Евгений Спиренков, Ирина Фролова - Интервью - 2001-05-16
16 мая 2001 года
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Евгений Спиренков, генеральный директор финансово-строительной группы "Новый мир", и Ирина Фролова, директор по маркетингу финансово-строительной группы "Новый мир"
Эфир ведет Ирина Меркулова
И. МЕРКУЛОВА: Будем говорить о рынке недвижимости. И мой первый вопрос касается нынешней ситуации на этом рынке, а затем, если позволите, поговорим о перспективах.
Е. СПИРЕНКОВ: На сегодняшний день ситуация на рынке недвижимости, действительно, начала меняться. И, в первую очередь, ситуация меняется в сторону улучшения качества строящихся домов. Многих людей уже не устраивают те годами наработанные проекты панельного домостроения, которыми застроено большинство районов города Москвы. И на сегодняшний день многие инвесторы предлагают новые дома, это монолитное домостроение с совсем другим набором квартир, на порядок лучше качество. И это, наверное, основная тенденция развития сегодняшнего рынка.
И. МЕРКУЛОВА: Клиенты привередничают, потому что могут себе позволить?
Е. СПИРЕНКОВ: Не то что привередничают. Речь идет, может быть, о незначительных увеличениях качества самого жилья, я имею в виду улучшения в плане дороговизны и удорожания этого жилья. Это накопившийся, отложенный спрос, который сегодня начал реализовываться. И для людей важно незначительное увеличение площади гостиных, кухонь, и это уже становится для них действительно другим жильем.
И. МЕРКУЛОВА: Что касается финансовой стороны этого вопроса. Цены на рынке недвижимости в каком состоянии сейчас и чего нам ждать?
Е. СПИРЕНКОВ: Исторически сложилось так, что цены на панельные дома были в два раза дешевле, чем цены на дома монолитного домостроения. Но ситуация коренным образом изменилась после кризиса 1998 года. И сейчас сложилась, действительно, нормальная ситуация, когда монолитное домостроение стало даже дешевле. За счет чего произошло такое удешевление? могут спросить многие. За счет того, что дома строятся мобильными силами, не нужна широкая инфраструктура, не нужно огромных заводов. Практически подвозится бетон непосредственно сразу на площадку, и все возводится небольшими силами, тем самым обеспечивая такую мобильность, мы уменьшаем затраты при строительстве. А стоимость самих материалов одинакова как для панельного домостроения, так и для монолитного домостроения. Поэтому удалось добиться того, что монолитные дома стали даже дешевле, чем панельные дома.
И. МЕРКУЛОВА: А если сравнивать монолит и панель, я так понимаю, что монолит лучше. Чем это лучше?
Е. СПИРЕНКОВ: Совсем другое качество и самого строительства. Отсутствуют многие строительные дефекты, которые присущи многим панельным домам. И сейчас практически все инвесторы строительного комплекса города Москвы переходят на монолитное домостроение. Более того, сама конструкция позволяет на этапе строительства обеспечить свободную планировку этих квартир.
И. МЕРКУЛОВА: Без угрозы разрушения, да?
Е. СПИРЕНКОВ: Естественно, без угрозы разрушения этих домов. Дело в том, что, если мы говорим о панельных домах, людей не устраивает та планировка, которую предлагают на сегодняшний день домостроительные комбинаты. И в 90 % случаев люди занимаются перепланировкой. Это, во-первых, дополнительные затраты. Это огромная трата времени, нужно согласование. И даже, перепланировав эти квартиры, нельзя добиться того, что можно сделать сразу, запланировав нормальное жилье. Более того, наружные стены, которые мы на сегодняшний день выполняем, это кирпичные стены, традиционно у российского народа отдельное теплое отношение к этому материалу.
И. МЕРКУЛОВА: А такие дома теплее, чем панельные?
Е. СПИРЕНКОВ: Там используется эффективный утеплитель внутри, и эстетический вид этих домов совсем другой, они, действительно, имеют новый архитектурный облик, это всегда какие-то интересные решения в плане архитектуры, они очень сильно отличаются от того, как застраивалась массово Москва в прошлые годы.
И. МЕРКУЛОВА: Скажите, дома, которые вы строите, вы как-то следите за тем, чтобы было однообразие, что ли? Потому что посмотрите на Москву. Даже элитные дома похожи на чайна-таун, когда каждый владелец квартиры по своему усмотрению переделывает те же балконы, допустим.
Е. СПИРЕНКОВ: На сегодняшний день при проектировании предусматриваются в квартирах как балконы, так и лоджии. И мало квартир, когда либо то, либо другое. Мы стараемся совмещать и балконы, и лоджии. Таким образом, специально заниматься остеклением балконов людям, как правило, не нужно. Балконы это своеобразный архитектурный элемент, который носит совсем другой характер, чем лоджия. Чем было вызвано остекление балконов? Тем, что люди стремились хоть как-то, хотя бы на полтора метра увеличить ту полезную площадь, которую они имели. А сейчас нет такой необходимости. Недорогое жилье, и люди могут позволить себе, как правило, доплатить эти 2-3 метра и купить сразу нормальную квартиру и при этом иметь выход на свежий воздух.
И. МЕРКУЛОВА: И уже не переделывать ничего?
Е. СПИРЕНКОВ: Как правило, люди не стремятся переделывать.
И. МЕРКУЛОВА: Вы работаете на первичном рынке. А первичный рынок со вторичным конкурирует?
Е. СПИРЕНКОВ: Естественно.
И. МЕРКУЛОВА: Насколько успешно?
Е. СПИРЕНКОВ: Я думаю, что, начиная с 1994 года, вторичный рынок вынужден был делиться той частью покупателей, которая у него имелась, и на сегодняшний день очень большое количество людей отдают приоритет первичному рынку жилья. Это вызвано целым рядом причин, начиная от психологических, то, что ты въезжаешь в новую квартиру, которая с самого нуля становится твоей, и ты полноценный хозяин, никто ей ни разу не пользовался, этой квартирой, и заканчивая тем, что это дом, который не имеет ни одного года износа, все современное оборудование, которое там устанавливается, является новым и работать будет достаточно длительный срок до капремонта.
И. МЕРКУЛОВА: Елена спрашивает: "Какова звукоизоляция между квартирами в монолитных домах?"
Е. СПИРЕНКОВ: В монолитных домах не те перегородки, которые предусмотрены традиционным, панельным домостроением, это, как правило, используются другие, современные материалы, и они значительно большую имеют звукоизоляцию, чем прежде. Более того, всегда есть возможность усилить эту звукоизоляцию. Сейчас есть современные материалы действительно эффективные, и можно дома делать хоть студию. Это, конечно, нельзя рекомендовать по санитарным нормам, но, тем не менее, современные материалы позволяют это делать.
И. МЕРКУЛОВА: Валентина спрашивает: "Будут ли в ближайшее время строиться монолитные дома на Юго-Западе? И если да, то конкретно где?"
Е. СПИРЕНКОВ: Наша компания на Юго-Западе на сегодняшний день проектов не имеет. Основные точки, где мы строим, - это в районе Северо-Восточного административного округа и Восточного административного округа. Там у нас заключены контракты с правительством города Москвы на массовую реконструкцию жилых кварталов.
И. МЕРКУЛОВА: И там будут монолитные дома?
Е. СПИРЕНКОВ: Да. И, как показал наш опыт, эти монолитные дома пользуются огромным спросом в этих районах.
И. МЕРКУЛОВА: Наталья спрашивает: "Вы продаете квартиры без отделки?"
Е. СПИРЕНКОВ: Да, как правило, мы продаем квартиры без отделки. Тем не менее, предлагаем услугу по стандартной отделке. Если кто-то хочет сделать что-то лучше, чем стандартная отделка, мы можем любой спектр отделочных работ выполнить сразу по окончании строительных работ. Но, как правило, люди предпочитают оставить выбор по отделке после передачи им квартиры.
И. МЕРКУЛОВА: Тут был конкретный вопрос, сколько примерно стоит отделать квартиру, но, я думаю, это зависит от вкуса покупателя.
Е. СПИРЕНКОВ: Да, но минимальная стоимость с использованием недорогих, даже импортных материалов, это от 30 долларов за кв. м. Это минимальная, конечно, стоимость, абсолютно без каких-то улучшений, но уже начиная с этого порога можно говорить о хорошем ремонте в квартире.
И. ФРОЛОВА: Но при этом это будет нормальное качество. Единственное, надо понимать, что там не будет дорогой сантехники, какого-то дорогого оборудования, а те же самые материалы черновой отделки используются нормального качества.
Е. СПИРЕНКОВ: Мы даже предлагаем такую услугу, как использование расценок для типового ремонта. При этом материалы может выбрать сам заказчик, которые он захочет. А мы их заменим и вычтем, разумеется, из 30 долларов эти материалы.
И. МЕРКУЛОВА: Я знаю, что вы осваиваете новый микрорайон бизнес-класса. Это так? Об этом тоже расскажите, потому что, я думаю, могут возникнуть вопросы.
Е. СПИРЕНКОВ: Да, это для нас новый проект строительство целого микрорайона бизнес-класса. Микрорайон "Бутырский хутор", это недалеко от центра, недалеко от Дмитровского шоссе.
И. ФРОЛОВА: Вблизи метро "Тимирязевская". Первый дом, который мы там будем строить, это дом "Атлант", о котором уже много говорилось в последнее время. Это тот стартовый дом, с которого начинается весь этот микрорайон. Действительно, это будут дома определенной архитектуры.
И. МЕРКУЛОВА: Они многоквартирные?
И. ФРОЛОВА: Конечно. Они многоквартирные. Именно этим они, наверное, отличаются от элитного строительства, то есть отличие заключается только в большом количестве квартир, но само по себе это в данном случае является не минусом, а, скорее, плюсом. Почему? Потому что там очень хороший вид из окна достигается тем, что высокая этажность 25 этажей, видны практически все высотки Москвы. Если смотреть там салют, действительно, очень хороший вид открывается.
Е. СПИРЕНКОВ: Здесь надо отметить, что принципиальное отличие данного проекта "Атлант" от элитного жилья заключается в том, что люди покупают очень хорошее жилье по невысоким ценам. И, самое главное, у них нет проблем с дальнейшей эксплуатацией этого жилья, отсутствуют, на наш взгляд, чрезмерные излишества для данной категории, естественно, покупателей, которые им приходится содержать: бассейны, водопады это все замечательно, но за эксплуатацию этого нужно платить. И данный проект именно и предусматривает, что человек может рассчитывать свои силы по эксплуатации на многие года вперед. Это крайне важно для многих людей. Ниша домов бизнес-класса долгое время пустовала: все строили либо панельные дома, либо сразу перескакивали на элитные. И люди сразу для себя должны были принять решение: или ты живешь совсем в доме, который плохой, или ты должен накопить денег и чувствовать себя одновременно и владельцем "Роллс-Ройса", и дорогих вещей, при этом ты покупаешь очень дорогую квартиру. А люди, которые имеют не очень большие деньги, оставались без предложения по данному сектору.
И. МЕРКУЛОВА: То есть это ориентировано уже на так называемый средний класс.
Е. СПИРЕНКОВ: Да, это так называемый средний класс. И мне кажется, что люди с большим достатком выберут это жилье, и, может быть, кто-то подтянется в денежном отношении до этого жилья и из типового переселится дома. В данном случае спектр людей, которые будут покупать эти квартиры, достаточно широк.
И. МЕРКУЛОВА: Кстати, насчет покупки квартир. Некоторые специалисты советуют делать это на уровне котлована, когда дом еще в таком состоянии.
Е. СПИРЕНКОВ: Здесь каждый для себя решает сам, на каком этапе ему подключаться. Огромное количество плюсов при этом, конечно, имеется. Это огромный выбор квартиры, возможность выбрать любой этаж, возможность удешевить стоимость данной покупки, потому что значительно дешевле продается жилье на начальном этапе строительства.
И. ФРОЛОВА: И плюс ко всему, если в монолитных домах приобретать квартиры на этапе рытья котлована, там больше возможности присутствовать при реальной планировке квартиры. Это то, что мы предлагаем каждому нашему клиенту: в процессе строительства можно вносить изменения в проект в рамках одной квартиры. К концу строительства вы получите квартиру, которая принимает те формы, которые вам нужны. Но это можно сделать только на каких-то ранних этапах строительства. Ближе к концу это уже сложнее.
И. МЕРКУЛОВА: Еще наш слушатель Андрей интересуется: "Какова стойкость монолитных зданий?" Вы исследовали эту проблему?
Е. СПИРЕНКОВ: Традиционно конструктора предъявляют самые жесткие требования при проектировании домов. И здесь всегда закладываются те необходимые показатели, которые предусмотрены нормативами. Более того, если обратиться к опыту, то все знают печальный опыт падения панельных домов. А в монолитном домостроении пока ни одного случая не было. Более того, нам проектируют дома на Северо-Востоке, проектирует "Курортпроект", кстати, к вопросу
И. МЕРКУЛОВА: Это что такое, интересно?
Е. СПИРЕНКОВ: "Курортпроект" это специальная московская организация, которая застраивала опасные зоны на Северном Кавказе, и они строили курортные учреждения. И их опыт монолитного домостроения как раз направлен на то, чтобы обеспечить устойчивость этим домам.
И. МЕРКУЛОВА: Я должна сказать, что компания "Новый мир" скоро отмечает юбилей, не юбилей, но, в общем, дату, 7 лет вы уже работаете на рынке недвижимости. В связи с этим возникает вопрос. Ваши клиенты могут рассчитывать на какие-то подарки?
И. ФРОЛОВА: Конечно. В честь 7-летия подарки обязательно присутствуют. Но в качестве подарков мы дарим то, что продаем, а продаем мы жилплощадь, поэтому вы можете, заключив сейчас с нами договор, получить бесплатно два метра своей квартиры в подарок, еще дополнительные скидки действуют. Я обо всех сейчас не расскажу, это лучше к нам в офис подъехать, узнать. Но скидок достаточно много. Я думаю, никто не останется без льгот. Еще, правда, есть один момент. Мы сейчас ожидаем 4000-ного клиента, это не связано с 7-летием компании, это связано именно с нашими объемами строительства, которые были за весь период нашей работы. 4000-ного клиента ждет большой подарок. Это бесплатная эксплуатация на первые 3 года его квартиры, независимо от того, в каком доме будет эта квартира, пусть даже это будет дом "Атлант", пусть даже это будет 5-комнатная квартира. Он не платит ни коммунальные платежи, ни набор эксплуатационных услуг, помимо коммунальных платежей. Ну, и еще дополнительные подарки его ждут в офисе. Это телевизор, техника.
И. МЕРКУЛОВА: Это очень существенно, потому что мэр Лужков недавно заявил, что состоятельные граждане должны платить 100 % за жилищно-коммунальные услуги.
Е. СПИРЕНКОВ: Теперь 100 % за них будет платить "Новый мир".
И. МЕРКУЛОВА: Тут еще вопрос относительно ваших планов на будущее, что вы предлагаете на ближайшую перспективу и, может быть, на отдаленную.
Е. СПИРЕНКОВ: Сейчас такова ситуация, что планы расписаны до 2010 года прямо, пообъектно. У компании "Новый мир" существует план строительства жилых домов, какой дом за каким мы должны вводить. И не только наши обязательства перед нашими клиентами, это также обязательства перед правительством города Москвы, потому что у нас с ним заключены инвестиционные контракты, и мы обязаны обеспечить сроки окончания строительства по каждому из этих домов. Это все утверждается именно при подписании контракта правительством Москвы, и хотим мы того или не хотим, нам придется выполнять взятые на себя обязательства.
И. МЕРКУЛОВА: А правда, что вы свои собственные средства инвестируете в строительство, то есть не занимаете ни у кого?
Е. СПИРЕНКОВ: Вообще, те компании, которые занимали у кого-то денежные средства, давным-давно отсеялись.
И. МЕРКУЛОВА: Вы хотите сказать, что теперь все так работают? Ориентируются на собственные силы?
Е. СПИРЕНКОВ: Нет, почему? Появились опять новые компании, которые пытаются войти в этот рынок. Хочется им пожелать удачи. Это, действительно, непростое дело. Но очень много компаний, которые остались с докризисных времен, которые чувствовали устойчиво себя и в то время, и сейчас.
И. МЕРКУЛОВА: И, я думаю, нужно, наверное, какие-то ваши координаты назвать в эфире для тех, кто заинтересовался этой информацией.
И. ФРОЛОВА: Конечно. Телефон 959-49-29. Это телефон многоканальный, работает круглосуточно. А адрес Садовническая набережная, 25. Станция метро "Новокузнецкая" или "Третьяковская". Мы вас ждем в удобное для вас время. В будни до 8 часов, в выходные дни с 10 до 4.
И. МЕРКУЛОВА: 4000-ный клиент, вас уже ждут.
И. ФРОЛОВА: 4000-ного клиента, я думаю, в мае мы как раз встретим.
И. МЕРКУЛОВА: Мы поздравляем вас. И всего доброго.
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" были Е. Спиренков, генеральный директор финансово-строительной группы "Новый мир", и И. Фролова, директор по маркетингу финансово-строительной группы "Новый мир"