Простая письменная форма составления договоров купли-продажи - Борис Басин - Интервью - 2001-05-22
22 мая 2001 года
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Борис Басин, директор Сущевского отделения компании "Миэль"
Эфир ведет Ольга Бычкова
О.БЫЧКОВА: Сегодня темой нашей беседы станет использование простой письменной формы оформления договоров купли-продажи жилья. Расскажите, как давно появилась такая форма?
Б.БАСИН: В Подмосковье возможность такая проводить сделки, не требующие нотариального удостоверения, появилась уже несколько лет назад. Другими словами, это горячая новость, но в именно наступившем году мы наблюдаем резкое увеличение обменов, которые регистрируются в простой письменной форме.
О.БЫЧКОВА: То есть их стало намного больше. Это освобождает людей от бумажных проблем, или есть еще какие-то преимущества?
Б.БАСИН: Когда мы предлагаем человеку оформить сделку в простой письменной форме, одно из главных преимуществ состоит в том, что не надо платить государственной пошлины, обычно она составляет порядка полутора процентов от стоимости квартиры. Люди по-разному к этому относятся, скажу, что это вполне законно и нормально и соответствует российскому законодательству. Широкому применению, внедрению этого пока мешает существующая привычная обстановка граждан о том, что обычно нужно проводить регистрацию сделок по недвижимости.
О.БЫЧКОВА: А можно сразу разделить эти вещи? В каких случаях нужно идти к нотариусу, а в каких случаях достаточно этой простой письменной формы составления договора?
Б.БАСИН: Можно сказать так, что все каноны, по которым проводится сделка, они в обоих случаях абсолютно одинаковы. Также присутствуют две стороны, подписывают договор, текст которого очень похож на тот, который раньше удостоверялся нотариусом. Отсутствует только удостоверительная надпись на договоре нотариуса. Просто два человека подписывают по обоюдному согласию устраивающий их документ. Единственное, пожалуй, неудобство в том, что ряд доверенностей все равно нужно заверить у нотариуса, то есть необходимость визита к нотариусу сохраняется. И добавлю, что с согласия супругов, если таковые имеются, на проведение сделки, тоже должны быть заверены у нотариуса. Конечно, было бы сделку совершать проще, если бы, например, по закону могли все эти функции на себя взять, например, риэлторы.
О.БЫЧКОВА: Чтобы клиенты могли приходить только в одно место и там уже заниматься всеми своими делами, а не ходить по разным адресам?
Б.БАСИН: Совершенно верно. Ну и в целом затраты на удостоверение, конечно, несопоставимы с тем, как раньше, они гораздо меньше, короче.
О.БЫЧКОВА: Мы обсуждаем возможность составления договоров купли-продажи недвижимости в более простой форме, без нотариального удостоверения. Мы будем сейчас еще обсуждать подробности совершения такого вида сделок, но, наверно, будет нелишним, если вы напомните сразу номера телефонов, по которым за конкретными подробностям люди могут к вам обращаться.
Б.БАСИН: Да, пожалуйста. Единый многоканальный телефон нашей фирмы, агентства "Миэль" 777-33-77. И также скажу, что каждую среду и субботу во всех офисах (а у нас их 10 отделений компании "Миэль") вы можете получить бесплатную консультацию юристов фирмы "Миэль".
О.БЫЧКОВА: Тут возникает такой вопрос. Когда люди приходят к нотариусу и оформляют какие-то документы, у нотариуса остаются соответствующие записи, которые всегда можно восстановить, поднять и по ним проследить какие-то события, которые были раньше, если это нужно. В том случае, который обсуждаем мы, к нотариусу никто не идет, по крайней мере за составлением такой бумаги. Где искать следы дальше?
Б.БАСИН: С того времени, как начали регистрировать первые сделки по купле-продаже квартир, реестр собственности и собственников ведется государственным органом, сегодня он называется Москомрегистрации в Москве. Безусловно, когда речь идет о простой письменной форме, архив сделки сохраняется у риэлторов, которые добросовестно выполняют свои обязанности. Могу также сказать, что наши агентства, фирма "Миэль" собирают архивы всех сделок, проводимых без нотариального удостоверения и с нотариусом, кстати, тоже. Риэлторы прямо заинтересованы в том, чтобы история квартиры не пропала после подписания договора, поэтому мы профессионально и основательно подходим к этому вопросу. К счастью, большинство наших граждан бережно сохраняет любые документы, имеющие отношение к их жилью. Но тем не менее, надеясь на это, мы сами принимаем меры, чтобы защитить интересы клиентов компании, то есть тех, кто хотят купить квартиру. В целом специфика деятельности российских риэлторов в том и заключается, что в одном лице они совмещают несколько функций и оценщика, и организатора технологической цепочки, и юриста, сопровождающего сделку, и отвечают за проверку документов, и гарантируют безопасность обмена, и вдобавок помогают обеспечить надежную передачу денег.
О.БЫЧКОВА: Все-таки мне не очень понятен вопрос, в каких случаях нужно предпочитать такую форму заключения сделок. Что посоветовать слушателям?
Б.БАСИН: Если вы решили заключить договор купли-продажи без нотариуса, я вам рекомендую обратиться в агентство недвижимости "Миэль". На мой взгляд, это вариант наиболее предпочтительный. Поясняю. Все дело в том, что, как правило, регистрация является составной частью целого комплекса услуг, которые мы оказываем. В процессе подготовки сделки мы решаем, как я уже сказал, все вопросы, связанные с квартирой, и для клиента важно решить свою проблему продать, купить или обменять жилье по реальным рыночным ценам. Для этого нужна профессиональная оценка, а без консультаций специалистов не обойтись. Мы в любом случае проверяем соответствие личности продавца и покупателя данным, указанным в паспортах и документах на квартиру. Хотя мы постоянно говорим, что каждая сделка, как и человеческая судьба, индивидуальна, все равно существуют общие принципы, определенные шаги, выполняемые нами ежедневно. Если покупатель не хочет обращаться к риэлтору, вот тогда я очень рекомендую обратиться к высокопрофессиональному нотариусу, который имеет большой опыт работы с недвижимостью. Вот разница.
О.БЫЧКОВА: Вопросы от наших слушателей пришли на наш эфирный пейджер. Ольга спрашивает: "Вы рекомендуете совершать сделки без нотариуса и говорите, что вы честное агентство. А как быть с нечестными?"
Б.БАСИН: Я поэтому и говорю. Я не рекомендую совершать сделки без нотариуса, я это оставляю на усмотрение клиентов, продавцов и покупателей. И обращайтесь только в честные агентства либо к нотариусу.
О.БЫЧКОВА: Марина недоумевает, почему государство разрешило вообще такой вид сделки и при этом лишает себя дохода в виде пошлины.
О.БЫЧКОВА: Если Марина знает историю, то пошлина была и побольше, она была где-то 3% вначале, а потом государство в интересах своих граждан понизило до 1,5%, а сейчас считают, не все юристы, кстати, с этим согласны, что сделки с недвижимостью можно оформлять без нотариуса, удостоверять без нотариуса. Это мнение законодателя.
О.БЫЧКОВА: "Распространяется ли все это на подмосковные участки и на строение на подмосковных участках?" вопрос от Юрия.
Б.БАСИН: Да, безусловно.
О.БЫЧКОВА: Вы занимаетесь Подмосковьем тоже в вашем агентстве?
Б.БАСИН: Да, конечно.
О.БЫЧКОВА: Михаил утверждает, что Москомрегистрации не имеет права регистрировать сделку без нотариуса. Так ли это?
Б.БАСИН: Основа откуда Гражданский кодекс. Там нет обязательного требования к нотариальному удостоверению основной части сделок с недвижимостью, вот и все. Поэтому государственная регистрация производит регистрацию этих сделок. Подчеркну не всех, есть некоторые исключения, например, договор аренды обязательно удостоверение нотариуса.
О.БЫЧКОВА: Еще один вопрос от Алексея. "Какие сделки необходимо удостоверять нотариально?"
Б.БАСИН: В частности, например, сделки по договорам ренты обязательно нотариальное удостоверение. Здесь еще одна степень защиты граждан может быть с ограниченной дееспособностью.
О.БЫЧКОВА: Есть несколько вопросов очень конкретных, касающихся очень конкретных жизненных ситуаций, я, с вашего разрешения, не буду их зачитывать, потому что это очень частные случаи, но попрошу Бориса Моисеевича сказать, куда можно обратиться.
Б.БАСИН: Да, можно прямо сейчас звонить в Сущевское отделение по телефону 785-00-55 и в целом на нашу фирму по телефонам 777-33-77.
О.БЫЧКОВА: Вы проводите консультации в Сущевском отделении?
Б.БАСИН: Да, мы, как и другие отделения, еженедельно проводим консультации бесплатные, по субботам с 11 до 18 и по средам с 17 до 20. Кроме того, мы проводим регулярно во всех наших отделениях, почти во всех, специальные семинары. Например, в эту субботу, 26 мая, в 11 часов в офисе нашего Сущевского отделения по адресу Сущевский вал, 64 будет проходить семинар для населения, кстати, на тему о простой письменной форме заключения сделок с недвижимостью. Пожалуйста, приходите.
О.БЫЧКОВА: Еще у нас одно суждение от слушателя из Санкт-Петербурга. "Никто из нормальных людей экономить на услугах нотариуса не будет, 1,5% уплаченных в нотариате не такая большая сумма, зато существуют гарантии законности оформления сделки, так как нотариусом разъясняется ряд статей. Только ли нотариусом?"
Б.БАСИН: Безусловно, любым профессиональным юристом, который участвует в этой сделке, могут быть разъяснены все эти статьи. Но важно не это - важно то, что у людей есть право выбора, это решают стороны по договору. Хотите нотариальное оформление, хотите без нотариуса. Вот и все.
О.БЫЧКОВА: Вопрос от Алексея. "Каким образом производится расчет между покупателем и продавцом?"
Б.БАСИН: Если говорить о технологии сделки, то здесь никаких изменений нет. Точно так же, в основном пользуются депозитными сейфами банков, расчеты таким образом происходят, ведь важно, что этот расчет происходит после государственной регистрации, и здесь не имеет значения, сам договор был удостоверен нотариусом или без нотариального удостоверения.
О.БЫЧКОВА: "Когда нотариус заверяет сделку, он за это отвечает в суде. Риэлторы не отвечают. Если потом возникают претендующие на квартиру, то клиент практически может потерять квартиру", утверждает Инна Николаевна.
Б.БАСИН: Утверждать так не нужно. Безусловно, мы отвечаем за свою работу, не более того. И в агентстве "Миэль" изначально был принцип, он строго поддерживается, каждая сделка сопровождается профессиональным юристом, именно профессиональным, а не случайным консультантом. Поэтому мы считаем, что опыт наших юристов вполне достаточен.
-
О.БЫЧКОВА: Мы обсуждаем заключение договоров купли-продажи недвижимости в виде простой письменной формы, то есть без нотариального удостоверения. Не очень верят наши слушатели, что это все так легко, просто и безопасно. Вадим спрашивает, какая все-таки есть опасность для покупателя и продавца при оформлении такого рода сделки.
Б.БАСИН: Опасность простая. Если вы просто договорились с продавцом и подписали где-то в подворотне договор, безусловно, опасность явная. Вот если вы обратились к высокопрофессиональному юристу, будь то нотариус или высокопрофессиональный юрист, который работает, например, в нашем агентстве, то опасности практически никакой нет.
О.БЫЧКОВА: Еще один такого рода вопрос. Ольга, которая уже задавала вам вопросы, не удовлетворена ответом и все-таки просит объяснить, почему безнотариальная сделка абсолютно надежна.
Б.БАСИН: Я скажу, что сделки потому надежны, что, в первую очередь, они проходят государственную регистрацию, где, кстати, тоже сидят высокопрофессиональные специалисты и тоже проверяют сделки. Ну и если мы работаем, то тоже за свою работу отвечаем.
О.БЫЧКОВА: То есть если заниматься самодеятельностью в подворотне, как вы говорите, там всего этого, естественно, не будет?
Б.БАСИН: Конечно.
О.БЫЧКОВА: Кстати говоря, только физические лица могут заключать такие соглашения?
Б.БАСИН: Нет, юридические тоже вполне могут заключать.
О.БЫЧКОВА: "Можно ли, - спрашивает Алексей, - оформить, минуя нотариуса, также дарственную?"
Б.БАСИН: Да, можно.
О.БЫЧКОВА: Вас спрашивают, какова оплата услуг в агентстве "Миэль" для обращающихся клиентов.
Б.БАСИН: Вы можете сейчас прямо позвонить, например, в Сущевское отделение и подробно поговорить с нашими специалистами по конкретной интересующей вас ситуации.
О.БЫЧКОВА: Вопрос из Саратова от Марка. "Я продаю дачу, предварительно зарегистрированную в органах регистрации. Нужно ли при заключении договора без нотариуса согласие жены, если дача записана на мне?"
Б.БАСИН: Обязательно, если дача приобретена в период брака.
О.БЫЧКОВА: Послушаем сейчас вопросы, которые возникли у наших слушателей. Алло.
СЛУШАТЕЛЬ: Здравствуйте. Я хочу узнать следующее. Я меняю квартиру. Риэлтор попросил у меня доверенность на сбор документов необходимых каких-то. Я даю доверенность, должна ли я получить экземпляр доверенности или нет, и вообще, должна ли давать доверенность?
Б.БАСИН: Это ваше право. Мы, например, предпочитаем собирать документы вместе с продавцом. Экземпляр доверенности выдается в одном экземпляре, но копию вы можете, безусловно, у нотариуса взять, и это вы решаете с вашим риэлтором, доверять ему сбор документов или не доверять.
О.БЫЧКОВА: Еще один вопрос. Алло.
СЛУШАТЕЛЬ: Исупов Евгений. Вопрос такой. Отвечает ли агентство за некачественную продажу? То есть стоимость квартиры, допустим, 30 тысяч Потому что если это регистрируется через нотариуса, а нотариусы совершенно не бедные люди, они отвечают своим имуществом. А агентство в этом случае отвечает или нет?
Б.БАСИН: Агентство точно так же обязательно застраховано. Свою риэлторскую деятельность. Агентство "Миэль", в частности, застраховано в страховой фирме "Ватек", и за свои ошибки, безусловно, отвечает.
О.БЫЧКОВА: Елена Николаевна просит повторить телефоны компании "Миэль".
Б.БАСИН: Многоканальный телефон фирмы 777-33-77, и телефон Сущевского отделения 785-00-55.
О.БЫЧКОВА: Послушаем еще вопросы слушателей в прямом эфире. Алло.
СЛУШАТЕЛЬ: Здравствуйте, это Людмила Яковлевна. У нас участок в 6 соток в Подмосковье. Мы сводные сестры. Участок записан на маму, мама умерла в феврале. Как удобнее оформить этот участок двоим?
Б.БАСИН: Наследство оформляйте по закону или по завещанию.
СЛУШАТЕЛЬ: Это делается через нотариальную контору?
Б.БАСИН: Это обязательно. Вот наследство это обязательно нотариус.
СЛУШАТЕЛЬ: И через юридическую?
Б.БАСИН: Нотариальная контора, через нотариуса. Это обязательно.
СЛУШАТЕЛЬ: А документы какие должны быть для этого?
Б.БАСИН: Мне так сложно подробно вам ответить по телефону.
СЛУШАТЕЛЬ: Позвонить в ваш офис?
Б.БАСИН: Да.
О.БЫЧКОВА: Алло.
СЛУШАТЕЛЬ: Меня зовут Алексей, у меня вопрос такой. Служит ли, когда оформляешь дарственную, документ, выписанный из РЭУ, о совместном проживании родителей и сына как документ для представления в налоговую инспекцию?
Б.БАСИН: В налоговую инспекцию о чем?
СЛУШАТЕЛЬ: При оформлении дарственной.
Б.БАСИН: Ну вот договор дарения и представляется в налоговую инспекции. А, я понял вас. Совместно проживаете вы?
СЛУШАТЕЛЬ: Да, совместное проживание.
Б.БАСИН: Это один из элементов доказательства. Доказывайте всем чем угодно, и в том числе документом из РЭУ, что вы проживаете совместно, не только пропиской.
О.БЫЧКОВА: Алло.
СЛУШАТЕЛЬ: Здравствуйте, меня зовут Люба. Я хочу узнать, я хочу купить квартиру, но те, кто мне продают, они покупают в строящемся доме, и в конце прошлого года они мне сказали свою сумму, за сколько они хотят продать. Но так как сейчас все-таки курс доллара растет, как вы думаете, они могут мне уступить?
Б.БАСИН: Если я понял правильно, конечно, они могут уступить, только дело двух сторон договариваться о стоимости в связи с изменением либо курса доллара, либо цен на рынке недвижимости. Это дело сторон договора.
О.БЫЧКОВА: Вопрос немного не по теме, но часто встречается почему-то в наших сообщениях на пейджер. От Ирины Борисовны: "Имеет ли право мой родственник, иностранный подданный, на покупку и наследование моего приватизированного дачного участка?"
Б.БАСИН: Да, конечно. Никаких ограничений.
О.БЫЧКОВА: То есть все происходит так же?
Б.БАСИН: Так же точно иностранцы сейчас покупают и продают недвижимость в Москве, нет ограничений - и организации, и частные лица иностранные как стран СНГ, так и дальнего зарубежья, никаких ограничений.
О.БЫЧКОВА: Алло.
СЛУШАТЕЛЬ: Здравствуйте. У меня такой вопрос. Я сейчас участок перевожу на свою маму и хочу потом у нее купить куплей-продажей, так как участок был первоначально на моего отчима. Как мне проще это все сделать?
Б.БАСИН: Проще обратиться в фирму "Миэль", и там вам правильно все подскажут. Позвоните 777-33-77.
О.БЫЧКОВА: И я прошу еще раз сказать про семинары, на которых можно также задавать все важные вопросы.
Б.БАСИН: В ближайшую субботу в 11.00 по адресу Сущевский вал, 64 мы будем проводить бесплатный семинар для населения. Основная тема будет "Простая письменная форма сделок с недвижимостью", ну и ответят на другие ваши вопросы более подробно юристы и наши специалисты.