Вторичный рынок жилья. Тенденции и ближайшие перспективы. - Надежда Митрохина - Интервью - 2001-10-12
12 октября 2001 года
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Надежда Митрохина - начальник управления вторичного рынка "Московской Городской Службы Недвижимости".
Эфир ведет Сергей Бунтман.
С. БУНТМАН - В принципе, вторичный рынок. Иногда бывает все вперемешку во всех объявлениях: вторичный, первичный. Вторичный рынок чем характеризуется? Он ведь по всей Москве тоже располагается, и квартиры бывают не хуже, чем первичные, а иногда и лучше. В чем его особенности?
Н. МИТРОХИНА - Что такое вообще вторичный рынок, давайте дадим определение. Это достаточно обширный сегмент рынка недвижимости вообще, который включает в себя и квартиры в домах-новостройках, и квартиры, в которых граждане проживают, прописаны, или, как мы говорим, зарегистрированы. И одно непременное условие при это должно быть: квартиры должны находиться в собственности граждан.
С. БУНТМАН - Если в новостройке, то там уже кто-то или живет, или жил?
Н. МИТРОХИНА - О новостройках мы сейчас поговорим. А здесь это собственность граждан, и тогда, если жилье имеет свои потребительские свойства, имеет цену, может быть выставлено на вторичном рынке жилья. То есть если немножко коснуться новостроек, то здесь квартиры продаются на этапе незаконченного строительства, и покупатель новостройки заключает договор инвестирования или переуступки права инвестирования. То есть сам строит свою квартиру, на свои финансы. Приобретение в собственность после проплаты денежных средств за эту квартиру происходит с оттяжкой во времени, которая может доходить даже до года. На вторичном рынке все проще: деньги заплатил, квартиру через две недели, через месяц максимум получил. Все связано тоже с оформлением. Вот в чем существенное отличие.
С. БУНТМАН - Тут еще бывает, что люди должны и разъехаться, бывают всякие варианты. Определили, что вторичный рынок - это те квартиры, которые кому-то принадлежат и которые люди хотят продать. Цены самые разные сейчас, причем, если в новостройках нам предлагают цену за квадратный метр, а далее "мы посмотрим, сколько это все", то здесь выставляется определенная цена уже за квартиру. А каким образом эти цены формируются, и что с ними происходит? С одной стороны, те, кто продают, наверное, радуются тому, что цены повысятся, а те кто покупают, не очень этому радуются.
Н. МИТРОХИНА - Да. Тут тенденция такова. Я начинаю отсчет риэлторского года с осени каждого года.
С. БУНТМАН - Как учебный?
Н. МИТРОХИНА - Да. Потому что действительно уже можно делать выводы, что каждую осень у нас активизируется рынок недвижимости. Это уже исторический факт, потому что рынку недвижимости уже 10 лет есть. Почему? Наверное, люди в конце года подводят итоги своей деятельности, какие-то деньги выручают, вкладывают их в недвижимость. В этом году, начиная с осени прошлого года, цены на рынке росли. И обычная тенденция, когда максимум цен - это осенью, потом некая стабилизация и постепенное понижение цены в весенние месяцы, и к нулю фактически понижение активности к августу, в этом году себя не оправдала. И цены у нас росли планомерно, не скажу, что очень быстро, на определенную величину цены росли.
С. БУНТМАН - На сколько выросли в среднем?
Н. МИТРОХИНА - Давайте такой пример, будем говорить о росте цены таким образом. Если осенью прошлого года цена однокомнатной хрущевской квартиры, самой дешевой, или первые 9-этажные дома, которые после 5-этажек стали строиться, была порядка 17 тыс., и даже летом прошлого года 15 тыс., то сейчас она достигла цены 25 тыс. То есть 10 тыс. разница на рынке. Но ведь цены расти беспредельно не могут, и они определяются финансовыми возможностями, не просто конкретного человека, а вообще населения.
С. БУНТМАН - Спрос пропадет.
Н. МИТРОХИНА - Конечно. И в результате, я и вижу это, и мы это видим по нашей литературе, которая является ценообразующий, мы видим некую стабилизацию цен. То есть сейчас возникла очень благожелательная ситуация на рынке, для покупателя и продавца. Я это готова развить.
С. БУНТМАН - Да, хорошо, но после кратких новостей.
-
С. БУНТМАН - Инвестиционные компании "Московской Городской Службы Недвижимости". Давайте мы сейчас в скобках скажем, что за компания. Мы сейчас зафиксировали состояние рынка и повышение цен, некоторую стабилизацию, то, что они не могут расти вечно. А что за компания? Потому что достаточно много компаний занимается рынком недвижимости.
Н. МИТРОХИНА - Инвестиционная компания "Московская Городская Служба Недвижимости" на рынке существует уже давно, фактически с момента основания рынка недвижимости, и активно реализует задачи, которые стоят перед такими компаниями. Имеет, естественно, лицензию, штат очень опытных, грамотных сотрудников, которые имеют личные лицензионные карточки. И наши эксперты, которые дежурят на телефоне ежедневно, 737-80-83, или выйдут к вам в приемные нашего офиса по адресу ул. Бакунинская, д.74, это район м. Бауманской, ответят на любой ваш вопрос и способны решить задачу любой сложности на рынке недвижимости. Звоните, если нам трудно дозвониться, это бывает, осень, я уже говорила об этом, пожалуйста, мы работаем до 20:00, и в субботу, и воскресенье, звоните, всегда есть дежурные эксперты. Сейчас по поводу цен, что же с ценами.
С. БУНТМАН - Да, потому что здесь задают конкретный вопрос: "Сколько стоит самая плохая 2-комнатная квартира?", Люда спрашивает.
Н. МИТРОХИНА - 2-комнатная квартира, хрущевская - это надо ориентироваться на цену в 30 тыс. у.е.
С. БУНТМАН - И причем это зависит от района.
Н. МИТРОХИНА - Да, там есть свои законы, и района, и местоположения. Влияет на стоимость все: и вид из окна, и расположение квартиры, север - юг.
С. БУНТМАН - И состояние ее.
Н. МИТРОХИНА - Да, безусловно, и не только квартиры, но и подъезда, территории. Все влияет на цену.
С. БУНТМАН - А кто цену формирует? Сама компания? Потому что цены бывают разные.
Н. МИТРОХИНА - Ни в коем случае не компания. Цены - это результат объективных экономических законов, которые цены формируют. То есть, должно быть достаточное предложение, и не просто спрос, а финансово подкрепленный. И сейчас, в этот год, эти факторы совпали. То есть предложение есть. Есть и новостройки. Москва - такой многомиллионный, город, много жилья, и всегда на рынке что-то есть в продаже, безусловно. А послекризисное состояние нашей экономики сейчас несколько оправилось, и наши москвичи уже стали более свободно распоряжаться деньгами. И отложенный спрос совпал с финансовым подкреплением, и все это вылилось в таком всплеске, и цен на рынке в том числе. Для продавца квартиры самое благоприятное время. Особенно для продавца свободных квартир. И мы их всех призываем, потому что беспредельно расти цены не будут, и если кто-то из желающих продать квартиру ориентируется на цены, которые выставлены в популярных газетах, например, в "Из рук в руки", и видит там очень высокие цены и радуется им, то хочу предостеречь, что выставная цена - это не значит продажная цена. Все-таки более реальную продажную цену вам назовет риэлтор, эксперт. Потому что за ним опыт продаж, а не опыт проведения рекламной кампании.
С. БУНТМАН - То есть бывают какие-то запредельные цены, скажем, в "Из рук в руки", это не всегда риэлторские цены?
Н. МИТРОХИНА - Конечно, это вовсе не риэлторские цены.
С. БУНТМАН - Это могут сами люди?
Н. МИТРОХИНА - Конечно. Ведь когда к нам приходит желающий продать свою недвижимость, и он, наверное, все мы грамотные люди, посмотрел газеты и говорит: "хочу столько-то". Дальше мы начинаем делать распечатки, базы данных, собирать информацию, предъявлять ему из больших источников и показывать: "Посмотрите, сейчас на рынке 10 квартир примерно Ваших потребительских свойств, и Ваша на 3 тыс. или даже такая же по цене, как прочие стоят. Так как Вы считаете, что выберут именно Вашу? Чем она хороша, чем отличается? Каким-то особым ремонтом, что-то еще такое в ней, что ее выделит из общей массы?" Если таких особенных качеств нет, то она может простоять очень долго на рынке, и мы можем только потерять. Потому что и сроки есть, и рынок есть рынок, сегодня он поднимается, через месяц он начнет стабилизироваться и опускаться. То есть тут надо быть очень реальным человеком.
С. БУНТМАН - Когда люди продают в "Из рук в руки", кажется, что та цена, которую увидишь в газетке, это цена и есть, а когда риэлтор, кажется, что еще надо кому-то платить, риэлтору какую-то часть. Например, здесь Александр говорит: "При покупке квартиры в Стромынском отделении у меня потребовали предоплату за услуги в размере 500$. Эта сумма не была внесена в договор. Правомерно ли это?" Вообще, как оформляются договоры? Что в них входит?
Н. МИТРОХИНА - Есть масса риэлторских компаний. Есть компании, которые уже себя зарекомендовали и работают по договорной базе, которая настолько отработана и устраивает обе стороны, что надо на это внимание обращать. А есть риэлторские компании, которые могут что-то не вносить, как в данном случае у Александра произошло. Как происходит договор на поиск? При заключении договора на поиск гражданин действительно должен внести некую предоплату. Почему? Потому что договор на поиск - очень кропотливый договор. Ведь приходится перелопачивать огромное количество литературы, выискивая, что нужно конкретному человеку по заявке, которую он оставляет к договору, что он хочет купить, и деньги, которыми он располагает. И прозвоны, дозвониться до продавца бывает очень сложно, потому что рынок все-таки принадлежит риэлторским компаниям. И найти человека, который конкретно показывает квартир, бывает очень непросто. Звонки бывают и глубокой ночью, чтобы поймать человека и организовать просмотр такой квартиры. И для того чтобы эта работа не шла впустую, предоплата берется. Но в нашем договоре всегда написано, что она входит в стоимость услуг. И эти деньги принимаются у нас по чеку, то есть прописывается сумма, нашему клиенту выдается чек на эту сумму. И эта работа идет абсолютно по нормальным правилам. Далее, когда квартира отыскивается и человек готов ее взять, он подписывает соответствующий документ, который говорит о том, что он согласен купить эту квартиру. Далее начинается анализ документов на эту квартиру, и во многом очень часто мы заключаем следующий договор, уже не на эту предоплату, большую достаточно, который включает в себя позиции, связанные с проверкой этой квартиры на юридическую чистоту. Ведь это на вторичном рынке является самым основным и самым значимым, эта юридическая чистота и проверка на нее.
С. БУНТМАН - Наверное, на вторичном рынке это даже более серьезно, чем скрытые дефекты какой-нибудь квартиры?
Н. МИТРОХИНА - Да, конечно. Скрытые дефекты - это строители, и здесь они исправляют свои ошибки. Особенно в новостройках, ведь существует же временное исправление недочетов, это все дается строителям, и они выполняют.
С. БУНТМАН - А в "старостройках" тоже могут быть?
Н. МИТРОХИНА - Да.
С. БУНТМАН - Ведь нужны же и технические документы. Например, покупатель квартиры вправе запросить, чтобы ему были предоставлены некоторые технические документы о последнем капительном ремонте, о замене трубопроводов, перекрытий и прочего?
Н. МИТРОХИНА - Да. Те квартиры, которые прошли капитальный ремонт, естественно, повыше в стоимости, если говорить о старых домах. А у нас в Москве есть еще даже и дореволюционные постройки. Это исторический центр...
С. БУНТМАН - Да, 900-х годов.
Н. МИТРОХИНА - Тут совершенно своя, отдельная область, мы даже не будем ее касаться. А в тех домах, которые являются жилищным фондом, в них проживают семьи москвичей, конечно, данные о последнем ремонте, даже можно попросить, и мы даем желающим, (это все оговаривается в процессе заключения договора), выписки из технического паспорта на квартиру, получаемую, в соответствующих органах, где прописывается степень износа данного дома вообще, где прописывается материал, из которого дом построен. Материал стен, кровли, фундаменты. И все это позволяет человеку сориентироваться и самому для себя решить, нужна квартира в таком доме, или что-то другое надо искать.
С. БУНТМАН - Скользя глазами по всяким объявлениям, иногда видишь, а иногда этого просто боишься. Такие вещи, как перспектива самого дома, особенно в историческом центре. Например, перевод в нежилой фонд, или, вообще, дом может быть при реконструкции снесен или изменен совершенно, одни стенки останутся, или вообще ничего не будет. Как это проверяется, насколько тщательно вы это проверяете?
Н. МИТРОХИНА - Эти проверки обычно тоже определяются нашим клиентом. Если люди говорят, что они хотели бы знать эти перспективы... Лично у меня, это было уже несколько лет назад, покупалась квартира в Гагаринском переулке, это район Пречистенки, Остоженки. И там было здание, если я не ошибаюсь, 1908 года, достаточно старое здание. И этот вопрос стоял очень остро, что же будет с домом. Да, мы ездили к районному архитектору, оставляли ему служебные записки на предмет, подлежит ли дом сносу, и получали официальный ответ от районного архитектора, что дом подлежит или не подлежит сносу. В данном случае все было благополучно. И обращались в отдел реконструкции округа Хамовники, там нам тоже давали официальный ответ о том, подлежит ли дом реконструкции в ближайшее время, с отселением. Бывает реконструкция простая, в виде капремонта, бывает с отселением, это тоже интересовало. Такие письма мы получали и давали в пакет документов к этой квартире. Были еще моменты, связанные с техническим состоянием вообще дома. Человек хотел узнать, как там, был дом с деревянными перекрытиями, что там, с этим домом. Тут сложнее. Если ДЕЗ не провел такой экспертизы сам по запросам муниципалитета, то это отдельная плата.
С. БУНТМАН - Надежда Алексеевна, вопросов масса. Я еще хотел бы Вас попросить как-нибудь к нам придти, договориться, у нас есть еще такое время, в 17 часов, когда у нас т.н. "Справочное бюро". Будут конкретные вопросы, и можно будет с начала до конца отвечать на вопросы слушателей. А сейчас я Вас прошу повторить ваши телефоны, по которым в "МГСН" можно позвонить и комплекс своих проблем, будь Вы покупатель или продавец, решить.
Н. МИТРОХИНА - 737-80-83. И наш адрес: ул. Бакунинская, д. 74, м. Бауманская.
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" была Надежда Митрохина - начальник управления вторичного рынка "Московской Городской Службы Недвижимости".