Регистрация сделок купли-продажи - Елена Бобкова - Интервью - 2001-05-29

29 мая 2001 года.

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Елена Бобкова, зам. директора северо-западного отделения компании "Миэль".

Ведущая эфира Ольга Бычкова.

О. БЫЧКОВА - Добрый день!

Е. БОБКОВА - Добрый день!

О. БЫЧКОВА - Сразу напомню номер нашего пейджра: 974-22-22 для "Эха Москвы", это номер в Москве, в других городах номера свои. И телефон прямого эфира: 203-19-22, он будет включен в самые ближайшие минуты. Сегодня тема нашего разговора это государственная регистрация договора купли-продажи. Как я понимаю, регистрация, когда совершается сделка, регистрация это ужи финальный ее этап, когда уже выбраны все варианты, проведены все проверки. Остается вот только это. Чем важен вот этот заключительный отрезок? Какого рода проблемы возникают на нем, и чего нужно опасаться?

Е. БОБКОВА - Т.е. это этап сделки, поэтому он, конечно, тоже важен, потому что это оформление документов, и пока они не оформлены, уделяется большое внимание каждому этапу. Но если правильно подготовится к нему, собрать все необходимые документы во время, в срок, чтобы они были без ошибок, выбрать верную форму договора купли-продажи, то проблем возникнуть не должно. Речь идет о том, как правильно выбрать форму договора, как рассчитать правильно сроки и грамотно подготовить документы для государственной регистрации.

О. БЫЧКОВА - Давайте теперь подробнее о том, как правильно выбрать форму договора. Что это такое, и какие формы бывают? Как к этому подходить?

Е. БОБКОВА - Сейчас договор можно оформить 2 способами. Один способ более новый это простая письменная форма, когда продавец и покупатель встречаются, сами пишут его и потом подают на госрегистрацию, больше никуда не обращаясь.

О. БЫЧКОВА - И к нотариусу не ходят?

Е. БОБКОВА - Нет. Вторая форма, она для нас более привычна, потому что много лет подряд, прежде, чем заключить договор, мы обращались к нотариусу, он готовил текст. После этого мы приходили, подписывали, нотариус его удостоверял, и опять же таки подавали документы на госрегистрацию. Этот вариант более традиционный, ну, и более привычный для граждан. Хочу сказать, что нотариус не просто удостоверяет подписи граждан, но в принципе, отвечает за содержание договора, контролирует те условия, о которых договорились стороны и дает разъяснение сторонам о том, что возможно или невозможно включить в договор. Так что в последствии стороны не смогут сказать, что они чего-то не знали, какую-то статью по гражданскому законодательству не прочитали, ну, и в силу этого о чем-то неправильно договорились.

О. БЫЧКОВА - Т.е. получается, если я правильно понимаю, что в принципе, когда стороны договариваются, составляют договор, они могут туда же вписать что-то, что законодательству не соответствует?

Е. БОБКОВА - Бывают такие попытки. Как правило, они вовремя отсекаются либо риэлтерами, либо на этапе госрегистрации, если обращаются к нотариусу стороны, то нотариус замечает это и объясняет сторонам. Например, если продавец и покупатель договорились, что в случае расторжения договора виновная сторона ни за что не отвечает, то это невозможно. Естественно, в судебном порядке будет признана вина той или иной стороны, и в соответствии с гражданским законодательством пройдет расторжение договора. Поэтому так записать в договоре стороны не смогут, даже если они обе согласны с этим. Обязанность нотариуса такую ситуацию выявить и разъяснить ее участникам сделки. И таких нюансов бывает достаточно много. Поэтому все условия договора мы стараемся согласовать между сторонами заранее, с помощью наших юристов и специалистов нашего агентства.

О. БЫЧКОВА - Во всяком случае, это еще один аргумент в пользу того, что все такие серьезные вещи нужно делать с помощью специалистов, и по возможности обходиться без самодеятельности. Сейчас, наверное, я бы попросила вас рассказать подробнее о компании "Миэль" - чем она занимается, и как туда обращаться?

Е. БОБКОВА - Наша компания "Миэль-недвижимость" основана в 1990 году. Мы занимаемся практически всеми видами операций с недвижимостью, в частности, помогаем клиентам купить, продать, обменять квартиры в Москве, в Подмосковье. В настоящее время наша компания одна из крупнейших фирм России. В состав компании входят 10 отделений на территории Москвы. Причем каждое из них работает по единым стандартам, принятым на фирме, и по единой технологии. Если у вас есть какие-то вопросы, вы можете позвонить нам прямо сейчас. Наши специалисты ждут ваших звонко и готовы ответить на все ваши вопросы в любое удобное для вас время. Единый телефон компании: 777-33-77, телефон нашего, северо-западного отделения: 974-22-24. Хочу напомнить, что по средам и субботам во всех офисах нашей компании проводятся бесплатные консультации с участием наших специалистов и юристов.

О. БЫЧКОВА - Есть вопросы на пейджере. Вопрос от Алексея: "Теряет ли покупателей продавец жилья, когда оформляет договор без нотариуса?"

Е. БОБКОВА - Выбор формы договора связан с теми условиями по сделке, которые возникли у сторон. Нельзя говорить о том, что какая-то сторона что-то теряет, какая-то что-то приобретает. Есть какое-то единое рациональное решение. Например, если стоимость вашей квартиры велика, и вы ее указываете в договоре, то дешевле такой договор заключить в простой письменной форме. В этом случае вы будете освобождаться от нотариального тарифа за удостоверение договора. Существует так же много других нюансов, которые в отдельных случаях отдают предпочтения в пользу нотариально формы договора.

О. БЫЧКОВА - Понятно, с нотариусами разобрались более-менее. Теперь какова функция риэлтеров на стадии госрегистрации?

Е. БОБКОВА - Можно, наверное, на примерах, о роли риэлтера. Если договор удостоверяется нотариально, то часть из всех собранных до сделки документов будет оставаться у нотариуса. Другая их часть вместе с подписанным у нотариуса договором, будет подаваться на госрегистрацию. Но самое главное, что к тому моменту, когда мы с вами идем оформлять сделку, все документы должны быть собраны полностью. Не должны быть никаких ошибок, не должно быть нехватки каких-то документов, потому что в отдельных случаях это легко заменить, исправить, а в отдельных случаях требуется время и иногда даже не то, что дни, а недели. Поэтому очень важно проанализировать весь собранный пакет заранее. К сожалению, нет ни одной официальной организации, которая бы занималась этим вопросом. Вот тут-то и нужен риэлтер. Т.к. мы сталкиваемся с такими вопросами буквально каждый день, часто подаем за наших клиентов документы на госрегистрацию, хорошо знаем, как они должны быть оформлены, мы готовы оказать эти услуги и берем на себя обязанности по проверке полного пакета документов, исправления ошибок в них до начала оформления сделки, до подписания договора и до подачи на госрегистрацию.

О. БЫЧКОВА - Т.е. риэлтерам лучше выверить все вот эти варианты, задать все вопросы, все проверить, именно проконсультировавшись со специалистом?

Е. БОБКОВА - Конечно, потому что бывают ситуации, когда требуются нестандартные документы, которые, порой, даже трудно получить бывает. Их просто нет в наличии у граждан. Естественно, это надо предусмотреть, надо предвидеть и подготовиться к сделке предварительно.

О. БЫЧКОВА - Конкретный вопрос от Рустема из Казани: "Почему при регистрации договора купли-продажи изымается его оригинал?"

Е. БОБКОВА - Изымается предыдущий оригинал документа на квартиру. Такой документ называется правоустаналивающим. Он фактически устанавливает ваш право на квартиру. Он единственный у вас. Представьте себе, что вы подписали договор, т.е. фактически продали квартиру, а документ остался у вас. Вашего права уже нет, а правоустанавливающий документ остался. Это значит, что вы можете им воспользоваться второй раз. Чтобы такой ситуации не было, предыдущие документы на квартиру остаются в архиве, а на руки сторонам выдаются те новые, которые они заключили.

О. БЫЧКОВА - Давайте рассмотрим еще одну сложную ситуацию. Допустим, произошли какие-то непредвиденные сложности, что-то где-то не хватило, документов каких-то, чтобы было сделано не так. Покупатели отдали деньги, но собственниками по этим неожиданным причинам не стали. Что дальше?

Е. БОБКОВА - Не дай Бог, чтобы такое случилось. Как правило, схема такова, что деньги либо отдают, но это очень редко сейчас уже стали делать граждане, чаще их кладут на хранение в банковские ячейки на период заключения договора и его регистрации.

О. БЫЧКОВА - Это более предусмотрительно?

Е. БОБКОВА - Это схема, которую жизнь создала. Она как бы более-менее гарантирует спокойствие и продавцов, и покупателей, а это самое главное в сделке. Т.о., стороны рассчитывают, что договор будет зарегистрирован, например, в течение 2 недель, и покупатель, естественно, станет собственником, а продавец, естественно, получит деньги. Теперь давайте подумаем, что будет, если не хватает какого-то документа. Это значит, что даже если мы подписали договор у нотариуса, его все равно не примут на госрегистрацию, пока полный пакет не будет сформирован, договор не может быть зарегистрирован. Вся беда в том, что сроки, на которые мы закладывали деньги в банковские ячейки, были уже определены нашим дополнительным соглашением с банком, и поэтому изменить на данном этапе их достаточно сложно. Наступает нервозность и продавца, и покупателя. Продавец волнуется о том, как же он получит деньги, если сроки закончатся. Покупатель беспокоится, что он не получит свою квартиру и останется в итоге ни с чем. Поэтому очень важно правильно подготовить весь комплект документов, как мы уже говорили. И исходя из этого, спланировать сроки закладки денег на хранение в банк.

О. БЫЧКОВА - Давайте послушаем вопросы слушателей. Алло!

СЛУШАТЕЛЬ Добрый день! Это Галина Александровна. Скажите, вот я уже выписалась, я живу в Мытищах, у меня квартира хорошая, 35 с лишним метров, 9 кухня и 20 комната. Но вот я бы на любую квартиру в Москве, маленькую, путь 5 м кухняВот я не могу никак найти покупателя!

Е. БОБКОВА - Галина Александровна! У меня прямое предложение приходите к нам, все, что можно, сделаем. Обсудим все, что вы хотите, будет возможность - сразу предложим, нет поищем для вас, и покупателя найдем. Телефоны наши: 777-33-77 это единый многоканальный телефон нашей фирмы, и телефон нашего отделения: 974-22-24. Очень будем рады вас видеть и слышать. Приходите к нам!

НОВОСТИ.

О. БЫЧКОВА - У нас есть вопросы на пейджере 974-22-22 для "Эха Москвы", сейчас я их задам, но хочу предупредить наших слушателей, что задаются вопросы, которые подписаны. Анонимные вопросы пропускаются и остаются без ответа. 203-19-22 телефон нашего прямого эфира, который так же будет сейчас включен. Вопрос от Николая Петровича: "Если оформление идет без нотариуса, то нотариус ненужное, получается, звено. Какие гарантии теряются участниками сделки, если оформление идет без нотариуса?"

Е. БОБКОВА - Помимо того, что нотариус контролирует, регулирует договоренности сторон, приводит их в соответствие с законом, он еще удостоверяет личности подписавших договор. В безнотариальной форме заключения договора этого не делает никто. Единственное место, где проверяют паспорта это при подаче документов на госрегистрацию. Если же вы подаете их по доверенности, то значит, при подаче на госрегистрацию вашу личность так же не удостоверяют. Я считаю, что это один из важных моментов при заключении договора.

О. БЫЧКОВА - Есть вопрос на эту тему от Анны: "Украли паспорт и говорят, что мою квартиру могут продать, сделать гендоверенность. Что я должна предпринять, чтобы от этого защититься?" - можно потерять паспорт и потерять тогда все, и квартиру тоже?

Е. БОБКОВА - Это уже в прошлом. Наверное, говорит тот, кто с такой ситуацией столкнулся в начале 90-х. Действительно, тогда такие варианты случались. Сейчас потеря паспорта, на мой взгляд, не влечет потери квартиры. Но если вы беспокоитесь, то вы можете оставить ваше заявление у участкового, по вашей просьбе, может быть, он сможет подать какие-то заявления в БТИ, где отслеживают потерю документов, в частности, запреты на квартиры. Можно сходить в "Москомрегистрацию" - это тот самый регистрирующий орган, о котором мы говорим сегодня во время эфира, и написать там ваше заявление. Но думаю, что ваше беспокойство, наверное, чрезмерно сильное в этой ситуации.

О. БЫЧКОВА - Вопрос от Александра: "Когда водится в действие инструкция об оценке стоимости квартир по рыночной стоимости? Какова при этом будет стоимость регистрации при обмене или продаже?"

Е. БОБКОВА - Гадать, когда вводится в действие тот или иной закон, нормативный акт, сложно, наверное. Бывает, что их пересматривают, введение откладывают. Поэтому мы обычно работаем с теми нормативными актами, которые уже вступили в действие. Что же касается рыночной стоимости квартиры, то многие наши клиенты уже сейчас именно по такой стоимости оформляют договоры. И одно из преимуществ простой письменной формы заключается именно в том, что в этом случае вы освобождаетесь от лишних трат на нотариальный тариф удостоверения сделки.

О. БЫЧКОВА - 203-19-22 наш телефон. Послушаем еще несколько вопросов. Алло!

СЛУШАТЕЛЬ Добрый день! Я слышал, что мол, вот, регистрация у нотариуса спасет от нечистоплотности сделок имеется ввиду утечка информации, когда у тебя у подъезда уже выстраивается очередь на то, что, мол, отдавай обратно эти деньги. Прокомментируйте, пожалуйста. Действительно ли регистрация поможет при такой ситуации?

Е. БОБКОВА - Вы имеете ввиду, удостоверение у нотариуса? Если регистрацию сделки, то это просто обязательный акт, и он ни от чего не защищает и не спасает. Назначение совсем другое чтобы появился новый собственник, чтобы государство об этом знало. Если говорить о нотариальном удостоверении, то нотариус стоит за рамками передачи денег. Вас, я так понимаю, это больше всего волнует. С этим вопросом мы рекомендуем обращаться в банки, которые занимаются подобного рода услугами для граждан. Сделка у нотариуса в некотором смысле, с точки зрения правовой поддержки договора, более сильная. Если я не ответила, то пожалуйста, конкретизируйте.

О. БЫЧКОВА - Нет, нет, уже слушатель вне эфире. Давайте вы еще раз повторите номер компании "Миэль" с тем, чтобы можно было все конкретизировать там по телефону или придя в компанию.

Е. БОБКОВА - Уже сейчас на телефонах сидят наши специалисты, поэтому можно звонить по единому многоканальному телефону: 777-33-7, или телефон нашего, северо-западного отделения: 974-22-24.

О. БЫЧКОВА - Вы говорили, что есть разные формы договора купли-продажи, простой и нотариальный. Наверное, есть какая-то промежуточная форма тоже?

Е. БОБКОВА - Предварительный договор может быть, редко граждане к этому обращаются, может быть с формой залога или задатка. Но это тот самый договор, который заключается, как правило, у нотариуса. И служит как бы договором о намерениях, можно сказать. Для того, чтобы заключить договор купли-продажи, надо собрать типовой набор документов, который определен законодательством и существующими требованиями. Это договор, который подписан сторонами, поэтажный план, экспликация, выписка из домовой книге. Но в каждом конкретном случае могут потребоваться дополнительные документы. Например, свидетельство о смене фамилии, имени или отчества, если в семье произошло с кем-либо из членов такое. В этом случае, конечно, надо заранее предусмотреть, что такой документ потребуется, и получить его, если его нет на руках. Если граждане самостоятельно занимаются сбором документов и оформлением сделки, то существует вероятность пропуска какой-либо ошибки или возможность не учесть необходимый нестандартный документ, который у вас потребуют на регистрации.

О. БЫЧКОВА - Это слишком сложно, да.

Е. БОБКОВА - Ну, всего не предусмотришь, для этого надо быть специалистом в любом деле. И поэтому вероятность того, что вы быстро поправите ситуацию может быть не очень большая. И вот именно с этой точки зрения мы рекомендуем обращаться все-таки хотя бы в порядке консультации, в порядке подготовке к сделке к специалистам.

О. БЫЧКОВА - Вопрос от Эммы Михайловны: "Когда должен выписаться из квартиры продавец квартиры?"

Е. БОБКОВА - Все зависит от вашей ситуации. Квартиру, в которой никто не прописан, купят быстрее, с большим удовольствием. При прочих равных вариантов выберут ваш. Но если вам выписываться некуда, и вы при продаже будете покупать себе другое жилье, то естественно, такая ситуация возможна, и ее примут покупатели. Не один, так другой.

О. БЫЧКОВА - Вопрос от Андрея из Петербурга, он просит подсказать, куда обратиться для реальной оценке стоимости квартиры. И существуют ли конторы, которые производят оценку рыночной стоимости жилья?

Е. БОБКОВА - Да, конечно. На нашей фирме это специальный отдел, который занимается этими услугами, может быть, существуют и отдельные фирмы. Для того, чтобы оказывать подобного рода услуги гражданам, должна быть лицензия на этот вид услуг. И если вас интересует оценка квартиры в Москве, то вы можете обратиться по нашему телефону: 777-33-77, вас соединят непосредственно с отделом оценки. Если в Петербурге, то уверена, что у вас тоже есть фирмы и отделы, которые занимаются именно этим видом деятельности.

О. БЫЧКОВА - Послушаем еще один вопрос по телефону. Алло!

СЛУШАТЕЛЬ Я уже звонил, я уточняю вопрос это утечка информации по линии нотариуса. Имеется ввиду, что нотариус должен, обязан сохранять тайну информации. Это не соблюдается.

О. БЫЧКОВА - Что делать с недобросовестным нотариусом?

Е. БОБКОВА - Законодательство РФ, закон о нотариате предусматривает тайну нотариального действия, и ни одни нотариус, поверьте, ни один нотариус никогда не разгласит, что происходило в его стенах при заключении договора купли-продажи. И сколько раз не пытались обратиться к нотариусу, только в присутствии стороны по договору он дает какую бы то ни было информацию о сделке. Поэтому я думаю, что у вас нет оснований беспокоиться, особенно, если вы идете к нотариусу, которого рекомендует вам фирма, в которую вы обратились.

О. БЫЧКОВА - Давайте подведем итог. Все-таки, какую форму договора предпочтительнее выбирать? Исходя из чего?

Е. БОБКОВА - Я думаю, что лучше выбирать, исходя из рекомендаций специалистов, которые вашу ситуацию анализируют в целом, и дают вам оптимальное решение. Здесь и налогообложение, и история квартиры, и ситуация граждан все имеет значение. Поэтому, призываю вас, пожалуйста, консультируйтесь, обращайтесь к нам, в другие фирмы. Наш единый телефон: 777-33-77, телефон нашего отделения: 974-22-24.

О. БЫЧКОВА - Спасибо большое! Елена Бобкова, зам. директора северо-западного отделения компании "Миэль", была в нашем эфире.