Улучшение жилищных условий через обмен - Алексей Шленов - Интервью - 2001-12-04
4 декабря 2001 года
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Алексей Шленов заместитель директора Таганского отделения фирмы "Миэль-недвижимость".
Эфир ведет Нателла Болтянская и Ольга Бычкова.
Н. БОЛТЯНСКАЯ Мы вместе с Ольгой Бычковой представляем заместителя директора Таганского отделения фирмы "Миэль-недвижимость" Алексея Шленова. Добрый день.
А. ШЛЕНОВ Здравствуйте.
О. БЫЧКОВА Добрый день.
Н. БОЛТЯНСКАЯ Ну, что, будем меняться?
О. БЫЧКОВА Будем улучшать жилищные условия, потому что проблема, которую сегодня выбрал для разговора наш гость, Алексей Шленов, она просто самая что ни на есть актуальная. Не будет преувеличением сказать, что большинству людей, к сожалению, живущих в нашем городе, и не только в нашем, надо что-то делать со своими квартирами. Самый очевидный способ это что?
Н. БОЛТЯНСКАЯ Меняться.
О. БЫЧКОВА Обмен с доплатой.
А. ШЛЕНОВ Да, обмен посредством купли-продажи. С доплатой или без. Здесь нужно верно оценить то, что есть. И, соответственно, верно оценить то, что надо, на что ты можешь рассчитывать исходя из того, что есть у тебя. Это, соответственно, может быть и какая-то доплата к тем метрам, которые уже существуют. И, варьируя этими параметрами выбрать для себя оптимальный вариант. Эта тема наша рабочая тема, постоянно мы с ней занимаемся, потому что не у всех, скажем так, есть средства для того, чтобы сначала приобрести жилье, а затем уже продать старое, имеющееся, предварительно сделав в новой квартире ремонт, туда спокойно переехав, и так далее. Поэтому до 70% квартир, которые сейчас предлагаются на рынке квартир в городе Москва, в основном улучшение жилищных условий происходит посредством так называемого альтернативного обмена, когда выставляется на продажу квартира, в которой реально люди живут, проживают. И взамен им приобретается другая квартира, одновременно с продажей их собственной.
О. БЫЧКОВА Вот тут вопрос возникает практического свойства. Вот, предположим, у меня есть некая сумма денег. Я хочу увеличить имеющуюся в данный момент у меня квартиру. Но я не знаю, хватит мне этих денег или нет.
А. ШЛЕНОВ Скорее всего нет.
О. БЫЧКОВА Скорее всего нет, да, но как я должна в этом убедиться? То есть, что нужно сделать? Посчитать количество метров, умножить их на количество денег за метр и сравнить их со своей суммой? Вот как подойти к этому вопросу?
А. ШЛЕНОВ Подойти лучше к этому вопросу не в одиночестве, а со специалистом, тем более, что для этого есть сейчас все возможности. И просчитать варианты и те, и другие, и третьи. Что я имею ввиду? Сама по себе оценка может быть приблизительной, сделанной непосредственно человеком, вами, с помощью стандартных, всем доступных изданий, которые печатаются. Но специалист, он более тонко сможет оценить, и более точно сможет оценить этот объект, и, соответственно, с той доплатой уже можно рассматривать те потенциальные варианты, которые могут быть. Какая сейчас ситуация на рынке? Почему, собственно, снова и снова мы этот вопрос обсуждаем? Все дело в том, что тот бешенный рост цен, который мы наблюдали в период с сентября, а может быть, еще и раньше, с июля, начался он неожиданно в летний период, и до сего момента продолжался, так вот, скажем так, мы отмечаем спад той активности роста, что позволяет делать как раз спокойно и хорошо все эти обмены.
Н. БОЛТЯНСКАЯ Давайте, Алексей, на этом месте прервемся.
А. ШЛЕНОВ Давайте.
Н. БОЛТЯНСКАЯ Мы продолжим беседу после новостей.
-
Н. БОЛТЯНСКАЯ Мы вас прервали, по-моему, на самом интересном месте. Перспективы роста.
А. ШЛЕНОВ А точнее, замедление перспектив, точнее, замедление роста и увеличение перспектив. Все дело в том, что на стабильном рынке осуществлять обмены самое выгодное, самое приятное занятие. Почему? Да потому, что те прогнозы, которые на начальном этапе диалога с клиентом выстраиваются, как правило, их проще и достичь. Те результаты, которые получаются в результате так называемого обмена с альтернативой, при стабильном, не изменяющемся рынке, таковыми и получаются в результате той работы, которая длится не меньше месяца, реально говоря, двух-трех.
Н. БОЛТЯНСКАЯ Алексей, а скажите, пожалуйста, вот, может быть, даже в плане какого-то, человеческого, совета, очень многие сегодня люди, например, в Москве, задумываются вот над каким вопросом. Там, существуют мама или бабушка, которая имеет свою квартиру и хочет съехаться со своими детьми или внуками, существуют еще какие-то родственники. Вобщем, существует разбросанное по Москве определенное количество квартир, числом не менее одной. Вот, как вы считаете, имеет смысл съезжаться и устраивать одну большую, как бы это сказать, межпуху, или имеет смысл все эти квартиры иметь в разных местах города с тем, чтобы в нужный момент аккумулировать усилия и сделать что-нибудь совершенно невероятное?
О. БЫЧКОВА То есть, от перемены мест слагаемых сумма меняется или нет?
А. ШЛЕНОВ Вопрос житейский, чисто житейский. Я могу сказать не в виде совета, а в виде статистики. Все дело в том, что по статистики разъездов, то есть, тогда, когда квартира разъезжается на несколько других квартир, подавляющее большинство, чем тех, которые хотят съезжаться. Судя по всему, это наиболее часто выбираемый путь решения жилищного вопроса при том, когда родственникам надо решить его. Так вот, я думаю, что вариант съезда может быть не только один, как рассматриваемый. Для того, чтобы жить всем вместе, рядом, можно попробовать просто одну из квартир поперемещать в пространстве, и сделать поближе к другой. Или, например, опять же, такие варианты бывали, когда две продаются и две другие покупаются, опять же, меняя кардинально те два предыдущих района на какой-то совершенно новый. Вариант, безусловно, не простой, но делается это все естественно и не за один день. Для того и существуют наши бесплатные консультации, когда вы можете по многоканальному телефону позвонив 777-33-77, узнать территориально расположенный удобный офис, договориться со специалистом, подъехать, и подъехать и не раз, и не два для того, чтобы послушать все предложения, обсудив это в семье, и не один раз, прийти к какому-то решению то, что вам необходимо, и начинать процесс. Это все может длиться и месяц, и два, и полгода.
О. БЫЧКОВА Алексей, давайте теперь о другом. Есть не только возможность обмена с доплатой. Может не быть денег, но есть скрытые возможности в самой квартире, чтобы с их помощью улучшить ситуацию. Это местоположение, да? Что еще, вот какие здесь параметры основные можно было бы использовать?
А. ШЛЕНОВ Район, прежде всего, район. На сегодняшний день мы четко уже можем знать, что за вот эти 10 лет, которые существует рынок недвижимости, при изменении цен на квартиры, при том, когда цены на квадратный метр снижались, то снижались они быстрее всего на квартиры дешевые, в дешевых районах. Районы, так называемые престижные, оставались всегда в цене. Это первое. Поэтому, район определяющее значение имеет и сейчас их роль достаточно возрастает.
О. БЫЧКОВА Извините, а сколько можно выгадать, например, при переезде в квартиру, условно говоря, аналогичной площади, но из центрального района в окраинный, а, может быть, даже в Подмосковье? Ну, просто, примерно, там, десятую часть, третью часть цены, сколько?
А. ШЛЕНОВ Зависит от района. Никому не секрет, что однокомнатная, условно говоря, в Центре или на Кутузовском проспекте, может быть сопоставима с трехкомнатной по цене в районе массовой застройки. Это первое, во-вторых, про Подмосковье мне очень понравилась тема. Тут недавно проехал, посмотрел некоторые города-спутники, которые, условно говоря, находятся на расстоянии от МКАД совсем недалеко, которые могут быть сопоставимы с районами, которые считаются Москвой, там, Северное, Южное Бутово, Новокосино, Митино, а реально находятся в том же удалении, в том же транспортном сообщении, что и эти, считающиеся московскими, микрорайоны. И там можно спокойно подобрать себе достаточно красивые, прекрасные дома, с учетом того, что там цена квадратного метра значительно дешевле, чем московские квартиры.
О. БЫЧКОВА А как сейчас в Подмосковье решаются, в ближнем Подмосковье, всевозможные инфраструктурные проблемы: телефоны, горячая вода, газ и так далее?
А. ШЛЕНОВ Все те новые дома, которые строятся в Подмосковье, они уже полностью строятся, что называется, по последнему слову техники. Я обратил внимание, что даже в Подмосковье есть очень красивые, кирпичные дома. Это не простая панелька, дешевая, скажем, дешевая по себестоимости строительства, а очень и внешне, и по качеству самого изделия потрясающие квартиры, потрясающие дома. С учетом того, что там все коммуникации, безусловно, по последнему слову сделаны строительство. С телефонами, насколько я знаю, телефоны там сейчас не проблема.
О. БЫЧКОВА А как отличаются цены по среднему уровню в Москве и Подмосковье? Мне все хочется цифр таких, конкретных.
А. ШЛЕНОВ Цифр? Нет проблем. Ну, из всех известных Мытищи достаточно близко расположены к городу Москва, и там город Королев. Цены там колеблются на красивые дома кирпичные, там 500-600 долларов за метр. Найдите здесь, в Москве, кирпичные дома с ценой дешевле 1000, нереально.
Н. БОЛТЯНСКАЯ Вопрос на пейджер: "как должна осуществляться передача денег при купле-продаже квартир в Подмосковье, где нет ячеек? На каком этапе оформления сделки это должно делаться?" - спрашивает Виктор.
А. ШЛЕНОВ Да, да, да. По Подмосковью очень такой серьезный, волнительный вопрос. Мы стараемся делать так это, как принято в агентстве "Миэль", потому что в Подмосковье деньги передаются, как правило, до самого факта регистрации, когда продавец уже подписал, что он деньги получил, и документы сдаются на регистрацию.
О. БЫЧКОВА Там другие правила для этого?
А. ШЛЕНОВ Там другие правила. А нас это не совсем устраивает в силу того, что мы считаем, что фактом покупки квартиры является переход права собственности, который наступает с момента государственной регистрации. И здесь возникает у нас недовзаимопонимание, но, как правило, мы находим компромиссы, и в Подмосковье достаточно много сделок проходит, и я не скажу, что они проходят с каким-то напряжением. Все вопросы решаются, и более того, скажу, что в ряде городов, там, в тех же Химках, например, есть процедура передачи денег посредством услуг, в частности, банковской ячейкой.
Н. БОЛТЯНСКАЯ Алексей, скажите, пожалуйста, вот из области, насколько высококвалифицированный вы волшебник, если к вам обращается, условно говоря, человек, который живет, ну, я не знаю, в малогабаритной квартире, где-нибудь в суперпромышленном районе Москвы, такие есть, далеко от метро, и при этом очень хочет попасть куда-нибудь и в место приличное, и чтобы все было хорошо. При наличии ограниченного количества денег вы можете чем-то ему помочь?
А. ШЛЕНОВ Мы не волшебники. Но трезво оценить возможности можно, конечно. Один из вариантов, это возможная система кредитования. Это и ипотечная система кредитования, с которой мы очень плотно работаем, это, конечно же, кооператив, это другие различные финансовые схемы. Я бы сказал так, что, каждый клиент нами старается быть не брошенным, и мы, в результате, стараемся найти для него подходящий вариант решения вопроса. Если он возник, то его надо постепенно решать, и необязательно он решится сиюминутно. Можно отложить, или денег подкопить, или ситуация изменится как-то. И со временем решить, обратившись к решению этого вопроса через 3-4-5 месяцев.
Н. БОЛТЯНСКАЯ Правда ли, что сейчас наметилась некая миграция из центра Москвы в отдаленные, но благоустроенные, экологически чистые районы?
А. ШЛЕНОВ Вы знаете, я думаю, что здесь все зависит непосредственно от мнения каждого человека, который выбирает, где ему жить. Я хочу сказать, что и здесь, недалеко от радиостанции "Эхо Москвы", на Арбате, строятся прекрасные дома и квартиры в старом центре Москвы и, в частности, здесь недалеко, ценятся достаточно высоко. И тот, кто хочет, сюда едет, и платит приличные деньги с тем, чтобы жить именно в центре Москвы.
Н. БОЛТЯНСКАЯ А как вы расцениваете перспективу, так сказать, многоступенчатых обменов, когда человек хочет улучшить свои жилищные условия, и переезжает из района средней паршивости в район достаточно отдаленный, и лишенный инфраструктур, но ведь идет время, и в отдаленных районах тоже и телефоны, и метро в перспективе появляются? И правда ли, что с появлением таких инфраструктур стоимость квартиры ну, там, в Митино, в Куркино, резко сразу возрастает, и у человека появляются серьезные перспективы перебраться поближе к центру?
А. ШЛЕНОВ Я думаю, что решать вопрос поступенчато, иметь ввиду недвижимость как вложение средств можно, но очень осторожно, потому что тот, кто покупал новостройки, условно говоря, год назад, безусловно, находится в выигрыше, в частности, потому, что само по себе строительство дома, подходя к завершению, увеличивает стоимость квадратного метра в этом конкретном доме, да и плюс еще сами по себе цены выросли, и поэтому доходность от вложенных средств достигает иногда до 40-50%, что само по себе хорошо. Но с другой стороны, опять же, как сыграют цены. И через год, когда дом достроится, может, какие-то другие будут ситуации, поэтому я думаю, что оптимальным будет решение вопроса хорошо, и надолго, и сразу туда, куда надо.
О. БЫЧКОВА Алексей, как вообще играют цены? Вот как можно ухватить тенденцию? Что сейчас более перспективно все-таки? Скажем, переезжать из центра на окраину, переезжать с окраины в центр, отложить покупку до следующего года, торопиться сделать это немедленно, потому что дальше все будет дороже, или дешевле, куда дело движется?
А. ШЛЕНОВ Прогнозы строить не люблю, и не благодарное это дело. Я могу лишь сказать, что вложение в недвижимость должно быть, наверное, не определяющим фактором при смене места жительства. Потому что, наверное, основным критерием для того чтобы принять решение об обмене должна быть ситуация дома, в жизни, финансово, и так далее. И как будут цены изменяться в дальнейшем, что лучше сделать. То критерием цена объекта или качественное изменение цен не должно быть. должно быть то, куда вам хочется переехать. То, что вам необходимо по жизни, семейной ситуации.
Н. БОЛТЯНСКАЯ Вопрос от Алексея: "если в квартире сделан дорогой ремонт, скажется ли это при ее продаже или обмене?"
А. ШЛЕНОВ Да, тоже часто встречающаяся, иногда печальная ситуация, иногда не очень. Когда сделан так называемый евроремонт в хрущевке, потери составляют колоссальные, от 20-ти до 30-ти процентов от вложенных средств. Я имею ввиду, ремонт. Когда речь идет о квартире хорошей, то есть возможность продать ее и получить 80% от ремонта. Это зависит от многих параметров, как я уже сказал. Ну, нужна такая квартира с ремонтом.
Н. БОЛТЯНСКАЯ Или вы хотите сделать его под себя, уже когда въедете.
А. ШЛЕНОВ Да.
О. БЫЧКОВА Алексей, назовите еще раз телефоны, по которым можно позвонить.
Н. БОЛТЯНСКАЯ Вдумчиво.
А. ШЛЕНОВ Наши телефоны 777-33-77. Это многоканальный. И я бы хотел сказать еще по поводу семинара, который у нас будет проводиться директором управления вторичного рынка Мурадяном Романом Ролановичем на Дмитровском шоссе, дом 2, 12-го декабря, называется он "Как стать риэлтором", мы туда всех приглашаем, может быть, кого-то заинтересует эта тема. Ну, а подробности можно узнать по телефону 777-33-77. Спасибо.