Защита прав несовершеннолетних при сделках с недвижимостью. - Анна Ягиш - Интервью - 2001-05-21
21 мая 2001 года
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Анна Ягиш, вице-президент компании "Рескор" и Людмила Савушкина, юрист компании "Рескор"
Эфир ведет Ольга Бычкова.
О.БЫЧКОВА: Мы будем говорить о том, как защищаются права несовершеннолетних при сделках с недвижимостью. Итак, наверно, свой первый вопрос я адресую Анне Ягиш. 10 лет работает агентство недвижимости "Рескор" на рынке, вы, наверно, уже многое повидали за эти 10 лет. Насколько часто приходится сталкиваться с такими ситуациями, когда органы опеки и попечительства вынуждены вмешиваться в ситуацию, и вообще каковы их функции?
А.ЯГИШ: Я поняла ваш вопрос, и отвечу так. С органами опеки и попечительства мы сталкиваемся каждый раз, когда оформляем сделки с недвижимостью, где собственником или со-собственником является ребенок, имеется в виду ребенок в возрасте до 18 лет. Также разрешение органов опеки и попечительства требуется при отчуждении квартир, в которых прописан несовершеннолетний. И я бы сразу хотела озвучить телефоны агентства недвижимости "Рескор", поскольку я знаю, что не на все вопросы радиослушателей мы успеваем отвечать в рамках эфирного времени. Итак, телефон агентства недвижимости "Рескор" 935-61-00, 935-62-00, 237-53-59. И, продолжая тему нашего разговора, хочу добавить, что органы опеки и попечительства это органы местного самоуправления, которые осуществляют надзор за деятельностью опекунов и попечителей, и в городе Москве органы опеки и попечительства созданы при районных управах.
О.БЫЧКОВА: Но все-таки давайте будем говорить конкретно, чем занимаются специалисты по охране прав детей и как именно они защищают права несовершеннолетних.
А.ЯГИШ: Вопрос юридический, поэтому пусть ответит Людмила.
Л.САВУШКИНА: Специалист по охране прав детей готовит проекты распорядительных документов главы районный управы о разрешении либо согласии на отчуждение имущества ребенка. Если вопрос сложный или спорный, то он выносится на комиссию по охране прав детей при главе районной управы. Решение комиссии носит рекомендательный характер, окончательное же решение принимает глава районной управы. Решения главы управы являются обязательными для всех организаций и граждан, и их можно обжаловать только в судебном порядке.
О.БЫЧКОВА: Как часто вам приходится иметь дело со случаями, когда органы опеки и попечительства не одобряют сделки, которые вы проводите?
А.ЯГИШ: Конечно, в нашей практике бывают случаи, когда приходится доказывать целесообразность тех или иных сделок, но этими вопросами в агентстве недвижимости "Рескор" занимаются высококлассные профессионалы, специалисты юридического направления в частности, которые, собственно, и отвечают за весь процесс прохождения сделки, за весь процесс сбора документов, поэтому проблемы могут возникать при обращении в органы опеки и попечительства, но мы, как правило, с ними справляемся. Какие проблемы могут возникать? Например, в случае продажи жилого помещения в городе Москве и одновременной покупки другого жилого помещения в другом субъекте Российской Федерации следует, как правило, доказывать необходимость переезда несовершеннолетнего. Органы опеки и попечительства крайне сложно идут на разрешение подобных сделок, нам приходится выезжать даже в другой регион, собирать документы, предоставлять их в органы опеки и попечительства. Есть еще ряд случаев, например, таких, как органы опеки и попечительства не одобряют сделки, когда производится покупка квартиры в рассрочку, допустим, вы продаете свою квартиру, а альтернативную хотите приобретать в рассрочку - на такие операции тоже с большим трудом соглашаются органы опеки и попечительства. В силу большего риска для несовершеннолетних также не идут они на оформление и совершение сделок по залогу квартир. Может быть, Вы, Людмила, еще добавите что-то?
Л.САВУШКИНА: Да, я еще хочу дополнить, что при выезде несовершеннолетнего за границу Российской Федерации со своими родителями и, соответственно, при продаже жилого помещения здесь, в Москве, кроме вида на жительство, органы опеки и попечительства могут потребовать подтверждения, что у несовершеннолетнего по новому месту жительства за рубежом имеется жилая площадь. Так что достаточно сложностей возникает при прохождении опеки для лиц, выезжающих на ПМЖ. Также органы опеки и попечительства дают разрешение на покупку альтернативной квартиры в домах-новостройках только в том случае, если данные дома приняты государственной комиссией или заказчик-застройщик предоставит справку о готовности дома.
О.БЫЧКОВА: Но это все достаточно сложные ситуации вы перечисляете. Видимо, возникает желание часто найти какие-то законные способы, чтобы этих сложностей избежать. Они существуют вообще?
А.ЯГИШ: Оля, Вы всегда любите задавать такие вопросы провокационные немножко. Конечно же, можно найти способы, другой вопрос, надо ли это делать. Я хочу сказать, что сейчас такую возможность нам предоставил Гражданский кодекс. Есть такая процедура, которая называется эмансипация. Процедура означает то, что совершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным. Это достаточно сложная процедура, и во всех случаях, когда отчуждается недвижимость, где проживают лица, не достигшие 18 лет, требуется согласие органов опеки и попечительства, кроме случаев эмансипации. Хотя для вхождения в органы опеки и попечительства при отчуждении недвижимости ее предпринимать целесообразно в крайне редких случаях и ограниченно, потому что
О.БЫЧКОВА: Конечно, мы не говорим о том, чтобы кого-то обмануть
А.ЯГИШ: Нет, это процедура совершенно законная эмансипация. То есть если ребенку исполнилось 16 лет, он уже может быть объявлен органами опеки и попечительства полностью дееспособным, но для этого требуется просто еще согласие обоих родителей, требуется, чтобы этот ребенок работал по трудовому договору или контракту, но, тем не менее, это один из способов.
-
О.БЫЧКОВА: Прежде чем продолжить наш разговор, я хотела бы задать вопросы, которые пришли к нам на эфирный пейджер. Татьяна интересуется, были ли в практике вашего агентства случаи, когда совершенные вами сделки оспаривались в суде и расторгались? Я так думаю, что имеются в виду именно та тема, которую мы обсуждаем.
А.ЯГИШ: История агентства недвижимости "Рескор" продолжается более 10 лет. Благодаря тому, что в агентстве недвижимости "Рескор" существует специальное юридическое управление, без визы которого не выпускается ни одна сделка, таких случаев у нас практически нет. Но хочу сказать, что на консультации к нам приходит достаточно много людей, которые, к сожалению, в свое время не воспользовались услугами профессионалов и сейчас столкнулись с такими проблемами. Я думаю, Людмила Юрьевна нам расскажет о таких случаях, и, по-моему, буквально на этой неделе к вам приходил мужчина с такой проблемой.
Л.САВУШКИНА: Да, ко мне обратился мужчина из Краснодара, он приобрел квартиру в Москве, сделал евроремонт, вселился в нее, а через 8 месяцев получил повестку и иск прокуратуры о признании сделки недействительной, так как при приватизации бывшие собственники не внесли в документы своего вновь родившегося ребенка. И это только один эпизод из практики, и поэтому мы рекомендуем всем гражданам пользоваться услугами профессионалов, ведь квартира это, пожалуй, самое дорогое имущество, которое находится в собственности у граждан.
О.БЫЧКОВА: То есть речь идет о том, что нужно, если возникает необходимость продать или купит квартиру, что-то сделать со своим жильем, короче говоря, нужно обращаться в правильные компании недвижимости к профессиональным риэлторам и, в общем, по возможности не пытаться заниматься самодеятельностью. Как распознать то агентство или тех риэлторов, с которыми действительно следует иметь дело?
А.ЯГИШ: Во-первых, рекомендации достаточно просты. Должны проверить наличие лицензии агентства недвижимости, агентство недвижимости "Рескор" имеет лицензию номер 15. Сам по себе порядковый номер говорит о том, сколько лет мы присутствуем на этом рынке. Далее, можно проверить, состоит ли агентство недвижимости в профессиональном объединении, самыми авторитетными профессиональными объединениями на территории Москвы является Московская ассоциация Гильдии риэлторов и Российская Гильдия риэлторов. Агентство недвижимости "Рескор" является активным участником и той и другой профессиональной организации. И кроме того, наша особая гордость это компетентность и профессионализм наших специалистов. Потому что к работе специалистов агентства недвижимости "Рескор" предъявляются очень высокие требования. И если кого-то заинтересовала информация о сотрудничестве, я приглашаю всех желающих позвонить в кадровую службу агентства "Рескор" по телефону 935-60-00, вам надо спросить Юлию Федоровну, и она расскажет вам о тех возможностях, которые мы предоставляем для сотрудников, о том, каким образом у нас из стажера можно стать брокером в течение 2 лет.
О.БЫЧКОВА: То есть вы готовы принимать на работу к себе новых сотрудников?
А.ЯГИШ: Мы готовы принимать на работу к себе новых сотрудников, но, тем не менее, к этому относимся очень аккуратно.
О.БЫЧКОВА: Как требования формулируются, Анна?
А.ЯГИШ: Требования следующие. Мы ориентируемся на людей, которые имеют обязательно высшее образование, на людей коммуникабельных, активных, готовых обучаться новой профессии.
О.БЫЧКОВА: Вернемся к основной теме нашего разговора. Вы сейчас перечисляли множество трудностей и формальных моментов, которые необходимо учитывать при совершении сделок такого рода. Насколько вообще большой пакет документов необходимо предоставить в органы опеки и попечительства, когда рассматриваются вопросы по отчуждению жилых помещений?
Л.САВУШКИНА: Вообще пакет очень большой, пакет документов, он состоит более чем из 8 пунктов, среди которых основными, конечно же, являются запрос нотариуса о разрешении совершения сделки, правоустанавливающие документы как на продаваемое жилое помещение, так и на приобретаемое, как я уже сказала, еще около 8 пунктов. Но, кроме того, в каждой управе, помимо стандартного перечня документов, могут существовать свои дополнительные правила. Так, например, органы опеки и попечительства могут потребовать согласия всех совершеннолетних членов семьи на продажу данной квартиры, согласие продавца продать квартиру несовершеннолетнему, справки из школы, других образовательных учреждений, справки из поликлиники и много-много других справок. В рамках эфира даже сложно перечислить все, что требуют органы опеки и попечительства, так что, уважаемые радиослушатели, звоните нам и приходите к нам, мы всегда рады будем помочь вам.
О.БЫЧКОВА: Еще несколько вопросов с нашего пейджера, вот один вопрос из Петербурга, вопрос к юристу. "Каков срок давности подачи исковых заявлений в суд, если при продаже квартиры были нарушены права несовершеннолетнего?"
Л.САВУШКИНА: Вообще общий исковой срок давности Гражданским кодексом предусмотрен, это 3 года. Но, к сожалению, дети несовершеннолетние могут этим правом воспользоваться только при достижении ими 18 лет, так что с 18 лет они могут прийти в суд и заявить свои права на то, что когда-то были нарушены их права при совершении сделок с жильем.
О.БЫЧКОВА: Еще один вопрос от Любы. "Можно ли оставить в квартире одного прописанного 16-летнего ребенка?" - имеется в виду не оставить одного без присмотра, а оставить жить, нужно ли платить в этом случае за лишнюю жилплощадь?
Л.САВУШКИНА: Вообще да, с 16 лет несовершеннолетних детей можно прописывать одних в квартире, ну а по поводу оплаты жилой площади следует лучше обратиться по телефонам к нам. Все вопросы можно задать нашим сотрудникам, они будут рады помочь вам.
О.БЫЧКОВА: Еще один вопрос от Алексея, слушатель пытается разобраться. "Получается, что органы опеки лишают возможности приобретать квартиры по ипотеке семье с ребенком?"
Л.САВУШКИНА: Когда я акцентировала внимание на этом вопросе, я не говорила, что они запрещают, я говорила, что крайне осторожно подходят органы опеки и попечительства к разрешению подобных сделок. Поскольку вы понимаете, здесь речь идет о том, что продается квартира сразу и ребенок лишается собственности в квартире, которая существует, а вот получает он право собственности или не получает в новой квартире, которая будет приобретена по договору с банком, это вопрос, потому что схем ипотечного кредитования много разных, и поэтому органы опеки и попечительства в каждом конкретном случае разбираются отдельно.
О.БЫЧКОВА: Татьяна тоже пытается разобраться. "Права несовершеннолетнего нарушают продавцы, родственники в той или иной степени. Почему ответственность должен нести покупатель?" Действительно, несправедливо.
А.ЯГИШ: Вопрос риторический, и скорее этот вопрос к нашим законодателям, поскольку действительно права добросовестного приобретателя должны защищаться, точно так же закон стоит на страже интересов слабых и беззащитных, собственно говоря, детей, поэтому, собственно говоря, и введен такой институт опеки и попечительства у нас в стране. А если наши радиослушатели хотят подискутировать на какие-то вопросы или задать нам еще дополнительные вопросы - пожалуйста, приходите в наши консультационные пункты на Ленинский проспект дом 1, 4-й этаж, или улица Вавилова, дом 69, офис 323.
О.БЫЧКОВА: Во всяком случае, вывод, который мы должны делать в любом случае, это то, что если совершаются какие-то сделки, они должны делаться с участием серьезных профессионалов, юристов, с тем чтобы потом покупатель не страдал за чьи-то ошибки. На ваш призыв приходить работать есть уже отклик от слушательницы Шадриной, которая интересуется, огранивается ли возраст при приеме на работу в агентство недвижимости.
А.ЯГИШ: В агентстве недвижимости "Рескор" нет никаких возрастных ограничений, кроме того, я хочу сказать, что можно быть успешным в 25 и еще более успешным в 50, потому что в 50 больше житейской мудрости, больше опыта. Я хочу добавить, что у нас есть совершенно потрясающие звезды, действительно метры риэлторского дела, им, как правило, больше 45. Это средний возраст наших лучших специалистов.
О.БЫЧКОВА: Я не могу не затронуть еще одну важную тему, это жилье, которое оформлялось в собственность, то есть приватизировалось в начале 90-х годов. Часто ли вам приходится сталкиваться с проблемами, связанными с жильем такого рода?
А.ЯГИШ: Действительно, в 92-94 годах, до внесения изменений и дополнений в закон РФ о приватизации жилого фонда, квартиры не оформлялись в собственность несовершеннолетних, зарегистрированных на соответствующей жилой площади, то есть детей просто-напросто не вносили в приватизационные документы, а это, естественно, приводит или может привести к признанию сделки недействительной, поэтому такие подводные камни, связанные с несовершенством законодательства в начале 90-х присутствуют. Поэтому еще более важно для всех, чтобы избежать подобных случаев, обращаться к профессионалам, обращаться в агентства недвижимости. Допустим, в агентстве недвижимости "Рескор" проводится тщательная проверка на наличие прав третьих лиц, в нашем случае это несовершеннолетние, на приобретаемую недвижимость.
О.БЫЧКОВА: Анна, назовите еще раз телефоны, по которым можно задавать конкретные вопросы.
А.ЯГИШ: Я с удовольствием назову телефон агентства недвижимости "Рескор" и приглашаю всех наших радиослушателей на семинар, который будет называться "Проблемы взаиморасчетов при купле-продаже недвижимости. Банки, сейфы и зависимые ячейки". Этот семинар будет проходить 27 июня, в среду, в 17 часов, дополнительно мы сообщим, по какому адресу. Телефоны агентства "Рескор" 935-61-00, 935-62-00, 237-53-59. Приходите, мы ждем вас и всегда рады помочь.