Андрей Паньковский - Интервью - 2001-04-24

24 апреля 2001 года.

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Андрей Паньковский, зам. гендиректора по экономической политике АО ДСК-1.

Ведущий эфира Петр Журавлев.

П. ЖУРАВЛЕВ Добрый день!

А. ПАНЬКОВСКИЙ Здравствуйте!

П. ЖУРАВЛЕВ Я понимаю, что у домостроительного комбината экономическая политика должна быть одна больше строить. Правильно ли я понимаю? Что находится в вашем ведении как заместителя гендиректора именно по экономической политике?

А. ПАНЬКОВСКИЙ Все процессы, связанные с инвестиционными решениями, которые на сегодняшний день являются одним из важнейших моментов жизни нашего комбината, все вопросы, связанные с реализацией площади, а это конечный продукт нашего комбината, с одной стороны, и все то, что касается наших затратных частей, а затраты у нас достаточно большие на приобретение всех необходимых материалов, использование работы проектных институтов и прочих субподрядных организаций.

П. ЖУРАВЛЕВ Т.е. иными словами, это выработка некой стратегической линии, оптимальной с точки зрения экономики?

А. ПАНЬКОВСКИЙ Да, мы стараемся, чтобы она была оптимальной. Может быть, нам это не очень хорошо дается, но, тем не менее, мы прикладываем к этому все необходимые усилия.

П. ЖУРАВЛЕВ Сразу вопрос, его почему-то очень не любят наши столичные начальники, которые иногда появляются даже в этой студии. И когда речь заходит о жилье, они сразу начинают как-то пытаться уходить от вопроса о том, сколько реально построить жилье в Москве. Я понимаю, что это, может быть, даже некоторая коммерческая тайна, но вот скажите, вот вы предприятие замкнутого цикла, вы сами делаете панели, сами строите дома, сами же их теперь и продаете. Вы в сильном плюсе, вы сильно накручиваете на каждом этапе?

А. ПАНЬКОВСКИЙ На сегодняшний день у нас можно считать рентабельность от 2 видов деятельности от подрядной деятельности и от инвестиционной деятельности. Рентабельность подрядной деятельности примерно у всех строителей московских одинакова и позволяет только лишь выжить и, может быть, свести концы с концами. То, что касается рентабельности инвестиционной деятельности, то на сегодняшний день она становится значительно менее привлекательной, все меньше и меньше, по причине большого обременения, которое ложится на метры квадратные продаваемой площади из-за увеличения нагрузок по инженерным сетям и отчисление бесплатной площади городу.

П. ЖУРАВЛЕВ Должен ли я понимать вас так, что конкуренция на рынке жилья в Москве зависит, прежде всего, от того, насколько эффективно, вот если исходить из того, что вы только что сказали, от того, насколько эффективно используются деньги? Каким образом можно предложить более дешевую квартиру? Как можно выиграть в этой конкуренции, предлагая больше и дешевле?

А. ПАНЬКОВСКИЙ Мы являемся конкурентом на сегодняшний день, потому что мы строим миллион кв. м жилья в год, потому, что нами был разработан принцип монтажа наших конструкций с колес. Безусловно, это уменьшает накладные расходы. У нас механизм строительства домов работает как часы, очень точно. Поэтому мы на этом значительно выигрываем. Но на сегодняшний день самым главным, кто является, у кого есть возможность понижения стоимости жилья это правительство Москвы, город наш, потому что инженерные сети, о которых я говорил, они все в большей и большей степени ложатся на инвестора, т.к. бюджет города не позволяет профинансировать все необходимые коммуникации, перекладки, магистрали и т.д., это первое. И второе то, что касается передачи бесплатной площади городу. Мы прекрасно понимаем, что город берет это для необходимых целей, эту площадь, для того, чтобы обеспечить очередников, малоимущих и выселять жителей из 5-этажек. Если жители из 5-этажек не будут выселены, не будут снесены эти 5-этажки, то не будут появляться новые площадки для строительства новых современных микрорайонов.

П. ЖУРАВЛЕВ Насколько вы свободны в выборе площадки, где строить дом? Кто выбирает место? Вы можете придти к властям города и сказать вот, я хочу здесь построить?

А. ПАНЬКОВСКИЙ Не совсем это так, и наоборот сказать тоже нельзя. У нас постоянная, ежедневная, тяжелая рутинная работа проводится в рамках всех организаций и глав управ, и префектур, и всевозможных проектных институтов, институтов генерального планирования Москвы. Т.е. эта ежедневная большая работа, в которой все являются участниками, и никто не лишен голоса.

П. ЖУРАВЛЕВ Но, тем не менее, решение окончательное принимает власть?

А. ПАНЬКОВСКИЙ Окончательное решение принимает коллектив, когда принимается проект планировки. В этом проекте планировке нет одного человека, который бы принял или не принял это. Это коллективный труд, в котором мы являемся тоже участниками.

П. ЖУРАВЛЕВ Скажите, насколько вы зависимы от правительства Москвы в плане собственно строительства? Вы вольны выбирать проект сами, как будет выглядеть этот дом, и налаживать свои производство панелей такой формы или иной, или власти говорят вам, в чем в данном конкретном случае они нуждаются? В каком-то определенном виде, типе, высоте, размере?

А. ПАНЬКОВСКИЙ Да, конечно определенные требования у города есть, и эти требования формируются не в форме конфигурации дома, а в первую очередь в тех потребностях в жилье, которое необходимо для переселения, для освобождения 5-этажек. Поэтому мы сегодня, работая в рамках Московского строительного союза, имеем контракт с городом, в котором были учтены все необходимые параметры по передаче площади городу. То, что касается этажности, планировки конечно, то, что я говорил чуть раньше, конечно, по этажности мы зависим от такого понятия как инсоляция, чтобы мы не могли своим домом, не закрывали соседние дома от поступающих лучей солнца.

НОВОСТИ.

П. ЖУРАВЛЕВ Теперь, если позволите, к практическим, самым интересным вопросам. Прежде всего, где вы сейчас строите, и на что могут как бы рассчитывать москвичи в плане продукции вашего ДСК?

А. ПАНЬКОВСКИЙ Москвичи могут рассчитывать на огромный выбор, потому что мы строим сегодня по всей Москве. Но самыми большими нашими площадками являются Марьинский парк, Люблино и север Москвы в районах ул. Фестивальная, Бескудниково и Западное Дегунино.

П. ЖУРАВЛЕВ Вы строите только панельные дома?

А. ПАНЬКОВСКИЙ Да, мы строим только панельные дома.

П. ЖУРАВЛЕВ А сколько, что называется, моделей, каким модельным рядом вы располагаете? Сколько разных типов домов вы строите?

А. ПАНЬКОВСКИЙ Сегодня у нас за плечами большой спектр домов, которые мы уже построили. Это и серия 43-я, 44-я, 44-Т, 44-М. Сейчас начали мы строить первый дом серии П-44-ТМ. В том числе, не так давно мы готовимся, мы в этом году встречаем 40-летний юбилей нашего комбината. Комбинат наш является в самом расцвете сил, молодой и крепкий организм, и рвущийся вперед, поэтому к нашему 40-летию мы построили один дом и назвали его специально в честь нашей даты "юбилейный".

П. ЖУРАВЛЕВ Где он?

А. ПАНЬКОВСКИЙ Он построен на территории Краснопресненского завода. Это новая продукция. И сказать о том, что мы строим только панельные, в контексте с "юбилейным" домом можно было бы сказать и сборно-монолитные.

П. ЖУРАВЛЕВ А вот эти типы домов, они часто появляются новые? И кто вообще за это отвечает? Вы внутри себя разрабатываете какие-то новые типы?

А. ПАНЬКОВСКИЙ Именно мы внутри себя их и разрабатываем. Но мы очень плотно работаем с нашими коллегами-проектировщиками. Это мастерская МНИИ ТЭП, в основном, это первая мастерская, и сам институт во главе с г-ном Григорьевым.

П. ЖУРАВЛЕВ 40 лет довольно длительный срок. Насколько изменились требования, я не говорю - за 40 лет, можно ли говорить о каких-то существенных изменениях, скажем, за последние лет 5? Требования к квартире со стороны ее потребителя?

А. ПАНЬКОВСКИЙ Да, конечно. Дело в том, что мы находимся все в рынке, и отстраниться от требований мы никак не можем. В противном случае, просто наша продукция будет не нужна никому. Мы тогда не сможем ничего продать, и тогда комбинат можно смело закрывать. Поэтому мы не можем отстраниться от тех требований, который сегодня есть. И для того, чтобы удовлетворить потребности населения, мы все больше и больше обращаем внимание на то, что людям нужно. И на сегодня наш дом становится внешне все интереснее и привлекательнее, он облицован плиткой под кирпич и производит впечатление именно кирпичного дома. Во многих квартирах в кухнях и в больших комнатах появились огромные остекленные эркеры, которые позволяют создать пространство, объем и которые, безусловно, очень привлекают наших покупателей.

П. ЖУРАВЛЕВ Может быть, несколько цифр? Самая маленькая однокомнатная квартира, которую вы строите, сколько метров?

А. ПАНЬКОВСКИЙ Она же и самая большая один тип однокомнатной квартиры. Это около 40 кв. м общая площадь.

П. ЖУРАВЛЕВ А сколько комнатные квартиры вы строите максимально?

А. ПАНЬКОВСКИЙ Максимально мы строим 3-комнатные квартиры, но очень много людей у нас приобретают по 2 квартиры это 3+1 или 2+2. и в результате получается, если считать одну кухню, получается 5 комнат и 2 санузла.

П. ЖУРАВЛЕВ 3-комнатная квартира стандартная сколько кв.м?

А. ПАНЬКОВСКИЙ Они имеют некоторый диапазон по площади от 78 до 82 кв. м в зависимости от того, где она расположена, в какой секции.

П. ЖУРАВЛЕВ Каково соотношение между 1-комнатными, 2-комнатными, 3-комнатными квартирами в вашем типичном доме? Каких больше всего квартир?

А. ПАНЬКОВСКИЙ "Двушек" больше всего. "Двушек" половина, потому что на этаже одна 1-комнатная, две 2-комнатным и одна 3-комнатная квартира. В угловых секциях две 3-комнатные и две 1-комнатные.

П. ЖУРАВЛЕВ Это соответствует потребности? Говорят, что городу не хватает 1-комнатных квартир.

А. ПАНЬКОВСКИЙ Городу не хватает и 1-комнатных квартир и 2-комнатных квартир. И вот в последнее время город стал все больше и больше забирать у нас именно 2-комнатных квартир. В частности, в САО настолько велика потребность в "двушках", что у инвесторов, у нашего комбината и у МФС-6 2-комнатных квартир практически не осталось.

П. ЖУРАВЛЕВ Сколько стоит ваш кв. м?

А. ПАНЬКОВСКИЙ В разных местах он стоит по-разному. Все определяется той нагрузкой, которая у нас есть на этой площадке. Но кв. м стоит сегодня стоит от 14000 рублей.

П. ЖУРАВЛЕВ У меня плохо с арифметикой, так что оставим в рублях, без долларов. Вы сказали, что вы часть квартир отдаете городу. Это бесплатно, это некий оброк?

А. ПАНЬКОВСКИЙ Нет, это не оброк. Город нам предоставил землю, предоставил возможность подключиться к инженерным коммуникациям. Это является долей города за то, что город предоставил для нас. Другое дело, много это или мало. Мы на сегодня имеем большинство контрактов с соотношением 35 на 65, т.е. 35% квартир мы отдаем городу бесплатно. Безусловно, это очень большая нагрузка на оставшиеся 65% квартир. Но мы прекрасно понимаем, что они городу нужны, как бы, так сказать, не от жиру.

П. ЖУРАВЛЕВ На всякий случай я сейчас скажу 2 телефона, по которым все наши слушатели смогут получить ответы на все интересующие их вопросы, ДТК-1, командитное товарищество замечательное слово, мне ужасно нравится, я правда не знаю, что оно значит 940-17-00 и 940-13-78. Что такое командитное товарищество?

А. ПАНЬКОВСКИЙ Командитное товарищество это предприятие, которое создано комбинатом. Оно создано было по требованию времени, по той причине, чтобы на сегодня люди, которые хотят приобрети квартиры, но не имеют денег это сделать сразу, чтобы могли принести деньги в командитное товарищество. Чем отличается взнос? Это вкладчики такие деньги вносят в командитное товарищество. Чем отличается внесение денег в командитное товарищество по отношению с банком? Одна лишь разница процентные ставки по депозиту составляют чуть меньше, чем процент у нас, в командитном товариществе. К примеру могу сказать, что в 1999 году процентная ставка по депозиту в банке составляла 28%, мы же выплатили 30% годовых. Тоже самое было и в 2000 году мы выплатили 25% годовых, а банки выплачивали по депозитным вкладам 23% годовых.

П. ЖУРАВЛЕВ Это такой маленький ваш внутренний банк?

А. ПАНЬКОВСКИЙ Нет, это не банк. Это наоборот помощь людям приобрести квартиры. Если у них есть какие-то небольшие сбережения, то они могли бы их запросто принести в ДСК-1 и командитное товарищество. Но самое главное заключается в том, что если происходит какая-то реформа денежная либо денежный обвал, то падает вся валюта, и та валюта, которую люди положили на расчетный счет в банке. У нас же за деньги, внесенные на расчетный счет в банке, отвечает сам комбинат своим имуществом, своими кв. м, и люди безусловно обеспечены жильем, которое при любых обстоятельствах, что бы не происходило, какие бы кризисы не были, тем не менее, площадь, она остается. И ценность этой площади практически остается всегда.

П. ЖУРАВЛЕВ Т.е. фактически вы начисляете проценты метрами?

А. ПАНЬКОВСКИЙ Мы начисляем проценты деньгами, но люди на сумму и на проценты могут у нас же приобрести любую квартиру, которая им понравится. Но это не единственная роль командитного товарищества. Командитное товарищество сегодня занимается и ипотечными вкладами, т.е. то, к чему мы стремимся на сегодняшний день с большим трудом, но находит понимание и находит какую-то реальную отдачу в наших действиях. У нас люди могут получить ипотечный кредит под порядке 10-12% годовых с рассрочкой порядка 10 лет.

П. ЖУРАВЛЕВ Скажите, в этой связи возникает один вопрос. Казалось бы, на первый взгляд, зачем вам обременять себя еще и продажей? Вы построили, отдали посреднику и у вас голова не болит. Почему вы сделали замкнутым циклом? Где ваша выгода в этом смысле?

А. ПАНЬКОВСКИЙ На сегодня мы, безусловно, не можем отстраниться от наших покупателей и от москвичей. И поэтому чем больше будет вокруг ДСК разных организаций, тем, видимо, будет дороже для покупателя стоимость кв. м. Мы сегодня хотим снизить затраты на приобретение жилья. И поэтому мы продаем самостоятельно, не имея каких-то посредников.

П. ЖУРАВЛЕВ Несколько недель назад столичные власти, на уровне столичного правительства появилось решение или проект такого решения относительно сдачи квартир без отделки. Насколько я понимаю, такое решение пока не принято. Тем не менее, оно какое-то отношение имеет к вам? Вы сдаете с отделкой квартиры? Та часть квартир, которая переходит к городу, она вся идет с отделкой. Та часть квартир, которая идет на продажу, она имеет и отделку, и в некоторых адресах отделки такой нет. Это обусловлено, в основном, теми категориями покупателей, которые приобретают. Если речь идет о месте, которое находится очень в престижном районе, то, конечно, покупают здесь люди, которые имеют возможность сделать отделку другую, не муниципальную, а более качественную, более интересную. То, что касается объектов или территории массовой застройки, то мы тоже стараемся подойти и к той части квартир, которая продается, тоже максимально сделать отделку в этих квартирах.

А. ПАНЬКОВСКИЙ Спасибо большое! Еще раз назову телефоны командитного товарищества ДСК-1: 940-17-00 и 940-13-78. в гостях у нас был Андрей Паньковский, зам. гендиректора по экономической политике АО ДСК-1.