Регистрация сделок в простой письменной форме. - Алексей Шленов - Интервью - 2001-10-02

2 октября 2001 года.

В прямом эфире "Эха Москвы" Алексей Шленов, замдиректора Таганского отделения фирмы "МИЭЛЬ - недвижимость".

Ведущие эфира Нателла Болтянская, Ольга Бычкова.

Н. БОЛТЯНСКАЯ Здравствуйте!

О. БЫЧКОВА - Добрый день!

А. ШЛЕНОВ Здравствуйте!

Н. БОЛТЯНСКАЯ - Как я понимаю, мы сегодня обсуждаем вопрос регистрации сделок, и как это происходит.

А. ШЛЕНОВ Да, и возможные варианты этого события. Как правило, здесь вопрос о том, как удостоверять сделку у нотариуса, или осуществить покупку квартиры с помощью простой письменной формы?

О. БЫЧКОВА - У нотариуса это понятно. Это традиционная вещь: когда совершают какие-то действия покупки-продажи, идут к нотариусу. Вот эта форма без нотариального заверения появилась не очень давно, и она как бы упрощает процедуру?

А. ШЛЕНОВ Да, это так. Дело в том, что в Московской области подобная практика более 3 лет есть, в Москве с прошлого года. И тогда, когда Москомрегистрация сделала возможность чисто технически регистрировать сделки в безнотариальной форме, то основной всплеск людей, которые стали интересоваться оформлением сделок в простой письменной форме, т.е. без удостоверения сделок нотариусом, появилось, наверное, только с января этого года.

Н. БОЛТЯНСКАЯ А с точки зрения гипотетических спорных вопросов, какова безукоризненность такого рода регистрации? Можно ли придраться потом?

А. ШЛЕНОВ Придраться, конечно, нет потом, когда сама сделка уже зарегистрирована, уже нельзя. Это такие же есть основания, как если бы договор удостоверялся в простой письменной форме или удостоверялся нотариусом. В этом случае разницы большой нет. Связано это, наверное, с большими техническими сложностями. В частности, обычно люди, приходившие к нотариусу, передавая комплекс документов, рассказывая историю, нотариус, зная эту ситуацию, соответствующим образом готовил "рыбу" договора, включая туда все необходимые нюансы, которые должны быть в договоре, и особенно в той ситуации, которая должна быть. Простая письменная форма здесь опять же либо надо обращаться к специалисту, которые сейчас есть в Мосжилрегистрации и помогают с составлением договора, либо самим копировать каким-то образом. Но уверяю вас, нельзя неспециалисту, на мой взгляд, просто копировать условия договора и переносить их на свою ситуацию. Я бы сказал, что вопрос с покупкой квартиры достаточно серьезный, и огульно заниматься простым копированием я бы не рекомендовал.

О. БЫЧКОВА - Т.е. самим лучше не связываться с этим процессом, все равно идти либо к нотариусу, либо к риэлтеру. А какая разница тогда, в чем выгода?

А. ШЛЕНОВ Риэлтеры, например, мы, оказывая такую услугу, если наши клиенты просят, чтобы мы им ту квартиру, которую они подобрали, оформили в простой письменной форме, то мы не берем за это ни копейки. В то время как есть госпошлина, которая в случае удостоверения нотариусом, будет от 1% до 1,5% от суммы сделки, которая указана. Плюс к этому Мосжилрегистрация тоже дает возможность заключить договор в простой письменной форме. Там это стоит 0,8% от указанной стоимости квартиры.

Н. БОЛТЯНСКАЯ Вот вы лично рекомендуете обращаться все-таки к нотариусу или к специалисту, или вы считаете, что при ныне существующих условиях и при достаточной грамотности сторон возможно и обойтись без этого?

А. ШЛЕНОВ Если это делать с хорошим специалистом, с риэлтером вместе, который откорректирует и условия договора, и правильность его подписания, тогда да. Или, скажем, в Мосжилрегистрации, как вариант. Если такой возможности нет, то я бы порекомендовал обратиться к нотариусу. Почему? Потому что здесь, кроме прочих нюансов, связанных с грамотной постановкой вопросов в договоре, и учитывание всех статей и пунктов, которые необходимо знать, плюс к этому еще проблема, скажем, архива документов. По большому счету люди, когда приобретают квартиру, подписывая договор в простой письменной форме, предыдущие документы на квартиру остаются непонятно у кого. Если это хороший риэлтер, который смотрит вперед и знает, что с этой квартирой могут происходить через некоторое время так или иначе сделки, мы стараемся вести архив. Мы стараемся, чтобы история квартиры не ушла в тину, чтобы клиент, если вдруг надумает осуществить продажу, мы знаем, что с этой квартирой все по этапам было правильно, законно, и на сегодня все хорошо.

НОВОСТИ.

Н. БОЛТЯНСКАЯ Еще один вопрос: какова длительность оформления сделок в случае простой регистрации и в случае оформления у нотариуса?

А. ШЛЕНОВ Сегодня разницы нет. Подавая документы на госрегистрацию уже удостоверенный нотариусом договор или заключенный в простой письменной форме, по срокам нет. Сегодня действует законом установленный срок месяц, реально это 2-3 недели. Можно через Мосжилрегистрацию попробовать зарегистрировать и в течение недели. Это стоит просто дополнительных денег. По поводу нотариуса и как бы вообще можно ли его обойти

Н. БОЛТЯНСКАЯ Нужно ли?

А. ШЛЕНОВ Нет, все дело в том, что в случае заключения договора в простой письменной форме все равно к нотариусу обращаться приходится.

О. БЫЧКОВА - А когда можно обойтись без нотариуса, а когда нельзя? Есть такие случаи, четко отделенные?

А. ШЛЕНОВ Конечно. Законом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение сделок, договоров ренты и залога. Когда по ипотеке, скажем, приобретается квартира, одновременный договор купли-продажи и залога требует обязательного нотариального удостоверения. Так вот, по поводу нотариуса. К нему все равно надо обратиться, если одна из сторон не хочет ехать на саму регистрацию, т.е. подписать договор и дать доверенность. Скажем, доверенность не может быть дана в простой письменной форме. Опять же она необходимо нотариусом заверена. Аналогичные вещи, требующего нотариального заверения скажем, если квартира приобретается или отчуждается, купленная в период брака, когда требуется на то согласие супруга. Этот документ тоже необходимо заверить у нотариуса. Т.е. совсем без нотариуса сейчас обойтись невозможно.

О. БЫЧКОВА - Вы начали говорить перед новостями архив документов, которые хранятся в риэлтерском агентстве, в том числе в "МИЭЛЬ-недвижимость". В связи с тем, что в каком-то агентстве они хранятся, в другом нет, как это влияет на общую ситуацию?

А. ШЛЕНОВ Скажем, архив по предыдущим сделкам, которые проходили у нотариуса, он храниться. Так или иначе можно попросить нотариуса об истории квартиры. Сейчас, если сделка проходит в простой письменной форме, мы берем на себя эти труды по хранению, потому что это настолько важно. Мы и всем клиентам предлагаем хранить те документы, которые удостоверяли принадлежность этой квартиры предыдущему хозяину. Но так или иначе, через некоторое время, если необходима будет информация по проверка этой квартиры, нужно знать, куда обращаться. Если сделка была у нас, то во всяком случае, не 100%, но можно попробовать отыскать архив этой сделки и посмотреть историю квартиры, что для нового покупателя будет важно.

Н. БОЛТЯНСКАЯ Скажите, человек, который обращается к вам для оформления квартиры, может ли он считать себя от всяких обязанностей по собиранию бумажек? Т.е. берете ли вы на себя всю эту сторону?

А. ШЛЕНОВ Да, конечно. У нас есть достаточно большой спектр услуг. Мы все то, что сейчас на рынке есть из услуг, все предоставляем. Т.е. мы можем помочь с оформлением. Если человеку нет возможности собирать эти бумаги, он дает на сотрудника доверенность на сбор документов, и это все собирается. Это надо оговорить, что необходимо для нашего клиента, общий перечень. Иногда бывает так, что уже готовая сделка, и люди обращаются за тем, чтобы осуществить помощь в проверке квартиры, чтобы мы дали юридическое заключение. Это тоже важно. Подготовили сделку, провели ее. В конце концов, процедура передачи денег достаточно серьезный момент в этом. Поэтому если есть необходимость придти и задать какие-то вопросы, либо в течение дня по многоканальному телефону: 777-33-77, всегда есть на связи специалист, либо к нам на Таганку по телефону: 797-43-97.

Н. БОЛТЯНСКАЯ Вопрос с пейджера: помогаете ли вы с бумагами по кооперативным квартирам? Я понимаю, что речь идет по оформлению кооператива в собственность.

А. ШЛЕНОВ Здесь мы можем оказать только консультационную помощь, потому что собирать документы там честно говоря, надо просто взять 2 справки о выплаченном пае, взять выписку из домовой книги, и идти подавать документы на регистрацию. Это дойти в определенную комнату, по-моему, это на 3 этаже, Зеленый проспект, д. 20, и сдать их, и подождать 2-3 недели, когда вам выдадут уже свидетельство. И все.

Н. БОЛТЯНСКАЯ Скажите, вопрос на пейджер, имеют ли скидки при обращении к вам пенсионеры?

А. ШЛЕНОВ Конечно, мы, как правило, стараемся подходить гибко ко всем клиентам. И абсолютно вникаем в житейскую ситуацию. Не без этого, потому что у нас бизнес такой, связанный с квартирами. Там вся ситуация и по жилью, и по тому, что творится у людей в семье часто нам становится известно. Конечно, мы стараемся подходить гибко, и к каждому клиенту, и к каждой ситуации, рассматривать ее отдельно взято. Нельзя по шаблонам делать нашу работу. Это уже практика доказала. И еще, если мы обсуждаем тему простой письменной формы, я бы наверное, сказал ряд преимуществ, которые есть в этом. Когда человек задумывается на предмет стоимость оформления, то часто, склоняясь к простой письменной форме, один из серьезных аргументов, который его подвигает, это экономия средств. Так вот здесь указывая, а сейчас наше налогообложение позволяет показывать хорошую стоимость, т.е. практически рыночную стоимость квартиры, в этом случае покупатель не обременен думой, что ему надо заплатить большую пошлину. Например, если квартира стоит 30 тыс. долларов, то 1,5% - это 450 долларов. Так вот, указывая эту сумму в простой письменной форме, 450 платить не нужно. Но эта сумма в абсолютной величине достаточно существенно выглядит. Если в относительной, в процентах, это не так смущает, то когда на калькуляторе вы видите окончательный результат, это смущает.

О. БЫЧКОВА - Что можно посоветовать человеку, по какому пути идти, как строить весь этот процесс, если мы говорим о полезных советах, связанные с оформлением сделки с простой письменной формой?

А. ШЛЕНОВ Я думаю, что все-таки всего не учесть, и по радио за 5-10 минут не рассказать. Но основные нюансы можно отразить. Прежде всего надо попросить, либо у нотариуса, либо в Мосжилрегистрации, либо у друзей раздобыть форму договора.

О. БЫЧКОВА - А можно придти к вам и там ее взять?

А. ШЛЕНОВ Да, конечно.

О. БЫЧКОВА - Бесплатно дадите?

А. ШЛЕНОВ Дадим. Надо почитать дадим. Т.е. мы как правило убираем все фамилии, адреса квартир, которые участвуют в сделке и даем просто "рыбу", где крестиками обозначены стороны, участвующие в сделке. И там определенный набор необходимых пунктов, которые должны быть в договоре, есть. Там может быть, как я уже говорил, невозможно учесть какую-то житейскую ситуацию, в частности, сроки физического или юридического освобождения квартиры, они должны быть прописаны, потому что это достаточно серьезный момент, мы часто об этом говорим. И когда люди потом кусают локти, заранее не прописав это в основном документе на квартиру, сталкиваются с проблемами по поводу выселения, выписки и т.д. Соответственно, когда речь идет о сделках с несовершеннолетними, там тоже добавляются свои нюансы, связанны со справкой из отдела опеки, т.е. распоряжением главы управы на отчуждение квартиры, и т.д. Какие-то свои нюансы добавляются.

О. БЫЧКОВА - Меньше всего, наверное, проблем с первичным жильем?

А. ШЛЕНОВ Да. Меньше, скажем, подозрительности в отношении документов. Я бы не сказал, что совсем меньше, т.к. к сожалению, и в приватизации часто бывают нарушения. Не часто, но случаются нюансы. Элементарные вещи, которые сейчас отработаны, ранее, в 1991-1993 году, когда не включали в число собственников несовершеннолетних, вот недавно мы проводили сделку, где ошибка в метраже была, документы 1992 года, в БТИ дают данные о 49 м, а в свидетельстве, розовом таком бланке, всеми любимом и узнаваемом 42. Соответственно, приходилось все эти ошибки исправлять. Это не обязательное условие, но так или иначе все эти буквы, цифры надо сверять, потому что ошибки бывают просто в таких местах, о которых вы не догадаетесь. В заявлении, в договоре передачи ошибка в дате рождения, например, то, куда обычно люди могут даже не заглядывать.

О. БЫЧКОВА - Это может иметь значение?

А. ШЛЕНОВ Да, конечно.

О. БЫЧКОВА - Т.е. когда речь идет о вторичном жилье, или когда в сделке участвуют несовершеннолетние, то количество факторов, осложняющих процесс, существенно увеличивается? В таком случае лучше идти к специалисту?

А. ШЛЕНОВ Обязательно. Это серьезный процесс покупка квартиры. Он бывает, думаю, не часто, и лучше это сделать со специалистом. Проанализируют документы, сделают выводы, подскажут какие-то советы.

Н. БОЛТЯНСКАЯ С какого месяца прошлого года возможно и законно употребление простой письменной формы?

А. ШЛЕНОВ С прошлого года, с января на территории Москвы это делается. Но делалось это только, по-моему, в одном месте, в Москомрегистрации, а с нового года, с января этого года, это стало во всех отделениях приниматься. И технология приема этих документов стала отработана. В Подмосковье такая практика года 3 есть точно.

Н. БОЛТЯНСКАЯ Помогаете ли вы оформлять документы, связанны с земельными участками, а не с квартирами городскими?

А. ШЛЕНОВ Конечно. У нас есть служба, которая работает по Подмосковью. Это специалисты, которые работают в той области. Там есть свои специфика.

Н. БОЛТЯНСКАЯ И спрашивают, помогаете ли вы оформлять документы, связанные с оформлением квартир по ипотеке?

А. ШЛЕНОВ Да, конечно. У нас в этом случае есть люди, которые работают по ипотеке. Они знают те нюансы, с которыми сталкивается клиент при покупке квартиры по ипотеке. Там тоже есть технологии, свои тонкости. В частности, урегулирование вопросов с продавцом квартиры. Ведь часть средств за квартиру продавец получит через банк, через расчетный счет. Это немного выбивается из стандартных условий продажи квартиры, но так или иначе эти вопросы мы тоже решаем.

Н. БОЛТЯНСКАЯ Давайте повторим телефоны, и консультации, которые проводит агентство.

А. ШЛЕНОВ У нас есть, привлекаем мы наших юристов, они по средам или по субботам в любом из офисов, вы можете позвонить по многоканальному телефону 777-33-77, там вы можете узнать ближайший офис, подъехать и переговорить. Или просим к нам на Таганку: 797-43-97

Н. БОЛТЯНСКАЯ - Алексей Шленов, замдиректора таганского отделения фирмы "МИЭЛЬ - недвижимость". Спасибо!