Безнотариальное оформление сделок с недвижимостью. - Алексей Шлёнов - Интервью - 2001-04-11

11 апреля 2001 года

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" зам директора таганского отделения компании "Миэль" Алексей Шленов

Эфир ведет Ирина Меркулова

И. МЕРКУЛОВА: Прежде чем мы перейдем к теме нашего разговора, к безнотариальному оформлению сделок с недвижимостью, наверное, имеет смысл рассказать о самой компании "Миэль", хотя вы у нас частные гости, но, тем не менее.

А. ШЛЕНОВ: Пара слов такая. Работаем мы на рынке уже 10 лет. Все виды, услуг, которые мы оказываем на рынке недвижимости, включают в себя и обмен, и расселение, и обмены с доплатой, и купля-продажа, и с рассрочкой, и с ипотекой, и со всеми видами жилья мы работаем. Также к нам можно прийти на консультацию каждую среду и каждую субботу, где вы можете получить квалифицированный ответ юриста на любой вопрос, касающийся жилищной сферы, или позвонить по телефону 777-33-77, узнав, где территориально для вас находится максимально удобный офис, - их у нас 10, - и, узнав, подъехать туда и переговорить на интересующий вас вопрос.

И. МЕРКУЛОВА: Безнотариальное оформление сделок с недвижимостью что это такое? Когда это появилось и насколько это распространено?

А. ШЛЕНОВ: Появилось это с января 1999 года, как только был принят закон о государственной регистрации. Появилось это впервые, наверное, в регионах, скажем так, для нас более близких в Подмосковье раньше всего. А у нас в Москве возможность оформлять без нотариуса договоры купли-продажи появилась с января 2000 года, когда сменилась не только вывеска, но и переименовалась организация, которая занималась регистрацией сделок, то есть был Департамент муниципального жилья, а сейчас это Москомрегистрация, МКР, как мы ее называем, комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С этого момента мы и можем осуществлять этот вид деятельности на территории Москвы.

И. МЕРКУЛОВА: То есть это никакая не самодеятельность, это совершенно законная сделка, да?

А. ШЛЕНОВ: Да, это совершенно законная сделка на законных основаниях. Просто, спустя год, начиная с 2001 года, мы стали обращать внимание на то, что клиенты то ли стали более информированы, то ли сам МКР проводит такого рода компанию. Большее количество сделок стало проходить в безнотариальной форме.

И. МЕРКУЛОВА: В том числе, и у вас?

А. ШЛЕНОВ: В том числе и у нас. Даже бывали такие случаи, когда, скажу откровенно, несколько сделок, которые мы делали в цепочке, то есть когда участвуют несколько квартир, были смешанные сделки, когда ряд квартир в цепочке удостоверялись нотариально, а ряд делались по простой письменной форме.

И. МЕРКУЛОВА: А чем вы объясняете такую распространенность таких сделок?

А. ШЛЕНОВ: Распространение, мне кажется, стало получать, потому что клиент в этом случае начинает экономить немного средств на государственной пошлине, которая при нотариальном удостоверении сделки платилась нотариусам, которая достигала 1,5 %. Соответственно, при удостоверении сделки эти средства вынужден был оплачивать клиент: либо продавец, либо покупатель по договоренности сторон, то размер этой сумму в 100, 200, 400 долларов и выше сейчас, на самом деле, может экономиться. Поэтому, мне кажется, многие переходят на безнотариальную форму.

И. МЕРКУЛОВА: Но ведь, наверное, не все так просто. Есть, наверное, некая опасность для тех, кто покупает или продает квартиру по такой схеме. Поскольку нотариус дает некие гарантии, там есть архив, да, у нотариуса.

А. ШЛЕНОВ: Я согласен. Преимущества у нотариальной сделки, действительно, есть. Прежде всего, нотариус как государственный чиновник, как человек, который получил назначение на нотариальную должность, он, удостоверяя сделку, в удостоверительной надписи пишет, что да, я проверил человека, который подписывает, да, я проверил принадлежность квартиры покупателю, да, я осуществил с точки зрения закона проверку этой сделки. Это все есть в удостоверительной надписи, и нотариус удостоверяет личность, подписывающую документ. Безусловно, в простой письменной форме этого нет. Два человека совершенно спокойно, составив договор, могут его подписать. И, наверное, если пользоваться традиционными способами при заключении сделок с недвижимостью, это стандартная схема, которая многих устраивала. Но сейчас, в частности, когда появилось много новостроек, когда сделки по купле-продаже иногда бывают очень простыми, то пользоваться услугами нотариуса здесь особой необходимости не возникает. Поэтому сейчас у людей есть выбор: либо так, либо так. Люди сами должны выбирать, что лучше, что для них интереснее, что выгоднее, в конце концов, - заплатить нотариусу государственную пошлину, либо осуществить подписание договоров самим. Мы, зная все нюансы, которые касаются письменной формы, зная, как должен составляться договор, какие там должны быть элементарные вставлены пассажи, предложения, какие ссылки на какие статьи, даем возможность людям подписать этот договор с точки зрения закона максимально правильно. Более того, мы храним документы по сделкам, как это делает сейчас нотариус, обязательно. Это дает хоть какой-то шанс сейчас и в дальнейшем обратиться к нам в случае продажи этой квартиры, с тем, чтобы удостовериться, что все, действительно, проходило по тем канонам, которые регламентируются законом.

И. МЕРКУЛОВА: Вы в фирме "Миэль" как советуете своим клиентам?

А. ШЛЕНОВ: Я бы не стал сейчас агитировать ни за тот, ни за тот способ осуществления сделки, потому что здесь, опять же, выбор должен быть за клиентом. Мы садимся, обсуждаем все за и против, и решение должен принимать сам клиент. Мы ему просто в этом можем помочь очень квалифицированно и профессионально.

И. МЕРКУЛОВА: То есть вы объясняете все за и против.

А. ШЛЕНОВ: Да, в данном конкретном случае.

И. МЕРКУЛОВА: Скажите, пожалуйста, а проблема нечистоплотности нотариусов существует?

А. ШЛЕНОВ: Наверное, существует. Слава Богу, мы с такими нотариусами не сталкивались. Те нотариусы, с которыми мы сотрудничаем, абсолютно проверенные, скажем так, люди, очень профессиональные, очень грамотные, нам с ними очень приятно работать, во всяком случае, с теми, с кем мы имеем дело. Все то, что касается нотариуса и нотариального удостоверения сделки, то, конечно, здесь есть один из плюсов, что нотариус ведет реестр сделок, и в случае необходимости мы можем при проверке квартир не то, что можем, мы это делаем в силу того, что это специфика нашей работы проверка квартир, с тем, чтобы человек, приобретающий ее, чувствовал себя уверенно, купив ее и зная, что никаких нюансов по ней не случится ни сейчас, ни в будущем, чтобы жил и спал он в этой квартире спокойно, мы проверяем, - в том числе, иногда приходится обращаться за помощью и к нотариусам с просьбой подтвердить наличие той или иной сделки. И нотариус, как правило, идет навстречу, может не выдавать конфиденциальную информацию, не показывать всех документов сделки, но подтвердить, сверяя ее по своему реестру, наличие такой сделки, которая у него проходила. Этого бывает достаточно, чтобы понять, насколько хорошо и правильно была проведена та или иная сделка. Это все, что касается взаимоотношений с нотариусом. Сейчас, коль скоро архивы по сделке, если это волнообразно будет нарастать, и сделки будут проходить в простой письменной форме, - а сейчас для этого возможности возникают, потому что при каждом отделении МКР создается структура Мосжилрегистрации, которая как раз помогает осуществлять регистрацию в простой письменной форме договоров. В этом случае мы можем оказывать помощь при составлении договоров, все те или иные проекты и нюансы по тем или иным сделкам, у нас достаточно богатый опыт, уверяю вас, как правильно нужно оформлять эти документы. Мы в обязательном порядке по всем тем сделкам, которые у нас проходят, оставляем у себя архив с тем, чтобы была возможность, в случае чего, опять же нам, обратившись к этому архиву, убедиться, что здесь по сделке все хорошо, и что юридическая чистота квартиры не вызывает никаких сомнений.

И. МЕРКУЛОВА: Вы говорите о письменной форме. Это просто бумага?

А. ШЛЕНОВ: Просто бумага: белый лист, на компьютере составленная "рыба", в которую вносятся данные покупателя и продавца с соответствующими техническими параметрами квартиры и необходимых справок, и все, там ставят подписи.

И. МЕРКУЛОВА: Но ведь нотариус заверяет, я не знаю, дееспособность участников сделки.

А. ШЛЕНОВ: Дееспособность у нас, по закону, определяет суд. А нотариус пишет, что люди не в состоянии алкогольного опьянения и вполне отвечают за свои действия. Здесь такого человека нет, да. Это два человека, которые между собой это делают. В простой письменной форме есть еще ряд нюансов. В частности, человек, который участвует в сделке, все равно должен предоставить нотариально заверенное заявление, например, от супруга или от супруги на покупку. То есть без нотариуса вообще, наверное, не обойтись. Или, например, один из клиентов хочет, просто подписав договор, не заниматься стоянием в очередях и подачей документов на регистрацию, для этого нужна доверенность. Как ни странно, доверенность в этом случае нужна, опять же нотариально удостоверенная. Опять же предварительно или до, или после сделки человек должен перед подачей на регистрацию сделать эту доверенность, удостоверить ее у нотариуса и передать тому человеку, который за него будет ее регистрировать.

И. МЕРКУЛОВА: У нас тут вопрос от Сергея Попова из Мурманска: "Скажите, пожалуйста, госпошлина на регистрацию договоров купли-продажи недвижимости полтора процента везде или там какие-то местные?" Он сомневается.

А. ШЛЕНОВ: Нет, 1,5 % - раньше был тариф на удостоверение сделок купли-продажи недвижимости нотариусами. Сейчас существуют специальные тарифы за госрегистрацию, за переход права в МКР. Ну, если это один собственник, один покупатель, то это 600 рублей.

И. МЕРКУЛОВА: А где можно ознакомиться с этими тарифами?

А. ШЛЕНОВ: Там, непосредственно в отделениях, филиалах МКР есть все расценки, все тарифы за услуги, которые предоставляет эта государственная организация.

И. МЕРКУЛОВА: Вопрос от Нины к вам уже как к представителю компании "Миэль": "Могу ли я оформить у вас сделку по наследству?"

А. ШЛЕНОВ: У нас оформить ее нельзя. Наследством занимаются все-таки нотариусы, дела о наследовании ведут нотариусы. И все, что касается консультаций, мы, безусловно, можем оказать в наших консультационных пунктах. Причем, вопросы, связанные с наследованием или дарением, возникают очень часто. Мы оказываем помощь в подобного рода делах. Пожалуйста, приходите к нам в офис. Вы можете позвонить по телефонам 777-33-77, узнать, какой из офисов вам территориально ближе, прийти и выяснить интересующий вас вопрос.

И. МЕРКУЛОВА: Игорь спрашивает: "Сколько по времени займет регистрация в МКР при нормально оформленных документах?"

А. ШЛЕНОВ: В среднем, по закону, месяц. Если вести речь о том, как это на практике, сейчас этот срок сокращается до 2 недель, иногда чуть больше, условно, 10-11 рабочих дней. Соответственно, есть услуга Мосжилрегистрации, которая помогает это сделать. В частности, у нас заключен договор с этой фирмой, Мосжилрегистрации, где мы, пользуясь услугами Мосжилрегистрации (стоит это, по-моему, 3800), можем зарегистрировать за неделю, вполне социально все это можно сделать. Собрать документы, безусловно, мы можем помочь, посмотреть, все ли пункты, нужные в договоре, указаны, все ли статьи указаны, все ли атрибуты договора соблюдены, все ли буковки, циферки правильно поставлены в договоре.

И. МЕРКУЛОВА: Олег Георгиевич спрашивает. У него в Москве двухкомнатная квартира, личная, собственная. У дочери двухкомнатная квартира за городом, приватизированная. Как дешевле обменяться владениями?

А. ШЛЕНОВ: Пожалуйста, простая письменная форма здесь вполне подойдет. Между родственниками я не вижу смысла оплачивать услуги нотариуса. Можно здесь самим, проконсультировавшись заранее, составить договор мены между двумя собственниками.

И. МЕРКУЛОВА: Тем более, что родственники.

А. ШЛЕНОВ: Я думаю, там не возникнет вопросов о юридической чистоте в последующих каких-то действиях с этим жильем.

И. МЕРКУЛОВА: Елена спрашивает: "Реально ли через ваше агентство профинансировать строительство дома с нулевого цикла, чтобы в итоге получилось дешевле?"

А. ШЛЕНОВ: Не совсем понял вопрос. Что это значит?

И. МЕРКУЛОВА: Это не банк, Елена.

А. ШЛЕНОВ: Мы, безусловно, работаем сейчас со всеми кредитующими организациями. К нам обращаются люди как раз за тем, чтобы мы помогли им и правильно собрать документы, и обратиться в кредитные организации. "Дельта-кредит" сейчас распространено, "Собинбанк", то есть все те, кого мы знаем на рынке, с кем сотрудничаем. Но сами мы кредитов, безусловно, не даем. Мы риэлторы. Мы занимаемся поиском объектов, техническим сопровождением сделки, юридической экспертизой вот наша работа.

И. МЕРКУЛОВА: По средствам ипотеки можно с вашей помощью купить квартиру?

А. ШЛЕНОВ: Конечно. Нас часто привлекают, чтобы мы оценили юридическую чистоту объекта, безусловно, подыскали, и один из важных моментов при покупке квартиры с использованием ипотечного кредита это переговоры с продавцом, урегулировать все эти нюансы с передачей денег.

И. МЕРКУЛОВА: Вы на себя это берете?

А. ШЛЕНОВ: Конечно, мы имеем большой опыт, и есть возможность договориться на эту тему.

И. МЕРКУЛОВА: Да, передача денег это серьезное дело.

А. ШЛЕНОВ: Серьезное.

И. МЕРКУЛОВА: Покупатель (как он себя назвал) Игорь спрашивает: "Правда ли, что, если в цепочке есть нарушение, все вернут на прежнее место? И тогда тот, кто платил деньги и не имел квартиры, соответственно, останется без денег и без квартиры?"

А. ШЛЕНОВ: Я считаю, что в любом случае нужно разбираться, что за цепочка, откуда она возникла. Но в конечном итоге так. Мы, участвуя в цепочке со стороны покупателя, всегда проверяем все до последнего колена, будь то несколько сделок, которые уже были по этой квартире, или те, которые будут участвовать сейчас. Иногда собираются до 7, 8 квартир, и мы вынуждены проверять эти квартиры, с тем, чтобы нюансы по одной из звеньев этой цепочке не аукнулось на основном покупателе. Это действительно важно, это действительно в нашей работе достаточно серьезно.

И. МЕРКУЛОВА: Татьяна Петровна спрашивает: "Можно ли зарегистрироваться в квартире, которая подарена с пожизненным содержанием, после совершения сделки?"

А. ШЛЕНОВ: Да, можно. Как собственник, может иметь возможность зарегистрироваться по месту жительства.

И. МЕРКУЛОВА: Иван спрашивает: "А что означает аббревиатура "Миэль"? Или это не аббревиатура?"

А. ШЛЕНОВ: Расскажу. В свое время это организовывалось как фирма "Московская электронная лаборатория". И уже потом занялись недвижимостью, но фирма образована очень давно. Сейчас это просто "Миэль", в переводе, по-моему, с испанского это "мед" и какие-то еще есть переводы фирмы, очень звучное и, мне кажется, приятное на слух название.

И. МЕРКУЛОВА: Приходится соответствовать, да?

А. ШЛЕНОВ: Да.

И. МЕРКУЛОВА: Лариса спрашивает: "Какую плату вы берете за помощь в оформлении сделки купли-продажи безнотариально?"

А. ШЛЕНОВ: Вы знаете, мы, наверное, просто так не занимаемся, если к нам люди приходят, просто составить договор. Можно на консультации у нас получить ее, мы ее просто так дадим. То есть особых каких-то расценок на то, чтобы помочь в реализации самого процесса, рядом постоять при подписании договора наверное, у нас такого нет, потому что это идет в комплексе услуг. Скажем, со сбором документов, если надо, с юридической стороной, с техническими вопросами, с договором и т. д.

И. МЕРКУЛОВА: Тут много было вопросов, это касается продажи в новостройках без отделки. Как вам кажется, нужно ли запретить это?

А. ШЛЕНОВ: Сложно сказать. С одной стороны, людям, которые покупают новостройки в Марьино, наверное, тяжело, приобретая квартиру, покупать без дверей, без сантехники и всего остального. Конечно, человек, который из последних сил натягивает дешевую относительно Язык не поворачивается назвать такую дорогущую квартиру дешевой и все-таки, не в престижном районе, наверное, да, там стоит включать в стоимость строительства и отделку. Когда речь идет о хороших монолитных, кирпичных домах, где человек будет осуществлять под свой вкус и свое видение ремонт, в этом случае, наверное, не нужно.

И. МЕРКУЛОВА: Но там речь идет об элементарной безопасности, потому что иной раз разрушают несущие стены и прочее.

А. ШЛЕНОВ: За этим следят. И любая планировка, которая не санкционирована, в квартире, может действительно серьезные проблемы нести для тех, кто ее осуществляет, потому что любую перепланировку нужно согласовывать с межведомственной комиссией. И даже застекление лоджии является перепланировкой, совмещение санузла тоже является перепланировкой, я уже не говорю о сносе каких-то стен или воздвижении иных. Это все достаточно серьезно. И лучше посовещаться со специалистом и пойти комиссию, получить легальное разрешение на данного рода перепланировку.

И. МЕРКУЛОВА: Олег спрашивает, какие квартиры лучше не покупать? Есть ли такие с юридической точки зрения?

А. ШЛЕНОВ: Да, вы знаете, у нас ест квартиры, которые, по тем или иным причинам, не проходят нашу юридическую экспертизу. Бывают даже такие случаи, когда клиенты выражают недовольство, что в других агентствах у них с удовольствием принимают документы и реализуют эту квартиру. Но, вы знаете, я иногда могу сравнивать нашу работу с работой саперов: мы не должны ошибаться ни разу. И лучше я не совершу какую-то сделку, не заработаю каких-то денег, но при этом я и мои клиенты будут спокойно спать в своих объектах. Это обязательное условие нашей работы.

И. МЕРКУЛОВА: Я должна вам сказать, что много вопросов на пейджер. На все мы, естественно, не успеваем ответить.

А. ШЛЕНОВ: Пожалуйста, звоните к нам. 777-33-77. И, кроме того, у нас есть бесплатные консультации. Вы можете позвонить или приезжайте к нам на Таганку: 797-43-97. Все консультации Можно приехать, заранее договориться, тем более, что мы работаем с 9 до 9, кроме воскресенья, там до 5 вечера. Приезжайте, и вам все объяснят хорошие, грамотные специалисты.

В прямом эфирЕ радиостанции "Эхо Москвы" был Алексей Шленов, зам директора таганского отделения компании "Миэль".