Купля-продажа квартир, полученных в наследство - Анна Плужникова - Интервью - 2001-08-21

21 августа 2001 года.

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Анна Плужникова - заместитель директора Останкинского отделения компании "Миэль-Недвижимость".

Эфир ведет Ольга Бычкова.

О. БЫЧКОВА - Анна Плужникова - юрист, и тема, с которой она пришла сегодня в наш эфир - это наследование квартир или покупка-продажа квартир, полученных в наследство. Все аспекты этой непростой темы мы предполагаем обсуждать в ближайшие полчаса. Насколько я понимаю, существуют две стороны в этом деле: те, кто оставляет наследство - наследодатели, и наследники. Давайте поговорим вначале о том, как должны себя вести наследодатели с тем, чтобы все сделать правильно и, главное, так, как они сами этого хотят. Итак, что должны сделать люди, как правильно они должны поступить, с тем, чтобы их собственность, недвижимость, квартира была передана в наследство ровно таким образом, каким они хотели бы?

А. ПЛУЖНИКОВА - У наследодателя есть выбор. Прежде всего, они могут распорядиться своей собственностью, передать ее по наследству. Мы знаем, что существует наследование по закону и по завещанию. Наследодатель может составить еще при жизни завещание и завещать все свое имущество тому, кому он захочет. Это могут быть его близкие родственники, дети, родные люди, знакомые, все, кто угодно. Также есть выбор у человека, который владеет квартирой, распорядиться ей при жизни, оформить договор купли-продажи или договор пожизненного содержания с иждивением. Имея при этом гарантию, что, передав квартиру кому-либо, он взамен получит содержание, уход и будет гарантирован от того, чтобы после того как он оформит квартиру, все-таки он имел права на нее: право пользования, право содержания. Когда человек хочет распорядиться, естественно, он стоит перед выбором, что же правильно сделать. для того чтобы разобраться в той сложной ситуации, которая у него существует, первым делом ему имеет смысл обратиться к специалистам, профессионалам, подойти на консультацию к юристу, рассказать свою ситуацию, получить квалифицированный ответ. И уже потом, имея выбор, когда ему специалист расскажет о том, что у него есть возможные варианты решения ситуации, он может уже оформить свою квартиру так, как ему нужно.

О. БЫЧКОВА - Вы представляете компанию "Миэль-недвижимость". Сразу телефон, и куда можно обратиться с такими вопросами именно к вам

А. ПЛУЖНИКОВА - Наш многоканальный телефон - это 777-33-77, и телефон Останкинского отделения, в котором непосредственно я работаю, - 217-30-20. В любое время вы можете с нами связаться, задать интересующий вас вопрос.

О. БЫЧКОВА - Уже есть вопросы на нашем эфирном пейджере. Михаил спрашивает: "Приватизированная двухкомнатная квартира, приватизирована на четверых в равных долях. Двое детей, с нами не проживают. Что лучше сделать: завещать или подарить?"

А. ПЛУЖНИКОВА - Если дети с вами не проживают, дарение достаточно дорого. Поэтому свои доли лучше или оформить завещание на детей, если их несколько, то распределить, кому в каких долях наследовать, или оформить при жизни на свои доли договор пожизненного содержания, договор ренты. Потому что дарение достаточно дорого в вашей ситуации, люди прописаны в разных местах.

О. БЫЧКОВА - Еще один вопрос от слушательницы Аверьяновой: "Можно ли завещать квартиру подруге, которая получила иностранное подданство и живет за границей?"

А. ПЛУЖНИКОВА - Без проблем можно завещать квартиру кому угодно, и родственникам, посторонним лицам. Единственное, что налоги будут достаточно велики в данном случае у Вашей подруги.

О. БЫЧКОВА - Когда оформляется завещание, и затем тот, кто завещал эту квартиру, уходит в мир иной, что происходит потом? Все эти бесчисленные наследники, которые могут появиться, имеют ли уже какие-то права?

А. ПЛУЖНИКОВА - После открытия наследства, а временем открытия наследства является смерть наследодателя, все претенденты на имущество, наследники по закону, по завещанию должны обратиться по месту нахождения имущества, по последнему месту жительства наследодателя в нотариальную контору, к нотариусу, который ведет наследственные дела, и представить свои документы туда. Или завещание, или свидетельство о рождении, доказать свое родство, доказать право на наследование по закону. И после истечения шестимесячного срока получить свидетельство о праве на наследство, или по закону, или по завещанию.

О. БЫЧКОВА - А если составлено завещание, и, например, этих наследников, которые претендуют на что-то, там нет?

А. ПЛУЖНИКОВА - Если составлено завещание, и никто не обратился, нет наследников по закону, имеющих право на обязательную долю, то нотариус оформляет наследство на того наследника, на которого составлено завещание. Но хотелось бы оговориться, что даже если вами составлено завещание на кого-либо, то не нужно забывать о тех наследниках, которые имеют право на обязательную долю в наследстве. Согласно статье 535 Гражданского кодекса, к таким относятся нетрудоспособные и несовершеннолетние дети, нетрудоспособные родители, нетрудоспособный супруг и иждивенцы умершего. Они наследуют 2/3 доли, которая им полагалась бы по закону, если бы они были наследниками по закону просто. Поэтому эти люди также претендуют на наследство, и если вами составлено завещание, вы еще не гарантированы от того, что какая-либо доля наследства не достанется тем людям, кому вы не хотите ее оставить.

О. БЫЧКОВА - То есть вот этих, таких пафосных ситуаций из старинных пьес, "я лишу тебя наследства", - вот этого всего нынешнее законодательство не предусматривает?

А. ПЛУЖНИКОВА - К сожалению, есть круг наследников, которые в любом случае будут наследовать. Поэтому в такой ситуации, может быть, имело бы смысл уже при жизни распорядиться своим имуществом и оформить собственность на того человека, которого вы хотите видеть своим преемником.

О. БЫЧКОВА - Важный вопрос задает Ирина: "Каким образом может узнать человек, которому завещана квартира, об этом факте, а также о других завещанных вещах?"

А. ПЛУЖНИКОВА - Как правило, если на квартиру оформляется завещание или на все имущество, принадлежащее наследодателю, сам наследодатель ставит в известность своего наследника о том, что он, например, квартиру завещал кому-то

О. БЫЧКОВА - Допустим, он не смог этого сделать.

А. ПЛУЖНИКОВА - потому что достаточно сложно потом "найти концы" и найти то завещание, которое на вас было оформлено. На сегодняшний момент пока нет у нас такой системы, чтобы вы могли придти в архив и поднять те документы, которые вам необходимы, поднять то завещание, которое на вас оформлено.

О. БЫЧКОВА - Еще один вопрос от Людмилы: "Внук прописан у бабушки, на него составлено завещание. При вступлении в наследство будет ли он платить налоги, и имеет ли право на эту квартиру еще кто-нибудь?"

А. ПЛУЖНИКОВА - В данной ситуации, если на внука составлено завещание, и он с вами прописан, он не будет платить никаких налогов, но не нужно забывать о наследниках, которые имеют право на обязательную долю в наследстве.

О. БЫЧКОВА - Алина рассказывает: "Жила с мамой, которая умерла 5 лет назад, завещания не было. Я продала ту квартиру, купила другую. Сестра, которая не жила с нами 40 лет, требует части денег. Правильно ли это?"

А. ПЛУЖНИКОВА - Здесь нужно смотреть по ситуации. Надо знать саму ситуацию: когда квартира приватизирована, в долях она была приватизирована, или это была совместная собственность. Потому что уже с июля 96 года и по настоящее время в любом случае, независимо от того, как приватизирована квартира, в долях или совместная собственность, наследство открывается. И все наследники, не только те, которые вместе с вами проживают, а те, которые могут жить в других местах, за границей и т.д., имеют право на эту квартиру. Поэтому, естественно, возникает много сложностей.

О. БЫЧКОВА - Какие сложности возникают, когда люди, так же, как Алина, продают или покупают унаследованную квартиру? Когда продают и когда покупают.

А. ПЛУЖНИКОВА - Когда люди продают квартиру, желательно, чтобы не было и у самих проблем в будущем с будущим собственником, и чтобы не было проблем со своими другими наследниками, которые имеют право на эту квартиру, наверное, договориться полюбовно со всеми и получить согласие на продажу такой квартиры. Если было составлено завещание, значит, имея завещание, оформив на себя наследство, нужно пообщаться с человеком, который имеет право на обязательную долю, получить у него согласие на то, чтобы квартира была продана. Это, естественно, может повлечь для вас, допустим, вы каким-то образом с человеком поделитесь наследством. Можно не на бумаге это все оформлять, а просто часть денег, которые были получены от продажи квартиры, вы передадите ему. И тогда не будет проблем у вас в суде и с другим наследником на эту квартиру, не будет проблем с новым покупателем. Естественно, нужно по возможности все сведения, которыми вы обладаете, доводить до сведения покупателя.

О. БЫЧКОВА - "Имеет ли государство право претендовать на приватизированную квартиру в случае несвоевременного наследования?" - спрашивает Марина Покрышкина.

А. ПЛУЖНИКОВА - Государство, естественно, имеет право претендовать на квартиру, но в том случае, если у наследодателей нет наследников ни по закону, ни по завещанию. В этом случае после смерти человека, у которого нет наследников, он при жизни не составил завещания, квартира считается выморочным имуществом и переходит в собственность государства.

О. БЫЧКОВА - Два вопроса на одну тему. Вадим спрашивает, нельзя ли как на Западе оставлять завещание у нотариуса, а Алла Николаевна спрашивает, можно ли у частного нотариуса сделать завещание на дом, потому что в Перовском районе к нотариусу надо в очереди стоять месяц.

А. ПЛУЖНИКОВА - Завещание можно составить у любого нотариуса, независимо от того, в каком месте вы живете, и где находится квартира.

О. БЫЧКОВА - И у частного, и у государственного?

А. ПЛУЖНИКОВА - Сейчас нет такого понятия, государственный и частный нотариус. Сейчас все нотариусы у нас равны, нет такого разделения. Единственное, есть те нотариусы, которые занимаются ведением наследственных дел. За конкретным нотариусом закреплена территория, по которой он оформляет наследство. То есть если вы хотите оформить завещание, необязательно идти к нотариусу, который ведет наследственные дела, оформляет наследство, можно подойти к любому нотариусу, который оформляет обычные сделки, и составить завещание. Это стоит достаточно дешево, в районе 100 рублей.

О. БЫЧКОВА - А насчет того, чтобы оставить завещание у нотариуса?

А. ПЛУЖНИКОВА - Оставить завещание у нотариуса, естественно, тоже можно. Экземпляр завещания оставляет себе также нотариус. Но также в завещании вы можете возложить на кого-либо обязанности по оформлению наследства потом на вашего наследника, назначить человека, который потом будет заниматься всем оформлением.

О. БЫЧКОВА - Елена рассказывает, что купила квартиру с отсрочкой заселения. "Может ли оказаться, что эта квартира завещана, и какие права будет иметь наследник по отношению ко мне?" Какой конфликт может возникнуть?

А. ПЛУЖНИКОВА - Если квартира при жизни уже оформлена на Вас, естественно, никакого права наследования не возникает, квартира является Вашей собственностью. Единственное, что может быть, какой может быть спор в суде, - это потенциальные наследники человека, который оформил квартиру, могут обратиться в суд, и пробовать доказывать, что человек не понимал, что он делал, оставил своих детей без наследства и оформил квартиру на постороннего человека.

О. БЫЧКОВА - Сложная тема, трудно в этом разобраться. Конечно, надо прибегать к советам специалистов. Очень много вопросов на нашем эфирном пейджере. Наша гостья вернется в наш эфир после новостей и рекламы и попытается ответить хотя бы на часть из них.

-

О. БЫЧКОВА - Огромное количество вопросов на нашем эфирном пейджере. Совершенно понятно, что на все вопросы Анна ответить не успеет, а мы еще обещали включить телефон прямого эфира. Анна, скажите сразу номер телефона, по которому будут звонить не нам, а вам с этими вопросами.

А. ПЛУЖНИКОВА - Назову номер телефона Останкинского отделения, 217-30-20, отделение, в котором я работаю. И наш многоканальный телефон 777-33-77, это телефон, который свяжет вас с любым из десяти отделений нашей компании. В каждом отделении работают квалифицированные юристы, которые ответят на все интересующие вас вопросы.

О. БЫЧКОВА - Консультации вы тоже проводите?

А. ПЛУЖНИКОВА - Да, консультации мы проводим каждую среду и субботу. Вы можете связаться по телефону 777-33-77, уточнить время, в которое вы можете приехать на консультацию. В субботу мы проводим семинар-консультацию; в ближайшую субботу, 25 августа, семинар состоится в Останкинском отделении по адресу ул. Академика Королева, д.13, это недалеко от м. ВДНХ. Со справкой вы можете обратиться по телефону 217-30-20.

О. БЫЧКОВА - Семинары бесплатные?

А. ПЛУЖНИКОВА - Да, ждем вас в 11:00.

О. БЫЧКОВА - Консультации бесплатные.

А. ПЛУЖНИКОВА - Бесплатные.

О. БЫЧКОВА - Еще вопросы с нашего пейджера. Анастасия спрашивает: "Единственная дочь уехала на ПМЖ в Канаду. Как ей лучше оформить мою квартиру на себя, чтобы уменьшить налоги при наследовании?"

А. ПЛУЖНИКОВА - В данном случае квартиру нужно оформить уже при жизни мамы, оформить договор купли-продажи, договор ренты, чтобы Ваша дочка сразу стала собственником на сегодняшний момент, пока Вы живы. Иначе после Вашей смерти она будет платить достаточно большие налоги. Сразу оговорюсь, кто имеет право на льготы по оплате

О. БЫЧКОВА - Да, масса вопросов на эту тему.

А. ПЛУЖНИКОВА - по оплате налогов на имущество, перешедшее в порядке наследования. Прежде всего, налог не взимается с имущества, которое перешло пережившему супругу. Также налог не взимается со стоимости жилых домов, квартир, сумм паевых накоплений в ЖСК, если наследодатель и наследник проживали вместе в этой квартире, в доме. Еще есть такая категория граждан. Налог не взимается с инвалидов I и II группы, если они наследуют жилой дом. Это три основные категории граждан, когда не платится налог.

О. БЫЧКОВА - Послушаем несколько вопросов по телефону прямого эфира прямо сейчас.

РАДИОСЛУШАТЕЛЬНИЦА СВЕТЛАНА - Я звонила по вашим многоканальным телефонам, и мне дают разные ответы на мой вопрос. Такая ситуация. У матери приватизированная квартира на нее. Она прописала сына. Ей нужно завещание оформлять на сына, или он будет автоматически полным пользователем этой квартиры?

А. ПЛУЖНИКОВА - Если сын является Вашим единственным ребенком, и он прописан вместе с Вами, завещание оформлять не нужно. Он в любом случае будет наследником по закону, будет наследовать квартиру, оформит свидетельство о праве на наследство по закону, и налога платить не будет.

О. БЫЧКОВА - Что-то у нас происходит с телефонами, у нас есть много вопросов и на пейджере. Например, Анна Иванова спрашивает: "Имеют ли право гражданские супруги, проживающие совместно, на долю наследства при условии, что завещание - на другого человека?"

А. ПЛУЖНИКОВА - Для того, чтобы доказать факт супружества, Вам нужно будет обратиться в суд.

О. БЫЧКОВА - Вне зависимости оттого, оформлено ли оно в загсе?

А. ПЛУЖНИКОВА - Да, если Вы докажете факт супружества в суде, и даже если составлено завещание на кого-либо другого, Вы являетесь наследником, который имеет право на обязательную долю, например, инвалидом, то тогда Вы имеете право на долю наследства.

О. БЫЧКОВА - "Можно ли перезаключить договор ренты на другого человека в силу того, что первый недоволен? Что может последовать за этим, какие юридические действия должны быть предприняты?" - интересуется Ольга Ивановна.

А. ПЛУЖНИКОВА - Если получатель ренты недоволен выполнением обязанностей плательщиком ренты, он может или расторгнуть такой договор по соглашению сторон, это можно сделать у нотариуса, когда сойдутся две стороны и заключат соглашение о расторжении договора ренты. Или же, если вторая сторона уклоняется от такого расторжения, то вам следует обратиться в суд, и уже суд установит все обстоятельства и признает такой договор расторгнутым.

О. БЫЧКОВА - Прошу меня извинить, если какие-то вопросы, которые я читаю с эфирного пейджера, повторяются, но похожих вопросов действительно много. Люди просят, чтобы разъяснили какие-то детали. Например, Зинаида Ивановна: "Трехкомнатная квартира, МЖК, неприватизированная. Если я умираю, кому и как может перейти моя квартира? Если нет завещания, нужно ли оно, если я живу с мужем, дочерью и внуком?"

А. ПЛУЖНИКОВА - Если у Вас квартира ЖСК, насколько я поняла

О. БЫЧКОВА - Тут так написано.

А. ПЛУЖНИКОВА - Сложно. Лучше созвонится и уточнить обстоятельства, потому что я боюсь дать Вам неправильный ответ. Может быть, у Вас другая ситуация. Если это квартира ЖСК, и пай у Вас просто не оформлен, тогда это различные варианты. Лучше созвониться по телефону 217-30-20, и мы с Вами обсудим Вашу проблему.

О. БЫЧКОВА - Еще раз все телефоны компании "Миэль-недвижимость", и семинары, и консультации тоже.

А. ПЛУЖНИКОВА - Многоканальный телефон 777-33-77, телефон Останкинского отделения 217-30-20. Ближайший семинар состоится 25 августа, в субботу, в 11 утра, по адресу ул. Академика Королева, д.13, это недалеко от м. ВДНХ.

О. БЫЧКОВА - Валентина задает вопрос: "Единственными ближайшими родственниками у меня являются двоюродная сестра и племянники. Являются ли они наследниками приватизированной квартиры?"

А. ПЛУЖНИКОВА - На сегодняшний момент круг наследников расширен, и Ваши двоюродные братья и сестры являются также наследниками по закону. Это только при условии, если их родители умерли. Назову сразу, кто стал наследниками по закону на сегодняшний день.

О. БЫЧКОВА - Это новшество в законодательстве.

А. ПЛУЖНИКОВА - Да. С 17 мая нынешнего года появилась вторая, третья очередь наследников. Наследниками третьей очереди являются дяди и тети умершего. Наследниками четвертой очереди являются прабабушка, прадедушка умершего. Если этих людей нет, то внуки, правнуки, племянники, племянницы, двоюродные братья, двоюродные сестры также являются наследниками, но при условии, если их родители умерли.

О. БЫЧКОВА - А раньше как было по закону?

А. ПЛУЖНИКОВА - Раньше наследники первой и второй очереди. Дети, родители, супруги, и наследники второй очереди - родители, братья, сестры, бабушка, дедушка.

О. БЫЧКОВА - То есть если другие родственники находились, но не были такими, то квартира отходила государству?

А. ПЛУЖНИКОВА - Да, выморочное имущество. Сейчас круг наследников расширился, поэтому есть гарантия, что квартира не отойдет государству, а достанется вашим родственникам, которые есть.

О. БЫЧКОВА - Еще один вопрос от Любы: "Гражданский муж хочет оставить мне квартиру. Мы имеем двоих общих детей. Каким образом оформить договор о наследовании или о дарении, чтобы как можно меньше заплатить налог?"

А. ПЛУЖНИКОВА - Если люди вместе прописаны в квартире, то тогда можно оформить и договором дарения. Если люди в разных местах, это очень дорого. Договор купли-продажи при жизни. Договор ренты при жизни. Или составление завещания на тех лиц, которые должны быть наследниками в будущем.

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" была Анна Плужникова - заместитель директора Останкинского отделения компании "Миэль-Недвижимость".