Проведение пятой международной выставки "Домэкспо" на ВВЦ с 8-го сентября. - Андрей Гусев - Интервью - 2001-09-07

7 сентября 2001 года

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Андрей Гусев, вице-президент Российской гильдии риэлторов.

Эфир ведет Татьяна Пелипейко.

Т. ПЕЛИПЕЙКО "Эхо Москвы" представляет Андрея Гусева, это вице-президент Российской гильдии риэлторов. Помимо того, что это тема для многих весьма и весьма интересна, у нас есть информационный повод, Андрей Федорович, не правда ли? Давайте об информационном поводе для нашей встречи подробнее.

А. ГУСЕВ Повод у нас очень красивый, юбилейная выставка недвижимости в Москве, пятая, первый самый маленький юбилей, но юбилей. Наша выставка "Дом-Экспо", с новым красивым названием в самом большом, 69-ом павильоне ВДНХ, устраивает самую большую выставку недвижимости в России.

Т. ПЕЛИПЕЙКО Я вижу у вас здесь такой симпатичный логотип, но все-таки логотип, это не все, что на выставке видят. Что, помимо профессионалов, которые там обмениваются опытом, или приглядывают за конкурентами, и делают для себя выводы из того, что делают те, потому что эта сторона, несомненно, присутствует, но что для простого посетителя может дать эта выставка?

А. ГУСЕВ Простой посетитель приходит на нашу выставку уже не в первый раз. Самое главное потому, что он хочет знать, увидеть своими руками, пощупать собственными руками, что происходит на рынке недвижимости, на котором ему приходится решать свои проблемы. Абсолютное большинство наших людей по-прежнему волнует квартирный вопрос: люди хотят либо купить, либо продать, либо обменять, и никуда от этого не деться. Раз в 5-10 лет каждому из нас приходится с этим сталкиваться. Одно дело ломать глаза с мелкими строчками в газетах, а другое дело прийти, и за полдня посмотреть. А посмотреть есть что: 150 фирм!! 20 000 объектов.

Т. ПЕЛИПЕЙКО Это москвичи только? Только московские фирмы?

А. ГУСЕВ Вы знаете, у нас выставка начала называться уже по праву международной, у нас не только можно посмотреть в Москве, в Питере

Т. ПЕЛИПЕЙКО Это что, на Канарах виллы предлагают или что?

А. ГУСЕВ Вы прямо все угадываете, что я еще не сказал.

Т. ПЕЛИПЕЙКО Нет, я хотела съязвить.

А. ГУСЕВ Нечего язвить, потому что к традиционным странам, в которых можно купить недвижимость на нашей выставке, это Испания, Греция, Турция, в этом году добавились объекты, среди которых нечего язвить, - Доминиканская республика, Канада как, ничего?!

Т. ПЕЛИПЕЙКО Ничего. Но, на самом деле, хочется вернуться все же поближе к собственной стране и к собственному городу, потому что я подозреваю почему-то, что большинство посетителей еще не на Канарах собираются покупать себе недвижимость. Конечно, там это есть, это интересно, это любопытно. Оставили тему, да? Давайте обратимся к недвижимости в России все-таки. Во-первых, какие тенденции у нас сейчас? Это, опять-таки громко звучит, но можно на пальцах попытаться объяснить гражданину, как меняется ситуация, ну хотя бы с прошлой выставки? Итак, что в этом году, в этом сезоне, что у нас носят по части недвижимости.

А. ГУСЕВ На рынке недвижимости все регионы России носят одно и то же - подъем. Почему? Все вы помните кризис 98-го года, когда рынок недвижимости по всей России обвалился практически на 50%, в Москве обвалился на 30% цены. Так вот, сейчас по всей России происходит восстановление докризисного уровня цен. На сегодняшний момент мы установили следующую тенденцию, что там, где быстрее всего обваливались цены, сейчас быстрее всего растут. Поэтому то, что мы видим сейчас по всей России, это нормальный, естественный совершенно процесс возврата к тому состоянию, которое было раньше. Хотя темпы этого возврата нас немножко, так сказать, смущают, потому что аналитики Российской гильдии риэлторов, например, для Москвы предсказывали рост цен за год порядка 15%, и эту годовую норму мы выполнили за полгода. Цены растут быстрее, чем мы ожидали.

Т. ПЕЛИПЕЙКО Чего вы теперь ожидаете, что это стабилизируется на каком-нибудь уровне, ведь спрос и предложение, это две вещи, которые взаимно друг на друга влияют, правда? И я имею ввиду здесь, естественно, платежеспособный спрос. Есть ожидание, что цены как-то стабилизируются более-менее или что или как это все интерпретировать?

А. ГУСЕВ Естественно, что рост цен, это есть изменение соотношения между спросом и предложением, как вы говорите. Откуда это произошло? Несколько уменьшилось предложений из-за нашего налогового законодательства. В налоговом законодательстве написано, что человек получает определенную налоговую льготу после того, как он в квартире 5 лет проживет. Поэтому некоторая часть граждан говорит, давай я подожду продавать свои квадратные метры, а уж продам тогда, когда не потеряю ничего на налогах. Раз, немножко у нас предложений уменьшилось. Ну, перебои с новостройками, которые в Москве прошли в прошлом году, и сейчас только-только выправляются, тоже уменьшилось.

Т. ПЕЛИПЕЙКО А с чем вы это связываете, перебои?

А. ГУСЕВ Ну, вы знаете, что у нас основным игроком на первичном рынке недвижимости является московский строительный

комплекс это их внутренние проблемы, то, что они разделились на Московский строительный союз и на Краснянского, грубо говоря, может быть, это повлияло, трудно сказать это вопросы не ко мне. И третий момент, который повлиял на эту тенденцию это то, что наши граждане традиционно не доверяли рублю, сейчас, говорят, и с долларом не все в порядке, с ним что-то случится, поэтому возникает такое впечатление, что самое надежное капиталовложение это квадратные метры.

Т. ПЕЛИПЕЙКО Вы напугали народ этими налогами. "Что там с квартирой, где живу менее 5-ти лет?" - спрашивает Елена. Вы имеете в виду новоприобретенные квартиры?

А. ГУСЕВ Нет, если вы продаете квартиру, в которой вы прожили 5 лет, у вас практически нет налогов, если вы прожили 3 года, то вы платите налоги с продажи.

Т. ПЕЛИПЕЙКО То есть, скажем, квартира, полученная в наследство, в этом плане, потребует двойного налогообложения: налог на наследство раз, налог с продажи два.

А. ГУСЕВ Вот, это вопросы, на которые нельзя однозначно ответить. Давайте мы скажем так: к юристам тех фирм, которые вы можете увидеть на выставке "Дом Экспо", они конкретно, по вашему случаю расскажут по вашей ситуации.

Т. ПЕЛИПЕЙКО Елена, вы уже поняли, куда вам следует идти. А куда нам следует идти-то вообще? ВВЦ очень большое пространство.

А. ГУСЕВ ВВЦ, 69-й павильон, самый большой павильон на ВДНХ, он рядом с Монреальским павильоном, хороший ориентир, это там, где красивая скульптура крестьянин и колхозница, или колхозница и крестьянин

Т. ПЕЛИПЕЙКО Нет, рабочий и колхозница, забыли уже, я смотрю.

А. ГУСЕВ Без тренировки

Т. ПЕЛИПЕЙКО Забыли, Андрей Федорович, прежние символы.

А. ГУСЕВ Я уж совсем перепутал, она теперь и не ВДНХ, а ВВЦ называется, совсем уж строго.

Т. ПЕЛИПЕЙКО Ага, хорошо. Так вот, что, собственно говоря, у нас сейчас строят? Строят ли, я уже говорю не о количестве, а просто, как структурировать то, что в городах, то, что в Москве строится?

А. ГУСЕВ У нас строят сейчас очень здорово.

Т. ПЕЛИПЕЙКО А вот как это расслаивается и по финансам, и по всему?

А. ГУСЕВ Строят то, на что есть платежеспособный спрос.

Т. ПЕЛИПЕЙКО То есть, вы хотите сказать, что на все какие-то псевдостилизованные здания, которые, явно с очень большой ценой возникают в центре, спрос есть?

А. ГУСЕВ Да, вы знаете, у меня статистика по московским новостройкам прошлого года: очень хорошо распродано практически все, если есть какие-то задержки по определенным домам, то это, в основном, связано с тем, что люди немножко неадекватные цены выдвигали. Что такое неадекватные цены? В некоторых случаях речь идет не об абсолютных цифрах, а каких-то там 5-10% в цене. Потому что расхватывают и по 3,5 тысячи долларов за квадратный метр, и по 5 тысяч за квадратный метр, но это экзотика, которая касается очень немногих наших слушателей, я бы сказал. Абсолютное большинство интересует жилье в диапазоне от 600 до 900 долларов за квадратный метр, которое в большинстве спальных районов у нас сейчас есть и реально продается.

Т. ПЕЛИПЕЙКО А дешевле что-нибудь, в принципе, есть? Я имею в виду первичный рынок, опять же.

А. ГУСЕВ Есть, немножко дешевле можно купить на первичном рынке.

Т. ПЕЛИПЕЙКО Подальше от Центра?

А. ГУСЕВ Нет, на первичном рынке, в основном, новостройки, конечно, не в Центре. Потому что в Центре строить безумно сложно, места нет, кран поставить негде. Поэтому, если уж в Центре затевают строительство, то начинают строить действительно очень дорогие объекты. Поэтому, естественно, что основное строительство, и основные новостройки идут у нас в спальных районах, за пределами Садового кольца. Но, с другой стороны, из соображений экологии, естественно, лучше не жить в центре Москвы, лучше жить поближе к зеленой зоне, поближе к природе.

Т. ПЕЛИПЕЙКО Ну, патриоты центра с вами все равно не согласятся, даже если будут жить в сплошном автомобильном выхлопе.

Еще один вопрос, в связи с жильем который часто задается, а какова структура поквартирная, если можно так сказать, по размерам этих квартир, по их делению на число комнат. Потому что, тоже очень важно, кому нужна квартира в одной из недавних передач задавался вопрос, а если молодая семья, где уже двое, а то и трое детей. И понятно, что молодая семья еще не заработала на очень дорогую и очень большую квартиру. Вообще, в структуре московского жилья, есть ли квартиры не безумных размеров, не с гостиными в половину футбольного поля, но такая квартира, где будет достаточно комнат, и такая семья сможет как-то нормально существовать?

А. ГУСЕВ Вы знаете, вот ваш вопрос как бы подразумевает стиль мышления, который у нас был в не совсем забытые еще времена, когда в Госплане, Госстрое, Госархитектуре, и что еще тогда было, я уж начинаю потихоньку забывать, решались те вопросы, которые вы мне задаете.

Т. ПЕЛИПЕЙКО Но они все равно остаются, их задают.

А. ГУСЕВ Когда определялось, сколько строить 2-х комнатных, 3-х комнатных, однокомнатных, какого размера, с каким набором удобств, какого размера должна быть максимального кухня, какого размера санузел, ни больше, ни меньше.

Т. ПЕЛИПЕЙКО Нет, я меняю вопрос по форме: а спрос есть на такое? И ответ есть?

А. ГУСЕВ Есть, конечно, вот то, что сейчас строится это ответ на то, что просят наши клиенты. Больше того, в значительном числе новостроек, в частности, я знаю компании, которые на стадии строительства меняют проект по мере продажи квартир, в зависимости от того, что хочет человек. Это так называемая продажа квартир со свободной планировкой. Они меняют не только планировку, они даже размер квартир меняют, зависит от того, что хочет купить наш гражданин, на что у него хватает денег. В связи с этим возникает интересный вопрос, что у нас есть, дорогой край спектра мы с вами обсудили, а у нас есть супердешевый край, другой край этого спектра это малогабаритные квартиры. Очень интересное направление, которое у нас появилось на рынке, и которое, мне кажется, незаслуженно, не получило еще развития. Я думаю, что на него в ближайшее время будет очень хороший спрос это очень маленькие, очень дешевые квартиры. Это очень нужная вещь и для молодой семьи, и для одиноких людей, которые только начинают свою жизнь, не создали своей семьи, но хотят жить по-человечески, но дешево.

Т. ПЕЛИПЕЙКО По-человечески, но дешево Хорошо. Но, в такой именно ситуации, особенно для молодой семьи, во многих ситуациях, на самом деле, здесь даже не стоит пытаться выстроить какую-то социологическую линию На ваш взгляд, когда вы сейчас смотрите на этот рынок, всевозможные формы кредитования, рассрочки, ипотеки, они развиваются реально, или это пока экзотика?

А. ГУСЕВ Вы знаете, я просто открываю программу работы выставки, которая завтра открывается на ВВЦ, и в разделе "Ипотечные кредитования", просто прямо считаю, сколько у нас здесь фирм. Ну, вот, грубо говоря, около 20 фирм представляют свои проекты. Почему они их представляют? Потому что это продается и это покупается. Если вы приедете, у вас есть выбор получить ипотечный кредит, купить квартиру с ипотечным кредитом. Это уже наша реальность. Конечно, относительно всего рынка, это мало, но это уже есть и это уже работает. Это замечательно, я считаю.

Т. ПЕЛИПЕЙКО Вообще, как это сейчас работает? Работает в рамках в конкретной фирмы с конкретным банком? Или есть более широко: человек на первичном, на вторичном рынке увидел что-то для себя подходящее, и ищет возможности кредитования, и может получить без этой жесткой увязки. Что чаще пока?

А. ГУСЕВ Значит, на сегодняшний момент у нас есть те 2-3 варианта, которые вы назвали, но есть еще 4-ый и 5-ый. Поскольку ипотечное кредитование не получило еще своего законодательного обрамления сейчас принимаются последние законы, которые нужны для создания этого бизнеса и для создания возможности улучшения своих жилищных условий для граждан, то фирмы, банки, финансовые компании, риэлторские компании изобретают свои собственные схемы. Одни получаются лучше, другие хуже, но можно прийти и выбрать, вот что замечательно, ту схему, которая подходит вам больше всего. Почему? Потому что одно дело, если у вас есть уже сейчас взнос 50%, а другое дело, если у вас сейчас всего на 10% денег хватает для покупки квартиры. Естественно, вам нужны разные варианты.

Т. ПЕЛИПЕЙКО Но это реально, если 10% есть у человека, и он надеется в будущем зарабатывать и выплачивать. Ему поверят, что он выплатит?

А. ГУСЕВ Ответ: да! Приходите к нам на выставку, смотрите фирмы, которые предлагают эти условия. Это безумно сложно, на сегодняшний момент разобраться в этой системе. Но, чем и хороши наши риэлторские фирмы, что у нас ребята не боятся сложных задач, и они решают вопросы и за банк, и за страхование, и за регистрацию, и за органы опеки, которые нужны для выписки в немыслимом количестве. Но, если вы приходите с конкретной проблемой, они придумают, как ее конкретно можно решить в вашем случае. Общих решений, к сожалению, пока нет, потому что я сказал, к сожалению, наше законодательство ипотечной системы до конца еще не сформировалось, но решать уже проблемы можно. Есть люди, которые это делают.

Т. ПЕЛИПЕЙКО Скажите, Андрей Федорович, в вашей Российской гильдии риэлторов, существует ли что-нибудь, что мы в кавычках назовем "службой собственной безопасности"? Что я имею ввиду? Если люди вперед платят, часть платят, заранее платят, накопительные системы, - безумие каких-то терминов сейчас. И у них при этом всегда такая мысль: "а меня не кинут ли?" И, как минимум пара-тройка скандалов громких была в истории недвижимости.

А. ГУСЕВ Конечно, вы полностью правы, существует очень серьезная опасность нарваться на жулика. Но я вам хочу сказать, что когда вы садитесь в троллейбус, у вас очень серьезная опасность нарваться на карманного вора. Будьте внимательны, граждане, ни в коем случае не расслабляйтесь.

Т. ПЕЛИПЕЙКО А я не профессионал! Я могу не расслабляться, я могу нервничать сколько угодно, но я не пойму, что происходит со мной.

А. ГУСЕВ Так мы с вами говорим о жуликах. Борьбой с жуликами занимается не Российская гильдия, а также, как с карманниками, занимаются органы суда, прокуратуры и правоохранительные органы. Мы говорим о бизнесе, который организуют и ведут добропорядочные фирмы, больше того, гарантия добропорядочности их членство в Российской гильдии риэлторов. Почему?

Т. ПЕЛИПЕЙКО А как вы принимаете к себе фирмы, кстати?

А. ГУСЕВ Значит, рассказываю, - эх ты, время кончается!

Т. ПЕЛИПЕЙКО Ну ничего, есть у нас пара минут на это.

А. ГУСЕВ Ничего. Значит, в разных регионах несколько разная система. В настоящее время нам стало намного легче. Если раньше мы принимали все фирмы отсюда, из Москвы, 10 лет назад, когда мы начинали создание Российской гильдии риэлторов, то сейчас у нас занимаются региональные организации. Например, применительно к Москве, у нас есть Московская ассоциация гильдии риэлторов. Фирмы, которые принимают новую фирму, знают ее на рынке, как облупленную. Профи от профи ничего не могут спрятать. От правоохранительных органов, от лицензионной палаты можно много утаить, но от своих коллег-профессионалов утаить нечего. И, когда они в свои ряды принимают новую организацию, то будьте любезны, они 10 раз подумают о том, что они принимают новую организацию, которая может их подвести, как профессионалов, которая может опорочить наше общее коллективное имя, очень уважаемое член Российской гильдии риэлторов.

Т. ПЕЛИПЕЙКО То есть, если мы попробуем сформулировать маленький такой совет по выживанию для наших слушателей, если ты куда-то пришел, или собираешься прийти, спроси: а) лицензию, ну это всегда говорят; б) узнай, состоит ли в солидной организации, типа Российской гильдии риэлторов данная фирма.

А. ГУСЕВ И больше того, в скором времени, из ваших двух советов останется только один, поскольку с 10 февраля 2002 года, лицензирование Российской гильдии отменяется. И будет единственным гарантом, - это членство в уважаемой профессиональной организации, такой, какой является Российская гильдия риэлторов.

Т. ПЕЛИПЕЙКО Ну, давайте напомним теперь всем еще раз, где все это будет происходить и когда.

А. ГУСЕВ Значит, выставка "Дом-Экспо" будет проходить 4 дня подряд, в субботу, воскресенье, понедельник и вторник с 10 до 6-ти на Выставке достижений народного хозяйства, по-новому, на ВВЦ.

Т. ПЕЛИПЕЙКО Спасибо, Андрей Гусев, представляющий Российскую гильдию риэлторов, ее вице-президент был у нас в эфире. Ну, зайдем, посмотрим, что у вас на выставке там.

А. ГУСЕВ Милости просим.