квартиру в новостройке по выбору. Почему? Потому что для банка при выдаче ипотечного кредита обязателен предмет залога это право собственности на квартиру. К моменту оформления собственности, к сожалению, которое происходит, ну, как минимум, через полгода после того, как дом построен и сдан госкомиссии, свободных квартира остается очень мало в этом доме, либо остается неликвид, то, что мы называем, там, первые этажи, неудобное расположение, там еще что-то такое. А в коммандитном товариществе можно заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа на 10 лет. То есть, это все тот же самый ипотечный кредит, только предмет залога возникает гораздо позже, и можно в этот период выбрать любую квартиру в новостройке, которая устроит.
А. ВЕНЕДИКТОВ Вот, Вадим, вам ответили второй раз. Вопрос, к сожалению, тут обрыв связи, но, тем не менее, я думаю, что вопрос важный. Вот сейчас в каких районах Москвы темп роста жилья наиболее высок?
И. СЕРГЕЕВА Роста объемов строительства?
А. ВЕНЕДИКТОВ Да. Где строите.
И. СЕРГЕЕВА Сегодня мы, конечно, достраиваем Южное Бутово, в основном, если говорить о районах массовой застройки, Северное Бутово частично, достраиваем Марьинский Парк, достраиваем, я еще раз говорю. Все тенденции по объемам строительства уходят в пределы города. Это и вывод промышленных предприятий. Как показывает анализ, у нас там огромные резервы для освоения территорий, это и снос ветхого и пятиэтажного фонда, ну, и конечно, освоение тех территорий, которые раньше принадлежали министерствам и ведомствам. Ну, например, Министерству обороны огромные площадки, которые не осваивались и стояли.
А. ВЕНЕДИКТОВ Они теперь отданы городу?
И. СЕРГЕЕВА Ну, не то, чтобы они отданы городу, это все идет на инвестиционной основе, потому что в Министерстве обороны тоже есть огромная потребность в жилье для обеспечения военнослужащих бесквартирных. Министерство обороны, отдавая под застройку свои земли, получает свои бесплатные проценты для обеспечения, то есть, не тратятся деньги из бюджета при этом, и получают квартиры бесплатно.
А. ВЕНЕДИКТОВ "Как проверить благонадежность коммандитных товариществ, номер телефона в мэрии, или еще где?" - спрашивает Игорь. Вот многие люди, может быть, впервые услышали о такой возможности. Кому доверять? Это самый главный вопрос сейчас, кому доверять свои деньги?
И. СЕРГЕЕВА Ну, он всегда был, этот вопрос, особенно у нас, в России, особенно после кризиса 98-го года, кому доверять. Благонадежность коммандитного товарищества, я думаю, что лучше всего подъехать в само коммандитное товарищество, и там посмотреть всю правовую базу, можно даже проконсультироваться, взяв какие-то документы где-то.
А. ВЕНЕДИКТОВ Но там-то, внутри, понятно, что все а вот как бы у специалиста, это куда?
И. СЕРГЕЕВА У специалиста?
А. ВЕНЕДИКТОВ На внешнем круге, все-таки, Ирин.
И. СЕРГЕЕВА У специалиста ну, это очень трудно сказать
А. ВЕНЕДИКТОВ А много в Москве коммандитных товариществ?
И. СЕРГЕЕВА Два. На сегодняшний день два.
А. ВЕНЕДИКТОВ И вы считаете, что оба нормальные?
И. СЕРГЕЕВА Оба абсолютно надежны, потому что за ними стоят такие полные товарищи, как домостроительный комбинат 1, который
А. ВЕНЕДИКТОВ Никуда не сбежит со своими плитами никогда.
И. СЕРГЕЕВА Да никуда! И строительное управление 155, которое сегодня тоже вышло на объем миллион квадратных метров в год и представляет собой холдинг из многочисленных компаний, заводов, предприятий, и так далее. То есть, оно тоже никуда не сбежит.
А. ВЕНЕДИКТОВ Ирин, и последний вопрос, если можно. А каковы планы темпов строительства вот этого первичного жилья на следующий год? Насколько вы будете там?
И. СЕРГЕЕВА Ну, на сегодняшний день нам поставлена задача 4 миллиона построить в следующем году. Из них 1,4 миллиона бесплатного жилья.
А. ВЕНЕДИКТОВ Что такое бесплатное? Это очередникам, муниципального жилья?
И. СЕРГЕЕВА Вот, очередникам это 400 тысяч, это строится каждый год, и 1 миллион под переселение из пятиэтажного и ветхого фонда, но всего 1,4 миллиона бесплатно мы должны.
А. ВЕНЕДИКТОВ Бесплатно, и 2,6, соответственно
И. СЕРГЕЕВА Соответственно, коммерческого жилья, да.
А. ВЕНЕДИКТОВ И вы думаете, что тенденции сохранятся, и люди будут по-прежнему покупать жилье?
И. СЕРГЕЕВА Я думаю, что емкость рынка сегодня, насколько мы ее пытались измерять, я думаю, что еще лет 5 она сохранится к прямым продажам. Но за 5 лет мы должны все схемы ипотеки отработать, и построить. И посмотреть, во-первых, какая из них приживется, это же тоже вопрос, первичная, вторичная, может быть, к тому времени у нас, наконец, появится рынок, нормальный рынок ценных бумаг. Мы сможем использовать возможности закладных, привлечения денег под ипотеку, и так далее, то есть, у нас еще есть небольшой запас времени, для того, чтобы перестраховаться на будущее.
А. ВЕНЕДИКТОВ 5 лет немного. Спасибо вам большое.
И. СЕРГЕЕВА Спасибо.
А. ВЕНЕДИКТОВ Я надеюсь, что медленно, но ипотека войдет в жизнь Москвы, во всяком случае. Весь мир так живет, ну, чем мы хуже, собственно говоря?
И. СЕРГЕЕВА Ничем.
А. ВЕНЕДИКТОВ Ничем, вот и я так думаю.
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" была Ирина Сергеева заместитель руководителя оперативно-распределительного Управления реализации городских программ, комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города.