Имущественные права супругов в сделках купли-продажи квартир в ЖСК. - Елена Бобкова - Интервью - 2001-11-27

27 ноября 2001 года

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Елена Бобкова - заместитель директора Северо-Западного отделения фирмы "Миэль".

Эфир ведут Нателла Болтянская и Ольга Бычкова.

Н. БОЛТЯНСКАЯ Здравствуйте.

Е. БОБКОВА Добрый день.

Н. БОЛТЯНСКАЯ Ну что, как будут спорить супруги?

Е. БОБКОВА Поговорим.

Н. БОЛТЯНСКАЯ Поговорим.

О. БЫЧКОВА Елена, эти проблемы, когда к вам приходят разведенные или разводящиеся супруги, или те, кто пытаются поделить совместно нажитое имущество, как много в вашей общей практике таких случаев?

Е. БОБКОВА Каждая сделка связана с определенным дележом имущества. Только не всегда это можно назвать дележом. Иногда это можно назвать совместным распоряжением совместно нажитым имуществом по взаимному согласию. Но вопрос, естественно, каждый раз, когда супружеская пара приобретает или покупает какое-то имущество, встает в силу закона.

О. БЫЧКОВА Давайте начнем вот с чего. Сейчас очень много говорят о существовании брачных контрактов. То есть ситуация как-то изменилась в этой области?

Е. БОБКОВА Если раньше имущественные взаимоотношения супругов регламентировались Гражданским и Семейным кодексом, то последние годы действительно стали обращаться к такому понятию, как брачный контракт. Это документ, который может быть составлен между супругами или будущими супругами, и предусматривает возможность дать им возможность разделить имущество, которое они имели до брака или будут иметь в период брака. То, что до брака делить особо не надо, а то, что в период брака, по закону считается совместно нажитым и поровну делится. А в силу брачного контракта может быть другой режим установлен. Например, какая-то конкретная вещь какому-то конкретному одному из супругов.

О. БЫЧКОВА А к чему потом апеллировать? К закону, к основному законодательству или к брачному контракту, если они противоречат друг другу, например?

Е. БОБКОВА Нет, они не противоречат друг другу. Брачный контракт составляется в соответствии с законом. Закон дает такую возможность супругам по взаимному согласию определить другой режим. Это не противоречит, как бы дополнение, дополнительные возможности.

Н. БОЛТЯНСКАЯ Елена, скажите, пожалуйста, а если, например, брак уже распался, а квартира является собственностью, приобретенной в период брака, в течение какого времени один из супругов может подавать после развода, какие-то иметь претензии к другому?

Е. БОБКОВА В принципе, Ваш вопрос это вопрос об исковых сроках. Исковые сроки существуют, безусловно. Но момент, с которого начинают течь исковые сроки это тот самый ключевой вопрос, на который надо обращать внимание. В принципе мы рассматриваем с той позиции, что лицо имеет право на защиту своих нарушенных интересов с момента, когда оно узнало об этих нарушенных правах. То есть исковые сроки текут не с момента развода в нашем понимании, когда мы на сделки выходим, когда мы подбираем документы к сделке, естественно, в соответствии с тем, что написано в законодательстве, а с момента, когда эти права нарушаются. То есть, например, отчуждается имущество, приобретенное в период брака, без согласия одного из супругов.

Н. БОЛТЯНСКАЯ Вопрос на пейджер. "Квартиру нельзя назвать нажитым имуществом после приватизации 92 года. Третья часть была выделена супругу. Можно ли оспорить этот факт после развода?" спрашивает Татьяна.

Е. БОБКОВА Если квартира была приватизирована, то есть передана безвозмездно одному из супругов, то она является собственностью именно этого лица, на чье имя была приватизирована квартира. Если какая-то ее часть была выделена, то, вероятно, заключался какой-то договор, либо дарения, либо купли-продажи, либо, может быть, обмен какой-то на часть имущества состоялся. И в этом случае уже в силу законодательства приобретенное в период брака имущество будет считаться совместно нажитым.

Н. БОЛТЯНСКАЯ Елена, можно еще раз назвать номер телефона, по которому можно обращаться со всеми вопросами, потому что, я так понимаю, у нас будет много конкретных вопросов, и они, наверное, уже есть, касающиеся этой темы, весьма распространенной проблемы. Номер телефона компании "Миэль-недвижимость", куда можно обращаться.

Е. БОБКОВА Не только по вопросам, касающимся имущественных отношений супругов, по любым жилищным вопросам и связанным с ними, единый многоканальный телефон 777-33-77. И телефон Северо-Западного отделения, где ежедневно с 9 до 21 сидят специалисты, готовые дать консультации, 974-22-24.

-

Н. БОЛТЯНСКАЯ Вы уже начали говорить о том, какие существуют сроки давности для исков, связанных с совместным имуществом. Давайте рассмотрим сейчас более подробно эту ситуацию. Когда всякого рода неурегулированные правовые отношения, связанные с собственностью, могут стать препятствием при дальнейших сделках с недвижимостью?

Е. БОБКОВА Это происходит тогда, когда супруги развелись, и казалось им, что уже их взаимоотношения полностью прекращены, и они, может быть, даже разъехались в разные города или разные страны, может быть, уже не общаются друг с другом много лет, но совместно нажитое имущество осталось. И тот момент, когда к нам обращается один из супругов с желанием реализовать это имущество, например, продать, тут как раз и встает вопрос, а как вы его разделили при разводе. А если никак, то есть не было решения суда о разделе имущества, не было согласия о разделе имущества, подписанного при разводе...

О. БЫЧКОВА Извините, пожалуйста. "Никак" это значит, когда нет никаких документов, судебных или официальных, на эту тему?

Е. БОБКОВА Конечно, нет никаких документов. В этом случае считается, что режим совместной собственности остался. Он может быть нарушен одним из супругов в тот момент, когда произойдет отчуждение без согласия другого супруга. И здесь встает вопрос о том, что второго супруга надо найти. Проблема заключается в том, что он бывает недоступен.

Н. БОЛТЯНСКАЯ Или в том, что, когда его находят, он радостно говорит: "да, я согласен", и начинается дележ. Имеет ли значение тот факт, был ли прописан, например, второй супруг в той недвижимости, о которой идет речь?

Е. БОБКОВА У нас право прописки, это фактически право найма, оно не одно и то же, что право собственности. Мы говорим о праве собственности супругов на совместно нажитое имущество. Поэтому прописка не имеет значения.

Н. БОЛТЯНСКАЯ Еще такой вопрос. Имеет ли значение срок давности в ситуации, о которой Вы говорили?

Е. БОБКОВА Да, конечно. Возвращаясь к тому вопросу об исковых сроках, в принципе, я уже практически отвечала на этот вопрос, да, конечно, имеет определенное значение, и имеет значение, когда были нарушены права.

Н. БОЛТЯНСКАЯ Если, например, развод произошел 15 лет назад?

Е. БОБКОВА Ну, 15 лет назад это такой срок, что

Н. БОЛТЯНСКАЯ "Мы с женой прописаны в одной квартире, но приватизирована она только на меня. Что мне сделать, чтобы жена тоже имела свою долю?"

Е. БОБКОВА В данном случае только в рамках договоров, которые предусмотрены, дарение, купля-продажа, можно передать часть отчуждаемого имущества таким способом, заключив договор.

Н. БОЛТЯНСКАЯ "Живем с мужем в маленькой кооперативной 2-комнатной квартире с 75 года. Не участвовали в приватизации жилья. Лишены ли мы приватизации, или есть какие-то варианты?" спрашивает Татьяна.

Е. БОБКОВА Нет, вы не лишены права на приватизацию, поскольку на квартиру ЖСК право собственности возникает не в силу ее бесплатной передачи государством вам, а в силу того, что вы выплатили пай, заплатили полностью за свое право. И с момента когда вы этот пай выплатили, право у вас уже возникло. Это не право бесплатного получения. Право приватизации у вас осталось.

Н. БОЛТЯНСКАЯ "Скажите, пожалуйста, каким образом жена может документально оформить право на часть квартиры в ЖСК, пай которой выплачен полностью? Член-пайщик муж, а дарение исключается, чтобы не платить пошлину". Это вопрос от Лены.

Е. БОБКОВА Если есть взаимное согласие супругов, то это может быть брачный контракт, но тогда встанет вопрос о его государственной регистрации. Прецедентов таких крайне мало, поэтому я думаю, что здесь придется решать этот вопрос. Если взаимного согласия нет, то тогда только в судебном порядке.

Н. БОЛТЯНСКАЯ "Имеет ли значение история квартиры? Моя приватизированная квартира состоялась из двух подаренных мужу квартир. Мои права на эту квартиру", - спрашивает Наташа.

Е. БОБКОВА Не поняла вопрос. Приватизированная квартира, то есть полученная от государства. Как она могла получиться из двух квартир, подаренных мужу? Позвоните, пожалуйста, по нашим телефонам. Единый многоканальный 777-33-77 или в наше Северо-Западное отделение 974-22-24. Специалисты зададут уточняющие вопросы, и я думаю, что ответ будет.

О. БЫЧКОВА А кстати, можно придти на консультацию в "Миэль" тоже?

Е. БОБКОВА Да, конечно. Каждый день с 10 до 21 мы ждем вас. Официальные дни, когда у нас специальные специалисты сидят, - это среда, суббота в то же время, в любое отделение.

Н. БОЛТЯНСКАЯ "Жена с мужем живут в гражданском браке, в квартире зарегистрированы постоянно он и общие дети. Что будет в случае его смерти?" спрашивает Анна Анатольевна.

Е. БОБКОВА Гражданский брак это не тот случай, когда наследование по закону возможно. Поэтому имущество, соответственно, будет наследоваться наследниками первой очереди супруги, дети, родители. Если Вы хотите, чтобы Ваша в случае, если с Вами что-то случится, наследовала за Вами, но не хотите ничего менять в Ваших взаимоотношениях, я думаю, следует составить завещание.

Н. БОЛТЯНСКАЯ Еще вопрос. "Скажите, пожалуйста, есть ли нарушение имущественных прав одного из супругов, если его бывший супруг проживает единолично в кооперативной квартире?"

Е. БОБКОВА Имущественных нет. Но права найма да, возможно. Но здесь надо смотреть ситуацию, конечно, может быть, подавать иск о вселении.

Н. БОЛТЯНСКАЯ Я хотела бы вернуться к теме ЖСК. Мы уже начали об этом говорить с помощью вопросов наших слушателей. Но все-таки, если изучить схему, как должны учитываться взаимные обязательства супругов, если в период их совместной жизни они выплачивали пай в ЖСК?

Е. БОБКОВА Здесь важно понять, что совместный режим собственности для супругов возник у них, если пай был выплачен в период брака. Совсем необязательно, что в этот момент были оформлены документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Это то, что часто путают граждане. Документов еще нет, пай выплачен, уже возникла совместная собственность супругов. Соответственно, если в период брака выплачивался пай, потом брак расторгся, был заключен новый, с новым супругом, пай продолжал выплачиваться, то тогда на часть пая, выплаченную в период брака, возникают права у того супруга, кто в этот момент был в браке. То есть понятно, пай делится как бы на части между разными браками.

Н. БОЛТЯНСКАЯ Скажите, пожалуйста, если человек хочет оформить кооперативную квартиру в собственность, сейчас это делают, имеет ли значение и будут ли в данной ситуации заинтересованы бывшие супруги?

Е. БОБКОВА Да, конечно. Если пай выплачивался в период брака с этим бывшим супругом, то он может претендовать даже на часть собственности. Здесь очень важно, в какой период выплачивался пай. Если 15 лет назад первая треть, это одно. А если все оставшееся, и в период последнего брака полностью выплачен пай, то здесь вопрос о собственности может стоять.

О. БЫЧКОВА А если эти выплаты продолжаются, еще все паи не выплачены к этому моменту развода, но, скажем, одна половина бывшей семьи хочет продолжать платить и получать эту квартиру, другая хочет продать и поделить, что происходит?

Н. БОЛТЯНСКАЯ Суд.

Е. БОБКОВА Я думаю, что здесь уже надо индивидуально разбираться по ситуации. В принципе, любой нерешенный между двумя сторонами вопрос это обращение в суд.

Н. БОЛТЯНСКАЯ "Можно ли в принудительном порядке заставить приватизировать квартиру одного из прописанных в ней жильцов?" спрашивает Татьяна.

Е. БОБКОВА Нет, нельзя. Нельзя навязать человеку собственность, если он не хочет. И нельзя забрать силой собственность, если он не хочет ее отдавать, кроме как по решению суда.

Н. БОЛТЯНСКАЯ "Квартира куплена на ребенка, когда муж и жена находились в браке. Сейчас, после развода, жена хочет продать квартиру ребенка и купить другую. Муж всячески препятствует этому. Что можно сделать в этом случае?"

Е. БОБКОВА Я думаю, что без согласия обоих родителей вопрос будет трудно решаем, поскольку у них равные права, и они являются равными представителями своего ребенка по закону. Но встанет вопрос, наверное, о том, на какие деньги все-таки была куплена квартира. Но этот вопрос, конечно же, только в суде может быть поставлен. Он решается каждый раз из конкретной ситуации.

Н. БОЛТЯНСКАЯ "В 2-комнатной приватизированной квартире прописаны с мужем, совместная собственность. Нужно ли оформлять завещание на единственного сына, не прописанного в этой квартире?"

Е. БОБКОВА По закону дети наследуют за своими родителями. Завещание, может быть, в вашей ситуации имеет смысл составлять, если вы хотите на какого-то одного из наследников завещать ваше имущество, тем самым исключив других.

Н. БОЛТЯНСКАЯ "С мужем живем в неприватизированной квартире. Если квартиру приватизируем, как нам это сделать? На одного, на двоих? На кого заключать договор?"

Е. БОБКОВА Ваше право.

Н. БОЛТЯНСКАЯ А Вы как посоветуете?

Е. БОБКОВА В зависимости от ситуации.

Н. БОЛТЯНСКАЯ Собираетесь ли вы разводиться, или нет?

Е. БОБКОВА Да нет, наверное, даже это не имеет большого отношения к супружеским отношениям, поскольку приватизация это безвозмездная передача, и совместной собственности не возникает в этом случае. Но встают вопросы наследования, встают вопросы сохранения права на приватизацию. Исходя из этой общесемейной ситуации, я думаю, надо принимать решение.

Н. БОЛТЯНСКАЯ "Отец подарил после свадьбы дочери квартиру. Имеет ли ее муж право на эту квартиру?"

Е. БОБКОВА Если был заключен договор дарения, нет, супруг не имеет права.

Н. БОЛТЯНСКАЯ "Купил однокомнатную квартиру в 93 году, приватизирована на прежнего хозяина. Я ее не приватизировал. Как мне за нее платить? Как за приватизированную или нет? И могу ли я ее приватизировать?"

Е. БОБКОВА Если Вы ее купили, значит, был заключен договор купли-продажи, то есть Вам квартира принадлежит на праве частной собственности. Соответственно, как за собственность Вы и платите за нее.

Н. БОЛТЯНСКАЯ "В кооперативной квартире муж получил свидетельство на право собственника. Хотела бы свою долю в этой квартире завещать детям. Как мне выделить эту долю?" спрашивает Татьяна.

Е. БОБКОВА Либо по взаимному согласию с супругов, на такой вопрос мы уже отвечали, либо в судебном порядке. Но завещать Вы можете детям, по завещанию, в принципе, все имущество. Ведь у Вас право на часть в этой квартире, и это право Вы можете завещать. Потом будет выделена Ваша супружеская доля, и на нее будет открыто наследство.

О. БЫЧКОВА Елена, наверное, я не ошибусь, если я скажу, что такие дела, связанные с имуществом разведенных супругов, чрезвычайно сложны для Вашей практики. Вы не могли бы сказать, существуют ли какие-то рецепты, что нужно делать правильно, чтобы соблюсти все процедуры и потратить наименьшее количество денег и нервных клеток? Или, если по-другому спрашивать, какие клиенты в такого рода сделках кажутся Вам идеальными, самыми лучшими и самым правильным образом себя ведущими?

Е. БОБКОВА Наверное, все клиенты для нас одинаково равны, и со всеми мы одинаково работаем.

О. БЫЧКОВА Но есть более сложные и более удобные.

Е. БОБКОВА Хорошо. Сложнее ситуации, когда не решен вопрос у супругов. Поэтому, если такая возможность есть, хотелось бы посоветовать определить режим собственности на имущество при разводе уже, на случай, если все-таки вы так далеко разъедетесь, что потом это будет невозможно сделать. Иначе возникают сложности.

Н. БОЛТЯНСКАЯ Еще раз о бесплатных консультациях.

Е. БОБКОВА Консультации в офисах компании, бесплатные, ежедневно с 10 до 21. Среда, суббота официальные дни, когда вас ждут специальные специалисты, которые дежурят на приеме.

Н. БОЛТЯНСКАЯ Оказываете ли вы юридическую помощь тем самым клиентам, которых, по словам Ольги, нельзя назвать правильными и удобными, проблемным?

Е. БОБКОВА Конечно, в рамках подготовки к сделке мы все проблемы стараемся решать вместе с клиентами, даем рекомендации, советы, стараемся найти нестандартные решения.

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" была Елена Бобкова - заместитель директора Северо-Западного отделения фирмы "Миэль".