Юридическая чистота продаваемых или обмениваемых квартир - Анна Ягиш, Вадим Мартыненко - Интервью - 2001-11-19

19 ноября 2001 года

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Анна Ягиш, председатель Совета директоров группы компаний "Рескор", Вадим Мартыненко - директор Департамента вторичного жилья компании "Рескор".

Ведущая эфира Ольга Бычкова.

О. БЫЧКОВА - Добрый день! Мы представляем группу компаний "Рескор". В нашем прямом эфире Анна Ягиш, председатель Совета директоров группы компаний "Рескор", Вадим Мартыненко - директор Департамента вторичного жилья компании "Рескор" добрый день!

А. ЯГИШ Добрый день!

В. МАРТЫНЕНКО Здравствуйте!

О. БЫЧКОВА - Итак, мы обсуждаем сегодня, мы говорим о недвижимости, это понятно, и мы говорим о том, как проверяется юридическая чистота продаваемых или обмениваемых квартир. И как вообще можно добиться этой самой юридической чистоты. Во-первых, что это такое, чтобы четко определиться в терминах? Это квартиры, за которыми не тянется никаких ужасных черных хвостов из прошлого?

А. ЯГИШ Примерно так, на самом деле.

О. БЫЧКОВА - Владельцев, неоплаченных счетов и т.д. Вот скажите теперь квалифицированно об этом.

А. ЯГИШ Да. Дело в том, что квалифицированно сказать разные представители разных риэлтерских компаний скажут вам это по разному. Почему? Потому что в законодательстве термина "юридическая чистота" нет. поэтому те риэлтерские компании, которые оказывают не только посреднические услуги на рынке недвижимости, но и несут ответственность за те сделки, которые совершаются в этих компаниях, они ввели добровольно понятие "юридической чистоты". Вот, компания "Рескор" для себя определила, что мы под юридической чистотой квартиры будем понимать следующее. Первое это отсутствие притязаний на квартиру со сторону третьих лиц: несовершеннолетние дети, супруги, наследники и т.д. ,т.е. если есть ребенок в квартире, мы обязаны пройти опекунский совет, получить разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки. Если квартира была приобретена во время совместного проживания супругов, соответственно, во время брака, то мы должны получить согласие супруга на продажу такой квартиры. Далее, мы к юридической чистоте так же относим такие понятия как физическая чистота, т.е. квартира должны быть освобождена обязательно в течение того срока, который определен в договоре, и из квартиры должны быть выписаны все лица тоже в течение определенного срока, или как это сейчас называется, снятие с регистрационного учета.

О. БЫЧКОВА - Полы вымыты, пыль вытерта

А. ЯГИШ Да, полы вымыты, пыль вытерта. Но на самом деле, это больше юридические проблемы, т.к. бывают случаи, когда несвоевременно освобождается квартира, и этот вопрос можно решить только в судебном порядке. Вот, чтобы избежать этих ситуаций, судебного разрешения подобных случаев, мы и прописываем сразу в договоре обязательство сторон по физическому освобождению в том числе. Так же проверяем квартиру на предмет залога, ареста, на предмет того, ведется ли по ней судебное разбирательство в данный конкретный момент.

О. БЫЧКОВА - Понятно. Мы попытаемся разобраться в этом подробнее, но после кратких новостей от Петра Журавлева.

НОВОСТИ.

О. БЫЧКОВА - Я напоминаю, что в нашем прямом эфире Анна Ягиш, председатель Совета директоров группы компаний "Рескор", Вадим Мартыненко - директор Департамента вторичного жилья компании "Рескор". Мы говорим о том, как проверять юридическую чистоту квартир при их продаже или обмене. Номер нашего эфирного пейджера для ваших вопрос нашим гостям, специалистам по операциям с недвижимостью 974-22-22 для "Эха Москвы". И вопросы уже на пейджер идут.

В. МАРТЫНЕНКО А можно, прежде, чем мы приступим к ответам на вопросы, попросить, чтобы те радиослушатели, у которых есть вопросы на тему сегодняшней передачи или вопросы так или иначе связанные с жильем, чтобы они подписывали номер обратной связи, номер телефона. Тогда мы бы после передачи имели бы возможность связаться с ними и ответить на те вопросы, на которые мы не успеем сейчас ответить. И дополнительно я бы назвал телефоны компании "Рескор", по которым так же работают очень компетентные специалисты. Они прямо сейчас или в любое другое время проконсультируют по всем вопросам, связанным с жильем. Ну и, конечно, прежде всего это продажа, обмен квартир и комнат в Москве и Подмосковье. Телефоны компании "Рескор": 237-53-59, 935-61-00, 935-62-00.

О. БЫЧКОВА - Если наши слушатели поняли, это важно, то представители компании "Рескор", которые сейчас в нашем прямом эфире, обязуются ответить на все ваши вопросы очень подробно лично по телефону, если вы на наш пейджер будете присылать свои вопросы с указанием номера телефона, по которому с вами можно связаться. Тут пришел вопрос от Валентины по поводу документов. Валентина, может быть, вы могли бы его переформулировать, потому что я не очень поняла все-таки, о чем вы хотите спросить? Но судя по некоторым признакам, вопрос важный: что дальше делать с этими документами? Вы сейчас сказали, Анна, что большую работу приходится проводить риэлтерам, когда проводится проверка юридической чистоты квартиры. Каким образом все это делается?

А. ЯГИШ Вы знаете, вот чем отличается компания "Рескор" от аналогичных риэлтерских компаний тем, что у нас этой работой занимаются специалисты. Юридическое управление агентства недвижимости "Рескор" назначено именно для организации такой работы. Для организации контроля всех этапов совершения сделки между покупателем и продавцом. Этим занимаются у нас люди, имеющие специально образование. И без юридического управления ни одна сделка не может быть подписана у нотариуса и тем более зарегистрирована. Это правило, это стандарт работы компании "Рескор".

О. БЫЧКОВА - Но это же нужно ходить по архивам, по ведомствам каким-то, да?

В. МАРТЫНЕНКО Простите, я хотел дополнить как раз. Чем все-таки отличается технология работы компании "Рескор" от технологий других риэлтерских компаний, с которыми мы поддерживаем тесные партнерские отношения? Дело в том, что чаще всего агент, который контактирует с клиентом, он ведет эту сделку, как у нас называется, такой профессиональный термин, ведет от начала до конца, от заключения какого-то соглашения, договора, и вплоть до того, как человек переедет и квартиру освободит и передаст новому владельцу. В том числе, агент занимается подготовкой пакета документов, я не беру уже, конечно, какие-то архикритичные случаи, когда клиенты сами собирают документы. Конечно, в нашей компании эта ситуация исключена полностью. Но у нас как раз агент занимается только подбором информации, осуществлением досмотров, формулирует предложение, выслушивает встречные предложения от клиентов, внося корректировку в свою работу. А вот то, что касается сбора пакета документов, юридический анализ на предмет юридической чистоты это не агент, это сотрудник юридического отдела, который имеет соответствующий диплом юридический, который имеет соответствующую лицензию. И конечно, это самые опытные сотрудники из числа тех, кто работает в нашей компании.

О. БЫЧКОВА - Вопрос от Александра: "Не проще было бы ввести единый российский паспорт на жилье, где были бы указаны все данные этого жилья?"

В. МАРТЫНЕНКО Паспорт на жилье идея очень хороша. Я думаю, что не исключено, что паспорт будет введен. Я только опасаюсь, что паспорт снимет проблемы с проверки юридической чистоты. Ну, например, квартира продается по доверенности. Я хочу сказать, что вообще в нашей компании как и в других крупных компаниях очень, скажем, внимательно рассматривают случаи, когда квартира продается по доверенности. С юридической точки зрения, это абсолютно законно, абсолютно правильно. Продавец дал доверенность на то, чтобы какое-то лицо квартиру это продало. Но в то же время мы знаем, что именно доверенность одно из наиболее узких мест, из-за которых в последствии могут быть произведены расторжения, которые приведут, конечно, в потерям для наших клиентов. Поэтому в случае, если квартира, предполагается, что она будет продаваться по доверенности, там есть ряд дополнительных мероприятий, таких как - проверить, что доверенность действительно подлинная, что она не отозвана. И ряд других мероприятий у юристов, для того, что если уж и проходит сделка, связанная с доверенностью, то чтобы ее оспорить было невозможно. А если бы был бы паспорт на квартиру, ну, действительно, он бы не снял этой проблемы.

А. ЯГИШ Кстати, можно я дополню Вадима? Компания "Рескор" проводит мероприятия, которые повышали бы грамотность населения в этих вопросах. И вот 30 ноября, в пятницу, у нас состоится семинар, бесплатный, куда могут придти все москвичи, и не только москвичи. Тема этого семинара как избежать судебных споров при проведении сделок с недвижимостью. Этот семинар будет проходить по адресу: м. "Ленинский проспект", ул. Косыгина, д.4, актовый зал института химической физики. Так что мы приглашаем всех наших радиослушателей принять участие в этом семинаре. И прослушать вот такую важную тему, как избежать судебных споров при проведении сделок с недвижимостью. Я еще раз напомню телефоны агентства недвижимости "Рескор", по которым прямо сейчас вы можете получить подробную консультацию специалистов нашей компании: 237-53-59, 935-61-00, 935-62-00.

О. БЫЧКОВА - Вопрос от Святослава: "Как проверить чистоту квартиры на предмет залога?"

В. МАРТЫНЕНКО На предмет залога? Ну, вы знаете, тут есть ряд процедур. В частности, наши специалисты получают информацию из единого государственного реестра собственников жилья в Москве, если речь идет о московской квартире. Это специальные формы, специальные справки. Они имеют необходимые документы, которые позволяют такую информацию получать. И там уже указывается, находится ли квартира под арестом или запрещением, или залог, или нет.

О. БЫЧКОВА - Я напомню, наши гости - Анна Ягиш, председатель Совета директоров группы компаний "Рескор", Вадим Мартыненко - директор Департамента вторичного жилья компании "Рескор". 974-22-22 для "Эха Москвы" - наш эфирный пейджер для ваших вопросов гостям. Но ведь, наверное, существуют квартиры, который с большей степенью вероятности можно считать потенциально опасными с точки зрения юридической чистоты? Вот, когда у вас как бы возникают такие вот самые первые опасения?

А. ЯГИШ Безусловно, есть квартиры, которые требуют к себе дополнительного внимания. К их числу можно отнести следующие. Например, перепродавалась квартира несколько раз, не задерживаясь долго у одного владельца. Допустим, принимаем квартиру на реализацию, смотрим документы. Квартира за последние полгода перепродавалась 3 раза. У нас загорается красная лампочка, мы берем на заметку такую квартиру и по ней проводим более тщательную проверку

О. БЫЧКОВА - А вот, извините, пожалуйста, такой минимально краткий срок, это сколько, чтобы обращать внимание? Год, например, квартира у одного владельца, это много или мало?

А. ЯГИШ Вы знаете, иногда нет никакого криминала и в том, что перепродается каждые 2 месяца. Просто так складываются жизненные обстоятельства у тех людей, у тех собственников, которые стали ее владельцами. Так что вот таких сроков нормативных, я бы не рискнула их называть. Да, смотреть надо, обращать на это внимание надо. Далее, вот, Вадим уже сегодня говорил, но я еще раз акцентирую внимание на том, что квартиры, которые продаются или продавались ранее по доверенности, так же входят в группу риска. Квартиры, которые приватизировались до 1993 года. С чем это связано? Это связано с тем, что раньше, как правило, не включали детей в число собственников. И потом эту практику признали незаконной. Сейчас, если приобрести такую квартиру, не соблюдая всех формальностей, то повзрослевшие дети могут оспорить в судебном порядке законность приватизации и расторгнуть все последующие сделки. Так же в число квартир, входящих в группу риска, компания "Рескор" относит и те квартиры, в которых собственник или собственники находились на учете в ПНД или НД. И приобрести такие квартиры, безусловно, можно, но соблюдая тоже определенные правила, определенные процедуры.

В. МАРТЫНЕНКО Мне хотелось бы добавить, чтобы не складывалось такое впечатление после нашей беседы с вами, что юридическая чистота это головная боль и проблема только покупателей, а если ты продаешь квартиру или меняешь, тебя это не касается. Это связано с тем, что если ты квартиру меняешь, то в 9 случаях из 10 ты одновременно приобретаешь другую, мы неоднократно с вами об этом говорили. И ты встаешь на позицию покупателя, и для тебя принципиально важно, чтобы новая подобранная для тебя квартира обладали как раз этим статусом юридической чистоты. Ну, а для продавца все-таки важно понимать, что юридическая чистота все-таки складывается не только из благополучной истории квартиры, но еще из юридической законности проводимой сделки. И все сопутствующие обеспечения как были организованы денежные расчеты, регистрация. Ведь сделка, которая организована т.о., что человек продал квартиру и не получил за нее деньги, ведь такую сделку тоже нельзя считать юридически чистой, хотя в общем-то, квартира имела историю благополучную. Потом я хочу еще отметить, что важно еще для продавцов? Вопрос юридической чистоты сейчас очень важен для рынка недвижимости. Сейчас покупатели это люди, как правило, подготовленные. Если они не обладают необходимыми знаниями на этом рынке, они привлекают юристов, адвокатов, наших риэлтеров. И вот если ваша квартира продается через компанию "Рескор", а в профессиональной среде и среди клиентов "Рескор" именно известен как компания, наиболее надежная в плане юридической чистоты, то это дает какие-то дополнительные очки той квартире, позволяет продать ее более быстро, более выгодно.

О. БЫЧКОВА - Когда вы осуществляете какую-то совершенно конкретную сделку, сколько представителей вашей компании задействованы в этом процессе?

В. МАРТЫНЕНКО Формально клиент может видеть одного или 2. Реально по каждой сделке, мы такой анализ делали, работает коллектив, как правило из 8-9 человек минимум. Это представители рекламной службы, которые делают все рекламное обеспечение квартиры. Причем в нашей компании вся организация рекламной кампании осуществляется за счет компании "Рескор".

А. ЯГИШ Для продавцов квартир эти услуги бесплатны.

В. МАРТЫНЕНКО Да, спасибо. Это юристы как минимум, 2 человека, которые сделку готовят, а потом проводят. Это руководитель отделения, который сводит всю информацию воедино и т.д. Но вообще, я хочу сказать, что это новая, очень перспективная и интересная профессия. И сейчас как раз для тех людей, которых интересует возможность работать в сфере недвижимости, есть прекрасная вакансия работать вместе с компанией "Рескор". Это связано с тем, что в этом году у нас открывается 3 новых офиса, один уже открылся, а 2 откроются в течение этого месяца, и у нас появляются новые вакансии. Я скажу телефон кадровой службы, и все, кто заинтересуется такой возможностью, могут позвонить, получить информацию. Потому что у нас принимают как люди, имеющие опыт работы, так его и не имеющие. Для них у нас есть бесплатная система обучения. Телефон: 935-60-00. И повторю телефоны компании "Рескор", по которым вы можете получить любую интересующую вас информацию по продаже и обмену жилья: 237-53-59, 935-61-00, 935-62-00.

О. БЫЧКОВА - Спасибо! Я благодарю наших гостей - Анну Ягиш, председателя Совета директоров группы компаний "Рескор", Вадима Мартыненко - директора Департамента вторичного жилья компании "Рескор".