Новые объекты строительства,жилые комплексы - Ирина Сергеева - Интервью - 2001-08-23

Эфир 23 августа 2001 года.

В прямом эфире "Эха Москвы" Ирина Сергеева, заместитель начальника оперативно-распорядительного управления реализации городских программ Комплекса архитектуры строительства, реконструкции и развития Москвы.

Ведущая эфира - Ольга Бычкова.

О. БЫЧКОВА - Добрый день! Ирина Сергеева сегодня в нашем эфира рассказывает, какое жилье в каких объемах и какого качества строится в Москве. С одной стороны, мы видим, что строится много, а с другой стороны, знаем, что цены не снижаются и некий дефицит всегда есть. Как на самом деле?

И. СЕРГЕЕВА Если говорить об объемах строительства, то в этом году примерно 3 млн. 800 тыс. кв. м будет сдано Комплексом строительства Москвы. Это по всей Москве. Что строится в Москве? Если говорить о категориях жилья, это и панельные дома, в самом большом объеме, и монолитные дома, и кирпичные. Это весь спектр жилья, который есть в Москве. Если говорить о категориях этого жилья, то их можно разделить, все жилье, на 3 большие категории: жилье панельное или массовое, самое дешевое жилье на рынке, жилье элитное, т.е. самое дорогое, которого строится очень мало, 1-2-3 дома в год, и жилье элитное, которое представляет собой монолитное домостроение и которого строится достаточно много, чтобы удовлетворить потребности среднего класса населения.

О. БЫЧКОВА - Территориально это тоже различается. Совсем дорогое жилье строится чаще всего в центре?

И. СЕРГЕЕВА Да, конечно. Но там строится не только совсем дорогое. Там строится и элитное жилье, которое ближе по ценам к потребностям среднего класса. Оно также строится в центре, но в очень небольших объемах.

О. БЫЧКОВА - Массовые панельные застройки - это больше к окраинам?

И. СЕРГЕЕВА Да, это конечно больше районы Марьинского парка, Северного, Южного Бутово, так в этом году строится несколько очень красивых микрорайонов. И цены там сегодня держатся в районе 500-550 долларов за кв. м. И этого жилья, как вы очень правильно заметили, вообще на рынке есть дефицит жилья, всего жилья. Разве что исключая элитное жилье. Но элитное жилье во всем мире продается по особым правилам, оно долго-долго ищет своего покупателя. Эти покупатели, которые хотят элитное жилье, как правило, давно обеспечены жильем, они не спешат с покупкой очередной квартиры или обмена. А вот рынок массового дешевого жилья и рынок элитного жилья, которое сегодня есть, там ощущается дефицит. Он ощущается, потому что все жилье сегодня строится на основе инвестиционных контрактов, которые заключают участники строительства с правительством Москвы. На 2001 год это были организации Московского строительного союза, которые заключили инвестиционные контракты строительства, т.е. все жилье сегодня продается. И по этой причине понятно, что дефицит на рынке есть, потому что все продается задолго до начала строительства.

О. БЫЧКОВА - Хотела бы вас спросить, как работает эта схема? Инвестиционные контракты: кто платит деньги, кто заказывает, кто продает?

И. СЕРГЕЕВА Сегодня это работает так: составляются некие лоты по привлечению инвестиций, представляются на городской конкурсной комиссии, которую возглавляет Шанцев. В этом конкурсе могут участвовать любые претенденты и, соответственно, выигрывает тот, кто дает городу больше процентов. Т.е. город, по сути, представляет участникам конкурса возможность застройки. При этом город получает свой процент бесплатного муниципального жилья. Т.о. правительство выполняет программу по передачи очередникам бесплатного муниципального жилья, в этом году это 400 тыс. кв. м. По такой же системе идет программа замены ветхого 5-этажного фонда. Т.е. та организация, которая выигрывает конкурс на застройку того или иного микрорайона по замене 5-этажек, соответственно, от 35% до 50% отдает городу бесплатно для переселения жителей из этого фонда и остальное продается на рынке с тем, чтобы инвестор мог покрыть свои затраты. Т.е. вот эта часть бесплатного, которая передается на городские нужды в том или ином виде, естественно, ложится на цену того жилья, которое продается на рынке.

О. БЫЧКОВА - Вы начали говорить о том, как происходит застройка и как сдается жилье в Москве.

И. СЕРГЕЕВА Мы начали говорить, что в Москве есть 3 категории строящегося жилья. И есть несколько схем, по которым происходит инвестирование строительства жилья. Первая схема это через городскую конкурсную комиссию, привлекаются любые инвесторы, это не только строительные организации, но и те организации, которые подают свои заявки на конкурс. Вторая схема когда инвестором строительства является Департамент инвестиционной политики правительства Москвы. У Департамента есть задача привлечения дополнительного дохода в бюджет города за счет строительства и продажи жилья на рынке. Сегодня весь массив жилья, которые делится на эти 3 категории, примерно покрывается так: массовое жилье идет по инвестиционным контрактам, которые заключаются правительством Москвы, и большую часть элитного жилья строит, я думаю, что Департамент инвестиционной политики правительства Москвы. И сегодня тенденции в строительстве жилья следующие. Во-первых, постоянно улучшается качество, т.е. характеристики жилья, которые улучшают его свойства. Почему? Потому что строители сегодня стали не только строить, но и сами инвестировать, т.е. сами вышли на рынок, а рынок подталкивает их к тому, чтобы постоянно что-то улучшать в домах, которые они строят для того, чтобы быстрее или дороже продавать на рынке.

О. БЫЧКОВА - Просто они знают, что если у домов этой конкретной серии плохая репутация, то их просто не купят, и деньги будут вложены напрасно, да?

И. СЕРГЕЕВА Естественно. И, соответственно, строители стали прислушаться к тем запросам, которые поступают от потребителей этого жилья, от покупателей, и постоянно улучшать что-то в конструкциях, в материалах, планировках и т.д. Вот, серии П-44-Т, П-3-М постоянно модернизируются сегодня. Это если говорить о типовых домах. А если брать дома монолитные, то они и вовсе стали очень красивыми. И сегодня наблюдается такая тенденция, что увеличивается спрос на элитные жилые комплексы это когда строится не только жилье, но и соответственно вместе подземные гаражи, какая-то инфраструктура на объекте, что объект расположен на закрытой уже территории охраняемой и т.д. И вот этот спрос тоже все время сегодня увеличивается. Если мы посмотрим на рынок периода 1998 года, то спрос на эти дома тогда совсем упал, после кризиса. И этих домов строилось не очень-то и много. А сегодня идет тенденция по увеличению застройки Москвы именно этими комплексами. Во-первых, это очень красиво для Москвы, это очень красивые дома, которые появляются не только в центре, но ив экологически чистых районах, на юго-западе, западе, северо-западе. Они не выглядят однотонными и унылыми. Но я хочу сказать, что и наши серийные дома сейчас уже не выглядят однотонными и унылыми.

О. БЫЧКОВА - Вопрос от Игоря на эту тему. Смысл этого в том, что Игорь считает, что нынешняя Москва в большинстве своих архитектурных проявлений результат архитектурных изысков выпускников школы для слабоумных. Что все это супернагромождение стекла и бетона корежит облик Москвы, и что вы собираетесь предпринимать в этом отношении?

И. СЕРГЕЕВА Я думаю, что вопрос по архитектурному облику немного не ко мне. Надо было его задавать главному архитектору, который у вас тоже периодически бывает, Александру Викторовичу Кузьмину. Здесь, я думаю, вопрос вкусовой, что считать нагромождением, а что красивым домом. Я как работник комплекса сравниваю, что было раньше и то, что строим сейчас. Я считаю, что это качественно новый шаг вперед. И в облике того жилья, которое мы строим, в том числе. Если мы сравним серию П-44, которую раньше в плиточке строили целыми микрорайонами и нынешнюю П-44-Т, то это совсем другой облик дома. Стоит красивый кирпичный дом с наклонным фризом, что тоже украшает, с помещением для консьержки, что есть во всех сериях сегодня. Это уже закрытый подъезд и т.д. Т.е. много чего изменилось за эти годы, за несколько лет развития рынка в наших серийных домах. Плюс к этому элитные комплексы, которые строятся в Москве. Они, конечно, совершенно отличаются от всего остального. И я считаю, что даже если этот элитный комплекс стоит в каком-то районе, ранее застроенным типовыми домами, то он его просто украшает.

НОВОСТИ.

О. БЫЧКОВА - Несколько вопросов с нашего пейджера: 974-22-22 для "Эха Москвы". Вопрос от Андрея: "На мой взгляд, очень много уделяется внимания строительству т.н. "элитного жилья". Может, стоило бы подождать, пока у нас появится элита, а потом уже строить дома, где кв. м зашкаливает за 1000 долларов"

И. СЕРГЕЕВА На самом деле, если бы не было спроса, то их бы не строили. А если есть спрос, то элита уже появилась. Т.е. появились те люди, которые могут платить больше 1000 долларов в том жилье, в котором они живут. На самом деле, можно сказать, что на рынке сегодня есть любое жилье от дешевого за 500 долларов за кв. м до жилья, которое зашкаливается за 5000 долларов кв. м. У нас одно время был такой вакуум в жилье, которое стоит от 1000 до 2000 долларов за кв. м. Т.е. люди хотели жить в элитном дома и не могли себе позволить платить 3000-4000 долларов за кв. м и не хотели жить в панельном доме, который стоил до 1000 долларов.

О. БЫЧКОВА - Это такой уровень, выше среднего, но не безумно выше.

И. СЕРГЕЕВА Да. Я считаю, что это как раз уровень среднего класса, который сегодня, судя по рынку, встал на ноги, окреп и начал приобретать это жилье. Сегодня этот вакуум заполнился этими элитными комплексами, про которые я говорила. Один из них строит Департамент инвестиционной политики строительства Москвы на ул. Островитянова, 4. Если вы посмотрите, прекрасное место с точки зрения транспорта, экологии района, местонахождения, вокруг там домов. И строится он быстро он будет уже сдан во втором квартале следующего года, он только начался там, нулевой цикл, первый этаж. Второе там вся инфраструктура будет присутствовать, т.е. все признаки элитности этого комплекса это закрытая охраняемая территория, подземный паркинг, гостевые автостоянки, очень много нежилых помещений, которые будут использоваться для создания какой-то инфраструктуры парикмахерских, супермаркетов, тренажерных залов и т.д. На верхнем этаже предполагается сделать общую зону отдыха, для жильцов, которые будут покупать там квартиры. Это они уже сами решат, как использовать это пространство. Потом, в этом комплекса, естественно, что сразу все будет телефонизировано, там деревянные стеклопакеты будут стоять. Я не будут перечислять сейчас конкретные технические вещи, естественно, там будут хорошие лифты, красивый холл и т.д. Я не думаю, что стоимость его будет превышать 1500 долларов за кв. м. При всех красотах, которые мы видим в элитных домах ЦАО, которые стоят в 2 раза больше, на юго-западе это стоит в 2 раза меньше, но ты получаешь то же качество дома. Он будет сдан во втором квартале 2002 года.

О. БЫЧКОВА - Т.е. уже можно планировать?

И. СЕРГЕЕВА Да. Там есть совершенно разные по площади квартиры, естественно, строятся со свободной планировкой, и можно распланировать квартиру так, как нравится. Естественно, что там высота потолков 3 м и застекленные лоджии и балконы все. Так что это тоже важный момент, которые есть в таких элитных комплексах. И название его "Аркада-хаус", очень интересное. Это монолитно-кирпичный дом.

О. БЫЧКОВА - Вопрос от Марины: "Я слышала, что где-то на Западе большой скандал по поводу, что в монолитно-кирпичных домах есть какие-то экологические претензии. Что вы знаете об этом?"

И. СЕРГЕЕВА К нашим домам экологических претензий нет, все проекты проходят, все дома, которые строятся в Москве, проходят экспертизу. Она подтверждает в том числе и экологическую чистоту проекта. Если говорить про этот конкретный комплекс, то там для строительства используется специальный теплоизоляционный кирпич, который первый раз используется при строительстве в Москве. Он изготавливается из многолетних подземных отложений водорослей. И, как считают архитекторы, этот комплекс первый абсолютно экологически чистый за счет этого кирпича. Он очень легкий и жаропрочный, и у него очень высокие теплоизоляционные качества, у этого кирпича. А для облицовки будет использоваться камень сухого прессования бежевого цвета.

О. БЫЧКОВА Вопрос от Владимира, он говорит периодически приобретаем объемы квартир, и просит назвать телефон Строительного союза, куда можно с этим обратиться.

И. СЕРГЕЕВА Строительный союз это некоммерческая организация, которая не занимается коммерцией, и, естественно, не занимается реализацией жилья. Если интересуют, где купить большие объемы жилья, то я думаю, что это надо обращаться в ДСК-1, в Мосстроймеханизация-6, СУ-155, которые являются крупнейшими инвесторами по строительству жилья в Москве, соответственно, они являются крупными операторами на рынке. Можно обратиться, если речь идет об элитном жилье, в Департамент инвестиционной политики Москвы.

О. БЫЧКОВА - Вопрос от Елены: "Будут ли модернизироваться дома серии КП? Что вы можете о них сказать? И что лучше из панельных домов, серия КП или П-44-Т?"

И. СЕРГЕЕВА Модернизироваться обязательно будут. Сейчас такая работа ведется проектным институтом. Что лучше, сказать трудно. Серия П-44Т известная на рынке, давно строящаяся. КП тоже известная серия. Сегодня появилась еще одна новая серия И-155, на мой взгляд, для потребителей она лучшая на сегодня, потому что там есть возможность свободной планировки, большие кухни, более широкий выбор по квартирному составу, набору квартир. И, как показывают темпы реализации, на самом деле она пользуется очень большим спросом. Ее строит СУ-155, правда, сейчас в относительно небольших объемах она строится. Это с точки зрения выбора, т.е. там больший выбор того, что можно предложить. А П-44-Т очень известная серия очень хорошего качества, так же как и П-3-М.

О. БЫЧКОВА - Вопрос от Виктора: "Рассматривается ли вопрос о прекращении строительства многоэтажек в черте города, т.к. уже сейчас Москва перенаселена и проживание становится невыносимым из-за высокой скученности и шума?"

И. СЕРГЕЕВА Я бы сказала, что это мнение субъективное. Москва не перенаселена, наоборот, рассматривается вопрос, как сказал недавно наш главный архитектор Москвы, повышения этажности, а не понижения, с целью более рационального использования территорий города. Вы не забывайте, что нам надо снести все 5-этажные дома, которые уже ветхие, в конечном счете, все которые есть, кроме кирпичных. И при этом переселить куда-то всех жителей. А для того, чтобы переселить, нам надо построить как минимум в 1,5 раза больше для их переселения, и плюс еще построить столько жилья, чтобы компенсировать строительство вот этого в 1,5 раза больше. А территории не хватает в Москве.

О. БЫЧКОВА - Я благодарю Ирину Сергееву, заместителя начальника оперативно-распорядительного управления реализации городских программ комплекса архитектуры строительства, реконструкции и развития Москвы.