Развитие ипотеки - Ирина Сергеева - Интервью - 2001-12-04
4 декабря 2001 года
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Ирина Сергеева - вице-президент Московского строительного союза.
Эфир ведет Сергей Бунтман.
С. БУНТМАН Мы будем отвечать на вопросы слушателей. Развитие ипотеки. Ипотека снова в центре внимания. В каком она сейчас состоянии находится в Москве, ипотечная система? Коротко, в чем она состоит, чтобы напомнить. Слово красивое, а я думаю, что не все еще выучили, что это такое.
И. СЕРГЕЕВА Да, к сожалению, у нас слово "ипотека" возродилось недавно. Оно существовало у нас в дореволюционные времена и возродилось недавно. Ипотека это приобретение жилья в кредит с залогом того жилья, которое приобретается в кредит.
С. БУНТМАН То есть не под залог часов, автомобиля, штанов, а того, что я приобретаю?
И. СЕРГЕЕВА Да. И естественно, залог являет собой ограниченное право пользования. То есть в этой квартире можно жить, прописываться, то есть регистрироваться, но ее нельзя дарить, продавать, менять без согласия залогодержателя. То есть эти варианты тоже возможны, но нужно получать согласие залогодержателей.
С. БУНТМАН Это навсегда или пока я не выплатил?
И. СЕРГЕЕВА Нет, пока не выплатил. Но право собственности оформляется сразу, при внесении первого взноса, от 30% и дальше, это уже зависит от того, кто продает эту квартиру в ипотеку. Право собственности оформляется сразу, то есть вы сразу становитесь собственником этой квартиры, в ней живете, регистрируетесь, и имеете ограниченное право распоряжаться ею.
С. БУНТМАН Понятно. Но до того, пока не выплатил, но вселяться я могу. Нужно ведь подтверждать еще, что ты в принципе можешь выплатить это, или как? А то, вообще-то, можно хорошо так: заплатить взнос за одну квартиру, потом выгонят, в следующую, и так кочевать.
И. СЕРГЕЕВА Конечно, нужно заплатить первый взнос, который обычно составляет на сегодняшний день 30%. У нас есть разные формы развития ипотеки, на сегодняшний день в Москве они все поддерживаются правительством Москвы и приветствуются, любая схема развития ипотечного кредитования. И конечно, нужно в разных формах подтверждать свою платежеспособность. То есть банку очень важно, любому банку... самые активные в развитии ипотечного кредитования на сегодня являются Сбербанк и "Собинбанк", продолжает программу "Инвестсбербанк", который участвовал в пилотном проекте развития ипотечной программы правительства Москвы, и еще ряд других банков этим занимаются. Для банка очень важно два момента. Первое это как раз подтверждение платежеспособности клиента, который берет ипотечный кредит в виде денег, которые платятся за квартиру тому, кто ее продает. И банк потом является залогодержателем этой квартиры, соответственно. Поэтому банк очень внимательно рассматривает документ, который подтверждает платежеспособность, а это справки об официальном доходе, который имеет тот гражданин либо его семья, который покупает квартиру.
С. БУНТМАН Вы сказали, Ирина, "либо его семья". Здесь у меня от Надежды Васильевны вопрос: "Может ли получить ипотечный кредит пенсионер?" Здесь вопрос именно о семье идет, потому что, естественно, что выплачивать из пенсии, какая бы она ни была замечательная, относительно, все равно не получится. Это значит, кто-то, предположим, дети хорошие хотят.
И. СЕРГЕЕВА Там есть еще и ограничения по возрасту, обязательно. Они устанавливаются каждым кредитором самостоятельно. То есть кто-то не выдает ипотечные кредиты людям старше 60 лет, потому что 10 лет нужно выплачивать за эту квартиру ипотечный кредит. Кто-то не выдает старше еще какого-то возраста. Но, кроме банков, у нас же ипотечные кредиты выдают еще и строительные организации, такие как учрежденные строительными организациями коммандитные товарищества. Оно есть в "ДСК-1" и есть уже в "СУ-155".
С. БУНТМАН Да, они у нас уже об этом рассказывали несколько раз.
И. СЕРГЕЕВА И там они делают свои условия, примерно те же, что и в банках, но несколько мягче в подходе к заемщику. И, насколько я знаю, в "СУ-155" принимается во внимание доход всей семьи, не только доход того человека, того члена семьи, который приобретает эту квартиру. И ограничения по возрасту они тоже пока еще не ставили в этой программе.
-
С. БУНТМАН Здесь, как всегда, полемические вопросы есть, такие полуутверждения, даже полные утверждения. Виктор, москвич: "Неужели вы не понимаете, что реклама ипотеки по вашему радио не имеет никакого смысла, поскольку 99% жителей России не в состоянии внести даже первый взнос?" По Вашим наблюдениям, насколько ипотека развивается, и что ее тормозит? Благосостояние ли жителей или какие-то вещи другие, тоже финансовые, но и организационные?
И. СЕРГЕЕВА Я думаю, что развитие ипотеки тормозит, прежде всего, развитие нашего рынка. Пока на рынке жилье продается за 100%, ипотека поэтому не востребована в полном объеме. Но для тех людей, как утверждает Виктор, у которых нет 30%, есть другие схемы, накопительные, по которым можно накапливать эти 30% в том же коммандитном товариществе, и после этого вкладчик коммандитного товарищества имеет безусловное право на получение ипотечного кредита, ему уже вовсе не нужно подтверждать свою платежеспособность, так как он показывает свою возможность или намерение регулярно платить какие-то взносы. Этим можно выйти из положения. Для того чтобы определить потребность в ипотечном кредитовании, мы это сможем сделать только после того, как рынок прямых продаж приостановится.
С. БУНТМАН А зачем ему приостанавливаться?
И. СЕРГЕЕВА Он приостановится сам по себе, потому что те люди, у которых есть сегодня желание и возможность, самое главное, заплатить 100% за стоимость квартиры, когда-то исчерпаются, удовлетворят свои потребности. И останутся на рынке те люди, у которых этих 100% нет. Так развивался рынок во всех развитых странах.
С. БУНТМАН Я как раз хотел спросить, это как раз опыт других стран?
И. СЕРГЕЕВА Да, это опыт. Когда начинался строительный бум, покупали те люди, у которых есть деньги. Потом эти люди удовлетворяли свою потребности, и дальше включались механизмы ипотеки. И прежде всего, на сегодняшнем этапе почему строители занимаются развитием ипотеки? Потому что это те люди, которым, прежде всего, интересно сбывать свою продукцию, иметь в будущем возможность работать и кому-то продавать. И почему интересно развитие коммандитного товарищества? Потому что те вкладчики, которые начинают накапливать деньги на квартиры, - это потенциальные потребители тех квартир, которые будут строиться когда-то. И в то же время, еще один положительный момент, возникает обратная связь между строителями и потребителями. Строители вместе с архитекторами и проектировщиками смогут уже свои возможности подстраивать или настраивать на те запросы, которые будут у тех людей, которые являются их потенциальными клиентами.
С. БУНТМАН Ирина задает вопрос, наша слушательница: "Ипотека действует только для новых квартир, или для вторичного жилья тоже?"
И. СЕРГЕЕВА И для вторичного жилья тоже. Любой банк, я думаю, даже с большим удовольствием выдает ипотечный кредит под вторичное жилье, потому что это уже предмет залога, что является, помимо того, что заемщик должен подтвердить свою платежеспособность, одним из основных условий для выдачи ипотечного кредита банком. То есть квартира должна быть оформлена в собственность. Первичное жилье найти готовое, оформленное в собственность, сегодня очень трудно на рынке. Его практически нет, оно выкупается раньше.
С. БУНТМАН Скажите, пожалуйста, как выходить на эту ипотечную схему, как ее найти? Потому что понятно, когда 100%, человек ищет объявления, идет в риэлторскую контору, кто-то продает, хочет деньги сразу, или они разъезжаются, в общем, все эти известные схемы. А как выйти, чтобы узнать, что, например, какая-то квартира может быть с помощью ипотеки приобретена? Это как? Просто скажите шаги.
И. СЕРГЕЕВА Это не от квартиры нужно, скорее, идти, а от финансовой схемы, от финансового института. То есть это нужно обратиться в банк, либо это Сбербанк, либо "Собинбанк", либо "Инвестсбербанк", либо какой-то другой банк, и у них узнать условия предоставления кредита. Как только банк дает условия предоставления кредита, тогда уже можно с помощью риэлтора подобрать нужную квартиру.
С. БУНТМАН Все равно, это значит, с этим, уже точным запросом, когда узнаешь финансовые условия, и свои, и банковские, ипотечные, тогда обращаешься к риэлтору, говоря о том, что с помощью ипотечной схемы...
И. СЕРГЕЕВА Да, "я буду оплачивать квартиру с помощью ипотечного кредита".
С. БУНТМАН И риэлтор уже ищет...
И. СЕРГЕЕВА ...подбирает эту квартиру. Либо можно обратиться в коммандитное товарищество, либо в "ДСК-1", либо в "СУ-155", посмотреть там, что есть у них в предложении квартирном, и обсуждать вопрос о возможности предоставления ими ипотечного кредита.
С. БУНТМАН Понятно. Еще один вопрос из Петербурга, но вопрос общий. "Можно ли делать в этой квартире ремонт или менять планировку?" Наверное, Дмитрий Николаевич, наш слушатель, имеет ввиду до того, как будет выплачен залог.
И. СЕРГЕЕВА Можно, конечно.
С. БУНТМАН Простите, я там напланирую всего этого дела, а потом у меня деньги кончатся.
И. СЕРГЕЕВА Это же все согласовывают.
С. БУНТМАН То есть это только согласовывая?
И. СЕРГЕЕВА Конечно.
С. БУНТМАН Самостоятельно ничего нельзя делать?
И. СЕРГЕЕВА Конечно.
С. БУНТМАН Вот в чем проблема-то. Наталья просит: "Расскажите, пожалуйста, о системе ипотеки стройкорпорации "Социальная инициатива", что это такое?" Знаете ли Вы что-нибудь об этом?
И. СЕРГЕЕВА Нет, не знаю.
С. БУНТМАН "Когда исчерпаются те люди, которые могут оплатить 100% стоимости". Если это не произойдет, то остальным ничего не видать?" спрашивает Александр Павлович.
И. СЕРГЕЕВА Такого в природе не бывает. По нашим расчетам, анализ платежеспособного спроса сохранится еще лет на 5.
С. БУНТМАН Но все равно параллельно ипотека каким-то образом действует?
И. СЕРГЕЕВА Обязательно.
С. БУНТМАН Но она стеснена этим 100% рынком.
И. СЕРГЕЕВА Обязательно.
С. БУНТМАН "Прежде, чем говорить об ипотеке, скажите, например, если жилье стоит 100 тыс. долларов, условно, то при ипотеке на 10 лет со страхованием, со всеми выплатами, сколько, в конце концов, будет стоить жилье?" Владимир очень забавно пишет: "Ответ "от 130 тыс." не годится, скажите поточнее".
И. СЕРГЕЕВА Это очень тяжело, это нужно сейчас взять калькулятор, посидеть и считать. Лучше ему подойти к специалистам в любом банке, они ему рассчитают очень легко, сколько это будет вместе со страхованием и с процентами. Но в любом случае, еще почему тормозится ипотека? Ведь сейчас ипотеку предлагают, пожалуйста, приходите, мы зовем всех, берите ипотечные кредиты. У нас еще и люди не созрели. Менталитет наших людей не готов к тому, что доллар тоже дешевеет, есть инфляция, и гораздо выгоднее жить в кредит, нежели платить деньги сразу. Есть опасения какие-то, что завтра что-то изменится, и меня из этой квартиры...
С. БУНТМАН А человек, совершенно естественно, боится.
И. СЕРГЕЕВА Нормально.
С. БУНТМАН Нормальный человек боится. Невеликие деньги свои он вкладывает, и вдруг они где-нибудь там застрянут. Сколько мест таких, в которых застревали деньги у людей.
И. СЕРГЕЕВА Правильно. Но я это тоже понимаю, это один факторов, который сегодня тоже тормозит ипотеку. Потому что на сегодняшний день мы даже не можем освоить все те ресурсы, которые у нас есть, под ипотеку, у нас не получается.
С. БУНТМАН Понятно. Здесь у меня очень много про большинство населения России. Вот, из Красноярска Евгения: "Это, может быть, только в Москве могут, а российская глубинка категорически не может себе позволить". Много всего. Я сейчас читал сообщения в Интернете, всевозможные, о начале или продолжении, даже о каком-то регионе было написано: "люди поверили в ипотеку", как в явление Девы Марии. В таких категориях пока идет. Как региональные программы? Что в этом отношении может сделать Москва?
И. СЕРГЕЕВА На сегодняшний день мэром г. Москвы поставлены задача развивать программы жилищного строительства с регионами. Уже с несколькими регионами (это перед нашим комплексом) подписаны такие соглашения о развитии программ жилищного строительства. И под эти программы жилищного строительства мы сегодня создаем комплексную программу для регионов по развитию ипотечного кредитования в регионах в том числе. Например, такое соглашение подписано с Калининградской областью, на стадии подготовки, вот-вот подпишется с Ярославской областью такое соглашение, с Тамбовом подписано, с Новороссийском, и т.д. То есть мы готовы, как московское правительство, имея опыт уже развития жилищных программ и вовлечения всего населения в эти программы, помогать регионам, проводя следующую политику, чтобы жилье строилось максимально средствами и силами местных строительных организаций, используя местные ресурсы, для того чтобы развивалась на местах и промышленность, и доходы населения росли в том числе, чтобы был рынок там для жилья. Это две вещи взаимосвязанные. А мы бы помогали концептуально, и наверное, организацией привлечения частных инвесторов в регионы, для того чтобы начинать эти программы.
С. БУНТМАН Еще раз, давайте уточним еще одну вещь. Потому что Юрий Семенович говорит, что неконкретно, "скажите, сколько человек в этом году в 10-милионном городе Москве приобрело жилье по ипотеке". Есть ли какие-то данные?
И. СЕРГЕЕВА В этом году сколько конкретных человек, я сказать не могу, но где-то 2%, очень мало.
С. БУНТМАН Это мало. В то же время, есть ли у вас какие-то данные по 100% покупке жилья? Их больше, чем ипотечных?
И. СЕРГЕЕВА 2% от всех покупок. Если все покупки взять за 100%, то 2% от всех покупок произошли с применением ипотечных схем.
С. БУНТМАН То есть люди предпочитают, если они располагают хоть кое-какими возможностями, купить?
И. СЕРГЕЕВА Да, хотя, я еще раз повторюсь, что и банки, и строительные организации, еще есть ссудно-сберегательные кассы, с удовольствием предоставляют все услуги по ипотеке.
С. БУНТМАН "Госсбербанк тоже предоставляет ссуды под жилье. В чем коренное отличие от ипотеки?" спрашивает Андрей.
И. СЕРГЕЕВА Никакого. Это и есть ипотека.
С. БУНТМАН Насколько я сегодня еще раз выяснил, ипотека это под залог того жилья, которое вы приобретаете.
И. СЕРГЕЕВА Да. Это кредит под залог того жилья, которое приобретаете.
С. БУНТМАН Владимир говорит, что неясная и политическая ситуация, и все люди привыкли быть уверенными, только когда все, как при советской власти, стоило копейки. Но это иллюзия, что стоило. Что там стоило, и что можно было взять.
И. СЕРГЕЕВА Что стоило чего, и за что мы платили на самом деле.
С. БУНТМАН Так же, как и бесплатные квартиры, которые якобы всем раздавали. Вспомните хорошенько, давайте пошевелим памятью и мозгами. Здесь есть очень много и конкретных вопросов, потому что у каждого человека свой случай. Есть ли какая-нибудь связь или с вами, или с другими организациями, чтобы можно было выяснить конкретные вопросы, и может быть, решиться на ипотеку?
И. СЕРГЕЕВА Я думаю, что можно обратиться либо в банки, либо в коммандитные товарищества и выяснить там все вопросы. Можно и посчитать, и от уровня своих доходов, и от возможностей семьи, и оттого, что дальше будет, все можно выяснить там.
С. БУНТМАН Иван Иванович, слушатель, говорит, что слишком большой процент банковского кредита. "Для банка безрисковая операция практически, а количество покупающих может увеличиться, если снизится кредит". То же самое говорит и другой наш слушатель, Геннадий. Как Вы относитесь к этому?
И. СЕРГЕЕВА Это зависит от стоимости ресурсов на сегодняшний день. На сегодняшний день стоимость ресурсов достаточно высока, и сегодня ипотечные программы рефинансируются через американский фонд "США Россия", это деньги, выделенные Конгрессом США на рефинансирование ипотечных программ. Потому что такие длинные деньги мало у кого есть. А то, что касается строительных организаций, там проценты ниже, они используют и другие источники в том числе. Там за счет собственной прибыли выдают эти кредиты. Но это следующий этап. Когда у нас заработает ипотека в полном масштабе, и будет ее очень много по высоким процентам, тогда мы будем привлекать следующий слой населения за счет снижения процентов по ипотечным кредитам.
С. БУНТМАН Хорошо, мы это запомним, и я думаю, в каком-то следующем разговоре, нет ли здесь парадокса, выясним. Еще нашему слушателю я хотел бы сказать, что 2% - это, Виктор, от тех кто покупает, из тех, кто вообще покупает жилье. То есть все остальные покупают за 100% сразу.
И. СЕРГЕЕВА Да, именно так.
С. БУНТМАН Ясно. Мы как-нибудь продолжим разговор об ипотеке, потому что надо, наверное, все-таки цивилизоваться, если позволит нам наша зарплата.
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" была Ирина Сергеева - вице-президент Московского строительного союза.