Юридическая экспертиза покупаемой квартиры. - Анна Плужникова - Интервью - 2001-05-23
23 мая 2001 года
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Анна Плужникова, заместитель директора Останкинского отделения компании "Миэль".
Эфир ведет Марина Королева
М.КОРОЛЕВА: Я сразу скажу, что мы сегодня говорим, действительно, о юридической экспертизе покупаемой квартиры, покупаемого жилья, ну и сразу телефон кампании "Миэль", он очень простой: 777-33-77. Ну и так вот, Аня, представим себе ситуацию: идет человек по улице, на столбе видит объявление продается квартира, цена примерная указана, вроде ему все подходит, он звонит по этому объявлению, даже не посредник там его выслушивает, вот, оказывается, продается квартира. Все человека устраивает, он решает ее купить. С чем он при этом сталкивается?
А.ПЛУЖНИКОВА: Еще лучше, если цена там указана маленькая, да? Но маленькая цена, она обычно всегда смущает, именно меня, когда человек приходит и говорит, что очень дешево ему продают квартиру - ну, значит, хочу в первую очередь, что с момента приватизации прошло достаточно много времени и каждая, буквально каждая квартира приобрела свою историю за это время.
М.КОРОЛЕВА: Вы имеете в виду тот этап бесплатной приватизации?
А.ПЛУЖНИКОВА: Да тот этап приватизации, когда квартиры бесплатно передавались от государства непосредственно проживавшим в ней людям. И в настоящее время некоторые квартиры порядка пяти-шести раз перепроданы, ну даже, хочу еще подчеркнуть, что если мы имеем дело с первичными документами, бытует такой стереотип, что если документ первичный, то никаких проблем не будет у покупателя. Это, конечно же, заблуждение
М.КОРОЛЕВА: В данном случае Вы имеете в виде только что построенное или даже только строящееся жилье?
А.ПЛУЖНИКОВА: Или новостройка, или документы первичные. Допустим, в 93-м году квартира передана государством проживающим в ней людям, да, и только сегодня, в 2000-м году, люди решили продать эту квартиру. В любом случае, такая квартира подлежит проверке.
М.КОРОЛЕВА: Мы сейчас будем подробно говорить о том, что именно нужно проверять в таких случаях, но я вот что хочу только понять: может ли человек сам пройти все этапы этой проверки? Вообще насколько это трудоемко, объемно, насколько много времени занимает, или даже и пытаться не стоит, учитывая наши препоны?
А.ПЛУЖНИКОВА: Пытаться, естественно, можно, можно этим заниматься, если человек располагает временем, но мой принцип - все-таки обращаться к специалистам, которые уже знают эту работу, имеют дело с документами каждый день, и они более подготовлены к проверке квартир.
М.КОРОЛЕВА: Итак, с чем, собственно, люди сталкиваются? Какие типичные бывают
А.ПЛУЖНИКОВА: Прежде всего нужно удостовериться в личности продавца, который вам решил продать квартиру.
М.КОРОЛЕВА: Паспорт проверить?
А.ПЛУЖНИКОВА: Как минимум, проверить паспорт, да. Что за человек, лично он продает квартиру либо за него действует кто-то по доверенности, если по доверенности, следует проверить, не отозвана ли доверенность в настоящее время, проверить, принадлежит ли квартира непосредственно этому человеку. Что для этого нужно сделать сделать запрос в Москомрегистрации, проверить, кому в настоящий момент принадлежит эта жилплощадь. Любой человек в настоящее время может обратиться с соответствующим запросом и получить эти сведения, и только тогда, когда на начальном этапе у вас все совпадает, но это как минимум гарантирует, что да, действительно, этот человек подлинное лицо, не мошенник, продает вам квартиру. Это начальный этап, ну а потом уже идет работа именно по проверке квартиры. Вы обращаетесь прежде всего в паспортный стол и проверяете, кто же в настоящее время зарегистрирован на данной площади. Обычно дает сведения паспортистка по последнему зарегистрированному на этой площади, но нас как покупателей интересует, кто когда-либо был прописан на этой площади, нет ли лиц, которые имеют на нее право, нет ли там несовершеннолетних детей, лиц, которые выбыли в места лишения свободы, в армию и т.д., то есть минимизация идет рисков в ходе проверки.
М.КОРОЛЕВА: Насколько часто бывают такие рискованные сделки, эти скользкие опасные моменты при таких сделках?
А.ПЛУЖНИКОВА: Когда люди действуют самостоятельно и доверяют именно личности продавца, их успокаивают, что вроде бы люди доверяют им, то они могут и не ходить никуда, им предоставляют полный пакет документов, который необходим для совершения сделки, для того чтобы посетить или нотариуса, или сделать сделку в простой письменной форме, и они успокаиваются на этом. Мы же проверяем любую квартиру, которая походит через наше агентство.
М.КОРОЛЕВА: Вы говорите о проверке продавца, о заявке в Москомрегистрации на проверку, паспортный стол, но и это, наверно, не все.
А.ПЛУЖНИКОВА: Конечно же, это не все, потому что, допустим, если мы проверяем через паспортный стол и видим, что в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, то сразу встает вопрос о том, что взамен покупается на этих детей или куда они выбывают. То есть мы одновременно с проверкой паспортного стола сразу и выясняем круг лиц, которые прописаны, соответственно, следом мы должны посетить органы опеки и попечительства и отследить вопрос того, что сделка с продажей этой недвижимости не влечет за собой ухудшение прав несовершеннолетнего. То есть эти вопросы также отслеживаются.
М.КОРОЛЕВА: Что касается консультаций
А.ПЛУЖНИКОВА: Да, консультации проводятся по средам и субботам в каждом из наших отделений, в частности, в ближайшую субботу в 11 часов в офисе Останкинского отделения по адресу улица Королева, дом 13, проходит семинар на тему "Наследование недвижимости". Хочу до радиослушателей донести такую информацию, что с 17 мая внесены изменения в статью 532 Гражданского кодекса, и теперь круг наследников по закону достаточно увеличился, поэтому, я думаю, для вас будет очень интересно узнать, кто же теперь входит в круг наследников по закону еще.
М.КОРОЛЕВА: Ну а мы повторим телефон Останкинского отделения. 217-30-20 туда вы можете позвонить по поводу ближайшего бесплатного, как я понимаю семинара, который пройдет в эту субботу в 11 часов.
А.ПЛУЖНИКОВА: Да, бесплатный семинар.
-
М.КОРОЛЕВА: Тут есть вопрос-реплика от Тихона, он говорит: "Все эти премудрости, о которых вы нам докладываете, по большей степени инициированы вами, риэлторами, с тем чтобы рядовым гражданам только и было нужно что обращаться к вам. Какая же это свобода выбора? Все эти процедуры не без вашего участия и созданы для нас", видимо, Тихон имел в виду для вас, в ваших интересах. Что скажете?
А.ПЛУЖНИКОВА: Самый главный наш интерес в этом деле чтобы наши клиенты не попали в такую ситуацию, когда они могут лишиться квартиры. Это достаточно серьезный момент, поэтому я считаю, что обращение в крупную риэлторскую компанию, которая гарантирует вам, что в последующем у вас никто не заберет вашу квартиру, пусть по решению суда, и вы, купив квартиру и вложив деньги, останетесь полноценным хозяином этого жилья - я считаю, что это ненапрасная трата, в том числе и денег, и она имеет смысл.
М.КОРОЛЕВА: Здесь есть вопрос в связи с деньгами от нашего анонимного, к сожалению, слушателя. Анонимные вопросы мы вообще-то не обнародуем, но он спрашивает, сколько стоят те услуги, о которых вы говорили, хотя бы примерно.
А.ПЛУЖНИКОВА: Примерно достаточно сложно определить. Для того чтобы конкретно сказать сумму, надо видеть, во-первых, как минимум, документы, на квартиру, чтобы определить, какой объем работы нужно провести, для того чтобы действительно проверить квартиру и дать гарантии нашему клиенту.
М.КОРОЛЕВА: Вы беретесь за любые случаи? Вот вам, скажем, звонят по телефону, который мы с вами называли. Во-первых, что касается консультаций, кроме семинаров бесплатных, которые проводятся, как я понимаю, для большой группы людей, которые приходят, какие-то индивидуальные консультации на предварительном этапе бесплатные есть у вас?
А.ПЛУЖНИКОВА: Да, проводим каждую среду и субботу во всех отделениях агентства. То есть предварительно лучше, конечно, связаться по нашему телефону, договориться о встрече, потому что юристы бывают заняты просто непосредственной работой, но согласовав время, вы можете подъехать и получить все консультации по интересующим вас вопросам.
М.КОРОЛЕВА: Спрашивают: "Скажите пожалуйста, Анна, несет ли агентство юридическую ответственность за сделку про продаже квартиры, если сделка расторгается по вине продавца?"
А.ПЛУЖНИКОВА: Здесь очень тяжело ответить, что именно агентство несет такую ответственность. Я так думаю, что степень ответственности всех лиц, которые участвовали в проведении сделки, будет определять, естественно, суд, и какое суд вынесет решение, если будет сказано, что агентство конкретное должно выплатить покупателю энную сумму, то, естественно, решение суда будет исполнено.
М.КОРОЛЕВА: Много в вашей практике за последнее время было судебных разбирательств, и с чем они связаны, как правило?
А.ПЛУЖНИКОВА: Таких случаев достаточно мало, если учитывать объем тех сделок, которые мы проводим, сопоставить их с судебным разбирательством, этих случаев достаточно мало. Я могу с полной уверенностью сказать, я работаю в агентстве уже 5 лет, и на моей памяти у меня был единственный случай судебного разбирательства, в результате которого мы участвовали как третьи лица в судебном разбирательстве, и наш клиент остался доволен тем, что решение было именно в нашу пользу.
М.КОРОЛЕВА: Спрашивают, каким образом вы проводите проверку первичных документов на жилье в случае приобретения недвижимости в строительно-инвестиционных компаниях.
А.ПЛУЖНИКОВА: Прежде всего нужно проверить, естественно посмотреть, на основании каких документов отведен земельный участок, то есть договор аренды земельного участка должен присутствовать, как минимум, потом это все зависит, в каждом конкретном случае по-разному, но в какой степени находится в данный момент строительство этого дома, то ли дом сдан уже, принят Госкомиссией, то ли на этапе строительства начальном, то есть фундамент только заложен. Я предлагаю с такими вопросами, очень сложный вопрос, звонить непосредственно по нашим отделениям, можно связаться со мной отдельно по телефону 217-30-20, и я, наверно, уже с человеком непосредственно пообщаюсь и дам ему консультацию на эту тему, возможно даже по телефону.
М.КОРОЛЕВА: Что касается жилья, в котором люди живут, 10 лет ли, 1 год это понятно, то, что касается проверки юридической чистоты сделки купли или продажи. Но вот действительно строящееся жилье или совсем новое вот там-то что проверять?
А.ПЛУЖНИКОВА: Здесь достаточно сложный вопрос в том плане, сколько человек может внести деньги за конкретную квартиру, которая вас интересует. Обычно даже не определен номер квартиры на том этапе, если изначально вы вносите деньги на этапе строительства, только фундамент заложен, еще неизвестно даже, не прошел обмер БТИ, неизвестен даже номер квартиры, точный метраж, потому что вы покупаете определенные метры, а потом этот метраж может измениться - соответственно, это влечет за собой изменение цены для вас, как правило.
М.КОРОЛЕВА: А бывают ли какие-то спорные ситуации, когда, скажем, действительно несколько человек внесли деньги за одну и ту же квартиру они хотят именно эту квартиру, именно здесь, на углу, именно на этом этаже и именно такую, и агентство им некое обещает, все внесли деньги, и потом они начинают спор между собой?
А.ПЛУЖНИКОВА: Такие случаи по Москве были, и судебные разбирательства были. Кто-то первый успел зарегистрировать свое право, прошла государственная регистрация, а стоит еще очередь, какое-то определенное количество людей, которые только внесли деньги. Естественно, здесь уже спор судебный.
М.КОРОЛЕВА: В том, что касается разбирательств. Если не компания "Миэль" занималась продажей или куплей квартиры, а потом возникает некая ситуация, фактически уже судебная, приходят к вам и говорят, что помогите - Вы беретесь за такие случаи?
А.ПЛУЖНИКОВА: Как минимум, консультацию мы, естественно, дадим нашим клиентам, которые обратятся к нам. Непосредственно в суде мы не участвуем, мы не представляем интересы. Мы обычно рекомендуем обращаться к адвокатам. Мы сотрудничаем с адвокатами, можем кого-то порекомендовать клиенту, потому что это занимает большое количество времени и отрывает от основной работы.
М.КОРОЛЕВА: У вас в фирме есть, видимо, естественно, свои юристы.
А.ПЛУЖНИКОВА: Да, у нас в каждом отделении есть юристы, непосредственно в отделе продажи у нас два юриста.
М.КОРОЛЕВА: Григорий спрашивает, может ли фирма продавать квартиру в новостройке без указания срока постройки дома.
А.ПЛУЖНИКОВА: Срок постройки дома Обычно уже дом построен, естественно, там все видно, это по БТИ уже даются сведения, что такой-то момент, 2000 год, конечно, построен. Указывают, должны указывать, когда завершен уже дом.
М.КОРОЛЕВА: Еще вопрос. "Суд признал сделку недействительной, и маму вселяют в бывшую квартиру. Как быть? Было несколько обменов"
А.ПЛУЖНИКОВА: Исполнять решение суда или его опротестовывать, если вас не удовлетворяет то решение, которое вынесено, пытаться его оспорить.
М.КОРОЛЕВА: Как правило, если квартира нечиста юридически, то здесь очень близко милиция, что называется - либо хозяева были не в ладах с законом, как Вы говорите, в места лишения свободы кто-то был отправлен и т.д. Надо ли обращаться в милицию, к участковому милиционеру при оформлении?
А.ПЛУЖНИКОВА: Это еще один из этапов проверки. Обычно, если видно, что квартира была криминальная, нелишним будет побеседовать с участковым инспектором, который знает ситуацию на территории, тем более, если человек давно работает - это только подспорье в работе. Это имеет смысл, естественно, можно узнать много интересного, и потом, может быть, это будет препятствовать оформлению такой сделки, нас просто не устроят те обстоятельства, которые предшествовали продаже, и мы просто не будем рекомендовать клиентам приобретать такую площадь.
М.КОРОЛЕВА: А если в квартире проживали люди или проживают, которые состоят или состояли на учете в психоневрологическом диспансере или наркологическом?
А.ПЛУЖНИКОВА: Это тоже достаточно сложный вопрос, потому что предоставлять обязательно на сделку у нас нигде этого нет, и не должен человек предоставлять справки из психоневрологического диспансера, наркологического. Нотариус проверяет только лично, внешне дееспособность лица. Но для того чтобы минимизировать риск, пусть это неприятные вопросы, но их задать нужно продавцу, чтобы он представил эти справки вам, чтобы вы проверили, что он действительно не состоит на учете. Потому что если такой человек в дальнейшем захочет оспорить квартиру и докажет в суде, что он не осознавал суть подписанного им договора, не понимал значение своих действий, не мог руководить ими, то, естественно, страдает последний покупатель, он может лишиться квартиры.
М.КОРОЛЕВА: Денис спрашивает, занимаетесь ли вы проверкой юридической чистоты объектов нежилого фонда. "И поподробнее, пожалуйста", - просит Денис.
А.ПЛУЖНИКОВА: По нежилому фонду мне достаточно сложно ответить, потому что я занимаюсь непосредственно жильем. Но можно связаться непосредственно по телефону, позвонить в отдел нежилого фонда и поговорить с юристом из нежилого фонда, и он, естественно, вас проконсультирует на эту тему. По тому же самому телефону 217-30-20.
М.КОРОЛЕВА: Спрашивают, можно ли купить квартиру в городе Королеве Московской области с помощью агентства "Миэль".
А.ПЛУЖНИКОВА: Конечно, можно, у нас есть лицензия и на Подмосковье, мы занимаемся продажей-покупкой недвижимости и в Москве, и в Подмосковье.
М.КОРОЛЕВА: В том числе и дачами?
А.ПЛУЖНИКОВА: И дачами тоже. Отдел загородной недвижимости у нас есть.
М.КОРОЛЕВА: Вопрос, мне он, не риэлтору, кажется странным, но возможно, Вы его поймете. "Что нужно сделать, чтобы квартиру продал только ее владелец?"
А.ПЛУЖНИКОВА: Только покупать у него лично, не по доверенности покупать квартиру, а непосредственно у того лица, кто указан в документах правоустанавливающих.
М.КОРОЛЕВА: Мы сегодня с вами говорили в основном о покупке квартир. А в том, что касается продажи здесь юридическая поддержка в такой же степени нужна или она гораздо более краткая?
А.ПЛУЖНИКОВА: Я хочу сказать, что когда мы представляем интересы не только покупателей, к нам же обращаются люди, которые продают квартиры, но это с нас не снимает обязанности проверять эту квартиру. Потому что к нам приходит покупатель, мы продаем квартиру через агентство, естественно, мы за нее отвечаем. То есть то, что к нам обратился продавец, еще не значит, что мы эту квартиру не будем проверять. Мы проверяем все квартиры те, которые покупаем у других фирм, у продавцов лично. Те люди, которые к нам обратились, - мы их квартиры проверяем, для них приобретается альтернативное жилье, оно тоже проверяется. То есть если рассмотреть такую цепочку из четырех квартир, мы проверяем каждую квартиру до конца. Если квартиру продает другое агентство, мы также ее проверяем.