Эксклюзивный договор. - Роман Куман - Интервью - 2001-05-30
30 мая 2001 года
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Роман Куман, директор Дмитровского отделения компании "Миэль - Недвижимость".
Эфир ведет Петр Журавлев
П.ЖУРАВЛЕВ: Речь пойдет сейчас об эксклюзивном договоре, так я понимаю, речь идет о договоре на оказание услуг риэлторских, и я понимаю, это очень модное слово "эксклюзивный", особенно в последнее время. Что такое эксклюзивный договор?
Р.КУМАН: Само слово "эксклюзивный договор" означает, что это исключительный, то есть это означает, что клиент поручает исключительное право продажи, обмена или оказания услуг, обмена какой-то задачи конкретному агентству недвижимости. И в данном случае, так как я представляю фирму "Миэль Недвижимость", я хотел бы произнести в эфир телефон фирмы "Миэль Недвижимость": 777-33-77 многоканальный телефон.
П.ЖУРАВЛЕВ: Я фактически никогда в жизни не сталкивался с риэлторами вживую, что называется. В чем преимущество эксклюзивного договора? Зачем мне, грубо говоря, нужно заключить его с вашей фирмой?
Р.КУМАН: Любое вообще выполнение договорных обязательств предполагает соблюдение целого ряда условий, и выполнение прежде всего задач, связанных с продажей, обменом жилых помещений или с какими-то жилищными вопросами, они являются очень важными вообще в жизни человека. И какие преимущества может получить человек, заключив эксклюзивный договор с фирмой, в частности, "Миэль-Недвижимость"? Безусловно, прежде всего в любом договоре зафиксирован срок, в течение которого происходит сотрудничество. Обычной эксклюзивный договор заключается на определенный срок, обычно это месяц полтора - два, в течение которого происходит взаимодействие и решаются поставленные задачи.
П.ЖУРАВЛЕВ: То есть вы гарантируете, что за два месяца максимум вы решите мою проблему?
Р.КУМАН: Обычно в эти сроки происходит решение проблемы, если это решение реально, и это задача, которая стоит реально. Как раз реальность этой проблемы и обсуждается при встрече с нашими клиентами. И также что еще может получить человек, который придет к нам в фирму, в агентство "Миэль-Недвижимость" и захочет заключить с нами эксклюзивный договор, безусловно, это полномасштабную, полноценную юридическую поддержку. Есть, существуют такие хитросплетения юридические, которые без профессионалов очень сложно разрешить, и так как у нас есть большой опыт у специалистов агентства "Миэль-Недвижимость" у нас работают профессиональные юристы, то практически все вопросы, связанные с жильем, подвластны нам в юридической сфере. Я хочу также напомнить, что в наших офисах происходят бесплатные консультации. Я напомню, что у нас 10 отделений по всей Москве, по средам и по субботам у нас присутствуют юристы, и все, кто к нам придет, могут получить квалифицированную консультации юристов-жилищников, это бесплатно, и мы ждем, наши специалисты ждут вас. Также вы можете прямо сейчас позвонить по нашим многоканальным телефонам.
П.ЖУРАВЛЕВ: Может создаться ситуация, когда вы не станете заключать, именно со стороны фирмы вы не станете с человеком заключать договор?
Р.КУМАН: да, может быть, потому что прежде всего нам нужно оценить реальность той задачи, которая стоит. Обычные сделки сейчас это сделки альтернативные. Альтернативные сделки это означает, что человек меняется через куплю-продажу, то есть свою квартиру продает и покупает другую. Понятно, что этот способ обмена более быстрый, более перспективный, и 80% сделок, как я сказал, это сейчас такие сделки, поэтому основное количество людей, которые к нам приходят и заключают эксклюзивные договоры, это те, кто хотят меняться, поэтому нам нужно оценить реальность того варианта и реальность тех требований, которые выдвигает человек, наш клиент.
Р.КУМАН: То есть, грубо говоря, верю или не верю? Хочу посмотреть на квартиру и посоветовать клиенту, что за такую сумму, грубо говоря, не продастся? Как вы договариваетесь?
П.ЖУРАВЛЕВ: Да нет, в принципе, даже не верю - не верю, а бывает даже и наоборот, что мы был случай, когда на протяжении 3 минут разговора я сэкономил нашей клиентке порядка 3 тысяч долларов, то есть благодаря тому, что я знал досконально правила налогообложения, Налогового кодекса в области недвижимости, я подсказал, как лучше оформить обмен и совершенно законно и правильно, она получила льготу по налогообложению, по подоходному налогу и сэкономила именно такую сумму. Бывают случаи, что человек сам и не знает, на что он может претендовать, и мы в этом ему подсказываем. То есть бывает, что он живет в хорошем районе, и не подозревает (редки, конечно, такие случаи, но бывает) что этот район в настоящее время в цене. Допустим, такой непрезентабельный район, как Бескудниково сейчас активно там идет снос пятиэтажек.
П.ЖУРАВЛЕВ: Ровно вчера мы говорили с префектом Северо-Восточного округа на эту тему.
Р.КУМАН: Очень меня радует то, что там сейчас происходит. И поэтому, несмотря на то, что пятиэтажные дома это ветхий фонд, но именно пятиэтажки, те квартиры, которые находятся в пятиэтажных домах, сейчас поднялись очень сильно в цене, потому что люди знают, что эти дома рано или поздно будут снесены и людям дадут полноценные большие квартиры новые. Поэтому при обмене этих квартир, безусловно, это учитывается, и мы, владея информацией, можем подсказать те или иные вещи.
П.ЖУРАВЛЕВ: А был такой полумиф, что сейчас в эти пятиэтажки, которые сносятся, не прописывают, не меняют Это так, или никаких ограничений нет?
Р.КУМАН: Есть определенные ограничения, но по каждому конкретно дому надо разбираться отдельно. Есть определенные ограничения, иногда они накладываются законно и справедливо, иногда есть определенные перегибы. Но прописка, как правило, возможна в эти дома.
-
П.ЖУРАВЛЕВ: Роман, пошли вопросы. Я чуть позже, наверно, к ним перейду, я хочу сейчас закончить с этим эксклюзивным договором. Это единственная форма сотрудничества? Что можно сделать помимо этого?
Р.КУМАН: Нет, безусловно, это не единственная форма сотрудничества, возможны и другие формы сотрудничества, и все знают, что компания "Миэль", помимо того что она является очень надежной компанией и работает на рынке недвижимости 10 лет, компания "Миэль" является гибкой компанией, и с ней всегда легко договориться, легко выдвинуть свои требования, легко найти компромиссы. То есть бывает такое, что человек не может заплатить те или иные требуемые в данной ситуации комиссионные, то есть возможны варианты, когда человек может часть работы взять самостоятельно на себя, а часть работы поручить специалистам агентства "Миэль Недвижимость". Поэтому эксклюзивный договор, конечно, это не одна форма сотрудничества. Я хочу сказать, еще одно преимущество эксклюзивного договора заключается в том, что Есть такая книжка "Как продать недвижимость", и там написано, что успех продажи недвижимости на 20% зависит от того, кто ее продает. Я считаю, что это правильно, но можно привести по аналогии пример продажи яблок на рынке тех же самых. Быстрее купите вы яблоки у красивой девушки - наверно, поэтому
П.ЖУРАВЛЕВ: Компания "Миэль" такая красивая девушка?
Р.КУМАН: Компания "Миэль" надежная компания, и все знают, что если купить квартиру или совершить сделку в агентстве "Миэль", то он получит обеспечение надежности не только после сделки, но и в процессе проведения сделки.
П.ЖУРАВЛЕВ: Какие ограничения накладываются на клиента в момент подписания эксклюзивного договора? Он чего-то должен не делать?
Р.КУМАН: Безусловно. Есть определенное ограничение, ограничение заключается в том, что клиент поручает все свои проблемы специалистам агентства "Миэль Недвижимость".
П.ЖУРАВЛЕВ: Одной фирмы?
Р.КУМАН: Одной фирмы, но взамен он получает иногда даже материальную помощь: мы иногда в том числе помогаем оплатить коммунальные платежи, мы бесплатно можем дать рекламу. Реклама сейчас очень дорогостоящая вещь, и мы, безусловно, стандартную квартиру, которая ничем не отличается от многих других, рекламируем под собственными именем агентства "Миэль", а это, безусловно, притягивает большое количество клиентов дополнительно.
П.ЖУРАВЛЕВ: Вопрос пришел от нашего слушателя Валерия Евгеньевича. Я заключил договор (не будем говорить про вашу фирму), этот договор в установленный срок не был выполнен. Что происходит дальше? Я могу требовать неустойку, я что-то хочу потребовать от вас?
Р.КУМАН: Договор заключается на выполнение определенной работы. В чем заключается эта работа? Эта работа может заключаться как и в рекламе квартиры, так и в поиске клиента, так и в достижении определенного результата. Бывают случаи, и сейчас мы активно этим пользуемся, гарантированной продажи, тогда клиент приходит к нам и говорит - я хочу продать квартиру за такие-то деньги. Мы с ним договариваемся, и он уже получает, мы обеспечиваем получение им задатка, то есть гарантированная продажа. В том случае, если в эти сроки не происходит продажа его квартиры, этот задаток остается у него, бывают и такие случаи. Но более частые случаи, что в эксклюзивном договоре оговаривается именно работа, то, что мы на протяжении этого периода времени работаем, бесплатно для клиента рекламируем его квартиру, и мы обеспечиваем объем работы для достижения результата.
П.ЖУРАВЛЕВ: И, тем не менее, если написан срок, вы же беретесь за эти два месяца?
Р.КУМАН: Да, мы беремся за эти 2 месяца выполнить определенную работу, мы ее выполняем, и об этой работе надо договариваться до заключения эксклюзивного договора. Если целью этой работы является продажа квартиры и мы даем задаток, то, конечно же, человек получает в качестве нарушения, если квартира не продана, этот задаток к себе в карман.
П.ЖУРАВЛЕВ: Это оговаривается специально в договоре?
Р.КУМАН: Это дополнительно оговаривается перед заключением договора. Но здесь, безусловно, цена квартиры должна быть реальной. Обычное дело, что своя квартира-то дорогая, а та квартира, которую хочется, должна быть дешевой, это естественное желание. Я, пользуясь случаем, хочу дать информацию о семинаре, который у нас пройдет в эту субботу, 2 июня, в Дмитровском отделении, тема семинара "Как продать, купить, обменять квартиру без участия риэлтора и риэлторской фирмы. Приватизация и ее необходимость, расприватизация квартир". Семинар будет проходить в офисе Дмитровского отделения, это Дмитровское шоссе, дом 2, около метро "Дмитровская", начало в 11 часов. Телефон для справок: 796-90-80.
П.ЖУРАВЛЕВ: Масса вопросов. Марина спрашивает, каким образом производится оплата ваших услуг авансом или по совершении сделки?
Р.КУМАН: Оплата наших услуг, безусловно, происходит после совершения выполненной работы.
П.ЖУРАВЛЕВ: Сколько вы берете, если не секрет коммерческий?
Р.КУМАН: Это все зависит от объема выполненной работы. Дело в том, что нет стандартных сделок, сделки бывают разные. Сделки бывают очень большими, бывает, что в сделке задействовано 6-8 квартир, один раз было, что в сделке было 29 участников, а бывают сделки очень простые, то есть это может быть от нуля и до какой-то суммы.
П.ЖУРАВЛЕВ: Вы берете процент?
Р.КУМАН: Сложно сказать, потому что все зависит об объема работы. Стандартных сделок нет. У нас в том числе есть бесплатные услуги, мы бесплатно консультируем в офисе и приглашаем на консультации в наши офисы. Напоминаю, что у нас 10 отделений, по средам и по субботам присутствуют юристы в компании "Миэль-Недвижимость", и специалисты ждут, в том числе и сейчас, и готовы ответить на вес ваши вопросы по телефону.
П.ЖУРАВЛЕВ: Можно просто позвонить и поинтересоваться: вот у меня есть такая квартира, что я могу с нее получить?
Р.КУМАН: Конечно, прямо сейчас вы можете позвонить и поинтересоваться: есть такая квартира, есть такой объем работы, сколько мне нужно будет заплатить, что я могу получить? Прямо сейчас вы можете прозондировать почву, что называется.
П.ЖУРАВЛЕВ: Сергей спрашивает: "Можно ли заключить эксклюзивный договор, не отдавая фирме все документы на квартиру?"
Р.КУМАН: Можно заключить эксклюзивный договор, не отдавая все документы. Обычная ситуация - что клиенты передают под акт приема-передачи документы правоустанавливающие, бывает, что передают часть документов, это предмет договоренности.
П.ЖУРАВЛЕВ: То есть, в принципе, тут гибкая система?
Р.КУМАН: Гибкая система, и "Миэль Недвижимость" гибкая фирма, еще раз повторяю, поэтому это все обсуждаемо.
П.ЖУРАВЛЕВ: Федор спрашивает: "Занимается ли фирма междугородним обменом?"
Р.КУМАН: Да, фирма занимается междугородним обменом, у нас есть представительства и филиалы в других городах в том числе.
П.ЖУРАВЛЕВ: Какая-то статистика у вас есть по эксклюзивным договорам? Сколько людей, приходящих к вам, заключают эксклюзивные договоры?
Р.КУМАН: Статистика есть. То есть если человек пришел к нам в фирму, у которого есть конкретная задача, которую нужно выполнить, то, я считаю, мы ее выполним и выполним ее достойно, то есть если можно выполнить, то мы ее выполним, поэтому человек и заключает с нами эксклюзивный договор. Сложно сказать, потому что бывает, что человек просто приходит на консультацию, у него нет задачи совершить какую-то сделку, а просто он хочет узнать, как оформить наследство, он хочет узнать, если он получит квартиру, то что с ней потом можно сделать и т.д. А так, конечно, очень многие заключают. И кстати на этой лекции, на семинаре, который у нас пройдет в эту субботу, мы будем рассказывать, как самостоятельно провести сделку, и это правда, мы расскажем честно, как самостоятельно это сделать, мы заинтересованы в том
П.ЖУРАВЛЕВ: Вы пилите сук, на котором видите?
Р.КУМАН: Это может так показаться. Дело в том, что мы заинтересованы в том, чтобы рынок недвижимости в Москве был цивилизованным, мы работаем в этом рынке, и иногда люди думают, что это все элементарно и просто, и делают грубейшие ошибки, последствия которых мы потом расхлебываем. Мы продаем те же самые квартиры, которые продавались, допустим, 2-3 года назад, и мы их будем продавать через 2-3 года, поэтому мы заинтересованы в том, чтобы люди грамотно подходили к этому вопросу. И лучше пусть они проконсультируются и надежно выполнят ту сделку, которая им предстоит.
П.ЖУРАВЛЕВ: Людмила: "Что надо сделать, чтобы сдать квартиру в аренду?"
Р.КУМАН: Чтобы сдать квартиру в аренду, надо найти тех, кто ее снимет, а для того чтобы их найти, надо просто позвонить в риэлторские фирмы и заявить, что вы сдаете квартиру, в том числе и в агентство "Миэль Недвижимость", у нас достаточное количество отделов аренды.
П.ЖУРАВЛЕВ: Вопрос безопасности.
Р.КУМАН: Я считаю, что основная задача, которая стоит перед специалистами агентства "Миэль Недвижимость", это безопасность и надежность обеспечения сделок, причем не только юридическая чистота, как мы ее называем, но также процессы проведения сделок, процессы взаиморасчетов денежных, это тоже один из очень важных моментов любой сделки. И я хочу сказать, что именно за этим к нам приходят наши клиенты, и это они от нас получают надежность и безопасность проведения сделки и надежность юридической чистоты квартиры. Они могут спокойно жить и спать в этой квартире после сделки.