Улучшение жилищных условий. - Роман Куман - Интервью - 2001-06-13
13 июня 2001 года
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Роман Куман - директор Дмитровского отделения компании "Миэль".
Эфир ведет Владимир Варфоломеев.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ - Говорить о рынке жилья мы будем в предстоящие 20 с небольшим минут. Социологические исследования, которые проводились в последние годы, показывают, что более половины россиян и жителей Москвы, в том числе, в решении своих жилищных проблем по-прежнему рассчитывают на государство. На собственные силы, возможности и финансы полагаются менее половины опрошенных. Какими могут быть пути решения жилищной проблемы для тех и для других, (и для тех, кто надеется на государство, и для тех, кто полагается на собственные силы), об этом мы и будем говорить сегодня с нашим гостем. Роман, добрый вечер.
Р. КУМАН - Здравствуйте.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ - Давайте начнем с тех, кого большинство. Человек живет в своей небольшой квартире в составе большой семьи долгие годы, он стоит в очереди где-нибудь середины 80-х годов. В Москве очередь продвигается медленно. И звучали даже заявления из уст некоторых чиновников, что на самом деле выделение т.н. бесплатного жилья не бесконечное, когда-то этот процесс прекратится. Есть перспективы у этих людей?
Р. КУМАН - Перспективы всегда есть. Вы обрисовали довольно стандартную ситуацию. Выход из этой ситуации для улучшения жилищных условий для этих людей, - здесь можно надеяться как на собственные силы, так и на государство. Если люди стоят на улучшение жилищных условий в очереди, то сейчас довольно часто дают субсидию на приобретение жилья, с помощью которой можно улучшить свои жилищные условия. Также можно увеличить жилищные условия за счет каких-то других вещей. Например, если люди живут в трехкомнатной квартире, как Вы описали, то за счет смены района, смены качества жилья можно улучшить свои жилищные условия. Причем улучшение жилищных условий - это всегда вопрос очень индивидуальный.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ - То есть, условно, Роман, можно уехать из трехкомнатной квартиры на Таганке в две двухкомнатные или в двух- и трехкомнатную где-нибудь в Митино, например?
Р. КУМАН - В том числе. Дело в том, будет ли в данном случае это улучшение жилищных условий. Потому что для каждого человека улучшение - это понятие очень субъективное. Для одного улучшение - это приближение к месту работы, для другого улучшение - это улучшение качества жилья. Допустим, он выезжает из двухкомнатной квартиры в пятиэтажном доме и вселяется в однокомнатную квартиру в новом современном доме. Для него это является улучшением, хотя по жилым метрам у него происходит ухудшение. Поэтому вопрос очень индивидуальный, и мы всегда в агентстве "Миэль-недвижимость" разговариваем с людьми и выясняем их потребности. Поэтому прямо сейчас можно позвонить и прозондировать почву, заявить о своих желаниях. Давайте мы напомним телефоны агентства "Миэль-недвижимость". Это 777-33-77 и телефон Дмитровского отделения 796-90-80.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ - Подскажите, Роман, а разве к риэлторам обращаются те люди, которые стоят в очереди на получение муниципального жилья? Разве они не рассчитывают исключительно на свою управу, префектуру и т.д.?
Р. КУМАН - По-разному бывает.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ - В чем у них потребность в помощи риэлтора?
Р. КУМАН - Я хочу привести пример. Недавно к нам пришла семья, которая стояла в очереди уже лет 10. Они живут в коммунальной квартире, и они, отчаявшись получить что-либо от государства, пришли к нам. В результате получилось расселение этой квартиры, и они выехали в отдельную двухкомнатную квартиру. Понятно, что район был немножко менее престижный, чем та квартира, в которой они жили, но зато они получили отдельное жилье достаточного метража.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ - Тем людям, которые пытаются что-либо сделать со своей квартирой, расположенной в центре города, наверное, стоит помнить, что центральная часть Москвы территориально ограничена, и люди, которые хотят получить тоже в центре новое жилье, сталкиваются, как правило, с большими проблемами. Потому что когда они от города получают квартиру, как правило, эта квартира все-таки в отдаленных районах. В центре что-нибудь равноценное предложить им довольно трудно.
Р. КУМАН - Совершенно верно. В домах-новостройках, новых районах обычно получают новые квартиры те, кто получают муниципальное жилье.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ - В Москве некоторое время назад были введены такие программы по инициативе депутатов ГД, как коммерческий наем жилья, социальный наем и т.д. Что-то Вы можете о них сказать?
Р. КУМАН - Да, все это есть, но работает это не совсем так, как это все задумывалось. Есть определенные сдерживающие моменты, но это такие тонкости, это тема особой передачи. Поэтому улучшение жилищных условий за счет т.н. коммерческого найма - это возможно, но любой коммерческий найм - это все-таки временное улучшение условий. А люди стремятся к чему-то постоянному. Более того, они хотят эту квартиру получить себе в собственность, тем более, что сейчас приватизация так же, как и раньше, идет.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ - Кстати, вы оказываете людям помощь в осуществлении приватизации их квартир?
Р. КУМАН - Если это входит попутно в общую, глобальную задачу, то есть имеется задача переселения людей из двухкомнатной квартиры с доплатой в трехкомнатную, и квартира не приватизирована, и мы все вместе решаем, что это проще всего сделать с приватизированным жильем, хотя возможно и так, и так, то мы помогаем приватизировать, собрать необходимые документы.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ - Мы продолжим нашу беседу после новостей, и будем говорить о том, как улучшить жилищные условия тем людям, которые на городские власти уже не особо рассчитывают, а надеются только на собственные силы.
-
В. ВАРФОЛОМЕЕВ - Мы говорим о том, как в Москве сейчас реально можно улучшить жилищные условия. Человек имеет в собственности приватизированную квартиру. Она его не удовлетворяет по каким-то параметрам. Что он может сделать? Какие реальные пути решения этой проблемы? Может ли он рассчитывать на чистый обмен, то есть фактический бартер, либо он должен вносить какую-то дополнительную сумму? Или возможна третья ситуация, когда человек при помощи обмена еще и дополнительно сам какие-то средства выручит?
Р. КУМАН - Я думаю, что возможны любые варианты, в каждом конкретном случае надо разбираться отдельно. Наиболее стандартный путь улучшения жилищных условий - это обмен с доплатой. То есть люди накопили какое-то количество денег, можно через куплю-продажу обменять свою квартиру на квартиру с большей площадью или в лучшем районе. Если доплаты нет, то можно улучшить свои жилищные условия. Что такое "улучшение жилищных условий"? Мы уже говорили о том, что это очень субъективное понятие. Для некоторых улучшение жилищных условий - это увеличение жилой площади. Это можно сделать за счет смены района. Если человек живет в престижном районе, то он может переехать в большую площадь менее престижного района. Потому что по цене квартира даже большей площадью может оказаться дешевле, чем квартира, которая принадлежит этому человеку. Т.н. равноценные обмены тоже, безусловно, возможны. Здесь уже нужно смотреть. Таких вариантов меньше. Как правило, это когда люди хотят поменять район, или поближе к родственникам, или поближе к работе. В каждом случае нужно разбираться отдельно. Если у вас уже есть какая-то назревшая ситуация, можно позвонить по нашим телефонам и задать нашим специалистам конкретный вопрос по поводу вашего варианта.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ - Несколько вполне конкретных вопросов уже пришло на наш эфирный пейджер. В частности, Галина Александровна интересуется: "Считается ли коммунальная квартира на четвертом этаже пятиэтажного дома без лифта в двух минутах ходьбы от м. Пролетарская возможной к расселению?" Есть на что надеяться обитателям этой квартиры?
Р. КУМАН - Здесь еще не указан важный параметр, какие перекрытия, железобетонные или деревянные, от этого очень многое зависит. Теоретически да, Пролетарская - это близко к центру, а центр, как известно, является традиционно наиболее престижным районом г. Москвы. Здесь надо смотреть. Есть такое понятие, что на любую недвижимость можно найти покупателя, в том числе на эту четырехкомнатную квартиру, и соответственно, реально ее расселение, реален разъезд этих людей и получение отдельных площадей.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ - Как говорит один мой знакомый риэлтор, в Москве можно продать буквально все, даже собачью будку, главное, чтобы цена соответствовала качеству.
Р. КУМАН - Совершенно верно, я с Вами согласен.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ - Скажите, Роман, насколько серьезно сейчас учитывается в Москве, прежде всего, при покупке жилья, экологический фактор? Людей волнует состояние окружающей среды в том районе, куда они могут переехать? Если да, то насколько серьезно?
Р. КУМАН - Как правило, да. И люди, особенно которые покупают квартиры или меняются, заработав достаточное количество денег, стараются покупать квартиры в экологически благополучных районах Москвы. К сожалению, это мое частное мнение, Москва - это большой город, и чистых районов практически в Москве нету. Безусловно, есть более чистые районы, есть менее чистые.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ - То есть все относительно?
Р. КУМАН - Конечно. Традиционно престижным считается район Юго-Запада. Если мы возьмем два микрорайончика, которые находятся практически через дорогу, Очаково и Никулино, то Никулино считается престижным местом, Очаково - не престижным. И считается, что Очаково экологически есть там вопросы, а Никулино - нету. Я думаю, что определенные исследования, которые ведутся по этому поводу, направлены на продвижение тех или иных объектов. Это мое частное мнение. Москва - большой город, и экологические вопросы есть всегда.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ - В целом экологический фактор насколько серьезно учитывается в цене продукта? Речь может идти об 1-2%, или даже о 10-15%?
Р. КУМАН - Скорее всего, это 1-2%. А вопрос, чистое это место или нет, экологически благополучное или нет, как правило, стоит на 5-6 месте после цены, размера квартиры. Очень важный вопрос, куда окна. Потому что если окна на активную проезжую часть, то об экологии здесь вообще не приходится говорить, даже если сам дом стоит в экологически благополучном месте. Особенно если на наши магистрали, то здесь всегда вопрос экологии возникает.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ - Если говорить о качестве жизни, влияет ли на цену квартиры и на комфортность пребывания в ней этажность? В некоторых западных исследованиях говорится, что, например, высокие этажи, может быть, после 10-го и т.д., не совсем благоприятны для человека.
Р. КУМАН - Я бы не сказал. Здесь тоже все очень субъективно. Есть люди, которые категорически не хотят жить ниже 8-го этажа, есть люди, которые не хотят жить выше 5-го этажа. Это все очень субъективно, кому-то хочется жить высоко, а кому-то низко. И Вопрос в этом тоже является индивидуальным.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ - Роман, что делать тем людям, у которых, с одной стороны, и нет возможности доплатить за обмен своей квартиры на другую, и при этом они не живут в центре либо каком-то другом престижном районе? Для них ситуация безвыходная, или вы чем-то можете им помочь?
Р. КУМАН - Если они хотят увеличить свои квадратные метры, увеличить площадь, на которой они живут, то это возможно за счет переезда, в том числе и в Подмосковье. Подмосковье как раз и экологически более чисто, чем Москва, и квартиры там стоят подешевле. То есть вместо своей квартиры можно купить довольно большую квартиру в Подмосковье.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ - Насколько я понимаю, когда Вы говорите о Московской области, Вы не имеете в виду какие-то небольшие поселки либо коттеджные поселки, а большие города, которые расположены недалеко от МКАД?
Р. КУМАН - Да. То есть, если взять те же самые Химки, ехать на автобусе до метро 10 минут. И Бескудниково, тоже ехать на автобусе 10 минут. То есть по отдаленности от станции метро примерно одинаково, но цены в Химках чуть пониже. Я хочу пригласить наших радиослушателей на бесплатные консультации, которые проходят во всех наших 10 отделениях компании "Миэль-недвижимость". По средам и субботам проводит консультации юрист. Также у нас более 100 консультационных пунктов по всей Москве. Эти консультации являются, повторю, бесплатными, вы всегда можете позвонить по нашему многоканальному телефону и выяснить ближайший к вашему месту жительства консультационный пункт.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ - Мы возвращаемся к конкретным, типичным ситуациям. Люди долгие годы прожили в своей небольшой квартире, которая их абсолютно не удовлетворяет. Они думают долгие годы о том, попробовать ли переехать, обменяться с доплатой, без доплаты и т.д. Какой момент для совершения подобной операции, на Ваш взгляд, более выгодный? Не секрет ведь, что в последние 1,5-2 года цены на недвижимость в Москве неуклонно растут. Каждый месяц 0,5-1,5%, а в квартал набирается уже более 5%, а за год цифру можно умножить, посмотреть, как растет в цене столичная недвижимость. Может быть, не стоит сейчас этим заниматься, а отложить до лучших времен?
Р. КУМАН - Мне кажется, что когда рынок недвижимости активен, как раз все обменные процессы идут веселее, и это наиболее благоприятное время для обменных процессов. Поэтому я бы рекомендовал не затягивать, если у кого-то стоит задача улучшать свои жилищные условия. Здесь, я понимаю, есть определенные страхи. Страшно меняться через куплю-продажу. Этот обмен купли-продажи вроде связан с деньгами, и с большими деньгами. Я хочу сказать, что все эти вопросы решаемы, и надежность, которая в данном случае необходима, причем надежность не только в проведении сделки, но и надежность в качественной юридической проверке вашей будущей квартиры специалисты "Миэль-недвижимость" готовы обеспечить. Поэтому я приглашаю всех к нам обращаться. Сейчас наиболее благоприятный момент для любых обменных процессов, потому что рынок недвижимости активен.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ - То есть откладывать это не стоит?
Р. КУМАН - Откладывать можно, смотря какая жизненная ситуация у людей.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ - Люди прожили уже 15-20 лет. Еще можно года 2-3 потерпеть.
Р. КУМАН - Как раз когда рынок активен, тогда обмен становится наиболее реальным. Потому что когда идет застой, у нас был застой в 99 году, обменные процессы шли не так активно, как сейчас. Сейчас очень много людей, в том числе и через нашу фирму, "Миэль-недвижимость", улучшают свои жилищные условия, благодарят нас, выполняется наш лозунг: нас рекомендуют друзьям.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ - Давайте вновь обратимся к нашему эфирному пейджеру. Довольно любопытным мне кажется вопрос от Юрия Ивановича. "Отличается ли уровень платежей за само жилье и коммунальные услуги в домах, построенных коммерческими фирмами, от общегородских?" Я поясню, что в прессе были описания некоторых случаев, когда точно так же, путем обмена в виде купли-продажи, люди переезжали в другое жилье, и там вдруг выяснялось, что они должны платить за свою квартиру намного больше, чем этого от них требовали по прежнему адресу.
Р. КУМАН - В самом деле, бывают такие случаи. Здесь очень важно выяснить, есть ли в том доме, куда вы переезжаете, кондоминиум или нет, то есть товарищество собственников жилья. Если есть, то условия этого кондоминиума являются существенным условием покупки такой квартиры. Здесь есть юридические тонкости, по поводу которых лучше проконсультироваться, обратившись, в том числе и в нашу фирму, в агентство недвижимости "Миэль". В самом деле, бывали такие случаи, потому что мы идем к стопроцентной оплате жилья, так или иначе, рано или поздно это свершится. И одни из первых шагов - это дома новостройки, в которых создавались кондоминиумы.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ - Когда к вам приходят люди, которые в последующем становятся вашими клиентами, какова форма юридического оформления ваших с ними взаимоотношений? Что это? Вы заключаете с ними эксклюзивный договор, довольно серьезный, который обязывает обе стороны соблюдать ряд довольно серьезных, даже жестких условий, либо это обычная форма?
Р. КУМАН - "Миэль-недвижимость" - гибкое агентство. И мы готовы сотрудничать по любым формам. Стандартный путь - это заключение договора о сотрудничестве, который в том числе называется эксклюзивным договором. Поэтому если у вас возникли вопросы в нашей передаче, пожалуйста, звоните по нашим телефонам, приходите на бесплатные консультации в отделение нашей фирмы "Миэль-недвижимость", в том числе в Дмитровское отделение.
В. ВАРФОЛОМЕЕВ - Самый последний вопрос от Татьяны: "Могут ли к вам обращаться жители Подмосковья?"
Р. КУМАН - Да, конечно. У нас много сделок с жителями Подмосковья.
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" был Роман Куман - директор Дмитровского отделения компании "Миэль".