Улучшение материального положения при помощи обмена - Роман Куман - Интервью - 2001-08-22

Эфир 22 августа 2001 года.

В прямом эфире "Эха Москвы" Роман Куман, директор Дмитровского отделения компании "Миэль".

Ведущая эфира Ольга Бычкова.

О. БЫЧКОВА - Добрый день!

Р. КУМАН Здравствуйте!

О. БЫЧКОВА - Тема, которую мы сегодня обсуждаем это как поменять квартиру, чтобы улучшить свои денежные дела. Поменять квартиру и получить немного денег. Номер нашего пейджера: 974-22-22 для "Эха Москвы". Начнем с того, в каких случаях возможно, что должен иметь человек для того, чтобы проделать такую операцию?

Р. КУМАН Традиционно обмен с доплатой происходит в случае обмена большей квартиры на меньшую. Многие в Москве имеют избыток жилплощади, на содержание которой тратятся большие деньги. И в такой ситуации финансовые проблемы семьи можно решить, поменяв большую квартиру на меньшую и получив доплату. Но здесь надо иметь в виду, что если в квартире проживает ребенок или он в числе собственников, то этот обмен надо согласовать с органами опеки и попечительства. Не всегда эти органы дают разрешение на обмен большей квартиры на меньшую. Это может быть связано с ухудшением положения ребенка, поэтому в каждом конкретном случае органы опеки и попечительства рассматривают вопрос и дают решение.

О. БЫЧКОВА - И это решение является важным, да?

Р. КУМАН Да. Это является обязательным условием разрешение органов опеки для совершения сделки. Я имею в виду не только обмен через Мосжилсервис, но и так же обмен посредством договоров купли-продажи.

О. БЫЧКОВА - Если, например, нет избыточной жилплощади, какой ресурс еще может быть?

Р. КУМАН У нас довольно часто в компании "Миэль-недвижимость" происходят сделки, когда обмен престижного района на менее престижный. И если нет лишней площади, но вы живете в престижном районе, то можно обменять эту квартиру, допустим, рядом с центром, и уехать в чуть отдаленный район и получить доплату.

О. БЫЧКОВА - Т.е. поменять квартиру на подобную, но просто отдаленную. И будет существенная разница?

Р. КУМАН Да. Буквально недавно у нас была сделка, когда человек вместо 2-комнатной маленькой квартиры в центре получил 3-комнатную квартиру и еще доплату. Бывают разные случаи. Хочу сказать, что ваш конкретный случай вы можете обсудить по многоканальному телефону нашей компании: 777-33-77, компания "Миэль-недвижимость".

О. БЫЧКОВА - Нас часто спрашивают, когда мы обсуждаем тему, разные квартирные вопросы, какие районы Москвы более престижные, где жилье стоит дороже, где дешевле, от чего это зависит.

Р. КУМАН Традиционно престижной считается западная часть Москвы, так же юго-западные, северо-западные районы. Прежде всего, это связано с хорошей экологической обстановкой в этих районах, если это вообще применительно к Москве. Также связано с хорошей, развитой инфраструктурой. Связано с парками, лесными массивами, где можно погулять. И эти районы считаются престижными. Так же считаются престижными районы Кутузовского проспекта, Ленинского, Комсомольского проспекта, Фрунзенская набережная. И такие районы как Сокольники, районы, которые находятся недалеко от станций метро "Сокол", "Аэропорт", "Университет", между станциями "Проспект Мира" и "Алексеевская". Я назвал не все, потому что Москва очень разнообразна, и каждый район, в том числе и каждый микрорайон, может считаться престижным, а может и нет. Допустим, в юго-западной части столицы, допустим, Никулино считается престижным, а Очаково, который буквально через дорогу, - не престижным. Это связано с расположением промышленных предприятий, с инфраструктурой, с традиционным проживанием тех или иных людей.

О. БЫЧКОВА - Вопрос от Людмилы: "Район возле метро "Речной Вокзал" как оценивается?"

Р. КУМАН Там разные есть микрорайоны. Т.е. есть престижные, а есть не очень. Район "Речного вокзала", "Войковская", там есть очень престижные места, а есть места, которые считаются не очень.

О. БЫЧКОВА - Т.е. все-таки Москва большой город, сложный достаточно. Чтобы выяснить ситуацию в вашем конкретном микрорайоне, на вашей улице, лучше обратиться к риэлтерам, которые скажут, что где сколько стоит.

Р. КУМАН В частности, в "Миэль-недвижимость": 777-33-77 - это многоканальный телефон. И телефон Дмитровского отделения: 796-90-80. и прямо сейчас наши сотрудники ждут ваших звонков и готовы с вами обсудить варианты обмена района и т.д.

О. БЫЧКОВА - Если мы уже говорим о деньгах, сразу вопрос от Надежды Ивановны: "Правда ли, что после дефолта 1998 года стоимость квартир в Москве сильно упала? Например, те, что стоили 30 тыс. долларов, теперь стоят 20 тыс.?"

Р. КУМАН В самом деле, да. После дефолта произошел спад на рынке недвижимости в Москве, в частности. И произошло понижение цен на квартиры. Но хочу сказать, что в этом году ситуация кардинально иная. Сейчас цена активно растут, т.е. фактически на 1-2% каждый месяц цены вырастают. Поэтому это для тех, кто хочет меняться, это хорошо, т.к. рынок становится активными, появляются и предложения, и спрос более активный по сравнению с прошлым годом. Я призываю пользоваться моментом и решать свои жилищные вопросы именно сейчас.

О. БЫЧКОВА - Еще несколько вопросов по поводу конкретных точек в Москве. Район Шмитовского проезда?

Р. КУМАН Я бы его отнес к средним районам, я бы не сказал, что он особо престижный. Здесь уже надо смотреть на категорию дома, т.к. есть дома 5-этажные кирпичные с деревянными перекрытиями. Они, конечно, являются не очень престижными. А есть там хорошие дома, которые престижные. Поэтому здесь надо конкретно смотреть, что за дом, что за квартира.

О. БЫЧКОВА - А вот Клавдия Ивановна интересуется улицей Мясницкой.

Р. КУМАН Это центр столицы и, безусловно, традиционно центр всегда является престижным районом. Но здесь опять надо смотреть на категорию дома и на то конкретное место, где стоит ваш дом и ваша квартира. Потому что центр стоит немного особняком по сравнению с какими-то другим районами. Нельзя сказать однозначно, что центр это престижное место для проживания, потому что все знают, что центр это скопление машин, это скопление людей, это, прежде всего, - деловой центр. И для проживания, скорее всего, это не совсем удачное место. Но есть районы, которые идеально подходят для проживания с хорошей инфрастуктурой, местами для машин и т.д. Это тоже проблема стоянка машин в центре.

О. БЫЧКОВА - Яна спрашивает, сколько может стоить кв. м жилой площади в 3-комнатной отделанной квартире в районе м. "Автозаводская" рядом с метро?

Р. КУМАН От 700 долларов за кв. м. Но более точно - я бы рекомендовал позвонить по нашим телефонам и уточнить. Потому что очень важно, куда окна, какая квартира, в каком доме, на каком этаже, какие соседи? Квартира это специфический объект, который предполагает количественную и качественную оценку. Очень много факторов.

О. БЫЧКОВА - Мы разобрались с размерами и расположением квартир. Что еще бывает? Какие есть еще возможности улучшить т.о. материальное положение?

Р. КУМАН - Бывает, что люди живут в тех районах, которые нельзя называть престижными, допустим, на окраине, а ситуация сложилась так, что надо получить деньги, допустим, на обучение ребенка в какой-то спецшколе. Здесь вполне реален обмен Москвы на Подмосковье. И в таком случае можно получить доплату и использовать ее на неотложные нужды. И так же возможен обмен вашей квартиры на новостройки. Но сейчас хочу сказать, что новостройки не совсем дешевы относительно вторичного рынка, поэтому обмен на новостройки, еще надо смотреть, на какой именно район. Новостройки тоже бывают разные. Допустим, районы Южного Бутово сейчас активно застраиваются, можно поменяться туда и получить доплату.

О. БЫЧКОВА - "Дома в районе Новопеределкино по улице Мухиной, стандартные 1-комнатные "сороковки" в них стоят достаточно дорого, более 30 тыс. долларов. Это несмотря на то, что до ближайшего метро около 30 минут. Чем вы это объясняете? Алексей"

Р. КУМАН Сейчас ситуация на рынке недвижимости в Москве сложилась так, что цены постоянно растут. И практически нет квартир свободных, которые выставляются на продажу. Т.к. довольно активно сейчас идут процессы обмена, то как правило, под обмен альтернативно покупаются свободные квартиры, сейчас сложилось, что это дефицит. Поэтому если у человека есть свободная квартира, она находится в том или ином районе, в том числе, в Новопеределкино, то он ее может выставить фактически за любую цену, выше, чем это было раньше.

О. БЫЧКОВА - И без покупателя не останется.

Р. КУМАН Да. Я хочу сказать, что Новопеределкино считается экологически чистым районом. Поэтому там цены держатся на уровне московских независимо от того, что это далеко от метро. И квартиры там большие, большая планировка, метраж. Хочу напомнить про "Миэль-недвижимость". Оно основано в 1990 году. Мы оказываем практически все виды услуг, мы проводим операции с недвижимостью, в том числе, активно обмены, расселения, продажи квартир мы помогаем людям совершить. Хочу напомнить наши телефоны: 777-33-77 единый многоканальный телефон агентства "Миэль", и телефон Дмитровского отделения: 796-90-80.

НОВОСТИ.

О. БЫЧКОВА - Мы продолжаем говорить, как улучшить свои финансовые дела при обмене жилья. Мы все время говорим - обмен. Но насколько я знаю, что само понятие обмена уже достаточно устаревшее. Речь всегда идет о купли-продаже. Как это все происходит в тех случаях, которые обсуждаем мы, когда людям надо поменять большую квартиру на меньшую, чтобы получить деньги, или престижную на менее престижную? О каких формах здесь идет речь?

Р. КУМАН Традиционно люди привыкли раньше обмениваться через Мосжилсервис, т.е. традиционно по обменным ордерам. Последние лет 8 активно идут обменные процессы через куплю-продажу. Т.е. человек продает свою квартиру, находит покупателя, и находит квартиру, которая продается, и ее покупает. Причем эти сделки происходят, как правило, одновременно. И тем самым человек ничем не рискует. Т.е. он одновременно продает свою квартиру и покупает другую. Мы это называем альтернативной сделкой.

О. БЫЧКОВА - С практической точки зрения, это удобнее для кого? Для риэлтера или для продавца-покупателя?

Р. КУМАН Это удобнее для людей, которые обмениваются, потому что это повышает шансы для этого обмена, повышает его вероятность. Понятно, что проще найти квартиру, которая просто продается, а не ту, люди в которой живут, хотят переехать в вашу квартиру. Это очень маленькая вероятность. Поэтому здесь на первый план выступают вопросы гарантий. Т.е. многих просто пугает эта процедура, что это происходит через куплю-продажу. Все знают, стоимость квартир в Москве, она большая, и так или иначе это связано с деньгами. И некоторых пугает, что надо заключать договор купли-продажи, что там звучат деньги, и потом на эти деньги покупать другую квартиру. Я хочу сказать, что для людей, которые обращаются в риэлтерские фирмы, в частности, в "Миэль", на практике волнений не так уж много. Т.е. они практически приходят к нотариусу, продают свою квартиру и одновременно покупают другую. И одновременно эти 2 договора купли-продажи регистрируются в Москомрегистрации. Деньги, которые при этом звучат, они проходят или транзитом через человека, т.е. практически он их и не видит, потому что все расчеты, как правило, происходят через депозитную ячейку банка. Это наиболее безопасный способ расчетов, в Москве он является традиционным. И он предполагает гарантии для всех участников сделки. И это все обеспечивает агентство недвижимости, в том числе и "Миэль-недвижимость".

О. БЫЧКОВА - Екатерина спрашивает: "Как оценивается район между м. "Беляево" и м. "Юго-Западная" с точки зрения престижности?"

Р. КУМАН Это довольно обширная часть Москвы, поэтому конкретно как бы района и не назвали. Я хочу сказать, что да, там есть места, которые очень престижны, а есть и 5-этажные районы, которые не столь престижны. И сейчас прогнозируется снос пятиэтажных домов.

О. БЫЧКОВА - Василий Петрович спрашивает: "Как вы оцениваете приобретение жилья в элитных новостройках с точки зрения его ликвидности возможность продажи через 2-3 года? Например, на Смоленской набережной за 3,5-4 тыс. долларов за кв. м?"

Р. КУМАН Сложно прогнозировать что-либо. Хочу рассказать по аналогии о сталинском жилье. Это жилье, допустим, в 1994-95 годах считалось очень престижным. И сталинские квартиры, т.е. это 8-9-этажные дома с железобетонными перекрытиями, кирпичные, покупались очень активно, в них делались очень хорошие ремонты. С точки зрения ликвидности сейчас эти объекты свою ликвидность как бы утратили, потому что они перестали быть престижными в свете того, что в самом деле, сейчас активно строятся в том числе элитные новостройки или дома так называемой "точечной застройки". Т.е. в центре Москвы или в престижных районах строится дом с хорошими планировками, инфраструктурой, большими квартирами.

О. БЫЧКОВА - Он стоит дороже или сравнимо со сталинскими?

Р. КУМАН Стоит дороже. И по престижности все-таки они выше, чем сталинские дома. С точки зрения вложения денег в такие объекты, ну, я не знаю. Вообще если посмотреть по аналогии с западными странами, то центр всегда считался престижным местом, и всегда там жилье стоило дорого. Поэтому сложно сказать, что будет у нас в стране, какой будет рынок недвижимости через 3-4 года. Но я думаю, что вложение в хорошее жилье в домах точечной застройки, думаю, имеет смысл.

О. БЫЧКОВА - Т.е. когда речь идет о новых квартирах, которые через 2-3 года точно не придут в ветхое состояние, как сталинские дома. Тарас спрашивает, можно ли поменять 3-комнатную квартиру в панельном доме около м. "Черкизовская" на три однокномнатные?

Р. КУМАН Теоретически можно. Но здесь надо смотреть, какие районы они хотят. Потому что если мы даже посчитаем по площади, то три однокомнатные это будет больше, чем одна 3-комнатная. Поэтому т.к. у нас стоимость квартиры исчисляется, исходя из количества кв. м, то если он рассчитывает на обмен в этом же районе, то скорее всего, это нереально. Если две из этих квартир будут в Подмосковье, то возможно, это реально.

О. БЫЧКОВА - Василий Петрович, который спрашивал об элитных новостройках, уточняет он имеет в виду, может ли он в случае необходимости через 2-5 лет продать жилье, по крайней мере, за те же деньги, за которые оно было куплено?

Р. КУМАН Если те тенденции, которые сейчас есть на рынке недвижимости, в экономике страны сохранятся, то я думаю, что да. Я думаю, что престижность этот дом не потеряет и качество тоже за 4 года не ухудшится этого дома. А квартир уже так не будет, потому что, скорее всего, за 4 года все будет продано. Поэтому я думаю, что он сможет продать за эти же деньги.

О. БЫЧКОВА - Николай не понимает, почему Переделкино считается экономически чистым районом, если над ним постоянно делают круги пассажирские самолеты при посадке во Внуково, сжигая тонны кислорода, сбрасывая лишний керосин?

Р. КУМАН Так считается, так принято, такой менталитет. Т.е. считается, что Переделкино, там дачи писателей и т.д. И этот район отдален от Москвы, т.е. самое грязное место это Москва. А т.к. этот район отдален от Москвы, то он, конечно же, почище, чем центр.

О. БЫЧКОВА - Зинаида Прокофьевна спрашивает, насколько престижен район Капотни? Можно ли переехать в пределах Москвы за доплату в менее престижное место, если сравнивать с Капотней?

Р. КУМАН Капотня как раз считается наименее престижным районом в Москве. Все знают факел, что там недалеко заводы есть. Но тем не менее, здесь надо смотреть, что за квартира, какой площади, и теоретически возможен обмен с доплатой на другой район.

О. БЫЧКОВА - Последний вопрос? Пользуются ли спросом две квартиры в одном подъезде?

Р. КУМАН Да, но количество покупателей на такой объект, их меньше, чем на одну квартиру. Потому что это нестандартный вариант. Давайте я еще раз напомню телефоны нашей компании "Миэль-недвижимость": 777-33-77. Напомню, что у нас проходят бесплатные консультации по средам и по субботам во всех наших 10 отделениях. Приходите, в том числе и юристы-жилищники помогут решить ваши проблемы. И телефон Дмитровского отделения: 796-90-80.

О. БЫЧКОВА - Спасибо! Это был Роман Куман, директор Дмитровского отделения компании "Миэль".