Налогообложение при продажах и обменах квартир в Москве - Анна Ягиш, Леонид Ивченков - Интервью - 2001-03-28

28 марта 2001 года

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Анна Ягиш, вице-президент агентства недвижимости "Рескор", и Леонид Ивченков, советник налоговой службы первого ранга.

Эфир ведет Ольга Бычкова

О. БЫЧКОВА: Мы очень часто говорим в нашем эфире о недвижимости, о том, как правильно выбирать, покупать, продавать квартиры, и всегда по ходу наших разговоров у слушателей возникает много вопросов о налогах: как при покупке, продаже квартиры платить налоги или не платить? Особенностей налогообложения здесь очень много, и сейчас мы попытаемся в этом разобраться с нашими гостями. Я хочу сразу сказать нашим слушателям, что мы будем говорить не о налогах вообще, мы сужаем тему, мы говорим о том, что происходит с уплатой налогов при покупке и продаже недвижимости. Итак, первый вопрос. Начнем с самой простой и очевидной ситуации. Человек продал квартиру, получил деньги и, наверное, должен платить с них налоги. Какие? Когда? И когда не должен этого делать?

Л. ИВЧЕНКОВ: Еще раз добрый день, уважаемые слушатели, добрый день, Ольга. Здесь необходимо учитывать следующие обстоятельства. В обществе существует, к сожалению, достаточно, на мой взгляд, ошибочное мнение относительно того факта, что сам факт продажи квартиры влечет некую необходимость уплаты налогов. Такой автоматической зависимости не существует. Здесь необходимо учитывать следующие факторы. Прежде всего, важно, какую сумму вы выручили, реализовав свою квартиру. Согласно ныне действующему законодательству, в частности, глава 23-я налогового кодекса, части второй, гражданин, в случае, если он выручил сумму менее миллиона рублей за свою квартиру и владел данной недвижимостью менее 5 лет, данные суммы однозначно обложению не подлежат, включению ее в совокупный облагаемый доход.

О. БЫЧКОВА: Владел этой квартирой или жил в ней? Или владел, но не жил? Тут есть какие-то различия?

Л. ИВЧЕНКОВ: Имеется в виду именно право собственности. Само собой разумеется, что вы фактически можете проживать в этой квартире, предположим, с 1991 года, с 1992 года, когда вы ее приватизировали, и даже намного ранее. Так вот, важным будет именно момент приватизации или момент покупки, то есть момент приобретения права собственности. Именно об этом говорит кодекс.

О. БЫЧКОВА: Я хочу сразу же задать вопрос Анне Ягиш. Миллион рублей за квартиру это распространенна цифра?

А. ЯГИШ: Вы имеете в виду продажную стоимость квартиры?

О. БЫЧКОВА: Да.

А. ЯГИШ: Средняя рыночная стоимость одного квадратного метра в Москве в зависимости от района, качества жилья колеблется в размере от 400 долларов до 1000. Соответственно, вы можете сделать выводы.

О. БЫЧКОВА: Можно посчитать и сделать выводы. Вы работаете в агентстве недвижимости "Рескор", которое существует около 10 лет. Вы видели, конечно, очень много ситуаций за эти годы. Как, на Ваш взгляд, люди стали более сознательными? Они готовы платить налоги с тех сделок, которые они совершают?

А. ЯГИШ: Да, Ольга, действительно, наше агентство "Рескор" работает на рынке с 1989 года. Мы были учредителями и являемся активными членами Московской ассоциации гильдии раэлторов, являемся членами Российской гильдии риэлторов, наше агентство оказывает услуги при продаже, покупке, обмена жилья. И как специалист, работающий на этом рынке, я знаю, что вопросы, связанные с налогообложением недвижимости при сделках, сегодня вызывают самый пристальный интерес. И Леонид Сергеевич, я думаю, не сможет удовлетворить все запросы наших радиослушателей, ответить на все, интересующие их вопросы. Поэтому я назову сейчас телефоны агентства недвижимости "Рескор", по которым наши слушатели могут получить консультации по вопросам обмена, продажи жилья, по всем другим вопросам, связанным с операциями на рынке недвижимости. Телефоны следующие: 237-53-59, 935-61-00, 935-62-00. Вы можете звонить по ним прямо сейчас или в любое удобное для вас время. А, собственно говоря, возвращаясь к вашему вопросу, Ольга, могу сказать, что даже для самого дорогого в России московского рынка недвижимости характерно следующее, что стоимость примерно 30-35 % квартир, участвующих в продажах или обменах, не выходит за рамки того миллиона, о котором вы только что спрашивали.

О. БЫЧКОВА: У нас сразу вопрос на пейджер. Виктор просит нас все-таки уточнить, чтобы не платить налог, нужно прожить больше или меньше 5 лет при стоимости до миллиона рублей?

Л. ИВЧЕНКОВ: Когда мы говорим о сумме до миллиона рублей, именно менее 5 лет, то есть, предположим, год вы владеете или два вы владеете данной квартирой. В случае, если в вашей собственности она находится свыше 5 лет, то сумма реализации абсолютно никакого значения не имеет. Вы можете продать ее хоть за 2, за 3, за 5 миллионов, вся сумма не будет включаться в ваш облагаемый доход. Но при этом надо учитывать, что данные вычеты, как первый, так и второй, будут вам представлены только в случае представления заявления в налоговый орган при подаче декларации о доходах за истекший налоговый период.

О. БЫЧКОВА: То есть сейчас подают декларации, как раз в эти дни, в эти недели происходит этот процесс, важный для многих. Если была продана квартира в этом, 2000, году, значит, сейчас человек должен все это учесть в своей налоговой декларации.

Л. ИВЧЕНКОВ: Безусловно. Представить надлежащее заявление с просьбой предоставить ему соответствующие имущественные вычеты.

О. БЫЧКОВА: Если он этого не сделает?

Л. ИВЧЕНКОВ: Соответственно, вычеты предоставляться не будут. Потому что в настоящее время у нас практически все виды вычетов предоставляются при заявлении на них права при предоставлении декларации.

О. БЫЧКОВА: Вопрос на пейджер от Владимира: "Какие налоги нужно платить при продаже частного дома, если он находится в собственности больше пяти лет?"

Л. ИВЧЕНКОВ: Что касается вопроса продажи, то у нас с вами относительно объектов продажи фигурируют помимо квартир, безусловно, жилые дома, дачи, садовые домики и земельные участки. То есть порядок точно такой же и соотношения сумм точно такие же. Никаких изъятий по части данного объекта не установлено.

О. БЫЧКОВА: У нас много вопросов на пейджер. Один из них просто сейчас как раз переводит нас к другой теме. Наталья спрашивает: "Должен ли платить налоги человек при обмене квартиры?"

Л. ИВЧЕНКОВ: Да, безусловно. С точки зрения обмена очень важно, как с правовой точки зрения данный обмен осуществляется. Дело в том, что граждане очень часто воспринимают ситуацию однозначно: у меня был один объект недвижимости, стал другой, значит, я поменял, улучшил свои жилищные условия. Крайне важно, как с правовой точки зрения данная следка была совершена. Ибо, сами понимаете, здесь возможно заключение договора мена непосредственно, это одна ситуация. Но с точки зрения налоговых последствий, безусловно, преимущественным является, скажем так, двойная сделка, то есть это покупка и продажа одновременно. В таком случае, человек имеет право на имущественные вычеты в связи с реализацией имущества и, кроме того, еще дополнительные вычеты в связи с приобретением имущества нового.

А. ЯГИШ: То есть это, попросту говоря, часто встречающаяся в объявлениях альтернативная покупка, то, о чем, собственно говоря, сообщают риэлторы, когда заключают подобные договоры. Альтернативная покупка это процесс, когда одновременно человек продает свою квартиру, у этого же нотариуса подписывает договор купли-продажи подобранной другой квартиры.

О. БЫЧКОВА: Вроде бы, с продажей мы примерно разобрались. Давайте теперь посмотрим на покупку квартиры. У меня вопрос к Леониду Ивченкову, советнику налоговой службы первого ранга. Вот, человек, купивший квартиру, становится ли при этом объектом интереса налоговых органов?

Л. ИВЧЕНКОВ: Здесь надо учитывать следующее обстоятельство. Дело в том, что в соответствии со статьями 86, прим. 1, 2 и 3 налогового кодекса РФ части 1, у нас существует понятие налогового контроля за расходами физического лица. Данному контролю подлежат расходы гражданина, который приобретает в собственность в том числе, среди перечисленных объектов, и объекты недвижимости. В данном случае основанием для проведения мероприятия налогового контроля служит расхождение сумм приобретения (имеется в виду, стоимости того, что он купил) и дохода, полученного им за истекший налоговый период, то есть, иначе говоря, за прошлый год. В случае, если налоговые органы устанавливают такое несоответствие (а, сами понимаете, что в виду стоимости недвижимости, данное несоответствие практически у большинства граждан будет иметь место), налоговый орган обязан в течение месяца составить акт об обнаруженном несоответствии и направить налогоплательщику требование о предоставлении спецдекларации с объяснением источников доходов, направленных им на приобретение данного объекта.

О. БЫЧКОВА: Как раз Галина просит уточнить эту проблему: "Если я покупаю квартиру за накопленные деньги, нужно ли мне доказывать, где я их взяла? Нужно ли платить налог?" Налог платить нужно, мы поняли.

Л. ИВЧЕНКОВ: Опять же не будем путать приобретение и реализацию. Здесь речь идет о приобретении. Видимо, дама имеет в виду то, что она длительное время накапливала данные денежные средства. Да, безусловно, гражданин имеет полное право ссылаться на доходы предшествующих периодов. Но при этом он должен иметь возможность документально подтвердить данный факт, то есть, предложим, на протяжении 5-10 лет данный гражданин декларировал свои доходы, и данные доходы, соответственно, будут основанием для того, чтобы на них ссылаться. В случае, если информация о них в налоговых органах отсутствует, то я бы не рекомендовал ссылаться в виду того, что гражданин просто физически не сможет подтвердить источник происхождения средств.

О. БЫЧКОВА: И что тогда делать?

Л. ИВЧЕНКОВ: Прежде всего, очень часто возникает вопрос: что делать, если человек купил? Делать ничего не нужно; до того, как получено письменное уведомление налогового органа о необходимости предоставления спецдекларации, никаких действий самостоятельно физическому лицу в связи с самим фактом приобретения не нужно осуществлять. Что касается получения требования, то с момента получения требования об объяснении источника, у гражданина есть два месяца для того, чтобы собрать необходимые документы, подтверждающие источник происхождения, и представить их в налоговый орган вместе со спецдекларацией. Здесь сразу оговорюсь. В случае, если какие-то суммы гражданин не может объяснить, вводить в заблуждение налоговые органы не нужно во избежание ответственности. Просто, предположим, вы приобрели некий объект за три миллиона, способны реально объяснить 2 миллиона средств, накопленных вами. Относительно того миллиона, который вы не способны объяснить, не нужно искаженные сведения представлять.

О. БЫЧКОВА: Но человек может и не найти достаточных доказательств, будучи при этом совершенно правдивым, того, что он каждый месяц откладывал столько, сколько мог.

Л. ИВЧЕНКОВ: Безусловно, этот период времени мог быть, действительно, очень длительным. При этом единственное, что можно сказать: очень часто не используется резерв относительно совместной собственности супругов. То есть здесь супруги вправе ссылаться на доходы своего другого супруга.

О. БЫЧКОВА: Еще один вопрос в разъяснение. Все-таки задело за живое. Светлана просит все-таки ответить: надо ли владеть квартирой 5 лет, имеет ли значение прописка или можно быть собственником, но не быть прописанным в квартире и не платить налог. То есть речь идет опять о продаже квартир.

А. ЯГИШ: Леонид Сергеевич уже достаточно хорошо ответил на эти вопросы. Если Светлане что-то непонятно, я могу пригласить ее и всех радиослушателей в консультационные центры агентства недвижимости "Рескор" по адресам: Ленинский проспект, 1, 4 этаж, либо: улица Вавилова, 69, офис 323. Звоните нам по телефонам 237-53-59, 935-61-00, 935-62-00. Мы рады ответить на все ваши вопросы, приходите, звоните, мы ждем вас.

О. БЫЧКОВА: Еще один вопрос от Веры Васильевны: "Если пенсионер продает квартиру, облагается ли он налогом? Есть ли льготы?"

Л. ИВЧЕНКОВ: Специальных изъятий относительно статуса именно как такового пенсионера в части сумм, вырученных при реализации недвижимости, не установлено, действуют общие правила.

О. БЫЧКОВА: Прежде, чем мы продолжим разговор, еще несколько вопросов, которые пришли к нам на пейджер. Надо сказать, что вопросов очень много, я еще раз призываю наших слушателей задавать вопросы по теме. Потому что, конечно, налоги это тема, сама по себе совершенно неисчерпаемая и бесконечная. Но мы обсуждаем сейчас налоги, которые возникают при продаже и покупке жилья. Светлана задает вопрос: "Если куплена квартира за определенную сумму, потом добавили денег и купили вторую квартиру, нужно ли подавать декларацию?"

Л. ИВЧЕНКОВ: Да, безусловно. Сам факт продажи предшествующей квартиры однозначно необходим в декларировании, те суммы, которые выручены гражданами. Безусловно, они могли накопить необходимую сумму и купить другую квартиру. В данном случае они будут пользоваться вычетами и при покупке, и при реализации. Это однозначно. То есть здесь это та самая альтернативная продажа, о которой говорила Анна Ивановна, то есть непосредственно льгота, предоставляемая при покупке, на сегодняшний день ее размер составляет 600 000 рублей. При этом данный вычет предоставляется на все доходы, пока не будет выбран данный вычет. То есть, если раньше, по старому законодательству, он предоставлялся в рамках трех лет, трехлетнего дохода, то на сегодняшний день хоть 10 лет его можно выбирать из имеющегося дохода. Иначе говоря, фактически будет возвращен тот подоходный налог в рамках 600 000, который уплачен именно с данных сумм.

О. БЫЧКОВА: Еще один вопрос на эту тему от Владимира: "Как начисляется налог при покупке квартиры, быстротечной ее продаже и покупке следующей квартиры?"

Л. ИВЧЕНКОВ: Сам факт указанной быстротечности никакого значения не имеет. Самое важное это то, что человек обязан декларировать свою покупку. В случае, если налоговый орган ему направил надлежащее требование, и однозначно должен декларировать те суммы, которые выручил от приобретения. Другой вопрос, каким образом он впоследствии воспользуется вычетами. Мы не должны забывать о таком обстоятельстве, что гражданин вправе заменить этот нормативный вычет вычетом расходов, понесенных ранее при приобретении данного объекта недвижимости. То есть, иначе говоря, он мог купить 2 года назад, предположим, данную квартиру за 2 миллиона рублей, на сегодняшний день также за 2 миллиона ее продать, и таким образом, налогооблагаемой базы не возникает вообще, несмотря на то, что в обычных условиях льгота была представлена только в рамках миллиона, так как до 5 лет срок владения.

О. БЫЧКОВА: Юлия Владимировна жалуется на то, что не все понятно с терминами, которыми Вы оперируете. Юлия Владимировна, вопрос трудный, это ясно, но для того, чтобы все было понятно до конца, Анна расскажите, куда можно позвонить.

А. ЯГИШ: Юлия Владимировна, все наши уважаемые радиослушатели, безусловно, Леонид Сергеевич использует свою специфическую терминологию, в агентстве недвижимости "Рескор" вам доступно все объяснят. Приходите к нам в консультационные центры, либо вы можете прямо сейчас позвонить по нашим телефонам.

О. БЫЧКОВА: Кстати, у меня еще такой вопрос был к Анне Ягиш, когда мы обсуждали еще стоимость, за которую покупают или продают квартиры. Вообще, по вашей практике, часто ли занижают реальную стоимость квартиры при оформлении договоров купли-продажи?

А. ЯГИШ: Ольга, Вы знаете, я бы не хотела в этом эфире сейчас давать какую-то правовую оценку действиям участников такой сделки. Я думаю, с этим лучше справится Леонид Сергеевич. Но, как представитель агентства недвижимости "Рескор", которое исключительно большое внимание уделяет юридической чистоте всех проводимых у нас операций, скажу, что к практике оформления квартир по оценке БТИ отношусь не очень положительно. И вот почему. Дело в том, что в случаях, когда человек самостоятельно приобретает квартиру, он лишен возможности произвести серьезную юридическую экспертизу всех документов сделки, так провести экспертизу, как это сделали бы наши юристы. В результате можно не учесть ряд существенных обстоятельств, которые в дальнейшем могут привести к ограничению прав нового владельца квартиры, или вообще, что совсем плохо, привести к утрате права собственности. В случае судебного разбирательства суд может вынести решение о расторжении сделки и возврате всей суммы, полученной по договору. И, соответственно, человек, который задекларировал покупную стоимость квартиры в размере суммы, указанной в справке БТИ, получит только эту сумму. Я бы еще хотела добавить следующее, что сегодня законодательство позволяет не занижать сумму в договоре купли-продажи. Просто многие наши граждане делают это по инерции. Я думаю, Леонид Сергеевич со мной согласится.

Л. ИВЧЕНКОВ: Да, безусловно, это именно так. На сегодняшний день налоговое законодательство крайне располагает, особенно продавцов, к тому, чтобы указывать реальную сумму сделки, дабы в последствии, имея данные о легальном источнике дохода, обосновывать, откуда взяты деньги, каким образом он их получил, для приобретения в последующем, скажем, тех же объектов недвижимости.

О. БЫЧКОВА: Еще раз уточнение для Ольги, которая прислала свою просьбу на наш пейджер: "Если продана квартира в 2000 году, нужно ли включать полученный доход в декларацию о доходах за 2000 год?" И дальше Ольга задает странный вопрос: "Если нужно, то для чего?"

Л. ИВЧЕНКОВ: Нужно, прежде всего, для того, чтобы как раз вычетом и воспользоваться, к тому же получить легальное подтверждение того, что вы данный доход действительно получили.

О. БЫЧКОВА: Я хотела задать такой вот вопрос, важный с практической точки зрения. Обязаны ли вообще риэлторы информировать клиента о том, что он должен платить налоги?

А. ЯГИШ: Ольга, отвечая на этот вопрос, хочу сказать, что прямой обязанности информировать клиентов у агентства недвижимости нет. Агентства недвижимости не несут ответственности за взаимоотношения своих клиентов с налоговыми органами. Но рынок риэлторских услуг предъявляет очень высокие требования к тем специалистам, которые работают на этом рынке. И сегодня риэлтор должен обладать не только практическими знаниями, как с наибольшей выгодой для клиента обменять или продать его квартиру, но и разбираться в различных правовых вопросах. Специалисты агентства недвижимости "Рескор", безусловно, обладают всеми знаниями и поэтому сотрудничество с нашим агентством всегда выгодно для наших клиентов. Кроме того, я хочу сказать нашим радиослушателям, что агентство недвижимости "Рескор" регулярно проводит бесплатные семинары для москвичей по вопросам, связанным с жильем. Мы приглашаем вас принять участие в очередном семинаре, который называется "Как быстро и правильно собрать документы для продажи, мены, дарения квартир". Проходить он будет 6 апреля, в пятницу, в 17 часов, по адресу: Ленинский проспект, улица Косыгина, дом 4, институт Химической физики, актовый зал.

О. БЫЧКОВА: Я благодарю наших гостей и всех, кто принимал участие в эфире.

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" были Анна Ягиш, вице-президент агентства недвижимости "Рескор", и Леонид Ивченков, советник налоговой службы первого ранга.