Развитие предпринимательства в России. Законопроект "О защите прав и интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и - Иван Грачев - Интервью - 2001-08-09

9 августа 2001 года

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Иван Грачев, лидер партии "Развитие предпринимательства", депутат ГД, председатель комиссии по ипотеке.

Ведущая эфира Ольга Бычкова.

О. БЫЧКОВА - Добрый день!

И. ГРАЧЕВ Здравствуйте!

О. БЫЧКОВА - Тему ипотеки мы будем обсуждать. Это важно, наверное, для большинства из нас. Но прежде надо напомнить, что это такое, рассказать более предметно. Поэтому, наверное, США можно привести в пример, там это работает.

И. ГРАЧЕВ Можно Германию, США, Канаду в любой из этих стран самые бедные, это немного, в пределах 5%, люди получают квартиры просто от государства, муниципальные или строят дешевое жилье. Процентов 5, а то и меньше, покупают сразу квартиры, т.е. есть такие не только в России. Все остальные получают жилье в кредит. Т.е. жилье сразу в собственность, потом лет 30 расплачиваются. Если сравнить это с советской системой, то там наоборот было человек лет 30 государству отдавал деньги, и потом, возможно, ему в конце этой большой истории давали квартиру. А некоторым так и не давали. Т.е. других способов решения жилищной проблемы нет. Всегда людей, которые способны крупную покупку, а жилье это крупная по деньгам покупка, - получить в кредит, их больше раз в 10, чем тех, кто может сразу купить. Следовательно, и Россия никуда не денется, она только так может решить жилищную проблему. Это вторая основная программа нашей партии, проект называется "Жилье для среднего класса". Мы методично этой работой занимаемся, начиная с 1995 года с огромным трудом я проводил закон об ипотеке, смежные с ним законы о регистрации прав, об оценке. Примерно в 1998 году эта работа была сделана, президент Ельцин подписал закон. Сейчас потихоньку в стране разворачивается, где менее, где более успешно реальная ипотечная программа.

О. БЫЧКОВА - Напомню номер нашего пейджера для ваших вопросов: 974-22-22 для "Эха Москвы". Вопрос такой: сколько лет надо государству, чтобы вся эта система ипотечного кредитования заработала в полную меру?

И. ГРАЧЕВ Ключевой вопрос: есть у людей деньги или нет? Для всех схем, если деньги у людей есть, тогда можно очень быстро строить схемы, которые охватывают тех людей, у которых есть деньги. По самым минимальным оценкам, до 7% семей уже сейчас имеют деньги на ипотечные программы. Т.е. зарплаты, легальной, белой хватает, чтобы расплатиться за ипотечные кредиты, за то, чтобы получить квартиру сразу и потом с банком лет 15 расплачиваться. По таким завышенным, оптимистичным оценкам до 50% наших сограждан. Реальная цифра, я думаю, где-то 30%, если учесть реальные доходы, которые не всегда являются белыми в нашей стране, а точнее, наполовину, наверное, серые доходы, то 30% населения бы прошли под нормальные ипотечные программы.

О. БЫЧКОВА - Я могу понять, что 7%, 30%, даже 50% населения имеют деньги для того, чтобы в течение 15 или больше лет расплачиваться за приобретенное жилье, это понятно. Но совершенно непонятно, кто в России может что-то планировать на такой долгий срок.

И. ГРАЧЕВ Даже сегодня есть коммерческие структуры, которые дают деньги на жилищные кредиты. В частности, у вас выступала "Дельта-капитал" система, но они дают под очень высокие проценты, т.е. они снимают сливки, если грубо 15% в валюте. И, кстати, правильно делают, это естественная вещь совершенно. Для того, чтобы частично на старте компенсировать вот эти высокие проценты, почти все разумные государства на старте поддерживали ипотечные программы из бюджетов. И Россия должна сделать то же самое. В частности, мы, депутаты, попробовали в федеральном бюджете провести гарантии как раз государственные для банков, которые финансируют жилищное кредитование. 3 млрд. это скромная цифра. К сожалению, пока исполнительная власть не может распорядиться толком этой цифрой.

О. БЫЧКОВА - 3 млрд. это то, что записано в бюджете сегодня?

И. ГРАЧЕВ Да, это бюджет 2001 года, примерно такая же цифра будет в бюджете, вероятно, 2002 года. Т.е. для того, чтобы стартовую ипотечную программу разворачивать, это неплохая цифра. Но, к сожалению, пока не очень здорово используются эти деньги.

О. БЫЧКОВА - Как они должны использоваться? Что это за 3 млрд., куда они должны пойти?

И. ГРАЧЕВ 2 основных варианта. Можно частично погасить процент просто, допустим, чтобы не 15% в валюте, а процентов 7 человеку погасить. Это все равно выгоднее, чем строить жилье для тех, кто не может его купить, т.е. государству все равно выгоднее. А можно банку прогарантировать частично потери, если ему не вернут ипотечные кредиты, что тоже снижает проценты, т.к. снижает риск. Это должна исполнительная власть у себя разобраться. По крайней мере, они так считают, что в технологию использования денег ГД не должна вмешиваться. Мы пока и не вмешиваемся, ждем, что исполнительная власть сама решит, как разумнее эти деньги использовать.

О. БЫЧКОВА - Все-таки подробнее, как должна работать эта схема? Есть банки, есть частные компании или должны быть, которые осуществляют все вот эти кредитные схемы. Есть государство, которое имеет 3 млрд. на их поддержку. И есть люди, которые нуждаются в жилье сегодня. И, как Вы утверждаете, многие из них готовы придти со своими деньгами и вступить в эту историю. Как все они должны взаимодействовать?

И. ГРАЧЕВ В хорошем варианте человек должен идти в ипотечный банк или обычный банк, который занимается ипотекой, брать там кредит, обращаться к риелтерам, они ему покупают квартиру, банк непосредственно проплачивает ее. Дальше заключается договор с этим банком, в котором указываются проценты, технология платежей, и человек расплачивается. Для того, чтобы этот процент не был чрезмерен для большинства наших сограждан, т.е. чтобы ипотека была массовой, государство гарантирует этому банку, что в случае невозврата оно ему часть суммы вернет, допустим, половину. Тогда это один из вариантов ипотечной схемы. Для того, чтобы такое явление было массовым, дальше все страны запускают т.н. вторичные ипотечные деньги, т.е. реинвестирование в ипотеку. Т.е. банк, который получил закладную, он имеет право выпустить либо сам ценные бумаги, либо специальному агентству продать эти закладные, которое выпускает достаточно много ценных бумаг. Т.к. они обеспечены недвижимостью, то это одни из самых надежных ценных бумаг. Так появляются дополнительные деньги на следующие кредиты. Там разветвления есть. У немцев это жесткая схема с ипотечными банками специальными. Пока нашим законодательством ипотечные банки не предусмотрены. В США эта схема с вторым уровнем, т.е. специализированные агентства, которые, кстати, на старте государством лично финансировались, ипотечные агентства, которые занимаются размещением этих ценных бумаг ипотечных и которые у банков выкупают закладные. Т.е. в этом смысле, когда схема отлаженная, то у человека простая задача доказать, что у него есть доходы в банке и получить квартиру через риелтеров или самому. К сожалению, для России вот эта вещь доказать, что у меня есть доходы она чрезвычайно трудная и сложная. Потому что когда я говорю, что процентов 30 населения имеют доходы, достаточные для того, чтобы участвовать в ипотечных программах, то это речь идет о реальных доходах, о том, что человек на самом деле получает. Я беседую с людьми, изучаю статистику, т.е. достаточно неплохо знаю, как в среднем российском городе действительно распределены доходы. Как правило, до половины этих доходов недоказуемы, т.е. человек не платил с них налоги, он не может соответственно документы дать, которые подтверждают эти доходы. Эта схема в принципе строго нерешаема, пока мы не исправим налоговую систему в России, а здесь особых подвижек нет. Обойти ее можно через предварительное накопление.

О. БЫЧКОВА - А как же изменения в налоговом законодательстве, о которых столько сейчас говорили, в том числе о налогообложении частных граждан? Плоская шкала, все вот это?

И. ГРАЧЕВ На самом деле, кроме налога подоходного, который стал 13%, и это не так плохо, тут плоская шкала была нужна и, наверное, своевременна. Но имеется еще налогообложение в пенсионный фонд, другие фонды, которые, по сути, являются таким же подоходным налогом. И в этом смысле суммарное налогообложение у нас все равно выше 40% от доходов. Это много. И наши граждане, наши работодатели не согласны такие деньги платить государству, и не платят, кстати сказать. Т.е. мы отказываемся признать этот очевидный факт, что в результате у нас существенная часть доходов идет мимо налогов, мимо доказуемого для банков движения.

О. БЫЧКОВА - Вы сказали, что эта схема, которую Вы сейчас описали, взаимоотношений человека с банком и государством, она идеальная. Что еще мешает ей стать реальной кроме особенностей налогового законодательства и то, что люди не всегда готовы продекларировать свои доходы?

И. ГРАЧЕВ Мы 2 вещи упомянули. Первое это то, что доходы трудно доказать, и я уже сказал, что частично обойти эту проблему можно через предварительное накопление

О. БЫЧКОВА - Но не может быть, чтобы дело было только в этом.

И. ГРАЧЕВ Аналогично немецким стройсберкассам. Кстати, германские наши товарищи, они пришли в ГД и всерьез занимаются этой проблемой, они хотели бы в России участвовать в создании стройсберкасс в той или иной форме. А второе это конечно, для массовой ипотеки нужны массовые деньги. Т.е. кроме того, что человек в состоянии расплачиваться за кредит, этих денег должно быть много. Допустим, мы хотим 7 млн. иметь, обеспечить ипотечными кредитами. Но тогда надо долларов-то, на 30 умножить эти 7 млн. получится громадная сумма.

О. БЫЧКОВА - Не 3 млрд., которые уже есть.

И. ГРАЧЕВ Несомненно. Т.е. по 3 млрд. это просто бюджетная поддержка небольшая. Т.е. большие частные деньги нужны, которые пока, конечно, пока Россия собрать не сможет. Она только может эту проблему решить только сбором тех самых денег с граждан, если ипотечные схемы будут эффективны. Но тогда это требует той самой вторичной эмиссии, т.е. дополнительных ипотечных законов, которые позволяют самим гражданам поучаствовать в создании этой достаточно большой суммы для того, чтобы решить жилищную проблему и себе, и другим согражданам. Такие законы мы делаем, они внесены на первое чтение, хотя с банковским законодательством есть определенные проблемы.

О. БЫЧКОВА - Т.е. у граждан деньги есть, у банков денег мало?

И. ГРАЧЕВ На ипотеку денег у банков мало по 2 причинам: их просто мало, и второе нужны государственные гарантии эффективного их использования. Также, как во всем мире, ипотека массовое жилищное кредитование, начиналось частично с помощью государства.

НОВОСТИ.

О. БЫЧКОВА - Много вопросов на эфирном пейджере, его номер 974-22-22 для "Эха Москвы". Михаил Михайлович из Петербурга предлагает Грачева назначить на место Грефа, и говорит, что Грачев знает, где зарыта собака в наших экономических бедах.

И. ГРАЧЕВ Я согласен.

О. БЫЧКОВА - Хорошо. Несколько вопросов, которые касаются деталей тех схем, которые вы описывали. Анна спрашивает: "Зачем нужны компенсации от государства, если банк получает квартиру в залог и может потребовать ее продажи от неплательщика? Если государство будет обещать компенсацию, не толкнет ли это получателей кредитов к неплатежам?". И вопрос от Галины: "Зачем государству гарантировать возврат кредита, если при ипотеке закладывается сама квартира?"

И. ГРАЧЕВ 2 причины. Первая всегда есть проблемы невозврата, невыезда жильцов из квартиры. Она, кстати, не только в России есть, но в России она более жесткая, чем в других странах из-за нашего законодательства. Т.е. определенный риск у банка есть все-таки. И вторая за 15 лет действительно в стране может очень многое измениться. И ничего не сможет банк себе вернуть. Вот эти вот риски для России выше, чем для других стран. Поэтому у нас процент при нормальном рыночном кредитовании будет выше. Если государство хотело бы, чтобы он был нормальным, скажем, в пределах 10% в валюте, что обещает массовую ипотеку, тогда оно должно часть риска взять на себя. Но для того, чтобы афер у банков при этом не возникало с некоторыми гражданами, государство не все риски, не полностью будет гарантировать. Такая схема возможна. Можно просто часть процентов погасить, такой вариант тоже применяется, в частности, иногда в Канаде.

О. БЫЧКОВА - Олег спрашивает, как Вы относитесь к идее коммерческого найма жилья в последующим его выкупом? По его мнению, это наиболее реальная схема для России.

И. ГРАЧЕВ Ко всему, что работает, а отношусь хорошо. Следовательно, если эта схема в России работает, то она должна развиваться в какой-то степени. Но при этом надо иметь в виду, что человек платить будет столько же, сколько при ипотеке, при жилье в кредит, но квартира у него в собственности не будет. И если вдруг с его контрагентом что-то случится, то из этого жилья его выкинут, при этом он ничего себе не вернет из того, что он платил, скорее всего, потому что таких договоров я не видел на эту тему. А при ипотеке это жилье уже за вами закреплено как собственность. Поэтому, даже в случае невыплаты, часть денег, которые вы уже отдали, вероятно, вы вернете. Т.е. есть существенно другое распределение риска между банком и гражданином в ипотеке.

О. БЫЧКОВА - Вопрос от Бориса: "Почему не пошла ипотека в Москве?" - она не пошла, кстати? Борис утверждает, что в США давали банковские кредиты специально на развитие ипотеки городу.

И. ГРАЧЕВ Москва планировала ипотеку до 1998 года, когда доходы превышали раз в 5 среднероссийские в Москве и были близки к среднеевропейским. Тогда американские схемы имели реальные шансы на успех. После того, как случился дефолт, кстати, мы опять, кажется, приближаемся к дефолту, эти схемы стали нереальными. А глубинная причина проста, потому что себестоимость и цена в Москве отличаются раз в 5 по жилью, а в других городах существенно меньше разница между себестоимостью жилья и его ценой. Грубо говоря, надо взять строителя, это нормальный, средний человек, и он должен себе иметь возможность на свою зарплату получить квартиру, которую он строит. Если она будет отличаться от себестоимости в 5 раз по цене, конечно же, это будет нереалистичная схема. Следовательно, идея дожать цену в Москве, по крайней мере, для массового жилья, поближе к себестоимости, это правильная идея. Я думаю, она со временем все равно возобладает.

О. БЫЧКОВА - Вопрос цен и доступности жилья как такового, в том числе, и посредством ипотечных кредитов, поднимает Владимир. Он говорит, что у него есть гонорары от разных киностудий, в среднем это 1000 долларов в месяц, 90 из которых черным налом. При этом Владимир самостоятельно платит налоги и не имеет постоянного места работы. Может ли он рассчитывать при таких стартовых условиях на получение ипотечного кредита?

И. ГРАЧЕВ Грубая оценка, она довольно простая. Если квартира меньше 4-летней полной зарплаты, то тогда человек проходит в ипотечные схемы даже в России. Для него можно посчитать 12 тыс. в год, 48 тыс. долларов это квартира

О. БЫЧКОВА - Т.е. он может рассчитывать на квартиру в 48 тыс. долларов?

И. ГРАЧЕВ Да, т.е. тех доходов, которые у него есть, в Москве хватает на такую квартиру.

О. БЫЧКОВА Вопросы есть еще на эту тему, т.к. то, что говорит Владимир, это, в конечном счете, вопрос критерия доступности ипотечного кредита, квартиры и жилья как такового. Вы говорите, что от 7% до 50% граждан РФ имеют уже достаточные доходы сейчас и имеют деньги для того, чтобы рассчитывать на ипотечные кредиты. Как это определяется?

И. ГРАЧЕВ Можно через среднюю зарплату, через средние душевые доходы, среднюю стоимость метра жилья. Я такие оценки проводил. Хотя точность оценки средних доходов некоторое сомнение вызывает, но тем не менее, по моим оценкам получилось, что процентов 30 нашего населения имеют реальные доходы, достаточные для участия в ипотеке.

О. БЫЧКОВА - Перед новостями мы начали говорить о законодательстве. Законы об ипотеке есть, Вы сами принимали участие в их разработке. Какие есть пробелы сейчас в законодательной базе, которые тормозят это дело, а дело тормозится, как мы видим?

И. ГРАЧЕВ Безусловно, огромный пробел для всей экономики страны это ненормальная налоговая система, которая, с моей точки зрения, ничуть не улучшилась в связи с т.н. налоговой реформой. Можно рассказывать, как это происходит, и по прибыли, и по тем же пенсионным сборам, можно и не рассказывать, потому что это история длинная. А вторая проблема связана как раз с сбором массовых ипотечных денег. Т.е. должны быть либо специализированные ипотечные банки, тогда это изменение банковского законодательства, что, видимо, чрезвычайно трудно. Либо в той или иной форме стройсберкассы, аналогичные немецким, и такой закон мы обязательно сделаем в кратчайшие сроки.

О. БЫЧКОВА - Стройсберкассы это некая кредитная организация, но не банк?

И. ГРАЧЕВ По сути, человек предварительным накоплением доказывает свою состоятельность. Т.е. для того, чтобы уравновесить риск банка и человека, если он не может представить документы на ту самую 1000 долларов, он может свою состоятельность доказать предварительным накоплением. Я так понимаю для России схему стройсберкасс. И второе это то, что касается вторичных ценных бумаг ипотечных. Такой закон мы уже сделали, он идет на первое чтение. Хотя тоже вызывает, как все ипотечное, огромные споры, проблемы. Т.е. первый закон об ипотеке мне пришлось лет 5 через ГД проводить. Ну, преувеличиваю чуть, но 3,5-4 года. К сожалению. Я думаю, сейчас чуть лучше люди понимают значимость проблемы, чуть быстрее можно проводить через ГД. Но зато ощущение, что там реальные деньги замаячили, оно вызывает такое межведомственное, ведомственное очень сильное противодействие будущим законам.

О. БЫЧКОВА - Все-таки противодействие? Потому что кажется, что это вещь чрезвычайно выгодная для всех.

И. ГРАЧЕВ Несомненно. Сумма ипотечных бумаг в США на триллионы долларов. Она больше государственного долга США. И они к этой цели шли лет 20. Причем первые 10 лет там самое бурное развитие. Это означает, что при нормальном взаимодействии исполнительной и законодательной власти в этих схемах могут быть большие деньги уже через 1,5-2 года.

О. БЫЧКОВА - Спасибо! В гостях был Иван Грачев, лидер партии "Развитие предпринимательства", депутат ГД, председатель комиссии по ипотеке.