Как защититься от мошенничества на рынке недвижимости - Борис Басин - Интервью - 2001-11-20

20 ноября 2001 года

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Борис Басин, директор Сущевского отделения фирмы "Миэль-Недвижимость".

Эфир ведет Нателла Болтянская

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Вечный вопрос из серии "быть или не быть" в отношении недвижимости это вопрос о приватизации. Давайте к нему.

О.БЫЧКОВА: Собственно, вопрос на сегодняшний день можно точнее сформулировать. Прикроют, наконец, эту лавочку или не прикроют, будем ли мы иметь в дальнейшем возможность все-таки приватизировать бесплатно квартиры, как это делали в последние несколько лет, или, наконец, это когда-нибудь закончится?

Б.БАСИН: Приватизация - это передача государственного или муниципального имущества (в нашем случае это квартиры) бесплатно в собственность граждан. И на мой взгляд, в приватизации надо участвовать, потому что в ближайшие 5 лет все-таки есть такое мнение, что московское правительство добьется принятия федерального законодательства, которое завершит всю бесплатную приватизацию. По той причине, что 10 лет приватизации прошли, и кто хотел получить жилье собственное бесплатно, - он это, собственно говоря, уже сделал.

О.БЫЧКОВА: А как Вы думаете, много осталось людей, которые не приватизировали свои квартиры?

Б.БАСИН: В Москве, конечно, меньше доля, их процентов 30, наверно, а по России в целом, наверно, процентов 50.

О.БЫЧКОВА: Немало.

Б.БАСИН: Совершенно верно, это немало. Но почему мы считаем, что московское правительство хочет вообще это все прикрыть?

О.БЫЧКОВА: Почему у него есть мотивы для этого?

Б.БАСИН: Потому что задача государственной власти и муниципальной власти это предоставить жилье наиболее малообеспеченным гражданам. Но получается так: жилье предоставляется, люди квартиры приватизируют, продают, это уже их собственность, и правительство опять строит жилье для малообеспеченных.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: В нашей стране так случилось, что мы все генетические пессимисты. Возможно, я путаю с датой, но насколько мне известно, в 30-е годы уже была какая-то туманная история с приватизацией жилья, которая закончилась ничем. Было такое?

Б.БАСИН: Не знаю.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Я к вопросу о том, а не повернется ли наш корабль, не пойдет ли он снова другим курсом, спустя какое-то время, и насколько эта приватизация окончательна? Сделали мы это, а завтра нам говорят извините, товарищи

Б.БАСИН: Чего бояться? Приватизация это подарок от правительства. Чего от него отказываться? Давайте не отказываться, а получим подарок. Завтра этот подарок заберут ну и ладно, не очень-то и хотелось.

О.БЫЧКОВА: Все-таки будем надеяться, что не заберут, потому что, Нателла, ты очень туманно и мрачно об этом говоришь. Как это все происходит? Сегодня это большая история приватизировать квартиру.

Б.БАСИН: Именно потому что все-таки нашему совету следует большинство граждан, сейчас в органах, осуществляющих приватизацию, довольно большие очереди, по крайней мере в Москве. Люди хотят это сделать, и получается, что хотят-то, в первую очередь те, кому это приспичило. Я решил поменять квартиру на большую, на меньшую - оказывается, что теряешь довольно значительные суммы, если меняешь неприватизированную квартиру.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: А вы помогаете?

Б.БАСИН: Да, мы помогаем, безусловно. Опять же, к нам обращаются когда? Хочу поменять квартиру, но квартира у меня неприватизированная, я в свое время не удосужился или не было желания - то да, цены сейчас растут, и получается, что его квартира дешевле, чем та, которую он хочет поменять, получить.

О.БЫЧКОВА: Можно точнее в этом месте? Почему так происходит, и какие, собственно говоря, препятствия создают факт неприватизации квартиры?

Б.БАСИН: Да нет препятствий. Потому что когда я продаю квартиру, мне все равно, какая она, а когда я покупаю, то я хочу иметь ее в собственности. Поэтому покупателей на неприватизированную квартиру намного меньше, чем покупателей на приватизированную квартиру.

О.БЫЧКОВА: И стоит она дешевле?

Б.БАСИН: А отсюда она стоит дешевле, совершенно верно.

-

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Вопрос вот какой. "Является ли член ЖСК собственником, нужно ли приватизировать эту квартиру? Все погашено и давно оплачено", - спрашивает Галина Васильевна.

Б.БАСИН: Хороший вопрос. Напомню, что наша фирма вообще-то занимается абсолютно всеми сделками по недвижимости, и если вы хотите к нам обратиться, звоните по телефону 777-33-77 и к нам в Сущевское отделение 785-00-55. И, кстати, в ближайшую субботу, 24 ноября в 11 часов Сущевский вал, 64 в нашем офисе будет проходить наш семинар для населения, и сейчас мы будем рассказывать и о приватизации, и о ЖСК, и о системе жилищных кооперативов и продажи квартир в рассрочку. Вопрос по ЖСК. Надо понимать, что ЖСК, так же, как и жилищный кооператив, это собственность, которую вы не получаете бесплатно, а за которую платите свои реальные деньги. И как только вы пай выплатили в жилищном кооперативе или в жилищно-строительном кооперативе, конечно, есть резонно оформить свою квартиру в собственность, то есть получить эту справку о выплаченном пае, зарегистрировать ее в Москомрегистрации, и уже квартира будет в вашей собственности. Такая квартира существует как в жилищно-строительном кооперативе, так и в нашем существующем кооперативе, в жилищном кооперативе "Квартиры", где мы предоставляем квартиру в любом районе Москвы или Московской области, если выплатите половину стоимости квартиры, а на остальную стоимость вам предоставляется рассрочка на 5 лет, плата не более 3% в год. Но, опять же, как только вы выплатите пай, рекомендуем вам взять справку о выплате пая и оформить свою квартиру в собственность.

О.БЫЧКОВА: Это такая современная модификация жилищно-строительных кооперативов, то, о чем Вы говорите. А каково отличие этих новых ЖСК от старых ЖСК?

Б.БАСИН: Старые ЖСК формировались для строительства конкретного одного дома. Новые, наш жилищный кооператив "Квартиры" он сейчас, хотя впоследствии это и будет строительство новых домов, но пока мы работаем в основном на вторичном рынке и приобретаем квартиры в любом доме, будь то дом ЖСК бывший или муниципальный дом, главное, чтобы квартира была в собственности. Опять же, мы можем купить только ту квартиру, которая уже у гражданина находится в собственности.

О.БЫЧКОВА: То есть это не форма строительства или создания недвижимости, а просто форма получения рассрочки и вложения денег?

Б.БАСИН: Совершенно верно, пока это не строительство, но планы такие есть, перспективы, безусловно, будем и строить тоже.

О.БЫЧКОВА: А сколько вы уже купили квартир?

Б.БАСИН: Сейчас у нас более 3 десятков квартир уже куплено, и даже есть люди, которые уже выплатили свои паи и получили квартиры в собственность. Как ни странно, мы существуем, этот кооператив, с мая этого года, но несколько человек получили рассрочку, хотя могли на 5 лет ей воспользоваться, но не было необходимости, люди быстренько выплатили, получили квартиру.

О.БЫЧКОВА: То есть, может быть, важно само обстоятельство возможности рассрочки, и уж какая она будет - это люди решают, главное, что им дают возможность отложить сразу выплату всей кучи денег.

Б.БАСИН: Совершенно верно.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Имеют ли значение, если к вам обращаться, в каком районе Москвы расположена квартира, которую хотят приватизировать?

Б.БАСИН: Нет, мы приобретаем квартиру в любом районе Москвы, и в Подмосковье тоже, сейчас в ближайшем Подмосковье есть прекрасные.

О.БЫЧКОВА: А в других городах вы работаете?

Б.БАСИН: Вообще-то отделения "Миэль" открыты уже не только в Москве - есть в Омске, не так давно открылось в Барнауле и в Новосибирске, это непосредственно есть отделения нашего агентства. А мы работаем практически по всей России, в основном все-таки Москва и Московская область.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Сообщение на пейджер. "Мы приватизаторы первой волны, 92-й, 93-й год, приватизировали в ЖЭКе. Нужно ли нам теперь регистрироваться в комитете по собственности?"

Б.БАСИН: Если вы только сдали документы на приватизацию в ЖЭКе и не получали их в ЖЭКе же обратно, то есть зарегистрированы в самом начале в БТИ, а впоследствии в департаменте муниципального жилья, то действительно нужно получить эти документы, если вы еще не получили. Если получили, то нет никакой необходимости, регистрировать не нужно, принимаются к сделкам эти документы.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: "Какой смысл раньше времени оформлять в собственность кооперативную квартиру, ведь тогда придется начинать платить налог на имущество?" спрашивает Галина.

Б.БАСИН: Налог на имущество действительно нужно платить, но совершенно он небольшой сейчас и, в общем-то, сопоставим с квартирной платой. Что касается ЖСК, оформления прав собственности, часто бывает, когда нужно менять квартиру, и в пожарном порядке это оформляем. Возможно что-то неправильно сделано было до этого, и у вас не будет уже времени на быстрое исправление неправильностей. Какие неправильности? Потеряли ордер. Или же, например, по существующему законодательству, если в свое время у вас была передача в 60-е годы, выплата пая в ЖСК, у вас была передача квартиры от отца к сыну, например, и сейчас нужно оформить собственность тому человеку, который выплатил пай, а неважно даже, что, может быть, он уже умер. Потому что иначе вся эта ваша приватизация, не приватизация, а оформление собственности - может быть оспорено в суде. То есть, есть здесь нюансы, на которые нужно время.

О.БЫЧКОВА: С кем советоваться?

Б.БАСИН: Безусловно, с риэлторами. С риэлторами, к тому же у нас бесплатные консультации проводятся два раза в неделю, юристы каждую среду с 17 до 20 и каждую субботу с 11 до 18 абсолютно во всех наших офисах и по телефону.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: "Свою кооперативную квартиру зарегистрировала по праву собственности в БТИ в мае 91 года. Действительно ли это регистрационное удостоверение?"

Б.БАСИН: Да, действительно, у вас регистрационное удостоверение и справка о выплаченном пае это все действительные документы.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Очень много вопросов по поводу домов, которые идут под слом. Нужно ли приватизировать квартиры, которые находятся в них?

Б.БАСИН: Все зависит от размера квартиры, которая у вас есть.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Хрущевки в основном. Пейджер наш, в основном, говорит о хрущевках.

Б.БАСИН: Если вы точно знаете, что квартира ваша, ваш дом пойдет под слом и у вас меньше нормы, меньше 12 метров на человека, то, безусловно, пока приватизировать не рекомендую. Рекомендую прийти к нам, и мы обсудим конкретно и поймем, что такое на слом в ближайшие 5 лет или, может быть, это только слухи. Потому что такие уже случаи по Москве бывали, когда вроде бы объявят, что дом будет на слом, а потом проходит 5,6,7 лет передумали.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Обновился?

Б.БАСИН: Нет, все-таки денег нет, инвестора не нашли. Вот такие бывают ситуации.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: "Я купила неприватизированную квартиру. Через какое время я могу ее приватизировать?" спрашивает Виктория.

Б.БАСИН: Если вы не использовали в своей жизни права приватизации, то моментально можете приватизировать, я вам рекомендую это сделать.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Вопрос на пейджер касается обмена. "Если я меняюсь с человеком, у которого квартира не приватизирована, кто оказывается в более выгодном положении?" Вы немножко затронули эту тему, но просят повторить.

Б.БАСИН: Безусловно, он оказывается в более выгодном положении. Не было у него собственности, он сохранил свое право приватизации, получил собственность. Ну уж как вы там по деньгам разошлись, но при прочих равных условиях его квартира, конечно, дешевле, получается, что он более дешевую квартиру вам отдал, а получил более дорогую.

О.БЫЧКОВА: Если возникает такая ситуация: сейчас человеку нужно продавать квартиру, она неприватизированная, нужно в какое-то ближайшее время сделать эту сделку. Как рассчитывать сроки, сколько времени и сколько сил займет приватизация, чтобы все успеть?

Б.БАСИН: Я говорил, что сейчас это сложно, времени много уходит.

О.БЫЧКОВА: Много - это сколько?

Б.БАСИН: Два-три месяца иногда уходит после сдачи документов и получения их обратно. Потому что все бросились, очереди большие, государственные органы наши не успевают

Н.БОЛТЯНСКАЯ: А существует ли у вас какая-то услуга, чтобы обратились к какому-то Васе и сказали прейскурант такой-то, я этим заниматься не буду, займись, пожалуйста, этим сам.

О.БЫЧКОВА: Ускорить процесс или облегчить, по крайней мере.

Б.БАСИН: Вот облегчить, безусловно, можно. Ускорить не всегда получается.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Чтобы Вася бегал по инстанциям?

Б.БАСИН: Это мы делаем, конечно.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Вас просят поклясться на эфирном микрофоне, что Вы постараетесь предупредить заранее слушателей "Эхо Москвы" о времени окончания приватизации.

Б.БАСИН: Хорошо, обязательно.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: "Коснется ли завершение приватизации муниципального жилья и кооперативных квартир?" спрашивает Илья.

Б.БАСИН: Кооперативных нет. Потому что кооперативные квартиры это не приватизация, а это оформление в собственность вашей квартиры, за которую вы платили деньги, будь это в 63-м году или в 2001 году, но вы за нее уже заплатили.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: "Приобретаю квартиру в доме, в случае если какая-то фирма купит этот дом для реконструкции, могу ли я рассчитывать на квартиру там же или меня насильно выселят?"

Б.БАСИН: Кстати, имеет это отношение к тому Приватизировать квартиру в сносимом доме, даже если это хрущевка, пятиэтажка Вот если у вас собственность, то еще большой вопрос, выселят ли вас куда-нибудь за Можай, если этот дом будут сносить. Прав у вас намного больше в этом случае, по крайней мере, по району, по получению новой квартиры в собственность. Если же у вас квартира не в собственности, муниципальная ну, муниципальная здесь, муниципальная в Южном Бутово в общем-то, та же муниципальная, вас спрашивать не будут.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: А если предположить, что Ольга является владельцем приватизированной квартиры, а я представитель фирмы, которая решила застроить это пространство, может ли она мне предложить купить ее кусок собственности по тем ценам, по которым она считает нужным продать?

Б.БАСИН: Это же гражданско-правовой договор, не должно быть такого нереального. Да, мы хотим купить, да, у нас такие-то обстоятельства. Если вы заламываете нереальную цену, можно спорить в суде. Здесь подключатся, наверно, власти города, поскольку они предоставили такому инвестору земельный участок для реконструкции, для нового строительства дома, вполне по нормам 18 метров на человека, - конечно, это можно.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: Как вы считаете, действительно ли бесплатная приватизация будет закончена в Москве с 1 января 2002 года?

Б.БАСИН: Нет, думаю, с 1 января 2002 года не будет, поскольку закона федерального нет, а только он может закончить приватизацию. Я не думаю, что приватизация будет закончена в Москве только. Если уж будет, то будет это в целом по России.

Н.БОЛТЯНСКАЯ: А не кажется ли вам, что если это будет закончено только в Москве, это является нарушением прав москвичей по отношению к федеральным законам?

Б.БАСИН: Не будет такого. Не будет завершения приватизации только в Москве.