Юридическая проверка квартир - Ирина Кацура - Интервью - 2001-12-05

5 декабря 2001 года

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Ирина Кацура заместитель директора Самотечного отделения фирмы "МИЭЛЬ-недвижимость".

Эфир ведет Сергей Корзун.

С. КОРЗУН Сегодня мы будем говорить прежде всего о юридической чистоте покупаемой квартиры. Это не то, что можно взять веник и совок, и вымести, а что это, Ирина? На самом деле, для чего нужна юридическая чистота? Ну, есть квартира, и есть.

И. КАЦУРА Юридическая чистота подразумевает под собой проверку истории квартиры, обстоятельств ее продажи предыдущими собственниками, получение в первую собственность, обстоятельства приватизации и проверка чистоты этих всех юридических моментов, законно они были сделаны, не нарушались ли права чьих-либо лиц, для того чтобы новый собственник, то есть вы, приобретя квартиру, могли спать спокойно, были гарантированы от дальнейших проблем и были уверены в том, что когда вы захотите продать или поменять в будущем свою квартиру, у вас также все прошло без сучка, без задоринки.

С. КОРЗУН Ситуация обычная для Москвы, я знаю семьи, где говорят: "Мы живем 30 лет в этой квартире, поколения менялись, мы там всю жизнь живем. Зачем проверять юридическую чистоту нашей квартиры, если мы хотим ее продать?"

И. КАЦУРА Очень интересный вопрос, поскольку как раз проверкой чистоты квартиры... здесь даже речь идет не о чистоте, а о том, правильно ли все было сделано, соблюдены ли были все законы, и все ли чиновники исполнили полностью свои обязанности по вашей квартире. К примеру, был в моей практике такой случай, когда из квартиры был не выписан человек, умерший уже 10 лет назад. Пока вручную все писали, карточка его где-то затерялась. Но когда переходили на компьютерную обработку данных в паспортном столе, возникла эта карточка, и он был внесен в списки. Нам пришлось провести целое дело, для того чтобы доказать, что он умер, что его действительно уже давно нет в живых, и через паспортный стол отделения милиции выписывать этого человека спустя 10 лет. Причем это обстоятельство обнаружилось у собственников, которые купили эту квартиру 5 лет назад. Но тогда вручную все заполнялось. И таких вещей бывает достаточно много, поскольку все живые люди, и особенно следует проверять чистоту приватизации. Здесь возникает достаточно много ошибок, иногда просто нарушений законов.

С. КОРЗУН Со стороны?

И. КАЦУРА Со стороны государственных органов. Добропорядочные люди, честно все выполняют, они понятия не имеют о том, что что-то нарушается. И чиновники их об этом не предупреждают. Достаточно сказать, что до 92 года дети, прописанные в квартире на момент приватизации, не включались в число собственников. Потом это было признано неправильным, и теперь, по закону, эти дети должны быть наделены собственностью. То есть задним числом необходимо каким-то образом их права восстанавливать, и если этого до сих пор не сделано, те дети имеют право сейчас эту приватизацию расторгнуть. И суды это делают.

С. КОРЗУН Какие еще подводные камни? Вы сказали, человек умер, и он остался зарегистрированным там. Я предполагаю, что это, наверное, служба в армии, загранкомандировки, тюрьма, не дай бог, исполнение судебного решения.

И. КАЦУРА Безусловно, есть люди, которые выписаны из квартиры, но имеют право вернуться на свою жилплощадь. Все перечисленные Вами люди имеют право возврата. Кроме того, тонкости такие, я просто намечу их. Следует иметь в виду, что ребенок, выписанный от одного родителя к другому, но не прописанный к другому родителю, имеет полное законное право проживания по старому месту прописки. Если ребенок выписан, но не прописан, недавно был такой случай, и в этот момент выписали ребенка к маме, а папа подал заявление на приватизацию. Здесь прямое нарушение закона, то есть ребенок не прописался по новому месту жительства, и соответственно, он имеет право приватизации в предыдущей квартире. Поскольку это было уже после 92 года, пришлось всех разыскивать: детей, родителей. И здесь однозначно надо было наделять ребенка собственностью. Следует обращать внимание также на юридические моменты в договорах, например, мены. Поскольку, если в мене участвует... раньше делались обмены муниципальной площади, а сейчас, если, по сути, делается то же самое с приватизированными квартирами, то это называется "договор мены". Если в мене участвует несколько квартир, например, 4-5-6 квартир, то достаточно какой-либо закавыки по одной из квартир и расторжения по причине иска по этой квартире всего договора, то страдать будут все 5 собственников, и все 5 новых собственников, хотя они были честны и делали все, как им говорили.

С. КОРЗУН Каков срок давности по этим сделкам? Если некое событие произошло, скажем, 25 лет назад?

И. КАЦУРА Пожалуй, 25 лет назад это, скорее всего, уже прошел срок давности. Но в различных ситуациях по различным претензиям сроки давности могут быть пролонгированы, есть срок давности 1 год, 3, 5 10 лет. А есть некие нарушения, которые не имеют срока давности.

С. КОРЗУН Например? Неправильная приватизация, проведенная с нарушением?

И. КАЦУРА Она, кстати, не имеет срока давности.

-

С. КОРЗУН Переходим к вопросам. Телефонные звонки будем чередовать с пейджером.

РАДИОСЛУШАТЕЛЬ АЛЕКСЕЙ У меня кооперативная квартира, купленная еще до перестройки, прописана дочь. Я ее приватизировал на себя. Является ли эта приватизация законной? И второе. Если я покупаю дочери квартиру, то есть покупает она сама, на свое имя, но я даю ей денег, будет ли она иметь ко мне какие-нибудь претензии по предыдущей квартире?

И. КАЦУРА Алексей, дело в том, что кооперативная квартира является Вашей собственностью с момента выплаты пая. Прописанная в квартире дочь не является собственником. Вы, строго говоря, не приватизировали квартиру, а зарегистрировали право собственности, которое у Вас уже было. Поэтому дочь не может никаких претензий иметь, и, покупая для нее квартиру, она спокойно может стать собственником, кстати сказать, и вместе с Вами, это не запрещается, и прописаться в квартиру, вновь купленную. Я сейчас Вам скажу номера наших телефонов, по которым Вы можете позвонить, и не только сюда, в эфир. Телефон объединенный, многоканальный 777-33-77, это телефон компании "МИЭЛЬ-недвижимость". И телефон Самотечного отделения, где сейчас наши специалисты и юристы также ждут ваших звонков, это 926-46-99.

С. КОРЗУН Вопрос от Андрея из Тюмени. Если ребенок был включен в собственники квартиры, потерял ли он право на бесплатную приватизацию жилья в будущем?

И. КАЦУРА Дети, будучи несовершеннолетними, участвующие в приватизации и наделенные собственностью, по достижению 18 лет имеют право еще один раз стать собственниками по приватизации. Это единственные люди, которые имеют такую возможность два раза в жизни.

РАДИОСЛУШАТЕЛЬНИЦА НАТАЛЬЯ ИВАНОВНА Квартира была под судом три года назад. Решение суда зарегистрировано в комитете муниципального жилья. И сейчас могу я ее смело продавать?

И. КАЦУРА Наталья Ивановна, конечно, можете продавать, поскольку решение суда уже зарегистрировано, соответственно, оно не было опротестовано, я так понимаю, уже три года прошло. Вы можете обратиться в том числе к нам. Мы для вашего покупателя еще раз восстановим всю историю вашего суда, и что происходило с вашей квартирой. Так что покупать он эту квартиру будет спокойно. Если возникнут какие-то бюрократические проблемы, мы их решим до продажи, до сделки.

С. КОРЗУН Вопросы, может быть, не совсем впрямую об экспертизе юридической чистоты покупаемой квартиры, но, несомненно, вокруг этой темы. Может ли человек сам проверить юридическую чистоту той квартиры, которую он собирается покупать или продавать?

И. КАЦУРА Можно, я немножко пошучу по этому поводу?

С. КОРЗУН Да ради бога.

И. КАЦУРА Может человек сам по инструкции починить свою машину? Наверное, может. Весь вопрос во времени.

С. КОРЗУН Какие сложности поджидают на этом пути?

И. КАЦУРА Нужно знать, что проверять, какие вопросы задавать. Поскольку мы начинаем все делать с каких-то первых шагов, соответственно, даже уча своих агентов, наших стажеров, как работать, все начинается с малого. Постепенно продвигаясь по пути и проверок, и накопления опыта, понимаешь, что ситуации бывают очень разные. Поэтому даже давая совет своему соседу или другу, что делать, ты никогда не знаешь, что в конце-то будет. Поэтому самому можно все это сделать, но тогда вы станете профессионалом.

С. КОРЗУН Тогда вы возьмете на работу.

И. КАЦУРА С удовольствием.

С. КОРЗУН При сделках с недвижимостью входит ли юридическая экспертиза чистоты продаваемой или покупаемой квартиры в общую сумму оплаты ваших услуг, или вы дополнительные деньги за это берете? Можно ли отдельно юридическую экспертизу сделать?

И. КАЦУРА Базовый пакет наших услуг как раз и включает в себя не только подбор вариантов, просмотр вариантов с нашими клиентами, подготовку квартиры к сделке, но и обязательно юридическую экспертизу продаваемых нами квартир.

РАДИОСЛУШАТЕЛЬНИЦА ГАЛИНА АЛЕКСАНДРОВНА У меня маленькая, крошечная квартирка, но в наследство я получаю большую квартиру, по размеру меня устроит там жить. Та квартира кооперативная, а я что, не смогу ее уже в собственность?

И. КАЦУРА Если Вы ее получаете по наследству, это значит, Вы ее получаете в собственность. Вам необходимо оформить документы, получить свидетельство о наследстве, и она будет такой же Вашей собственностью, как и Ваша квартира, в которой Вы сейчас проживаете.

С. КОРЗУН Вопрос из Красноярска от Ильи. "Квартиру без истории лучше всего покупать в доме новостройки, считает Илья. - Но и она может быть перепродана сотню раз в процессе строительства. Как быть в этом случае?" Реальны ли опасения Ильи?

И. КАЦУРА Как Вы правы, действительно. Перепродана, может быть, и не будет. Случаи такие достаточно редки. Но то, что процессе взаимозачетов, каких-то перераспределений квартир может возникнуть путаница, и на одну и ту же квартиру в итоге будут претендовать несколько человек, покупателей, - такое возможно. Встречались мы в практике с такими случаями. Люди получали через год просто свои деньги обратно, либо им предлагалась какая-то квартира на другом этаже, либо что-то взамен, но такие случаи действительно бывают. А в смысле истории, безусловно, она начинается фактически с Вас.

РАДИОСЛУШАТЕЛЬНИЦА ТАТЬЯНА Я хотела бы узнать. Нашей дальней бабушки родственница, женился внук ее, он неродной, привез жену из Молдавии. Она там не выписалась. Без разрешения могли прописать ее здесь, в Москве? Она уже прописана. И двое детей ее тоже прописаны.

И. КАЦУРА Что-то мне все время задают вопросы про жен из Молдавии, именно с детьми. Нельзя прописать без согласия членов семьи жену на площадь, в которой проживает не только муж, но еще и его родители или его братья, сестры. Значит, эта прописка произошла каким-то образом с нарушением. Но если жена по соглашению семьи была прописана, то есть они дали согласие, то она могла быть прописана вместе с детьми. Но согласие членов семьи должно было быть обязательно.

С. КОРЗУН Вопрос с пейджера от Лидии. "Скажите, пожалуйста, изменилась ли форма приватизации? И заодно скажите, что ожидается. Будет ли отменена бесплатная приватизация, как планируется, или нет?" По Вашим ощущениям. Понятно, что не Вы принимаете законы.

И. КАЦУРА Многочисленные слухи о том, что будет отменена приватизация с 1 января 2002 года на самом деле неверны, поскольку нет такого пока закона. Если бы он был, уже было бы известно. Поэтому приватизация будет, мы настроены на то, что она в следующем году отменена не будет. Форма приватизации никоим образом не изменилась, она ровно такая же. Сроки несколько изменились по сравнению с тем, что было 3-4 года назад. Более длинные сроки стали. А по поводу того, будет ли она отменена вообще, - вероятно, все-таки да, потому что баланс собственности личной и муниципальной каким-то образом в Москве должен быть сохранен или установлен. Но то, что это в следующем году не произойдет с 1 января, по-моему, это точно.

С. КОРЗУН Гарантию, что с 1 января 2003 года это не произойдет, естественно, дать никто не может.

И. КАЦУРА Это да.

С. КОРЗУН Вопросов много. Давайте напомним еще промежуточные телефоны, по которым эти вопросы можно обсудить со специалистами.

И. КАЦУРА Это телефоны 777-33-77, многоканальный телефон "МИЭЛЬ-недвижимость", и 926-46-99 телефон Самотечного отделения. Позвольте, я сделаю одно объявление. 13 декабря в Дмитровском отделении нашего агентства будет проходить семинар "Как стать риэлтором" как раз, наверное, для людей, которые хотят самостоятельно проверять свои квартиры и чужие в том числе. Этот семинар будет в 18:00 по адресу Дмитровское шоссе, д. 2. Приглашаются все желающие.

С. КОРЗУН Вход свободный?

И. КАЦУРА Да, вход свободный и бесплатный.

С. КОРЗУН Вопрос от Надежды Васильевны на пейджер. "Квартира приватизирована на мать и дочь. Мать умирает. Пока дочь живет, ее не трогают. А если будет обмен или что-то, нужно ли переправлять договор по приватизации?"

И. КАЦУРА Поскольку приватизация на двоих была, и соответственно, собственником являлась умершая мать также, необходимо оформить нужным порядком свидетельство о наследстве на долю мамы.

С. КОРЗУН Это связано в том числе и с налогами, то есть вступление во владение второй долей? Или напрямую нет?

И. КАЦУРА Я немножко не поняла вопроса.

С. КОРЗУН То есть нужно ли будет при оформлении наследства платить налоги дочери на ту часть, которую она получает?

И. КАЦУРА Поскольку они вместе прописаны были на момент смерти матери, то однозначно не надо платить. Если дочь была в другом месте прописана в этот момент, то, вероятно, надо будет платить налог. Но дело в том, что даже если приватизация была в совместную общую собственность, то 1/2 доля принадлежала все-таки маме, у которой могло быть наследников, кроме дочери, еще несколько человек.

С. КОРЗУН То есть несколько человек могут претендовать на эту долю наследства?

И. КАЦУРА Обязательно, конечно. Все наследники, имеющие право на наследство, могут об этом заявить и претендовать именно на эту долю.

С. КОРЗУН Это тоже то, что вы рекомендуете проверять при проверке юридической чистоты квартиры?

И. КАЦУРА Сейчас невозможно продать или поменять квартиру, если это не сделано и не оформлено. В 95 году это можно было делать, не оформляя наследство. В 96 году это дело прекратили.

РАДИОСЛУШАТЕЛЬНИЦА Я вышла замуж, и у мужа приватизированная квартира. Свою приватизированную квартиру я продала. Имею я право на его квартиру?

И. КАЦУРА Я поздравляю Вас, что Вы вышли замуж. Вы имеете право проживания, вероятно, в квартире своего мужа. Наверное, Вы там прописаны, поскольку Вы свою квартиру продали. Но если говорить о совместной собственности супругов, то Ваша супружеская доля в квартире мужа не возникает, поскольку квартира была приватизирована, даже если и в браке, то это бесплатная, безвозмездная передача квартиры в собственность.

С. КОРЗУН Время заканчивается, поэтому давайте еще раз напомним телефоны и место семинара, где можно стать риэлтором.

И. КАЦУРА Телефоны 777-33-77, единый многоканальный телефон агентства "МИЭЛЬ-недвижимость". И 926-46-99, телефон Самотечного отделения. Семинар "Как стать риэлтором" будет проходить 13 декабря в 18:00 по адресу Дмитровское шоссе д. 2. Телефон для справок 796-90-80.

С. КОРЗУН Дмитровское, д. 2, там есть некий большой зал? Это ваше помещение, в помещении Дмитровского отделения "МИЭЛЬ-недвижимость"?

И. КАЦУРА Да, Дмитровское отделение находится в большом административном здании. Там есть зал, который арендуется для проведения таких семинаров.

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" была Ирина Кацура заместитель директора Самотечного отделения фирмы "МИЭЛЬ-недвижимость".