Обмен квартир через куплю-продажу, обмен квартир через доплату. - Роман Куман - Интервью - 2001-04-03
3 апреля 2001 года
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" директор Дмитровского отделения компании "Миэль" Роман Куман.
Эфир ведет Ольга Бычкова.
О.БЫЧКОВА: Сегодня мы рассуждаем о том, как обменивать квартиру, в том числе о том, как это делать посредством купли-продажи. Итак, обмен квартир и купля-продажа квартир. Что такое традиционный обмен квартир, все достаточно хорошо знают: берется одна квартира, берется другая квартира, сравниваются их достоинства. Обмен через куплю-продажу вещь, появившаяся не так давно. Давайте подробнее об этом. Чем отличаются два эти способа, какой из них предпочесть?
Р.КУМАН: Обмен через куплю-продажу возник с момента, когда закон о приватизации позволил иметь квартиры в собственности наших граждан. Безусловно, обмен через куплю-продажу отличается от традиционного обмена. При традиционном обмене я знаю, что москвичи, которые сталкивались с традиционным обменом, они довольно долго пытаются решить эту проблему, потому что здесь должно совпасть сразу несколько условий. Но та квартира, которая подходит вам, - жильцам этой квартиры должна подойти квартира, которая находится у вас. И это условие, согласитесь, очень редко встречается.
О.БЫЧКОВА: И все эти длинные цепочки обмена, которые составлялись, очень сложные
Р.КУМАН: Да, и много фильмов про это было, все помнят. Когда мы получили возможность совершать обмены через куплю-продажу, все стало намного проще, потому что эта операция по обмену квартир стала разбиваться на 2 сравнительно простые операции это продажа одной квартиры и покупка другой. И стало возможным, в том числе, и расселение коммунальных квартир. Я знаю людей, которые менялись два-три года, смогли решить свою проблему за несколько месяцев. И риэлторские фирмы, работающие в Москве, в том числе наша компания "Миэль", активно участвуют в этом процессе, помогают людям менять через куплю-продажу. И прямо сейчас можно позвонить и проконсультироваться по этому вопросу, телефон компании "Миэль-Недвижимость" 777-33-77, и телефон Дмитровского отделения компании "Миэль" 796-90-80.
О.БЫЧКОВА: Когда вы говорите, что берутся две квартиры и нужно одну продать, другую купить, действительно, редко бывает так, что эти квартиры равноценные. Очень часто возникает проблема, когда нужно каким-то образом оценить, чем одна квартира отличается от другой. Как решить эту проблему через куплю-продажу?
Р.КУМАН: Совершенно верно, обычно при традиционном обмене муниципальных квартир люди нигде официально не заявляют, что их квартира неравноценна, и договариваются об оплате по-свойски.
О.БЫЧКОВА: Между собой?
Р.КУМАН: Да, между собой. А при мене квартир через куплю-продажу, безусловно, существуют стоимости одной квартиры, второй квартиры, бывает доплата в ту или в другую сторону, и эта доплата фиксируется официально и в предварительных договорах с фирмой, и в договоре мены или в договоре купли-продажи. Поэтому, безусловно, немаловажным участком любой сделки, вопросом любой сделки являются денежные расчеты. И иногда люди меняют свою квартиру именно с тем, чтобы получить доплату. Поэтому эти вопросы всегда очень тщательно прорабатываются, и, безусловно, при денежных расчетах существуют определенные риски, которые мы всегда знаем и нивелируем.
О.БЫЧКОВА: Если говорить по-бытовому, на самом деле какой вариант выгоден с человеческой точки зрения обменяться традиционно, решить все вопросы между собой или тот путь, о котором вы сейчас говорили?
Р.КУМАН: Сложно сказать, какой вариант более выгоден, скорее можно говорить о том, какой вариант более реален. Конечно, более реален вариант обмена через куплю-продажу. То есть вероятность того, что просто вы найдете покупателя на свою квартиру и просто найдете ту квартиру, которая вас устраивает, продающуюся именно в том районе, где вы хотите, довольно высока. Поэтому здесь можно предполагать ход этого обмена и уже смотреть, какую доплату здесь можно получить. Здесь также немаловажным является вопрос оценки квартир, и эта оценка квартир, безусловно, является делом в основном специалистов. При обмене, когда звонят люди в нашу фирму и спрашивают, сколько они могут получить доплаты в случае обмена своей квартиры двухкомнатной в Марьино на однокомнатную квартиру в Бескудниково, здесь сразу же специалист примерно оценивает реальность этого варианта. Допустим, человеку нужна какая-то сумма в качестве доплаты, и наш специалист уже смотрит, реально эту доплату получить или нет. Еще существует проблема ликвидности квартиры, то есть как быстро эта квартира будет продана. И это зависит от того, сколько именно в этом районе существует квартир. Если вы меняете двухкомнатную квартиру где-нибудь в Отрадном, в этом районе в настоящий момент продается 8 квартир, понятно, что продать вашу квартиру будет довольно сложно. Но если наш специалист, оценив рынок, посмотрел и увидел, что в этом районе практически нет аналогичных квартир, я думаю, это тот самый момент, когда нужно свою квартиру менять. Наши специалисты ждут ваших звонков, вы прямо сейчас можете позвонить и проконсультироваться по всем вопросам, касающимся недвижимости.
О.БЫЧКОВА: Очень часто возникает ситуация, когда люди меняют квартиру, чтобы получить доплату. Как все-таки все это построить, чтобы получить эту доплату максимально выгодно? Мы говорили сейчас о том, как выгоднее получить необходимую квартиру, давайте теперь поговорим о выгодах получения доплаты.
Р.КУМАН: Доплата, прежде всего, должна быть реальной. Для того чтобы этот вариант обмена был реальным, доплата должна быть реальной. Те требования, которые выдвигает собственник той или иной квартиры - проконсультироваться, конечно же, можно у наших специалистов, и здесь немаловажной является надежность денежных расчетов. Как правило, все денежные расчеты по сделкам, купле-продаже или обменным процессам купли-продажи происходят через депозитную ячейку банка. Так происходит, потому что непонятно, в какой момент передавать деньги, так как процесс оформления растянут по времени и занимает несколько этапов. Два основных этапа - это нотариальное удостоверение сделки и регистрация. И наша фирма очень тщательно следит за соблюдением прав и интересов всех клиентов, участвующих в сделке, поэтому мы свои гарантии обеспечения денежных расчетов подкрепляем гарантиями банка, тем, что организуем передачу денег через депозитную ячейку банка. И обратившись в компанию "Миэль - недвижимость", вы можете быть уверены, что вы получите ту доплату, на которую рассчитываете и о которой вы договорились.
О.БЫЧКОВА: Не могли бы Вы сформулировать здесь такие важные моменты, на которые нужно обязательно обратить внимание?
Р.КУМАН: Здесь существует много тонкостей при передаче денег через депозитную ячейку банка. Особенно если в сделке участвует не одна, не две квартиры, а когда участвуют три, четыре, пять квартир. Я помню, максимальная сделка у нас была, участвовало порядка 18 квартир в сделке. Безусловно, чтобы соблюсти интересы всех участников сделки, существует много тонкостей. И немаловажным здесь является именно гарантия фирмы. И я хочу также сказать, что при любом обмене через куплю-продажу немаловажный вопрос проверка квартиры на т.н. юридическую чистоту, и это один из основных вопросов, которому наша фирма уделяет основное внимание. У нас в фирме существует трехступенчатая система проверки квартиры, и человек, который покупает квартиру или меняется через агентство недвижимости, может быть уверен, что там не появятся какие-то третьи лица и не будут предъявлять свои права на ту или иную квартиру. Я, пользуясь случаем хочу пригласить москвичей на бесплатный семинар-консультацию, который пройдет в эту субботу, 7 апреля, в офисе Дмитровского отделения нашей компании, адрес: метро "Дмитровская", Дмитровское шоссе, дом 2. Это совсем недалеко от метро, 2 минуты пешком. Тема семинара, который будет в эту субботу это приватизация, ее необходимость, обмен приватизированных и неприватизированных квартир и комнат. Также мы обычно рассказываем, как самостоятельно провести сделку купли-продажи и какие при этом существуют риски купли-продажи или мены. Телефон для справок - 796-90-80.
О.БЫЧКОВА: У нас есть уже вопросы на пейджер. Сейчас буквально несколько слов в ответ на вопрос Ольги Дмитриевны: "Кто конкретно оплачивает депозитную ячейку в банке?"
Р.КУМАН: Это предмет договоренности. Довольно часто агентство "Миэль" предоставляет эту ячейку, и договор аренды уже заранее заключен, и фирма его уже оплатила.
-
О.БЫЧКОВА: Станислав спрашивает, чем грозит альтернативная продажа.
Р.КУМАН: Как раз альтернативная продажа это то, о чем мы говорим. То есть человек, который выставил свою квартиру на продажу, я сейчас говорю на нашем риэлторском сленге, он продает свою квартиру и говорит о том, что это альтернативная продажа квартиры. Значит, он не просто ее продает, а взамен покупает другую квартиру, то есть таким образом он меняется через куплю-продажу: свою продает, покупает другую. Поэтому чем это грозит для покупателя? Следующим: во-первых, человеку, как правило, негде жить, и после того как заключаются договоры купли-продажи и они регистрируются, право собственности на ту квартиру, которую вы купили, к вам уже перешло, но какое-то время человек в этой квартире еще зарегистрирован, по-старому прописан, и ему нужно дать какой-то срок на то, чтобы он выписался и выехал из этой квартиры. Вот поэтому здесь иногда возникают сложности, потому что гарантия того, что человек выпишется, снимется с регистрационного учета и освободит квартиру - бывает, что гарантии нет. Поэтому, как правило, все эти сделки проходят через крупные риэлторские фирмы, и поэтому агентство "Миэль" специализируется на такого рода сделках, и мы готовы всегда вам помочь по тем или иным вопросам.
О.БЫЧКОВА: Вопрос от Ольги Сергеевны. "При приватизации не вписывали детей, и теперь говорят, что они не имеют права на жилплощадь. Правильно ли это?" Взрослые дети.
Р.КУМАН: Да, к сожалению, закон о приватизации 91-го года был немножко "сыроват", была практика, что детей не включали в число собственников при приватизации квартиры. Это исправил федеральный закон о внесении изменений и дополнений в закон о приватизации, это было в августе 94-го года, и в этом дополнении к этому закону о приватизации сказано, что теперь детей в обязательном порядке нужно включать в число собственников. Тем не менее те приватизации, которые произошли с этими нарушениями, то есть без включения детей в число собственников, сейчас тоже существуют. Но дети в любом случае при обмене квартиры, при продаже участвуют в сделке, то есть требуется разрешение органов опеки и попечительства при совершении любых сделок с этой квартирой.
О.БЫЧКОВА: Вопрос задавался о взрослых детях.
Р.КУМАН: Если дети взрослые, безусловно, они тоже имеют право на эту квартиру. Если они в момент приватизации были прописаны в этой квартире, они имеют такие же права, как и взрослые, только единственное, что это неправильно оформлено, то есть оформлена собственность только на родителей, как я понимаю.
О.БЫЧКОВА: Но это проблема, которую можно решить, во всяком случае.
Р.КУМАН: Это проблема, которую можно решить, и обычно при совершении сделки взрослые дети участвуют в сделке и выражают свою волю на продажу этой квартиры тем, что пишут заявление.
О.БЫЧКОВА: Вопрос от Владимира: "Сколько времени проходит от нотариального заверения сделки до ее регистрации?"
Р.КУМАН: В законе о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним говорится о том, что это должно произойти в течение месяца, то есть договор должен быть зарегистрирован в течение месяца. По существующей практике в Москве сейчас такие сделки регистрируются до 2 недель, то есть 2 недели это стандартный срок. Раньше это было в течение 1 дня.
О.БЫЧКОВА: Вопрос от Светланы: "Если произошла мена, может ли один из участников ее вернуться обратно в ранее принадлежавшую ему квартиру, как это было с обменом, в течение 6 месяцев, если что-то в новой квартире его не удовлетворяет?"
Р.КУМАН: В самом деле, в Жилищном кодексе существует такое положение, что в течение 6 месяцев обмен муниципальных площадей может быть расторгнут. Но дело в том, что при совершении сделок через куплю-продажу, если это приватизированные площади, то договор мены - это взаимные два договора купли-продажи, то здесь уже распространяются нормы Гражданского кодекса. В Гражданском кодексе четко определено, когда сделка может быть расторгнута, и там такого положения о 6 месяцах уже нет.
О.БЫЧКОВА: Вопрос от Ольги: "Почему за последнее время участились правовые нарушения при обмене жилья, а не при продаже?" Это важная тема.
Р.КУМАН: Это важная тема, да. Мне сложно сказать, что они участились, мне кажется, наоборот, рынок недвижимости становится все более и более цивилизованным, у нас в Москве по крайней мере. Дело в том, что на операции обмена распространяются нормы Жилищного кодекса, а Жилищный кодекс у нас уже довольно устаревший.
О.БЫЧКОВА: Здесь важный вопрос возникает, конечно, - это юридическая надежность квартиры и вообще надежность сделки.
Р.КУМАН: Да, здесь немаловажным является вопрос о надежности, и я хочу сказать, что основное, зачем к нам обращаются клиенты, зачем они обращаются в компанию "Миэль недвижимость", это именно за надежностью и за спокойствием. И это, наверно, основной вопрос, которым мы занимаемся. То есть надежность нужна во всем: и в технологии проведения сделки, и в юридической проверке квартиры. То есть мы обычно проверяем квартиру на юридическую чистоту очень тщательно, и мы обычно ищем всех людей, которые так или иначе в этой квартире жили за последнее время, куда они уехали. Также проверяем предыдущие сделки с этой квартирой - не было ли там нарушения. Причем иногда говорят, что я куплю квартиру с приватизационными документами и это будет гарантия юридической чистоты. Я хочу разубедить в этом. Были случаи, когда даже продажа квартиры с приватизационными документами не являлась гарантией юридической чистоты.
О.БЫЧКОВА: Во всяком случае, вывод один: лучше обращаться к специалистам.